Geçen hafta eski bir arkadaşla kahve içerken konuşuyorduk. “İstanbul’da yatırım dairesi almayı düşünüyorum ama piyasa çok karışık, ne yapacağımı bilmiyorum” dedi. Aslında çoğumuz aynı kafadayız. 2025 yılı gerçekten hareketli geçiyor – yerel seçimler oldu, döviz bir o tarafa bir bu tarafa gidiyor, faizler hala yüksek. Kasım ayına geldik şimdi. Herkes “kış geldi, piyasa durur” derken, aslında işler öyle durmuyor.
Kasım, yaz hareketliliğinin yavaşladığı, insanların gerçekçi fiyatlarla masaya oturduğu bir ay. Bazıları için soğuk ve durgun, bazıları için ise stratejik pozisyon alma zamanı. Ben ikincisine inanıyorum.
Bugün sizinle İstanbul konut piyasasının gerçek halini konuşacağız. Önce risklere bakalım – çünkü savunma yapmadan hücum olmaz. Sonra da fırsatları konuşuruz. Hadi başlayalım.
Birinci Kısım: Dikkatli Olmanız Gereken 3 Durum
1. “Dairem Elimde Kaldı” Sendromu
Geçen ay bir tanıdık aradı. “2 yıl önce aldığım daireyi satamıyorum, ne yapayım?” dedi. Dinledim – lüks bir proje, güzel bir semtte ama çok spesifik bir ürün. Fiyat da yüksek. Alıcı bulamıyor işte.
İşin özü şu: Bazı daireler, kağıt üzerinde güzel görünüyor ama gerçekte likidite sorunu yaşıyor. Yani ihtiyacınız olduğunda hemen satamıyorsunuz. Özellikle şu dönemde, enflasyon varken, döviz belirsizken, bazı bölgelerdeki lüks projeler çok şişmiş. Kasım gibi piyasanın biraz soğuduğu zamanlarda, yanlış daireye yanlış fiyat ödediyseniz, o daire “yük” olabiliyor.
Ne yapmalı?
Şöyle düşünün: Şu an elinizde daire varsa, gerçek değeri ne? Benzer daireler kaç ayda satılıyor? “Acil satsam ne olur?” sorusunu kendinize sorun.
Benim kendi kuralım var: “Altın Üçgen” diyorum. Harika lokasyon, kolay ulaşım, sürekli talep. Bu üçü varsa, daire her zaman satılır. Mesela Kadıköy’de metro yakını 2+1 daire mi, yoksa Sarıyer’de lüks ama ulaşımı zor villa mı? İkincisi kağıtta güzel ama satarken zorlanırsınız.
Eğer şu an elinizde böyle “problem” bir daire varsa, belki de şimdi elden çıkarma zamanı. Zarar ettim diye beklemeyin, daha fazla zarar edebilirsiniz.
2. İmar Değişiklikleri – Bir Günde Her Şey Değişebilir
Seçimler oldu, yeni belediyeler işbaşında. Bu ne demek? İmar politikaları değişebilir demek.
Bir arkadaşımın babası, yıllar önce bir arsa almış. “Buraya 8 kat yapılır” diye. Sonra belediye değişti, imar değişti, şimdi sadece 4 kat. Arsanın değeri yarı yarıya düştü. Böyle hikayeler çok.
İstanbul’da kentsel dönüşüm var, yeni planlar var. Bir yerde bugün mükemmel olan bir proje, yarın imar değişikliğiyle sorunlu hale gelebilir. Ya da tam tersi – şu an sessiz sedasız bir yer, yeni planlarla altın değerine çıkabilir.
Ne yapmalı?
Yerel siyaseti takip edin. Ciddi söylüyorum. İlçenizin belediye başkanı ne söylüyor? İmar planları ne yönde? Bu bilgiler herkese açık, biraz araştırma yaparsanız bulursunuz.
Bir de şunu yapın: Tüm yatırımınızı tek bir ilçeye koymayın. “Sepeti dağıtın” derler ya, işte o. Farklı ilçelerde, farklı tür projelerde olun. Bir yerde problem olursa, diğerleri sizi taşır.
3. Kredi Pahalı, Alıcı Az
Merkez Bankası faizleri hala yüksek tutuyor. Konut kredisi almak çok pahalı. Ne oluyor? İnsanlar ev alamıyor, piyasa yavaşlıyor.
Bir emlakçı arkadaş anlatıyordu: “Eskiden 10 kişi gelirdi, 7’si kredi kullanırdı. Şimdi 10 kişi geliyor, 2’si kullanıyor.” Kredi olmayınca, alıcı havuzu daralıyor. Siz daire satacaksınız, karşınızda alacak insan yok.
Ne yapmalı?
Nakit gücünüzü koruyun. Mümkünse, yatırım yaparken çok fazla krediye bel bağlamayın. Kredi, bazen avantaj değil bağımlılık oluyor.
Eğer mutlaka kredi kullanacaksanız, sabit faizli, uzun vadeli olanları tercih edin. Değişken faizli kredilerde, yarın faiz daha da artarsa ne olur? Planlarınız alt üst olabilir.
İkinci Kısım: Kaçırmamanız Gereken 4 Fırsat
Risklerden bahsettik, şimdi asıl keyifli kısım: Fırsatlar.
1. Acil Satışlar – Başkasının Acelesi, Sizin Avantajınız
Kasım ayı, bir sürü masrafın üst üste geldiği bir dönem. Okul taksitleri, vergiler, yıl sonu ödemeler… Bazı insanlar nakit sıkışıklığı yaşıyor ve acilen daire satmak zorunda kalıyorlar.
Geçen hafta bir arkadaş aradı: “Babam emekli oldu, nakit lazım, acil satacak.” Fiyata baktım – piyasanın %15 altında. Güzel bir daire, iyi lokasyon. Sadece acil nakit lazım.
İşte bu tür durumlar, sizin için fırsat. Doğru zamanda, doğru yerde olursanız, altın değerinde daireler bulabilirsiniz.
Nasıl yapmalı?
Emlakçı ağınızla aktif iletişimde kalın. Onlara söyleyin: “Acil satılık varsa bana ilk siz haber verin.”
Pazarlık yapın. “Acil” etiketli dairelerde, nakit alıcıysanız ve hızlısanız, fiyatı %10-15 aşağı çekmek mümkün.
En önemlisi: Hazır olun. Karar vermeniz gereken an geldiğinde, 2 gün düşünürseniz fırsat kaçar. Bu yüzden önceden araştırmanızı yapın, hangi semtte ne kadar ödeyeceğinizi bilin.
2. Kentsel Dönüşüm – Eski Binalar Gidiyor, Yenileri Geliyor
1999 depremi üzerinden 25 yıl geçti. O dönemde yapılan binalar yaşlanıyor, risk taşıyor. Devlet kentsel dönüşümü hızlandırdı. Özellikle Anadolu Yakası’nda (Pendik, Maltepe, Tuzla) ve Avrupa Yakası’nda (Küçükçekmece, Başakşehir) büyük dönüşüm var.
Mantık basit: Eski bina yıkılıyor, yerine yeni, modern, depreme dayanıklı bina yapılıyor. Siz de o binanın eski dairesini alıyorsunuz, yeni daire alıyorsunuz karşılığında.
Bir arkadaşım, 2 yıl önce Pendik’te kentsel dönüşüme giren bir daire aldı. Eskiydi, riskli bina raporlu. Ama müteahhit güvenilirdi. Şimdi yeni dairesini aldı, hem daha büyük hem daha değerli.
Nasıl yapmalı?
“Riskli bina raporu” almış, müteahhitle anlaşma sağlanmış binalara bakın. Sürecin çoğu hallolmuş demektir.
Ama dikkat: Müteahhidi araştırın. Geçmişte hangi projeleri yapmış? Zamanında teslim etmiş mi? Mali durumu sağlam mı? Bunu yapmadan imza atmayın.
Bir de şuna bakın: Binanın kat maliklerinin %80’i anlaşmış mı? Yüksek rıza oranı, sürecin sorunsuz ilerleyeceğinin işareti.
3. Yeni Metro Hatları – Ulaşım Her Şeyi Değiştirir
İBB’nin yeni metro, tramvay planları var. Bu hatların geçeceği yerlerde, henüz fiyatlar tam yükselmemiş lokasyonlar var.
Ben bunu İstanbul’da defalarca gördüm. Mesela Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattı geldiğinde, güzergahdaki semtlerin fiyatları %40-50 arttı. Kimse inanmıyordu o zamanlar, “oralar uzak, kimse gitmez” diyordu. Şimdi metro var, herkes gidiyor.
Gaziosmanpaşa, Sefaköy gibi yerler şu an bu kategoride. Yeni hatlar geliyor, henüz çok değerlenmemiş.
Nasıl yapmalı?
İBB’nin 2025-2030 ulaşım master planını inceleyin. İnternette var, indirin, okuyun. Hangi hatlar öncelikli, hangileri kesin yapılacak?
“İstasyon 10 dakika yürüme mesafesi” kuralını uygulayın. İstasyona çok yakın olmak önemli. 15 dakikadan uzaksa, insanlar “yürüyerek gitmem” der.
Bir de şunu bilin: Değer artışı üç aşamada olur. İnşaat başlamadan önce ilk dalga, inşaat sırasında ikinci dalga, tamamlandığında üçüncü dalga. En akıllı yatırımcılar, ilk dalgada girer.
4. Akıllı Evler – Yeni Nesil Bunu Arıyor
Genç profesyoneller, yabancı dijital göçmenler artık sadece dört duvar aramıyor. Fiber internet, akıllı ev sistemleri, enerji verimliliği… Bunlar artık lüks değil, standart haline geldi.
Bir tanıdığım, Kadıköy’de 2+1 dairesini kiraya verdi. Normal daire, ama akıllı kilit koydu, Google Home sistemi kurdu, LED aydınlatma yaptı. Kira 2.000 TL daha fazla aldı. Yatırımı 6 ayda geri geldi.
Nasıl yapmalı?
Eğer eski bir daire aldıysanız, tadilat bütçenizin bir kısmını teknolojiye ayırın. Akıllı termostat, güvenlik kamerası, uzaktan kontrol… Bunlar artık çok ucuz ve kolay.
“Yeşil bina sertifikası” varsa, daha da iyi. A sınıfı enerji belgesi olan daireler, hem daha çok kira getiriyor hem daha kolay satılıyor. İnsanlar elektrik faturasına bakıyor artık.
Sonuç: Kasım 2025’te Ne Yapmalı?
Kasım ayı, duygusal kararlar almak için değil, soğukkanlı düşünmek için bir zaman.
Şöyle özetleyelim:
Savunma (Riskler):
- Elinizde satılması zor daire varsa, belki şimdi elden çıkarma zamanı
- Nakit pozisyonunuzu güçlü tutun, fırsatlar için hazır olun
- Yerel siyaseti ve imar değişikliklerini takip edin
- Krediye çok bağımlı kalmayın
Hücum (Fırsatlar):
- Acil satışlar için emlakçı ağınızı aktif tutun
- Kentsel dönüşüm projelerine bakın (ama müteahhidi araştırın)
- Yeni metro hatlarının geçeceği yerlerde erken pozisyon alın
- Dairelerinizi “teknoloji dostu” hale getirin
En Önemli Tavsiye:
Anlık kararlar almayın. Bir daire gördünüz, çok beğendiniz, hemen imzalamayın. Eve gidin, düşünün, araştırın, karşılaştırın. Piyasayı veri ile okuyun, duygularla değil.
Bir de şunu unutmayın: Gayrimenkul yatırımı, kısa vadeli bir iş değil. “3 ayda %50 kazandım” hikayeleri çok nadir. Asıl para, uzun vadede sabırlı olanlara kalıyor.
Ben bu işi yıllardır yapıyorum ve gördüğüm en başarılı yatırımcılar, hep aynı özelliklere sahip: Sabırlılar, soğukkanlılar, veriyi iyi okuyorlar ve duygusal kararlar almıyorlar.
Sizin için de başarı dilerim. Sorularınız varsa sormaktan çekinmeyin. Sonuçta, hepimiz aynı piyasadayız, birbirimizden öğreniyoruz.
İyi yatırımlar!
