В Дубае нет налогов? Что на самом деле платит владелец квартиры

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

В ОАЭ нет подоходного налога для частных лиц, поэтому с аренды и продажи квартиры в Дубае владелец там ничего не платит. Но расходы есть. При покупке сбор Земельного департамента Дубая (DLD) составляет 4%: по тарифу 2% платит покупатель и 2% продавец. Каждый год нужно платить обязательный сервис-чардж, а на обслуживание дома и услуги брокера начисляют НДС 5%. Если вы остаётесь налоговым резидентом России, доход от аренды и продажи этой квартиры нужно задекларировать и заплатить с него НДФЛ в России.

Мы проверили правила по сайтам правительства ОАЭ, Земельного департамента Дубая и ФНС России 15 октября 2026 года. Как перевести деньги из России и куда платить застройщику, разобрано в отдельной статье, здесь только налоги и обязательные платежи.

Какие налоги в ОАЭ есть, а каких нет

Официальный портал правительства ОАЭ прямо пишет, что подоходного налога для физических лиц в стране нет. Есть НДС 5% на товары и услуги, акцизы и корпоративный налог для бизнеса: 0% с прибыли до 375 000 дирхамов и 9% с того, что выше.

Отсюда и фраза «в Дубае нет налогов», которую часто повторяют продавцы. Про доход частного лица это правда, а вот расходы у владельца есть. Ниже по порядку: что вы платите при покупке, что каждый год и что в России.

Сколько стоит оформить покупку

Главный сбор при покупке — 4% от цены в пользу Земельного департамента Дубая. В тарифах DLD он записан как 2% с продавца и 2% с покупателя, и для готового жилья, и для квартиры на этапе строительства, которую регистрируют в реестре Oqood. Кто в итоге платит долю продавца, решает договор, поэтому проверьте этот пункт до внесения задатка.

Строящуюся квартиру застройщик обязан зарегистрировать в Oqood в течение 90 дней после подписания договора. Как и чем оплачивать эти сборы, когда деньги идут из России, подробно описано в статье «Как оплатить квартиру в Дубае из России», а расходы на регистрацию ипотеки в статье «Ипотека в Дубае для россиян и нерезидентов».

Сервис-чардж: можно ли не платить

Нет, отказаться от него нельзя. Закон Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности запрещает владельцу отказываться от платы за обслуживание дома (service charge), утверждённой регулятором RERA, и запрещает отказываться от доли в общих частях здания, чтобы не платить. Это ежегодный обязательный расход, и у каждого дома своя сумма.

Если не заплатить, управляющая компания направит письменное требование и даст 30 дней. Потом долг взыскивают через суд в порядке исполнения, и суд при необходимости может назначить продажу квартиры с торгов. Пока долг не погашен, квартиру нельзя продать: у управляющей компании есть залоговое право на каждую квартиру. Судебные расходы ложатся на должника.

Утверждённый размер сервис-чарджа конкретного дома можно посмотреть заранее в индексе DLD (Service Charge Index): выбираете проект, назначение помещения и год. Сравните эту сумму с ожидаемой арендой ещё до покупки. Деньги собственников по закону хранятся на отдельном счёте дома, и кредиторы главного застройщика района (мастер-девелопера) не могут их арестовать.

Жилищный сбор и регистрация аренды

Сдавая квартиру, вы как арендодатель обязаны зарегистрировать договор аренды в DLD. Жилищный сбор муниципалитета Дубая (Housing Fee) платит арендатор: 5% от годовой арендной платы, его добавляют к ежемесячным счетам за воду и электричество. Как зарегистрировать договор, насколько можно поднять аренду и когда можно выселить арендатора, разобрано в статье «Как сдать квартиру в Дубае».

Про владельца, который сам живёт в своей квартире, на правительственном портале ОАЭ ничего не сказано. Тем, кто собирается жить в квартире сам, стоит уточнить это при подключении воды и электричества.

Есть ли НДС при покупке и аренде квартиры

Продажа и долгосрочная аренда обычных квартир и вилл в ОАЭ идут без НДС. Владелец такого жилья, если у него нет другого бизнеса, не встаёт на учёт по НДС и не подаёт декларации, а застройщик продаёт новое жильё по нулевой ставке. Так написано в памятке Федеральной налоговой администрации ОАЭ о НДС на недвижимость, которую публикует портал u.ae.

Исключений два: апартаменты с гостиничным сервисом и краткосрочная аренда на срок до 6 месяцев. Их памятка относит к коммерческой недвижимости, с такой аренды взимают НДС 5%, а владелец с оборотом больше 375 000 дирхамов за 12 месяцев обязан зарегистрироваться. НДС 5% платят и за обслуживание здания, услуги ассоциации собственников, воду и электричество, услуги брокера. Учтите, что памятку выпустили к введению НДС в 2018 году.

Платит ли владелец квартиры корпоративный налог

Как правило, нет. Постановление Кабинета министров ОАЭ № 49 от 2023 года освобождает от корпоративного налога доход частного лица от продажи и аренды недвижимости, если для этого не нужна и не используется лицензия. Сумма дохода значения не имеет, и регистрироваться плательщиком такому владельцу не нужно.

Ситуация меняется, если вы ведёте в ОАЭ бизнес по коммерческой лицензии, например управляете недвижимостью как компания. Тогда предпринимательская деятельность физлица облагается корпоративным налогом, когда выручка за календарный год превышает 1 000 000 дирхамов. Ставка та же: 9% с прибыли сверх 375 000 дирхамов.

Что придётся заплатить в России

Налоговый резидент России, то есть тот, кто провёл в стране не меньше 183 дней за календарный год, платит НДФЛ со всех доходов, включая зарубежные. Доход от аренды и продажи квартиры в Дубае — это доход от источников за пределами России. По ним нужно самому подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог до 15 июля.

Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года: 13% с суммы доходов до 2,4 млн рублей за год, 15% от 2,4 до 5 млн, 18% от 5 до 20 млн, 20% от 20 до 50 млн и 22% выше. Доход от продажи имущества считают отдельно: 13% до 2,4 млн рублей и 15% сверх этого.

Если квартира была в собственности 5 лет и больше, доход от её продажи НДФЛ не облагается и декларацию подавать не нужно. В некоторых случаях достаточно 3 лет, например если жильё получено по наследству от близкого родственника или это ваше единственное жильё. Тот, кто перестал быть налоговым резидентом России, с зарубежных доходов НДФЛ в России не платит.

Поможет ли соглашение России и ОАЭ об избежании двойного налогообложения

Новое соглашение между Россией и ОАЭ подписано в Абу-Даби 17 февраля 2025 года, а в июле 2025 года ФНС сообщила, что закон о его ратификации подписан. По сообщению ФНС, оно охватывает доходы от недвижимого имущества и от его продажи. Прежнее соглашение 2011 года касалось только доходов государственных инвестиционных фондов.

Такие соглашения нужны, когда обе страны облагают один и тот же доход. У ОАЭ их 193, но подоходного налога для частных лиц там нет, так что засчитывать в России нечего, и по общему правилу резидент платит НДФЛ полностью. При этом соглашение важнее Налогового кодекса, поэтому перед первой декларацией по такому доходу уточните порядок в ФНС или у налогового консультанта.

О счёте в банке ОАЭ, открытом для расчётов, нужно отдельно уведомить налоговую и потом каждый год отчитываться о движении средств. Порядок и пороги разобраны в статье об оплате квартиры в Дубае из России.

Частые вопросы

Что владелец квартиры платит в Дубае каждый год?

Налога на доход частного лица в ОАЭ нет. Каждый год владелец платит сервис-чардж за обслуживание дома в размере, утверждённом RERA; отказаться от него закон не позволяет.

Нужно ли платить НДФЛ в России, если квартира в Дубае сдаётся?

Да, если вы налоговый резидент России. Доход от аренды за рубежом декларируют по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля по ставкам от 13% до 22%.

Облагается ли НДС покупка квартиры у застройщика?

По памятке налоговой администрации ОАЭ застройщик продаёт новое жильё по нулевой ставке НДС. НДС 5% придётся заплатить за услуги брокера, обслуживание дома и коммунальные услуги.

Что будет, если не платить сервис-чардж?

Через 30 дней после письменного требования долг взыскивают через суд, вплоть до продажи квартиры с торгов, а продать её самому до погашения долга нельзя.

Прежде чем выбрать проект в разделе новостройки Дубая, посмотрите сервис-чардж похожих домов того же застройщика в индексе DLD и посчитайте, сколько НДФЛ вы заплатите в России с ожидаемой аренды. Вычтите обе суммы из ожидаемой аренды, и вы увидите реальный доход. Все проекты в Эмиратах собраны на странице новостройки ОАЭ.

Источники

Нормы сверены с официальными источниками 15 октября 2026 года. Английские тексты законов Дубая на портале законодательства — неофициальный перевод, при расхождении действует арабский текст.

• Other taxes, Corporate tax и Leasing a property in the UAE, портал правительства ОАЭ
• VAT treatment of properties, памятка Федеральной налоговой администрации ОАЭ на портале u.ae
• Постановление Кабинета министров ОАЭ № 49 от 2023 года о видах деятельности физических лиц, облагаемых корпоративным налогом, федеральный портал законодательства ОАЭ
• Закон Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности, ст. 28-32, портал законодательства Дубая
• Индекс сервис-чарджей, регистрация продажи и регистрация в Oqood, Земельный департамент Дубая
• Налоговый резидент РФ и доходы из-за рубежа, прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года, декларационная кампания 2026 года и ратификация соглашения с ОАЭ, ФНС России