Как сдать квартиру в Дубае: Ejari, повышение аренды и выселение арендатора

Опубликовано 16 октября 2026 года · Редакция satisofisi.com

Сдать квартиру в Дубае, живя в России, можно, но закон эмирата защищает арендатора сильнее, чем ожидают многие владельцы. Каждый договор аренды нужно зарегистрировать в системе Ejari, повышение платы при продлении ограничено официальным индексом, а освободить квартиру от арендатора по окончании договора можно только по одной из четырёх причин и с уведомлением за 12 месяцев. Досрочно выселить арендатора можно лишь за нарушения, которые перечислены в законе.

Ниже вопросы, которые обычно возникают у владельцев перед первой сдачей: как оформить договор, сколько это стоит, когда можно поднять аренду и как освободить квартиру. Про налоги с арендного дохода рассказано в отдельной статье (ссылка ниже), официальные источники приведены в конце.

Как зарегистрировать договор аренды в Дубае

Закон Дубая об аренде требует регистрировать в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA) каждый договор аренды, подпадающий под действие закона, а также все изменения в нём. На практике это делается через Ejari, реестр договоров аренды Земельного департамента Дубая (DLD).

Регистрация через приложение Dubai REST или сайт департамента стоит 177,75 дирхама с НДС, а в центрах обслуживания (Real Estate Services Trustee Centers) 220 дирхамов. Если квартирой занимается управляющая компания, договор обычно регистрирует она.

Насколько можно поднять аренду

Поднять плату можно только при продлении. Насколько, зависит от того, на сколько ваша ставка отстаёт от средней для похожих квартир по индексу аренды RERA. Если ваша ставка отстаёт от средней не более чем на 10%, повышать её нельзя.

Чтобы изменить ставку или другие условия при продлении, предупредите арендатора не позже чем за 90 дней до конца договора. Если в договоре не указаны сроки оплаты, по закону годовая плата вносится четырьмя равными частями, каждая авансом.

Можно ли выселить арендатора до конца договора

Пока договор действует, ни одна из сторон не может расторгнуть его в одностороннем порядке. Требовать досрочного выселения закон разрешает только в случаях, прямо в нём перечисленных. Среди них: неуплата в течение 30 дней после письменного требования, субаренда без вашего письменного согласия, использование жилья в незаконных целях, порча имущества.

Если арендатор остаётся в квартире после окончания договора и никто не возражает, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок, но не больше чем на год.

Как освободить квартиру после окончания договора

По окончании договора освободить квартиру от арендатора можно только по одной из четырёх причин:

• снос или реконструкция здания при наличии необходимых разрешений;
• капитальный ремонт, который, по заключению муниципалитета Дубая, невозможен, пока в квартире живут;
• переезд в квартиру самого собственника или его родственника первой степени родства, если другой подходящей недвижимости у собственника нет;
• продажа квартиры.

В любом из этих случаев арендатора нужно уведомить не позже чем за 12 месяцев до выселения, через нотариуса или заказным письмом. Если продать квартиру во время действия договора, новый собственник получает её вместе с арендатором, и тот живёт там до конца срока. Если планируете продажу или переезд, отсчитайте 12 месяцев назад от даты окончания договора и уведомите арендатора не позже этого дня.

Можно ли сдавать посуточно

Посуточная сдача требует лицензии. Указ Дубая о краткосрочной аренде жилья (holiday homes) запрещает сдавать жильё туристам без лицензии туристического ведомства (DTCM). Сначала решите, как будете сдавать: посуточно или по обычному договору. Если посуточно, разберитесь с лицензией до того, как выставите квартиру на сайты бронирования.

Кто платит сервис-чардж и налоги

Сервис-чардж платит владелец, если в договоре аренды не сказано иное. Даже если арендатор обязался платить его сам и не заплатил, отвечать будете вы. Заложите сервис-чардж, регистрацию в Ejari и услуги управляющей компании в расчёт ставки заранее.

Подоходного налога для частных лиц в ОАЭ нет. Что придётся заплатить в России с арендного дохода и как действует соглашение России и ОАЭ об избежании двойного налогообложения, подробно разобрано в статье «В Дубае нет налогов? Что на самом деле платит владелец квартиры».

Частые вопросы

Прекращается ли аренда, если продать квартиру?

Нет: договор переходит к покупателю вместе с квартирой, и жилец остаётся до конца срока.

Можно ли каждый год поднимать аренду?

При каждом продлении можно, но только в пределах таблицы выше и с уведомлением за 90 дней. Если ваша ставка отстаёт от средней по индексу не более чем на 10%, поднять её не получится.

Что делать, если арендатор перестал платить?

Направьте письменное требование об оплате. Если за 30 дней деньги не пришли и иного вы не договаривались, можно требовать выселения, не дожидаясь конца договора.

Источники

Тексты сверены по официальным источникам 16 октября 2026 года. Английские версии законов Дубая носят справочный характер, юридическую силу имеет только арабский текст.

• Дубай, закон № 26 от 2007 года об отношениях арендодателей и арендаторов, статьи 6, 7, 12 и 28, и закон № 33 от 2008 года о внесении в него изменений, статьи 4, 14 и 25 (на английском).
• Дубай, указ № 43 от 2013 года о повышении арендной платы (на английском).
• Дубай, указ № 41 от 2013 года о краткосрочной аренде жилья (holiday homes), статья 3 (на английском).
• Дубай, закон № 6 от 2019 года о совместной собственности, статья 16 (на английском).
• Земельный департамент Дубая, регистрация и продление договора аренды (Ejari) (на английском).

Если вы ещё выбираете квартиру под сдачу, о рисках покупки на этапе строительства читайте в статье «Квартира в Дубае на этапе строительства», а новые проекты собраны на странице «Новостройки Дубая».