Aufenthaltserlaubnis in Nordzypern für Immobilienkäufer: Regeln seit Oktober 2026

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Wer in Nordzypern eine Wohnung kauft, kann dort eine Aufenthaltserlaubnis bekommen, seit Oktober 2026 bei höherem Kaufwert sogar für zehn Jahre. Sind Sie mit einer eigenen Eigentumsurkunde (Koçan) als Eigentümer eingetragen, können Sie ohne Einkommensnachweis eine Erlaubnis für fünf Jahre bekommen, bei einem Gesamtwert ab 300.000 britischen Pfund (GBP) für zehn Jahre. Haben Sie erst einen beim Finanzamt abgestempelten Kaufvertrag, sind es fünf Jahre. Liegt der Vertragswert unter 300.000 Pfund, müssen Sie dann ein monatliches Einkommen mindestens in Höhe des nordzyprischen Mindestlohns nachweisen.

Im Folgenden geht es um die erlaubte Aufenthaltsdauer ohne Erlaubnis, die Voraussetzungen und Unterlagen und die Hinweise des Auswärtigen Amts. Grundlage sind die nordzyprische Aufenthaltsverordnung (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü) mit den Änderungen vom 2. und 5. Oktober 2026 sowie die Reise- und Sicherheitshinweise des Auswärtigen Amts, Stand 15.10.2026.

Wie lange dürfen Sie ohne Aufenthaltserlaubnis in Nordzypern bleiben?

Ohne Aufenthaltserlaubnis dürfen Sie höchstens 90 Tage innerhalb von 180 Tagen bleiben, also auch nicht länger als 90 Tage am Stück. Kurzaufenthalte bis zu 72 Stunden werden nicht angerechnet. Die Verordnung spricht dabei von einem Visum; gemeint ist der Vermerk über die erlaubte Aufenthaltsdauer, den Sie bei der Einreise bekommen. Wer länger bleiben will, braucht eine Aufenthaltserlaubnis (ikamet izni).

Beantragen müssen Sie vorab nichts: Deutsche Staatsangehörige brauchen für den Nordteil kein Visum, Reisepass oder Personalausweis genügen. Maßgeblich ist die Aufenthaltsdauer, die bei der Einreise vermerkt wird. Das Auswärtige Amt weist darauf hin, dass dort häufig nur 30 Tage stehen, und empfiehlt, den Eintrag gleich nach der Einreise zu kontrollieren.

Eigentümer bekommen auf Wunsch einen eigenen Vermerk: Wer bei der Einreise die Eigentumsurkunde oder den beim Finanzamt (Gelir ve Vergi Dairesi) abgestempelten Kaufvertrag vorlegt, erhält ein sogenanntes Eigentümervisum. Konnten Sie die Unterlagen bei der Einreise nicht vorlegen, kann die Einwanderungsbehörde (Muhaceret Dairesi) die Aufenthaltsdauer nachträglich auf bis zu 90 Tage verlängern. Nehmen Sie die Unterlagen deshalb bei jeder Reise mit.

Welche Aufenthaltserlaubnis bekommen Immobilienkäufer seit Oktober 2026?

Entscheidend sind zwei Fragen: Haben Sie schon den Koçan oder erst den Kaufvertrag? Und erreicht der Wert Ihrer Immobilien 300.000 Pfund oder den Gegenwert in einer anderen Währung? Die Regeln stammen aus zwei Änderungsverordnungen, die am 2. und 5. Oktober 2026 im Amtsblatt erschienen sind und jeweils am selben Tag in Kraft traten.

Quelle: Amtsblatt (Resmi Gazete) Nr. 193 vom 02.10.2026 und Nr. 194 vom 05.10.2026, jeweils Anlage III. Das Einkommen belegen Sie mit einer apostillierten Bescheinigung aus Ihrem Heimatland oder mit einem Nachweis einer Bank in Nordzypern oder im Ausland. Bei einer deutschen Rente kommt etwa ein apostillierter Rentenbescheid oder eine Bankbescheinigung über die monatlichen Eingänge infrage. Welche Form die Behörde akzeptiert, sollten Sie vorher erfragen.

Bis zu diesen Änderungen gab es für Eigentümer mit Koçan höchstens fünf Jahre, und wer nur einen Kaufvertrag hatte, musste in jedem Fall ein Einkommen nachweisen. Auch die neuen Regeln stehen in einer Verordnung und können jederzeit wieder geändert werden. Lassen Sie sich den aktuellen Stand vor dem Antrag von Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt bestätigen.

Was gilt, wenn Sie noch keinen Koçan haben?

Dann müssen Sie mindestens ein Drittel des Kaufpreises bezahlt und beim Ministerrat die Genehmigung für den Erwerb beantragt haben. Außerdem muss der Kaufvertrag beim Finanzamt abgestempelt und bestätigt sein. Erst dann kommt eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage des Vertrags in Betracht. Die übrigen Voraussetzungen, auch die zur Wohnung selbst, gelten zusätzlich.

Für den Vertrag gelten eigene Fristen: Ausländer müssen ihn innerhalb eines Monats beim Grundbuchamt des Bezirks (İlçe Tapu Amirliği) registrieren lassen und die Erwerbsgenehmigung beantragen, sonst wird er unwirksam. Das Abstempeln beim Finanzamt und die Registrierung beim Grundbuchamt sind zwei getrennte Schritte; die Registrierung macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Welche Arten von Eigentumsurkunden es gibt und warum die Herkunft des Grundstücks wichtig ist, erklärt unser Ratgeber Immobilie in Nordzypern kaufen: Alteigentum, Eigentumsurkunden und Rechtsrisiko.

Welche Voraussetzungen gelten außerdem?

Die Wohnung muss zum Wohnen geeignet sein, und Sie müssen tatsächlich selbst darin wohnen. Daneben gelten die allgemeinen Voraussetzungen: eine Adresse, ausreichende Mittel für den Lebensunterhalt, kein Einreiseverbot und keine Krankheit, die die öffentliche Gesundheit gefährdet. Die Gesundheitsprüfung entfällt ab 60 Jahren.

Wer eine Wohnung kauft, die noch im Bau ist, sollte deshalb vorher bei der Behörde fragen, ab wann ein Antrag möglich ist. Folgende Unterlagen gehören zum Antrag:

• Für EU-Bürger: ein Reisepass, der noch mindestens zwei Monate über die beantragte Erlaubnis hinaus gültig ist. Der Personalausweis reicht für die Einreise, nicht für den Antrag.
• Die Eigentumsurkunde oder der abgestempelte Kaufvertrag, bei Verträgen zusätzlich der Nachweis über das bezahlte Drittel und den Antrag auf Erwerbsgenehmigung.
• Ein Führungszeugnis, falls die Behörde es verlangt.
• Bei Kaufverträgen unter 300.000 GBP der Einkommensnachweis.

Bei einer Erlaubnis für zehn Jahre kann die Passregel mit der Gültigkeit Ihres Reisepasses kollidieren. Fragen Sie in diesem Fall bei der Einwanderungsbehörde nach, wie sie verfährt.

Wer in Nordzypern nicht sozialversichert ist, zahlt mit dem Antrag einen Beitrag an den staatlichen Gesundheitsfonds (Sağlık Fonu). Die Höhe richtet sich nach der Dauer der Erlaubnis. Was dieser Beitrag abdeckt, erfragen Sie bei der Behörde. Ob Ihre deutsche Krankenkasse Behandlungen im Nordteil bezahlt, fragen Sie am besten direkt bei der Kasse nach.

Was gilt für Ehepartner, Kinder und Miteigentümer?

Ehepartner und Kinder beantragen eine Familienaufenthaltserlaubnis, die seit Oktober 2026 für bis zu zehn Jahre erteilt wird. Wer für den Unterhalt der Familie aufkommt, muss eine Krankenversicherung nachweisen, die alle Familienmitglieder abdeckt. Gehört die Wohnung mehreren Personen, kann sich in der Regel nur einer der Miteigentümer auf diese Wohnung berufen.

Die Verordnung erlaubt eine Ausnahme: Hat der erste Miteigentümer über seine Erlaubnis keine Familienangehörigen nachgeholt, kann auch ein zweiter Miteigentümer eine eigene Erlaubnis bekommen. Dann kann aber keiner der beiden über diese Erlaubnis eine Familienaufenthaltserlaubnis begründen. Kaufen Ehepaare gemeinsam, lohnt es sich, diese Frage vor der Eintragung zu klären.

Was sagt das Auswärtige Amt zu Aufenthalten im Nordteil?

Deutschland erkennt den Nordteil nicht als Staat an. Das Auswärtige Amt kann dort deshalb nur sehr eingeschränkt konsularisch helfen. Die Republik Zypern wertet die Einreise über den Flughafen Ercan oder die Häfen im Norden grundsätzlich als illegal. EU-Bürger dürfen die Demarkationslinie aber unabhängig vom Einreiseort in beide Richtungen überqueren.

Zum Immobilienkauf selbst warnt das Auswärtige Amt vor erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken wegen möglicherweise ungeklärter Eigentumsverhältnisse, besonders im Norden. Eine Aufenthaltserlaubnis ändert daran nichts. Sie regelt nur, wie lange Sie bleiben dürfen, nicht, ob die Eigentumsfrage sauber ist. Lassen Sie die Eigentumsverhältnisse deshalb vor der ersten Zahlung von einer unabhängigen Anwältin oder einem unabhängigen Anwalt prüfen.

Wo finden Sie Neubauprojekte in Nordzypern?

Eine Übersicht nach Regionen bieten die Seiten Neubauprojekte in Nordzypern, Kyrenia (Girne) und İskele. Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage und Wohnungstypen. Welche Eigentumsurkunde es für ein Projekt gibt und wie weit die Erwerbsgenehmigung ist, können Sie über das Anfrageformular auf der Projektseite erfragen. Worauf Sie beim Kauf vom Bauträger achten sollten, erklärt der Ratgeber Neubau in Nordzypern vom Bauträger kaufen.

Wie die Region Kyrenia einzuschätzen ist und welche Nebenkosten anfallen, beschreibt unser Praxisleitfaden für die Region Kyrenia. Zur Frage, in welcher Währung Sie zahlen, lesen Sie Immobilie in der Türkei, Nordzypern oder Dubai: In welcher Währung zahlen Sie?

Häufige Fragen

Bekomme ich mit einer Wohnung in Nordzypern automatisch eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. Sie müssen sie bei der Einwanderungsbehörde beantragen. Der Immobilienbesitz ist nur die Grundlage; hinzu kommen die allgemeinen Voraussetzungen wie Adresse, Gesundheit und ausreichende Mittel.

Wie lange gilt die Erlaubnis, wenn die Wohnung weniger als 300.000 Pfund wert ist?

Mit Koçan fünf Jahre ohne Einkommensnachweis. Mit Kaufvertrag bis zu fünf Jahre, wenn Sie ein monatliches Einkommen mindestens in Höhe des Mindestlohns nachweisen.

Reicht mein Personalausweis?

Für die Einreise ja. Für die Aufenthaltserlaubnis brauchen Sie einen Reisepass, der noch mindestens zwei Monate über die beantragte Erlaubnis hinaus gültig ist.

Können die neuen Regeln wieder geändert werden?

Ja. Sie stehen in einer Verordnung, nicht in einem Gesetz, und können jederzeit geändert werden.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Aufenthaltsverordnung, konsolidierte Fassung vom 25.05.2026: İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü, Art. 2, 7, 9, 10, 11, 14, 15 und 17.
• Änderungsverordnung vom 02.10.2026: Amtsblatt Nr. 193, Anlage III, Nr. 932 (Familienaufenthaltserlaubnis, Erlaubnis mit Koçan).
• Änderungsverordnung vom 05.10.2026: Amtsblatt Nr. 194, Anlage III, Nr. 943 (Erlaubnis mit Kaufvertrag).
• Erwerbsregeln für Ausländer: Amtsblatt Nr. 196 vom 06.10.2026, Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026.
• Auswärtiges Amt: Zypern: Reise- und Sicherheitshinweise, Abschnitte Einreise und Zoll, Innenpolitische Lage, Rechtliche Besonderheiten.