Как сдать квартиру в Турции в аренду: разрешение на посуточную сдачу, договор и налоги

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Иностранец может сдавать свою квартиру в Турции, но правила зависят от срока аренды. Посуточно и вообще на любой срок до 100 дней сдавать можно только с разрешением Министерства культуры и туризма Турции, а для квартиры в многоквартирном доме нужно ещё согласие всех собственников квартир в этом доме. Обычный договор на срок больше 100 дней разрешения не требует, но турецкий закон во многом на стороне арендатора. Доход от аренды облагается налогом в Турции, а налоговый резидент России должен задекларировать его и в России.

Ниже разбираем по текстам турецких законов и разъяснениям ведомств, что нужно для каждого вида аренды, какие штрафы грозят за сдачу без разрешения, сколько может взять риелтор и как считается налог в обеих странах. Суммы указаны в турецких лирах (TL).

Можно ли иностранцу сдавать квартиру в Турции?

Можно, и турецкое законодательство различает два режима. Сдача на срок до 100 дней по закону о туристической аренде (№ 7464) требует разрешения (izin belgesi), которое в обиходе называют лицензией. Договоры дольше 100 дней под этот закон не подпадают, к ним применяются правила о найме жилья из Обязательственного кодекса Турции (Türk Borçlar Kanunu).

«Туристическая» здесь термин закона: цель поездки гостя роли не играет. Режим лучше выбрать до покупки, потому что от него зависит, какая квартира вам подойдёт. Обойти закон длинными договорами не получится: тех, кто заключает договоры дольше 100 дней, но сдаёт одну и ту же квартиру больше четырёх раз в течение года с даты первого договора, штрафуют на 1 000 000 лир.

Что нужно для посуточной сдачи до 100 дней?

Разрешение выдаёт Министерство культуры и туризма, заявление подаётся только через портал e-Devlet, турецкий аналог Госуслуг. Получить разрешение может собственник квартиры, физическое или юридическое лицо. Иностранец без турецкого идентификационного номера подаёт заявление через представителя по нотариальной доверенности. Срок рассмотрения — до 60 дней, и сдавать квартиру до получения разрешения нельзя.

Для квартиры в многоквартирном доме нужны:

• копия паспорта, если собственник иностранец;
• актуальная выписка о правах на квартиру из реестра (тапу, турецкое свидетельство о праве собственности);
• нотариально заверенное единогласное решение собственников квартир в доме;
• нотариальная доверенность, если заявление подаёт представитель.

Единогласие — на практике главный барьер. Если хотя бы один сосед против, разрешения не будет. В жилом комплексе из нескольких корпусов согласие нужно только от собственников того корпуса, где находится квартира. Исключение сделано для апарт-комплексов с ресепшеном, охраной и ежедневной уборкой, если их устав прямо разрешает краткосрочную аренду: там согласие соседей не требуется.

Есть и другие ограничения. В доме, где больше трёх квартир, один владелец может получить разрешение не больше чем на четверть квартир. Если у одного владельца в одном доме больше пяти таких квартир, нужна ещё лицензия на открытие и работу заведения (işyeri açma ve çalışma ruhsatı). У входа в квартиру вешают табличку установленного образца, а регистрировать гостей по закону об уведомлении о личности (№ 1774) обязан владелец разрешения.

Какие штрафы грозят за сдачу без разрешения?

Штрафы начисляются за каждую квартиру и растут, если нарушение продолжается. За первую сдачу без разрешения назначают 100 000 лир и дают 15 дней, чтобы получить разрешение. Если сдача продолжается, штраф составит 500 000 лир и даётся ещё 15 дней, а затем 1 000 000 лир. Отдельно штрафуют посредников и арендаторов, которые пересдают квартиру.

Источник: закон № 7464, ст. 4. Штрафы установлены в лирах; в пересчёте на рубли сумма зависит от курса на день оплаты.

Нужен ли ВНЖ или турецкая компания, чтобы сдавать квартиру?

Для разрешения на посуточную сдачу ВНЖ не нужен. Получать разрешение по закону должен собственник, а министерство выдаёт его и физическим, и юридическим лицам. В перечне документов для собственника-иностранца указаны копия паспорта и выписка о правах на квартиру; вида на жительство в этом перечне нет. Без турецкого номера заявление подаёт представитель по доверенности.

Утверждение «сдавать могут только компании с лицензией» встречается часто, но в законе его нет. Ограничение касается посредников: сдавать гостям чужую квартиру закон разрешает только турагентствам группы A (A grubu seyahat acentası). Собственник с разрешением сдаёт свою квартиру сам. Если вы хотите жить в Турции, ВНЖ придётся оформлять отдельно, подробнее об этом в статье ВНЖ в Турции через покупку квартиры: правила на 2026 год.

Как устроена долгосрочная аренда?

Договор дольше 100 дней разрешения не требует, но просто так выселить арендатора по окончании срока нельзя. Если жилец за 15 дней до конца договора не уведомил вас о выезде, договор автоматически продлевается ещё на год на тех же условиях. Расторгнуть его без объяснения причин собственник может только после десяти лет таких продлений.

Досрочно расторгнуть договор можно только через суд, например если квартира нужна вам самим, супругу, детям или родителям, если дом нужно капитально ремонтировать или перестраивать, или если жилец дважды получал письменное требование погасить долг по аренде. Поэтому, если вы собираетесь сами жить в квартире несколько месяцев в году, годовой договор вам не подойдёт.

Поднимать плату по своему усмотрению тоже нельзя. При продлении договора её можно повысить не больше чем на среднегодовую инфляцию, то есть на изменение индекса потребительских цен (TÜFE) в среднем за 12 месяцев. Если аренда длится больше пяти лет, после каждого пятилетнего срока новую ставку определяет суд.

Сколько может взять риелтор за поиск арендатора?

Не больше одной месячной арендной платы, сумма считается без НДС. Это предел по Положению о торговле недвижимостью (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik), и он действует, даже если агентство оказывает вам несколько услуг по разным договорам: плата всё равно одна. Если агентство просит больше, это нарушение Положения, а не местный обычай.

Как проверить у агентства лицензию риелтора (yetki belgesi) и не попасть на мошенников, мы писали отдельно: Мошенничество при покупке квартиры в Турции: как защититься.

Какой налог с аренды платят в Турции?

Если вы проводите в Турции меньше шести месяцев подряд в году, для Турции вы налоговый нерезидент и платите налог только с доходов, полученных в Турции. Доход от сдачи жилья, полученный в 2026 году, до 58 000 лир налогом не облагается, и декларацию подавать не нужно. С суммы сверх этого платят подоходный налог по шкале от 15 до 40 процентов.

Быть нерезидентом Турции и при этом резидентом России — обычный случай. Декларацию подают в марте следующего года через электронную систему Hazır Beyan, войти в неё можно и с номером иностранца (yabancı kimlik numarası). Налог платят двумя равными частями до 31 марта и до 31 июля; принимаются и карты иностранных банков, но какие именно карты пройдут, проверьте заранее. Вместо фактических расходов можно вычесть 15 процентов дохода, оставшегося после необлагаемой суммы. Если не подать декларацию в срок и налоговая сама выявит доход, льготу вы теряете.

Пример с условными цифрами за 2025 год: квартира сдавалась за 30 000 лир в месяц, за год вышло 360 000 лир. Необлагаемая сумма за 2025 год составляла 47 000 лир, остаётся 313 000. После вычета 15 процентов облагается 266 050 лир. По шкале 2025 года налог составит 23 700 лир с первых 158 000 и 20 процентов с остатка 108 050, итого 45 310 лир.

Арендную плату за жильё нужно получать через банк или турецкую почту (PTT), в том числе при посуточной сдаче. Если арендатор — компания, она сама удерживает 20 процентов и перечисляет их в бюджет; если весь доход прошёл через такое удержание, декларацию подавать не нужно.

Нужно ли платить налог в России?

Да, если вы налоговый резидент России, то есть находились в стране не меньше 183 дней в году. Резиденты платят НДФЛ со всех доходов, включая аренду за рубежом, и подают декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; налог уплачивается до 15 июля. Ставка от 13 до 22 процентов зависит от суммы годового дохода.

Платить дважды полную сумму не придётся. По соглашению между Россией и Турцией об избежании двойного налогообложения Турция вправе облагать налогом доход от недвижимости на своей территории, в том числе от аренды. Налог, уплаченный в Турции, засчитывается в России, но не больше суммы российского налога на тот же доход; разницу, если она есть, доплачивают в России. Для зачёта понадобятся турецкая декларация и квитанции об уплате.

Как получить деньги от аренды из Турции?

Турецкие правила здесь простые. По циркуляру Центрального банка Турции о движении капитала нерезидент может свободно перевести за границу через банк доход от аренды и деньги от продажи квартиры, если с них уплачены налоги. Документы об уплате турецкого налога пригодятся и здесь, поэтому держите их вместе с договором аренды.

Сложнее с российской стороной: как и в какой валюте деньги дойдут до России, зависит от конкретных банков и российских правил валютного контроля. О переводах между двумя странами мы писали в статье Оплата квартиры в Турции из России: рубли, доллары, перевод.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру через Airbnb без разрешения, если гость живёт неделю?

Нет. Любая сдача на срок до 100 дней требует разрешения, независимо от цели поездки гостя. Без него грозит штраф 100 000 лир за квартиру.

Можно ли сдать квартиру на полгода?

Да, договор дольше 100 дней разрешения не требует. Но если сдавать одну квартиру по таким договорам больше четырёх раз в год, грозит штраф 1 000 000 лир.

Можно ли выселить арендатора после окончания годового договора?

Нет, если он сам не уезжает. Договор продлевается на год, а без причин расторгнуть его можно только после десяти лет продлений.

Нужно ли платить налог, если доход небольшой?

В Турции с дохода до 58 000 лир за 2026 год налог и декларация не нужны. В России налоговый резидент всё равно указывает этот доход в 3-НДФЛ и платит НДФЛ по российским ставкам.

Источники

Все сведения проверены по официальным текстам 15 октября 2026 года. Суммы в лирах ежегодно пересматриваются. Материал не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта.

• Закон № 7464 о туристической аренде жилья, ст. 3 и 4, mevzuat.gov.tr; руководство Министерства культуры и туризма Турции по разрешениям на туристическую аренду (2025)
• Обязательственный кодекс Турции № 6098, ст. 344, 347, 350, 352, mevzuat.gov.tr
• Положение о торговле недвижимостью, ст. 20, mevzuat.gov.tr
• Налоговая служба Турции (GİB): руководство по налогу с аренды для нерезидентов, февраль 2026
• Налоговая служба Турции (GİB): соглашение между Турцией и Россией об избежании двойного налогообложения, ст. 6 и 22 (текст на турецком)
• Центральный банк Турции: Циркуляр о движении капитала, ст. 13
• ФНС России: налогообложение доходов резидентов

Новые жилые комплексы, в том числе уже построенные и сданные в эксплуатацию, собраны в разделе новостройки Турции. Сколько стоит сама покупка, разобрано в статье Расходы при покупке квартиры в Турции: тапу, налоги, НДС.