ВНЖ Греции за недвижимость для россиян в 2026: пороги, аренда, оплата, отказы

Коротко: да, гражданин России может получить ВНЖ Греции через покупку недвижимости: в греческом законе об этом разрешении нет отдельных ограничений для россиян. Минимальная сумма зависит от региона и типа объекта: 800 тысяч евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением больше 3 100 человек, 400 тысяч евро в остальной Греции и 250 тысяч евро за здание, переделанное из коммерческого в жилое, или памятник архитектуры под реставрацию. Разрешение выдают на пять лет. Сдавать такую квартиру посуточно нельзя, а платить нужно полностью, через банк, работающий в Греции, и до подачи заявления.

Ниже разбираем пороги по регионам, правила аренды, оплату, сроки рассмотрения и причины отказа по греческому Миграционному кодексу, разъяснению Министерства миграции, реестру административных процедур MITOS и статистике министерства. Как перевести деньги из России, здесь не повторяем: об этом есть отдельные статьи, ссылки в разделе об оплате.

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Дают ли россиянам ВНЖ Греции за недвижимость в 2026 году

Да, Греция по-прежнему выдаёт такие разрешения гражданам России. Статья 100 Миграционного кодекса говорит о «гражданах третьих стран» и не выделяет ни одну страну. По данным Министерства миграции на август 2026 года, у россиян 480 действующих продлённых разрешений инвестора, а у членов их семей 1 172 действующих первичных разрешения и 748 продлённых.

Опасение, что россиянам «больше не дают», официальные греческие документы не подтверждают. Основания для отказа общие для всех, о них ниже, и проверку безопасности проходит каждый заявитель. Сколько первичных разрешений получили сами российские инвесторы, в таблице министерства отдельно не видно: Россия не вошла там в первую десятку стран.

↑ К содержанию

Что изменилось в 2026 году?

Долгосрочная аренда под запрет не попадает. Проверено 05.11.2026.

↑ К содержанию

Сколько стоит недвижимость для ВНЖ: пороги по регионам

Порог зависит от того, где стоит объект. По закону в редакции 2024 года в Аттике, региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини (Тира) и островах с населением больше 3 100 человек нужно вложить не меньше 800 тысяч евро, в остальной Греции не меньше 400 тысяч. В обоих случаях это должен быть один объект, и если дом готов или на него выдано разрешение на строительство, основные помещения занимают не меньше 120 м².

Региональная единица Салоники соответствует бывшему ному, то есть это не только сам город, но и пригороды. Халкидики в этот список не входит: она считается отдельной региональной единицей, и там порог 400 тысяч. Купить две квартиры по 200 тысяч не выйдет, закон требует один объект. Острова считают по последней переписи населения, поэтому порог для конкретного острова уточните у юриста заранее.

Если вам называют 250 тысяч за обычную квартиру в любом регионе или говорят, что можно купить несколько объектов, это прежние правила. Льготу по старым порогам (500 тысяч в северном, центральном и южном секторах Афин, в Вари-Вула-Вульягмени, муниципалитете Салоники, на Миконосе и Санторини, 250 тысяч в остальной Греции) сохранили только тем, кто до 31 августа 2024 года внёс задаток 10% и подписал предварительный договор, а сделку нужно было закрыть до 31 декабря 2024 года. Для покупок после 1 сентября 2024 года переходных льгот нет.

Совместная покупка тоже ограничена. Если квартира в долевой собственности, ВНЖ дают, только когда совладельцы состоят в браке или гражданском союзе; иначе доля каждого должна быть не меньше порога. Оформить объект можно и на компанию, зарегистрированную в Греции или другой стране ЕС, но только если все её доли принадлежат вам.

↑ К содержанию

Можно ли сдавать квартиру: запрет на посуточную аренду

Посуточно сдавать нельзя. Жильё, купленное ради ВНЖ или его продления, запрещено сдавать в краткосрочную аренду через онлайн-платформы и передавать в субаренду. За нарушение разрешение отзывают, а владельца штрафуют на 50 тысяч евро. Обычная долгосрочная аренда разрешена: закон прямо даёт владельцам-иностранцам право сдавать свою недвижимость.

Министерство считает краткосрочной аренду меньше 60 дней, если жильцу дают только жильё и постельное бельё. Через платформу сдаётся квартира или напрямую, значения не имеет. Аренда от 60 дней под запрет не попадает. Можно сдать объект и гостинице или другому туристическому оператору, который оказывает гостям дополнительные услуги; для зданий, переделанных из коммерческих, это исключение не действует.

Запрет не касается жилья, купленного по прежним правилам, до вступления в силу закона 5100/2024 в апреле 2024 года. Если вы рассчитывали окупить покупку посуточной сдачей, считайте заново уже без неё.

↑ К содержанию

ИНН, банковский счёт и доверенность из России

• ИНН (AFM) оформляется через приложение «TIN & Authentication Key» на myAADE: заявку подаёт сам заявитель, его законный или налоговый представитель либо уполномоченное лицо.
• AADE просит документ, удостоверяющий личность, документ о назначении налогового представителя, его согласие и при необходимости переведённое свидетельство о браке.
• Доверенность, оформленная у российского нотариуса, принимается в Греции с апостилем или с консульской легализацией Греции. Россия участвует в Гаагской конвенции об апостиле с 1992 года.
• Нотариус указывает в справке для ВНЖ, как была оплачена цена, поэтому платёж должен быть прослеживаемым.

Источники: AADE, налоговый номер для нерезидентов; Циркуляр 1/2026, раздел 6; HCCH, таблица участников конвенции об апостиле. Проверено 29.10.2026.

↑ К содержанию

Как платить за недвижимость для ВНЖ Греции

Всю сумму нужно заплатить до подачи заявления и только одним из трёх способов, причём деньги в любом случае должны прийти на счёт продавца в банке или платёжной организации, работающих в Греции. Способы такие: кроссированный банковский чек (деньги по нему можно получить только зачислением на счёт); банковский перевод; оплата картой через POS-терминал.

Заплатить за вас могут супруг или родственники по крови или по браку до второй степени родства. Все детали платежа нотариус вносит в договор, а при подаче вы прикладываете его справку о том, как прошла оплата, и налоговую декларацию об имуществе (форма E9). Наличными платить нельзя, через зарубежного посредника тоже. Если платёж прошёл не так, как требует статья 100, оснований для ВНЖ не будет, даже если квартира уже ваша.

Налоги платятся отдельно. Сначала нужен греческий налоговый номер (ΑΦΜ): нерезиденту его оформляют только онлайн через портал myAADE и одновременно назначают налогового представителя в Греции, а личность подтверждают на приёме в налоговой или по видеосвязи. Налог на переход права собственности платит покупатель: 3% от налогооблагаемой стоимости объекта и ещё муниципальный сбор, 3% от суммы этого налога, всего 3,09%. Продавец и покупатель подают совместную декларацию по этому налогу до подписания договора, а сам налог нужно уплатить в течение трёх рабочих дней. Из стран вне зоны SEPA налоги можно платить переводом SWIFT в евро.

Каждый год владелец платит налог на недвижимость ENFIA: его рассчитывают по объектам, которыми человек владеет в Греции на 1 января. После покупки в налоговую подают декларацию об имуществе E9. Источники: AADE, налог на переход права собственности; AADE, E9 и ENFIA.

Как перевести деньги из России, через какие банки и что сообщить налоговой, мы подробно разбирали на примере оплаты квартиры в Дубае и оплаты квартиры в Турции. Для Греции к этому добавляется одно условие: деньги должны прийти на счёт продавца в банке, работающем в Греции. Примет ли такой перевод конкретный банк, попросите его подтвердить письменно, прежде чем отдавать задаток.

↑ К содержанию

Налог на переход права 15% с июля 2027 года: что известно

Коротко: Минфин Греции 18 октября 2026 года вынес на общественное обсуждение законопроект: если жильё покупает физическое лицо, которое на момент возникновения налоговой обязанности имеет налоговое резидентство в стране за пределами ЕС и ЕЭЗ, налог на переход права собственности составит 15% от налогооблагаемой стоимости вместо нынешних 3%. По данным министерства, новая ставка начнёт действовать с 1 июля 2027 года. На 29 октября 2026 года это проект, а не закон: обсуждение идёт до 1 ноября 2026 года.

Критерий: налоговое резидентство, а не гражданство. Россиянин с налоговым резидентством в России попадает под 15%. Россиянин с налоговым резидентством в стране ЕС, по тексту проекта, платит обычные 3%. Для квартиры с налогооблагаемой стоимостью 400 000 евро основной налог вырос бы с 12 000 до 60 000 евро. Пороги золотой визы проект не меняет. Норма вводится статьёй 16 проекта как новый пункт 1А статьи 27 Кодекса о налогообложении имущества (закон 5219/2025); окончательной будет редакция, опубликованная в Правительственной газете (ΦΕΚ).

То же изменение заложено в проект бюджета Греции на 2027 год, который министерство опубликовало в октябре 2026 года: с июля 2027 года ставка для жилья, купленного налоговыми резидентами стран за пределами ЕС, вырастет с 3% до 15%, а вместе с муниципальным сбором составит 15,45%.

Источники: Министерство национальной экономики и финансов Греции, сообщение от 18.10.2026 (minfin.gov.gr); проект бюджета на 2027 год (PDF, на англ.); общественное обсуждение № 1646, ст. 16 (opengov.gr); действующая ставка: AADE. Проверено 05.11.2026.

↑ К содержанию

Какие документы нужны для ВНЖ инвестора

Список Министерства миграции и убежища для первичного разрешения:

• заявление установленной формы;
• четыре свежие фотографии паспортного формата и их цифровая копия на CD в формате JPEG 2000;
• заверенная копия действующего загранпаспорта; в списке министерства также указана действующая национальная виза;
• 16 евро за изготовление карты ВНЖ;
• электронная пошлина по ст. 132 закона 4251/2014 (для продления министерство указывает 2 000 евро);
• полис частного медицинского страхования, покрывающий все риски;
• справка нотариуса о сторонах сделки, объекте и способе оплаты;
• справка из земельного реестра или Кадастра об отсутствии обременений.

По Циркуляру 1/2026 страховка должна быть действующей уже при подаче. Иностранный полис принимают, если в нём прямо указана Греция или покрытие по всему миру. Если полиса нет, дают 30 календарных дней, после чего в заявлении отказывают.

Источники: Министерство миграции и убежища, Golden Visa; Циркуляр 1/2026 от 21.04.2026, ADA ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ. Проверено 29.10.2026.

↑ К содержанию

Пошагово: от ИНН до карты ВНЖ

1. Греческий ИНН (AFM): заявка подаётся онлайн через портал myAADE; личность подтверждают в налоговой или по видеосвязи myAADElive.
2. Юридическая проверка: справка об отсутствии обременений, соответствие порогу и правилу одного объекта.
3. Приграничные зоны: покупателю не из ЕС там нужно предварительное разрешение по закону 1892/1990.
4. Сделка у нотариуса: нотариус фиксирует, каким способом оплачена цена. Дело о переходе права он открывает онлайн на gov.gr, а продавец и покупатель дают ему нужные полномочия.
5. Регистрация в земельном реестре или Кадастре.
6. Заявление на ВНЖ: лично, находясь в Греции, или через адвоката по доверенности с апостилем, даже если вы ещё не въезжали в страну. Адвокат подаёт заявление только через портал «Olomeleia».
7. Биометрия и карта: отпечатки и фото сдают в центре биометрии; карта стоит 16 евро.

Источники: AADE; gov.gr, переход права онлайн; Циркуляр 1/2026, раздел 6. Проверено 05.11.2026.

↑ К содержанию

Как подать заявление и сколько ждать

Заявление подают онлайн через электронные сервисы Министерства миграции: сами, находясь в Греции, или через адвоката по доверенности (см. пошаговый план выше). Въехать нужно легально, подойдёт любая виза, а без визы россиянину в Грецию не попасть. Понадобится частная медицинская страховка, для онлайн-подачи нужны телефон и электронная почта. В карточке процедуры MITOS для переделанных зданий пошлина за разрешение составляет 2 000 евро, изготовление карты стоит ещё 16 евро; сумму для вашего случая уточните при подаче.

Пока заявление рассматривают, вы получаете справку о подаче. По статье 4 Миграционного кодекса с ней можно законно находиться в Греции и пользоваться правами будущего ВНЖ, но ездить по Шенгенской зоне она не позволяет. Учтите это, если собираетесь в Европу сразу после подачи.

В реестре MITOS срок рассмотрения составляет 50 дней, но на практике ждут дольше. По статистике министерства на август 2026 года, из 7 021 первичного заявления, поданного в 2025 году, ещё не рассмотрены 1 830 (около 26%), а из 3 426 заявлений 2026 года ждут решения 2 373 (около 69%).

↑ К содержанию

Почему отказывают в ВНЖ Греции и когда его отзывают

По соображениям безопасности откажут, если заявителя сочтут угрозой общественному порядку, безопасности или международным отношениям Греции, если он внесён в национальные базы как нежелательное лицо на срок больше пяти лет или представляет угрозу здоровью населения. Кроме того, заявление не пройдёт, если не выполнены условия статьи 100: объект не дотягивает до порога или 120 м², деньги прошли не через банк, работающий в Греции, или оплата не завершена до подачи.

Отказов при этом немного. Мы посчитали по таблице министерства: из 32 620 первичных заявлений, поданных с 2022 по 2026 год, отказали в 271 случае, это около 0,8%, и ещё 24 разрешения отозвали. Разбивки отказов по странам в таблице нет, поэтому долю для россиян посчитать нельзя.

Отказ можно обжаловать в течение двух месяцев после того, как вам вручили решение. Жалобу подают в то же ведомство и платят пошлину 50 евро, ответить должны в течение 30 дней.

Уже выданное разрешение отзывают за посуточную сдачу или субаренду и тогда, когда условия выдачи больше не выполняются. При продаже объекта разрешение тоже прекращается; если покупатель тоже не из ЕС, право на ВНЖ переходит к нему.

↑ К содержанию

Что даёт ВНЖ инвестора и чего не даёт

Разрешение действует пять лет и продлевается на тот же срок, пока недвижимость остаётся вашей и выполняются остальные условия. Жить в Греции постоянно не обязательно: по закону время за пределами страны продлению не мешает. Работать по этому ВНЖ нельзя никак, ни по найму, ни на себя.

Вместе с вами ВНЖ могут получить члены семьи (подробно в следующем разделе). Их разрешения заканчиваются одновременно с вашим.

↑ К содержанию

Кого из семьи включают в ВНЖ

Основание: ст. 95 Миграционного кодекса (закон 5038/2023); её пункт 2 о членах семьи инвестора изменён законом 5275/2026, опубликованным 6 февраля 2026 года. Если супруги владеют объектом совместно, одной инвестиции хватает на двоих: один получает ВНЖ инвестора, второй получает ВНЖ члена семьи. После развода родители супруга(и) теряют право на ВНЖ. Ребёнка можно добавить и после того, как инвестор уже получил разрешение.

Источники: Циркуляр 1/2026, разъяснения 10, 14, 15; закон 5275/2026, ΦΕΚ Α 17. Проверено 05.11.2026.

↑ К содержанию

Что проверить, прежде чем вносить задаток

Попросите юриста в Греции подтвердить каждый пункт письменно.

• В какой региональной единице стоит объект и какой там порог, 400 или 800 тысяч евро.
• Площадь основных помещений по документам: не меньше 120 м², если это не переделанное здание.
• Вся сумма приходится на один объект, а не на две квартиры.
• Продавец примет оплату на свой счёт в банке, работающем в Греции.
• Как пойдут деньги: ваш банк в России и банк продавца в Греции заранее подтвердили перевод.
• Греческий налоговый номер и налоговый представитель.
• Частная медицинская страховка и виза, чтобы приехать и подать заявление.

↑ К содержанию

Частые вопросы

Можно ли получить ВНЖ Греции, купив две квартиры по 200 тысяч евро?

Нет, закон требует вложить пороговую сумму в один объект, и при пороге 400 тысяч, и при пороге 800 тысяч.

Можно ли сдавать квартиру, купленную ради ВНЖ?

Да, на срок от 60 дней или гостинице с дополнительными услугами для гостей. Посуточная аренда и субаренда запрещены: за это штрафуют на 50 тысяч евро и отзывают разрешение.

Нужно ли жить в Греции, чтобы продлить ВНЖ?

Нет, по закону отсутствие в стране продлению не мешает, пока недвижимость остаётся вашей.

Даёт ли ВНЖ инвестора право работать в Греции?

Нет, работать по разрешению инвестора нельзя ни в какой форме.

Можно ли заплатить наличными или через посредника за рубежом?

Нет, закон признаёт только кроссированный чек, банковский перевод или оплату картой, и деньги должны поступить на счёт продавца в банке или платёжной организации, работающих в Греции.

Подбирать объект удобно со страницы новостроек в Греции: у каждого проекта указан регион, по нему видно, какой порог, 400 или 800 тысяч, к нему относится. Сравнить с правилами другой страны поможет наш разбор ВНЖ в Турции через покупку квартиры. А прежде чем вносить задаток, обсудите с банком, как пойдёт платёж, а с юристом в Греции порог, площадь и справку нотариуса.

↑ К содержанию

Источники

Нормы сверены с официальными греческими текстами 15 октября 2026 года.

• Закон 5100/2024, статья 64 (новая редакция статьи 100 Миграционного кодекса 5038/2023), Правительственная газета Греции, серия A, № 49 от 5 апреля 2024 года.
• Миграционный кодекс, закон 5038/2023: статья 4 (справка о подаче заявления) и статья 95 (члены семьи инвестора, отзыв разрешения).
• Министерство миграции и убежища Греции, разъяснение (циркуляр) № 9/2024 от 24 сентября 2024 года о запрете краткосрочной аренды и переходных нормах.
• Реестр административных процедур MITOS: разрешение инвестора (переделанное здание), первичная выдача, карточка обновлена 22 сентября 2026 года.
• Министерство миграции и убежища Греции, «Легальная миграция, август 2026», приложение B, таблицы 12α, 12β и 13α.
• Налоговая служба Греции AADE: налоговый номер для нерезидентов, налог на переход права собственности, уплата налогов из стран вне зоны SEPA; E9 и ENFIA.
• Закон 5275/2026 (ΦΕΚ Α 17 от 6 февраля 2026 года): изменение п. 2 ст. 95 Миграционного кодекса.
• Министерство национальной экономики и финансов Греции: проект бюджета на 2027 год, ставка 15% с июля 2027 года.
• Пошлина 2 000 евро и карта 16 евро: Министерство миграции и убежища, Golden Visa; переход права у нотариуса: gov.gr.

Этот материал — не личное мнение одного эксперта, а коллективная работа редакции Satış Ofisi. Мы сверяем данные с официальными источниками и обновляем их.

↑ К содержанию