Dubai Gayrimenkul Piyasası: Türk Yatırımcılar İçin Fırsat Analizi
|
Geçen hafta ofisimde bir müşterimle otururken sorduğu soru, aslında hepinizin kafasındaki soruyla aynıydı: “Dubai’ye yatırım yapmak için çok mu geç kaldık?”
İşte tam da bu soruya net bir cevap vermek için bu yazıyı yazıyorum. Çünkü son 6 ayda danışmanlık yaptığım 200’den fazla Türk yatırımcının neredeyse hepsi aynı şüpheleri taşıyor.
Hadi birlikte, duygusal değil veriye dayalı bir analiz yapalım.
Dubai’de Ev Almak Türkler İçin Neden Bu Kadar Popüler Oldu?
2020’den bu yana Dubai gayrimenkul piyasasında bir şeylerin değiştiğini hepimiz fark ettik. Sosyal medyada gördüğünüz o gösterişli videolar bir yana, gerçek rakamlar şunu söylüyor:
Dubai Emlak Piyasası Son 5 Yılda:
- İşlem hacmi %127 arttı
- Türk yatırımcı sayısı 3 katına çıktı
- Ortalama kira getirisi %5-7 bandında stabil kaldı
Peki bu popülerliğin arkasında ne var? Sadece “Instagram’da güzel görünmek” değil, size garanti edebilirim.
Dubai vs Istanbul Yatırım: Rakamlarla Karşılaştırma
Geçen ay İstanbul Kadıköy’de 3+1 bir daireye bakan bir müşterim vardı. Bütçesi 5 milyon TL civarındaydı. Masaya iki seçenek koyduk:
Senaryo 1: İstanbul Kadıköy
- Daire fiyatı: 5 milyon TL
- Yıllık kira geliri: 180.000 TL (%3.6 getiri)
- Yıllık vergiler: Emlak vergisi + kira gelir vergisi ≈ 40.000 TL
- Net getiri: %2.8
Senaryo 2: Dubai Business Bay
- Daire fiyatı: 750.000 AED (≈ 5.6 milyon TL)
- Yıllık kira geliri: 50.000 AED (%6.6 getiri)
- Yıllık vergiler: 0 TL (evet, sıfır!)
- Net getiri: %6.6
📊 Sonuç: Müşterim şu anda Dubai Business Bay’de 1+1 stüdyo dairesinin sahibi ve aylık düzenli kira alıyor.
Dubai’de Ev Almanın Avantajları (Kimsenin Söylemediği Gerçekler)
1. Vergi Avantajları – Gerçekten Sıfır mı?
Evet, gerçekten sıfır. Dubai emlak vergileri konusunda çok net olalım:
Dubai’de Olmayan Vergiler:
- Emlak vergisi
- Kira geliri vergisi
- Sermaye kazancı vergisi
- Çevre temizlik vergisi
Var olan: Sadece yıllık service charge (bina bakım ücreti, genelde kira gelirinin %5-8’i)
Türkiye’de aynı gelir için %15-20 vergi öderken, Dubai’de net gelirin tamamı sizin. Hesap makinesi çıkarın, 10 yıl sonrasını hesaplayın – fark astronomik!
2. Dubai Golden Visa Şartları 2025
Burası önemli: Dubai ikamet izni almak düşündüğünüzden kolay.
Golden Visa Seçenekleri:
- 750.000 AED (≈$200k) yatırım → 5 yıllık Golden Visa
- 2 milyon AED (≈$545k) yatırım → 10 yıllık Golden Visa
Bu vizayla:
- Ailenizi de getirebiliyorsunuz (eş + çocuklar)
- Sınırsız giriş-çıkış hakkı
- Sağlık sigortası ve bankacılık hizmetlerine erişim
- Çocuklarınız Dubai’de okuyabilir
“Hocam, 6 ayda Türkiye’den aldığım stresi Dubai’de 2 günde attım.” – Geçen ay vize alan müşterim
Dubai Kira Getirisi Kaç? (Bölge Bölge Analiz)
Hadi en çok sorulan soruya gelelim: “Dubai’de kira getirisi ne kadar?”
İşte güncel rakamlarla Dubai gayrimenkul piyasası 2025 verileri:
| Bölge | Ortalama Getiri | Risk Seviyesi | Likidite |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | %5-6 | Düşük | Çok Yüksek |
| Business Bay | %6-8 | Orta | Yüksek |
| Dubai Hills Estate | %5.5-7 | Düşük | Orta-Yüksek |
| Dubai South | %7-9 | Orta-Yüksek | Orta |
| Downtown Dubai | %4-5.5 | Çok Düşük | Çok Yüksek |
| Palm Jumeirah | %4-6 | Düşük | Yüksek |
Yani ortalama %5-7 bandında bir getiri konuşuyoruz. Türkiye’nin büyük şehirlerinde %3-5 olduğunu düşünürsek, net %2-3 fark var.
Dubai’de Mortgage Nasıl Alınır? (Türkler İçin Rehber)
Bir sır vereyim: Dubai’de Türklere kredi veren bankalar var!
Ama işin püf noktaları şunlar:
Kredi Alabilme Şartları:
- Minimum peşinat: %20-25
- Aylık gelir belgesi: En az 15.000 AED (≈$4.000)
- Kredi skoru: Türkiye’deki kredi geçmişi referans olarak kullanılabilir
- Yaş sınırı: 65 yaşında kredi tamamlanmış olmalı
Hangi Bankalar Veriyor?
- Emirates NBD
- Mashreq Bank
- ADCB (Abu Dhabi Commercial Bank)
- RAK Bank
Gerçek Örnek: Geçen ay bir müşterim %4.5 faizle 15 yıl vade aldı. Aylık taksidi kira gelirinden düşük çıktı – yani daire kendini ödüyor!
Yabancılara Dubai’de Ev Satışı: Freehold Bölgeler Rehberi
Dubai freehold bölgeler deyince ne anlamamız lazım?
Basitçe: Tam mülkiyet hakkınız olan bölgeler. Türkiye’deki gibi değil – burada daire gerçekten %100 sizin.
En Popüler Freehold Bölgeler:
- Dubai Marina – Deniz manzarası, yürüyüş yolu, yüksek likidite
- Downtown Dubai – Burj Khalifa yakını, prestijli, pahalı
- Dubai Hills Estate – Aileler için ideal, yeşil alanlar
- Business Bay – İş merkezi, genç profesyoneller
- Palm Jumeirah – Lüks segment, yüksek giriş maliyeti
- Arabian Ranches – Villalar, sakin, büyük aileler
⚠️ Dikkat: Freehold olmayan bölgelerde sadece 99 yıllık kira hakkı alıyorsunuz. Yatırım öncesi mutlaka kontrol edin!
Dubai Off-Plan Projeler: Fırsat mı, Risk mi?
En tartışmalı konu burası. Dubai off-plan projeler – yani inşaat halindeki dairelere yatırım.
✅ Avantajları:
- Düşük giriş: Ready (teslim) dairelere göre %15-25 daha ucuz
- Esnek ödeme: %10 peşinat + kalan tutarı 2-3 yılda taksitlerle
- Erken alım fırsatı: Değer artış potansiyeli yüksek
❌ Riskleri:
- Teslim gecikmesi: Bazı projeler 6-12 ay gecikebiliyor
- Developer riski: Firma batarsa paranız havada kalabilir
- Piyasa riski: 2-3 yıl sonra piyasa düşükse değer kaybı
💡 Benim tavsiyem: Portföyünüzün maksimum %30’unu off-plan’a ayırın. Geri kalan %70’i ready projelerde tutun.
Dubai’de Kira Geliri Vergisi Var mı? (Net Cevap)
En çok sorulan sorulardan biri bu. Kısa cevap:
🎉 HAYIR, YOK!
Dubai’de Şu Vergiler YOK:
- Kira geliri vergisi ❌
- Sermaye kazancı vergisi ❌
- Emlak vergisi ❌
- Veraset vergisi ❌
Peki hiç masraf yok mu?
Var tabii, ama vergiden çok “operasyonel gider”:
- Service Charge: Yıllık bina bakım ücreti (m² başına 10-25 AED)
- Cooling Charges: Merkezi klima bedeli (aylık 200-600 AED)
- DEWA: Elektrik-su (kira gelirinden kiracı öder genelde)
- Agency Fee: Kira bulma komisyonu (yıllık kiranın %5’i, tek seferlik)
Örnek Hesap:
- ✓ Yıllık kira geliri: 50.000 AED
- ✗ Service + cooling: 8.000 AED
- = Net gelir: 42.000 AED (%84 net getiri!)
Türkiye’de aynı brüt gelirden %60-65 net kalıyor. Farkı görüyor musunuz?
Türkiye vs Dubai Gayrimenkul Karşılaştırması
Objektif olalım. Ben hem İstanbul’da hem Dubai’de yatırımım var. İşte dürüst karşılaştırmam:
| Kriter | 🇹🇷 Türkiye | 🇦🇪 Dubai |
|---|---|---|
| Vergi Yükü | Yüksek (%15-20) | Sıfır |
| Kira Getirisi | %3-5 | %5-7 |
| Tapu Süresi | 2-4 hafta | 1-3 gün |
| İkamet Hakkı | Yok | Golden Visa |
| Kur Riski | Yüksek (TL) | Düşük (AED=USD) |
| Likidite | Orta | Yüksek |
💡 Sonuç: Çeşitlendirme yapın. %100 tek ülkeye yatırım yapmak yerine, portföyünüzü dengeleyin.
UAE Gayrimenkul Piyasası: Dubai Dışında Neler Var?
Dubai konuşuyoruz ama UAE (Birleşik Arap Emirlikleri) sadece Dubai değil!
Abu Dhabi:
- Daha sakin, daha konservatif
- Daha düşük kira getirisi (%4-5)
- Devlet desteği güçlü
- Uzun vadeli istikrar
Sharjah:
- En uygun fiyatlı
- Dubai’ye 30 dk mesafe
- Daha geleneksel yaşam
- Getiri potansiyeli orta
Ras Al Khaimah:
- Doğa ve sahil
- Turizm odaklı
- Gelişme potansiyeli yüksek
- Riskli ama cazip
💡 Benim tavsiyem: Eğer ilk yatırımınızsa Dubai’den başlayın. Piyasayı öğrendikten sonra diğer emirliklere bakabilirsiniz.
Yurtdışı Gayrimenkul Yatırımı: Dubai Neden Öne Çıkıyor?
Dünyada birçok seçenek var: Portekiz, İspanya, Yunanistan, Tayland… Neden Dubai?
| Kriter | Dubai | Portekiz | İspanya | Yunanistan |
|---|---|---|---|---|
| Kira Getirisi | %5-7 | %3.5-5 | %3-4 | %4-5 |
| Sermaye Kazancı Vergisi | %0 | %28 | %19-23 | %15 |
| Satış Süresi | 2-3 ay | 8-12 ay | 6-10 ay | 8-12 ay |
| İş Fırsatı | Yüksek | Orta | Orta | Düşük |
Pasif Gelir Fırsatları: Dubai Emlaktan Aylık Kazanç
En keyifli kısım burası: Pasif gelir!
Gerçek bir müşterimin rakamlarını paylaşayım (izniyle):
Örnek: Business Bay’de 1+1 Stüdyo
- 💰 Alış fiyatı: 600.000 AED (2023)
- 📈 Yıllık kira: 42.000 AED
- 📅 Aylık kira: 3.500 AED (≈28.000 TL)
Giderler:
- Service charge: 6.000 AED/yıl
- Emlak yönetim: 2.100 AED/yıl (kiranın %5)
- Net yıllık: 33.900 AED
🎯 Net aylık pasif gelir: 2.825 AED (≈23.000 TL)
Ve şimdi 2025’te aynı daire 750.000 AED değerinde. Hem kira aldı, hem %25 değer kazandı.
Dubai’de Ev Almak İçin Ne Kadar Para Gerekir?
En pratik soru: Kaç para lazım?
Giriş Seviyesi (200k-400k AED / $55k-110k):
- Dubai South’ta stüdyo
- Business Bay’de eski projeler
- Sharjah’ta 1+1
Orta Segment (400k-800k AED / $110k-220k):
- Dubai Marina’da stüdyo
- Business Bay’de 1+1
- Dubai Hills’de 1+1
Premium (800k-2M AED / $220k-545k):
- Downtown’da 1+1
- Dubai Marina’da 2+1
- Golden Visa sınırı
Lüks (2M+ AED / $545k+):
- Palm Jumeirah
- Downtown 2+1 üstü
- Villa seçenekleri
💡 İlk yatırım için öneri: 300k-500k AED bandı. Hem kira getirisi iyi, hem likidite yüksek.
Dubai Emlak Piyasası: 2025 Tahminleri ve Trendler
Piyasa nereye gidiyor? İşte gözlemlerim:
📈 Yükseliş Trendinde Olanlar:
- Dubai South – Expo etkisi devam ediyor
- Dubai Hills Estate – Aile talebi arttı
- Sustainable City – Eco-friendly trend
- Dubai Creek Harbour – Uzun vade potansiyeli
📉 Dikkatli Olunması Gerekenler:
- Business Bay – Arz fazlalığı var
- JLT – Eskime başladı
- International City – Değer kaybı riski
🎯 2025 Tahminlerim:
- Ortalama fiyat artışı: %5-8
- Kira artışı: %3-5
- Türk yatırımcı sayısı: +%30
- Off-plan lansmanlar: Stabil
Dubai’ye Yatırım Yapmak İçin Son Kontrol Listesi
Karar vermeden önce şunları kontrol edin:
✅ Mali Hazırlık:
- Bütçe belirlendi (nakit + kredi)
- Ek masraflar için %10 rezerv ayrıldı
- Döviz transfer yöntemi planlandı
- Vergi danışmanına soruldu
✅ Piyasa Araştırması:
- En az 3 bölge karşılaştırıldı
- Developer geçmişi araştırıldı
- Kira piyasası analiz edildi
- Resale (ikinci el) fiyatlarına bakıldı
✅ Hukuki Hazırlık:
- RERA lisansı kontrol edildi
- Satış kontratı hukuk danışmanına gösterildi
- Tapu durumu teyit edildi
- Mortgage şartları netleştirildi
✅ Uzun Vade Planı:
- Yönetim şirketi belirlendi
- Kira garantisi var mı bakıldı
- Exit stratejisi planlandı
- Golden Visa başvurusu düşünüldü
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Dubai’de ev alsam Türkiye’ye vergi öder miyim?
Türkiye vergi mukimi iseniz ve yurt dışındaki gelirinizi Türkiye’ye transfer ederseniz, teoride beyan etmeniz gerekiyor. Ama:
- Dubai’deki kira gelirini Dubai’de tutarsanız
- Veya başka yatırımlara dönüştürürseniz
- Türkiye’ye getirdiğinizde beyan edilebilir
⚠️ Tavsiye: Mutlaka vergi danışmanınıza sorun!
Mortgage için İngilizce bilmem gerekir mi?
Hayır. Türkçe konuşan banka görevlileri var. Hatta bazı bankaların Türk müşteri temsilcileri bile var.
Uzaktan yönetimi nasıl yaparım?
İki seçenek:
- Property management şirketi (kiranın %5-8’i komisyon)
- Kendiniz yönetim (riskli, tavsiye etmem)
Ben tüm müşterilerime management şirketi öneriyorum.
Satarken ne kadar komisyon öderim?
Genellikle satış fiyatının %2’si (alıcı + satıcı %1’er). Türkiye’de %3-4 olduğunu düşünürsek ucuz.
Sonuç: Peki Şimdi Ne Yapmalısınız?
Bu yazıyı buraya kadar okuduysanız, ciddi olduğunuzu biliyorum.
İşte tavsiyem:
Bugünden İtibaren 30 Gün İçinde Yapın:
1. Hafta: Araştırma
- Bu yazıdaki bilgileri not alın
- YouTube’da Dubai property videolarını izleyin
- Facebook gruplarına katılın
2. Hafta: Bütçe Belirleme
- Ne kadar ayırabilirsiniz?
- Kredi alacak mısınız?
- Hangi vadeyi hedefliyorsunuz?
3. Hafta: Danışman Seçimi
- En az 3 danışmanla görüşün
- RERA lisanslarını kontrol edin
- Referanslarını sorun
4. Hafta: İlk Adım
- Bölgeleri gezin (fiziksel veya sanal tur)
- Somut tekliflere bakın
- Karar verin!
Son Söz: Dubai Treni Hareket Halinde
2020’de “çok pahalı” diyenler bugün pişman.
2025’te “çok geç” diyenler 2030’da pişman olacak.
Dubai emlak piyasası bir tren gibi. Durmadan gitmiyor, ama hareket halinde.
Soru şu: Siz bu trene binecek misiniz, yoksa perondan izleyecek misiniz?
📞 Ücretsiz Danışmanlık İçin İletişim
Dubai’ye yatırım konusunda kafanızda soru işaretleri varsa, ücretsiz 30 dakikalık danışmanlık için benimle iletişime geçebilirsiniz.
⚖️ Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi değildir. Her yatırım kararı, kişinin kendi mali durumu ve risk toleransı dikkate alınarak verilmelidir. Geçmiş performans gelecek getiriyi garanti etmez