Расходы при покупке квартиры в Турции: тапу, налоги, НДС

Опубликовано: 28 сентября 2026 · Обновлено: 28 сентября 2026 · Редакция satisofisi.com

Цена квартиры в Турции — не вся сумма сделки. К ней добавляются пошлина за регистрацию тапу, сбор кадастровой службы (döner sermaye) и полис обязательного страхования от землетрясений. В цену новостройки входит НДС (KDV), после покупки ежегодно платится налог на недвижимость. Иностранный покупатель дополнительно оплачивает отчёт об оценке и повышенный сбор кадастра, а при работе через агентство — комиссию.

Коротко: пошлина за тапу — 2% (по закону «20 промилле») от заявленной цены, и её платят покупатель и продавец, каждый отдельно. НДС на новостройку — 10% на часть чистой площади до 150 м², но для проектов с разрешением на строительство до 1 апреля 2022 года действуют прежние правила. С 5 сентября 2026 года кадастровое управление требует полис страхования от землетрясений, оформленный на покупателя. Ниже — каждая статья расходов с правовой основой и суммы, которые на 28 сентября 2026 года подтвердить не удалось.

Это подробная версия раздела о расходах из пошагового руководства по покупке новостройки в Стамбуле.

Какие расходы идут сверх цены квартиры

Расходы сверх цены делятся на три группы: платежи при регистрации тапу (пошлина и сбор кадастра), расходы, связанные с самой сделкой (НДС на новостройку, отчёт об оценке для иностранца, страхование от землетрясений, комиссия агентства), и расходы владельца (ежегодный налог на недвижимость). У каждой статьи своя ставка и свой плательщик.

Статья	Кто платит	Ставка или сумма	Основание
Пошлина за тапу (tapu harcı)	Покупатель и продавец, каждый отдельно	По 2% от заявленной цены	Закон № 492 «О сборах», тариф (4), п. 20/a
НДС (KDV) на новостройку	Входит в цену; в информационной форме цена указывается с налогами	10% на часть чистой площади до 150 м²; другие случаи ниже	Решение № 2007/13033, актуальный перечень GİB
Сбор кадастровой службы (döner sermaye)	Взимается при подаче на регистрацию	Региональный коэффициент × базовый показатель; сумма на 2026 год не подтверждена	Закон № 6083, тариф (I)
Дополнительный сбор кадастра для иностранцев	Сторона-иностранец	Фиксированная сумма за каждый объект; сумма на 2026 год не подтверждена	Закон № 6083, тариф (I)
Отчёт об оценке	Сделка с участием иностранца	Стоимость не подтверждена	Вопросы и ответы TKGM
Страхование от землетрясений (DASK)	Покупатель, на своё имя	Сумма взноса не подтверждена	Письмо TKGM от 07.09.2026
Налог на недвижимость (emlak vergisi), ежегодно	Владелец	0,1% для жилья; в границах метрополий ставка удваивается	Закон № 1319, ст. 8
Комиссия агентства (если есть)	Стороны поровну, если не договорились иначе	Не больше 4% цены без НДС	Регламент о торговле недвижимостью, ст. 20

Как узнать, что уже включено в цену новостройки, проще всего по информационной форме (ön bilgilendirme formu). По регламенту о продаже жилья с предоплатой в ней указывается общая цена жилья в лирах с учётом всех налогов — отдельно при единовременной оплате и в рассрочку, а также сведения о других расходах, если они есть. Форму обязаны выдать не позже чем за день до подписания договора; подробнее — в статье «Покупка квартиры на этапе строительства в Турции».

Пошлина за тапу: 2% с покупателя и 2% с продавца

При продаже пошлина за тапу рассчитывается от заявленной цены сделки, но не ниже кадастровой стоимости, используемой для налога на недвижимость. Ставка — 20 промилле, то есть 2%, и она применяется к покупателю и продавцу по отдельности: каждая сторона платит 2% заявленной цены. При передаче квартиры с кат иртифакы пошлина считается с полной суммы.

Ставка и база установлены пунктом 20/a тарифа (4) к закону № 492 «О сборах»; формулировку о базе изменил закон № 7566 от 4 декабря 2025 года. TKGM описывает практику так же: пошлина взимается с покупателя и продавца отдельно по ставке 20 промилле (TKGM, вопросы и ответы).

Пример расчёта. Если в тапу заявлена цена 10 000 000 лир и эта сумма не ниже кадастровой стоимости, покупатель платит 200 000 лир пошлины и продавец — ещё 200 000 лир. Закон возлагает пошлину на обе стороны, поэтому до подписания проверьте в договоре, не переложена ли доля продавца на вас.

Три правила, которые нужно знать:

• Заниженная цена. Если выяснится, что заявленная цена не соответствует действительности, на разницу начисляется пошлина и штраф в размере однократной суммы недоплаты (закон № 492, ст. 63/4). Занижение цены в тапу — это риск штрафа, а не экономия.
• Справка о кадастровой стоимости (emlak beyan değeri belgesi) принимается кадастровым управлением, только если она выдана за текущий год.
• Ставка может измениться. Президент вправе повысить её вдвое или снизить до одной десятой, в том числе для первой продажи новостроек. Ориентируйтесь на сумму, которую начислит кадастровое управление в день сделки.

НДС на новостройку: 10% или 20%

Часть чистой площади новостройки до 150 м² облагается НДС по ставке 10%. Часть сверх 150 м² в льготных перечнях не названа, поэтому к ней применяется общая ставка 20%. Для проектов обновления по закону № 6306 ставка на часть до 150 м² — 1%, для проектов с разрешением на строительство до 1 апреля 2022 года действуют прежние правила.

Ставки установлены решением Совета министров № 2007/13033 в актуальной редакции; их сводный перечень публикует Налоговое управление Турции (GİB, актуальные ставки НДС). Общая ставка — 20%, перечень (I) — 1%, перечень (II) — 10%; ставки 20% и 10% действуют с 10 июля 2023 года.

Ситуация	НДС	Основание
Часть чистой площади до 150 м²	10%	Перечень (II), п. 35 (с 01.04.2022)
Часть чистой площади сверх 150 м²	20% (общая ставка, так как в перечнях не названа)	Решение, ст. 1
Проект обновления по закону № 6306 (резервная или рисковая зона), часть до 150 м²	1%	Перечень (I), раздел B, п. 11
Разрешение на строительство получено до 01.04.2022	Продолжают действовать отменённые прежние нормы	Решение, ст. 1/6, сноска 92

Последняя строка вызывает больше всего вопросов. По прежним нормам часть до 150 м² облагалась по ставке 1%, но в метрополиях для проектов с разрешением после 1 января 2017 года ставка зависела от кадастровой стоимости квадратного метра участка: при 1 000–2 000 лир применялась ставка перечня (II), свыше 2 000 лир — общая ставка. Поэтому первым делом узнайте у застройщика дату разрешения на строительство — она указана и в информационной форме.

Граница 150 м² считается по чистой площади (net), а не по общей (brüt). Если в буклете указана общая площадь, попросите застройщика письменно показать, как рассчитан НДС для вашей квартиры.

Сбор кадастровой службы: формула и суммы 2025 года

Сбор кадастровой службы (tapu döner sermaye ücreti) взимается по тарифу (I) к закону № 6083: сумма равна произведению регионального коэффициента на базовый показатель. Суммы ежегодно индексируются на коэффициент переоценки, НДС в них уже включён. При продаже сбор берётся за каждую квартиру с кат иртифакы или кат мюлькиети.

Формула и правило индексации — в тарифе к закону № 6083. В тексте закона базовый показатель, действующий с 1 мая 2025 года, составляет 1 774,50 лиры. Это сумма 2025 года.

Для сделок с участием иностранца тариф предусматривает дополнительный фиксированный сбор за каждый объект или каждую квартиру сверх обычного сбора за сделку. По тарифу, действующему с 1 мая 2025 года, он составляет 16 629,00 лиры.

Показатель	Сумма	Период действия
Базовый показатель сбора за сделку	1 774,50 лиры	С 1 мая 2025 года
Дополнительный сбор, если сторона — иностранец	16 629,00 лиры за объект	С 1 мая 2025 года
Суммы на 2026 год	Официально подтвердить не удалось	—

Суммы на 2026 год по официальному источнику на 28 сентября 2026 года подтвердить не удалось. Поскольку тариф индексируется ежегодно, не применяйте показатели 2025 года к сделке 2026 года: узнайте начисление в кадастровом управлении или по актуальному тарифу TKGM. Региональный коэффициент зависит от места нахождения объекта.

Исключение: перевод по должности из кат иртифакы в кат мюлькиети объекта, у которого в тапу изменён вид, освобождён от этого сбора (закон № 634, ст. 10/6). Как происходит этот переход, мы объяснили в статье «Кат иртифакы, кат мюлькиети и искан: тапу новостройки в Турции».

Отчёт об оценке и переводчик: что требуется от иностранца

В сделке, где сторона — иностранец, кадастровое управление требует отчёт об оценке. Его составляет компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK) на оценку недвижимости. Если сторона сделки не владеет турецким языком, на подписании нужен присяжный переводчик. Стоимость отчёта и услуг переводчика официальными источниками не опубликована.

Требование об отчёте указано в разделе вопросов и ответов TKGM о документах для продажи. Дата, с которой оно действует, на официальных страницах не приводится. Требование о переводчике и о переводе удостоверений личности, выданных не латиницей, — в вопросах и ответах Your Key Türkiye; перевод паспорта на кириллице кадастровое управление может запросить, если сочтёт нужным.

Требование	Когда нужно	Стоимость
Отчёт об оценке от компании с лицензией SPK	В любой продаже с участием иностранца	Не опубликована, узнайте у оценочной компании
Присяжный переводчик	Если сторона не владеет турецким	Не опубликована
Перевод паспорта	Если кадастровое управление сочтёт нужным	Не опубликована

Отчёт об оценке полезен и сам по себе: это независимая цифра, с которой можно сравнить цену продавца. Как им пользоваться для защиты от завышенной цены, разобрано в статье «Мошенничество при покупке квартиры в Турции: как защититься».

Страхование от землетрясений: что изменилось с 5 сентября 2026 года

По сделкам с 5 сентября 2026 года полис обязательного страхования от землетрясений прежнего владельца прекращается в момент регистрации. Поэтому кадастровые управления при продаже требуют действующий полис, оформленный на покупателя. Если объект подлежит страхованию, покупатель должен оформить полис на своё имя до регистрации.

Изменение доведено до кадастровых управлений письмом Управления по делам тапу TKGM от 07.09.2026 (письмо TKGM от 07.09.2026). Основание — изменение Общих условий обязательного страхования от землетрясений, опубликованное в Официальной газете № 33347 от 21.08.2026.

По определению TKGM, страхованию подлежат самостоятельные части зданий по закону № 634 и здания, построенные как жильё на частных участках, зарегистрированных в тапу. Размер страхового взноса по официальному источнику подтвердить не удалось: его называет страховая компания, которая оформляет полис. Практический вывод: оформите полис на своё имя до записи в кадастровое управление, иначе сделка в этот день может не состояться.

Налог на недвижимость после покупки

Став владельцем, вы ежегодно платите налог на недвижимость. Ставка налога на здание для жилья — 0,1% (по закону «1 промилле»), а в границах метрополий и прилегающих территорий она применяется в двойном размере. Для новых зданий декларацию подают в муниципалитет в течение бюджетного года, когда стройка завершена или здание частично начали использовать.

Ставка установлена статьёй 8, срок декларации — статьёй 23 закона № 1319 «О налоге на недвижимость». Если окончание стройки приходится на последние три месяца бюджетного года, декларацию подают в течение трёх месяцев с этой даты.

На 2026 год введено ограничение. По временной статье 23 закона № 1319 кадастровая стоимость зданий и участков на 2026 год не может превышать стоимость 2025 года более чем в два раза. Статья изменена законом № 7566 от 4 декабря 2025 года, и эта стоимость учитывается также для сборов и других платежей. Поскольку нижняя граница базы пошлины за тапу — кадастровая стоимость, ограничение влияет и на пошлину.

Комиссия агентства: законный предел 4%

Если вы покупаете через агентство недвижимости, его вознаграждение за посредничество в купле-продаже не может превышать 4% цены по договору без учёта НДС. Если в договоре не указано иное, комиссию поровну платят покупатель и продавец. При покупке напрямую в офисе продаж застройщика без посредника этой статьи нет.

Правило закреплено статьёй 20 регламента о торговле недвижимостью. 4% — это верхний предел, в договоре можно установить и меньший размер. Заниматься торговлей недвижимостью в Турции вправе только организации с разрешением Министерства торговли; разрешение проверяется в системе TTBS по номеру, названию компании и провинции.

В отзывах русскоязычных покупателей встречаются жалобы на то, что одна и та же квартира у разных посредников стоит по-разному, а комиссия оказывается выше ожидаемой. Эти отзывы относятся к прошлым годам и другому городу, поэтому их суммы в бюджет переносить не нужно, но проверка одна и та же: подпишите с агентством письменный договор, где указаны размер комиссии и кто её платит, и сверьте цену с прайсом застройщика.

Если после покупки вы планируете ВНЖ

Если квартира нужна не только для жизни, но и как основание для краткосрочного ВНЖ, к расходам добавятся платежи Миграционной службы и медицинская страховка. Стоимость карты ВНЖ в 2026 году — 964,00 лиры, без исключений для граждан каких-либо стран; госпошлина зависит от гражданства и в тексте страницы Миграционной службы для России не приведена.

Суммы действуют с 1 января 2026 года (сборы Миграционной службы). Условия ВНЖ для владельца жилья, в том числе порог стоимости квартиры и запрет сдачи в аренду, разобраны в статье «ВНЖ в Турции через покупку квартиры: правила на 2026 год». Для программы гражданства действуют отдельные правила и расходы: «Гражданство Турции за недвижимость».

Частые ошибки при расчёте бюджета

Самая частая ошибка — считать цену квартиры всей суммой сделки. Остальные: предполагать ставку НДС, не зная даты разрешения на строительство; занижать цену в тапу; применять суммы сбора 2025 года к сделке 2026 года; забывать о расходах иностранца на оценку и перевод; оставлять полис страхования на день регистрации.

Вопрос о том, как проходит покупка и какие расходы добавятся к цене, задают одним из первых. Ошибки, которые чаще всего сдвигают бюджет:

• НДС «по умолчанию». В проекте с разрешением до 01.04.2022 ставка может рассчитываться иначе, чем по сегодняшнему перечню.
• Заниженная цена в тапу. При выявлении — доплата пошлины и штраф.
• Устаревшие суммы. Сбор кадастра индексируется ежегодно; суммы 2025 года в 2026 году не действуют.
• Расходы иностранца. Дополнительный сбор кадастра, отчёт об оценке и переводчик не входят в цену застройщика.
• Полис в последний день. С 05.09.2026 без полиса на имя покупателя регистрация может не состояться.
• Цена в рекламе и цена в тапу. Цена в рекламе — предложение продавца; пошлина считается от цены, заявленной в тапу.

Какие расходы важнее в вашей ситуации

Вес каждой статьи зависит от покупателя. Для большой квартиры главное — граница 150 м² по НДС, для проекта со старым разрешением — дата разрешения, для любого иностранца — дополнительный сбор кадастра, оценка и перевод, при работе через агентство — комиссия. Пошлина за тапу и страхование от землетрясений касаются всех.

Ситуация покупателя	Главная статья	Что спросить
Чистая площадь квартиры больше 150 м²	НДС	Сколько м² облагается по 10%, а сколько по 20%
Проект с разрешением до 01.04.2022	НДС	Дата разрешения и применённая ставка
Проект обновления	НДС	Входит ли проект в сферу закона № 6306
Любой иностранный покупатель	Дополнительный сбор кадастра, оценка, переводчик	Актуальный сбор, оценочная компания, переводчик на дату сделки
Покупка через агентство	Комиссия	Размер и распределение между сторонами
Все покупатели	Пошлина за тапу, страхование от землетрясений	Заявляемая цена и полис до регистрации

Чек-лист расходов

Этот список нужен, чтобы до подписания получить по каждой статье письменную сумму или ставку и записать, откуда она взята. Суммы, которые не удалось подтвердить, не заполняйте по догадке: письменно спросите кадастровое управление, страховую компанию, оценочную компанию или застройщика и сохраните ответ вместе с документами сделки.

1. Проверьте в информационной форме, что цена указана с учётом всех налогов.
2. Узнайте дату разрешения на строительство и уточните по ней ставку НДС.
3. Узнайте чистую площадь квартиры и проверьте границу 150 м².
4. Убедитесь, что цена, заявляемая в тапу, совпадает с реальной ценой.
5. Посчитайте пошлину: 2% заявленной цены для каждой из сторон.
6. Узнайте в кадастровом управлении сбор кадастра на 2026 год, включая сбор для иностранцев.
7. Закажите отчёт об оценке у компании с лицензией SPK и узнайте его стоимость.
8. Решите вопрос с присяжным переводчиком, если не владеете турецким.
9. Оформите полис страхования от землетрясений на своё имя до записи на регистрацию.
10. Если работаете через агентство, зафиксируйте комиссию в письменном договоре.
11. Запишите срок подачи декларации по налогу на недвижимость для нового здания.

Следующий шаг для выбранного проекта

Чтобы рассчитать бюджет, нужна цена конкретной квартиры с учётом всех налогов и график платежей от застройщика. На странице проекта отправьте форму «Запросить актуальные цены и план оплаты»; для проектов в Турции запрос уходит застройщику. В запрос можно добавить вопросы о ставке НДС, чистой площади и дате разрешения на строительство.

Все новостройки собраны в каталоге проектов в Турции. По нашим записям на 28 сентября 2026 года, в Benesta Benleo Park (Üsküdar, Acıbadem) есть планировки 2+1, 3+1, 4+1 и 5+1, в Medyan Kadıköy (Kadıköy, Fikirtepe) — от 1+0 до 4+1, в Palace Istanbul Beylerbeyi (Üsküdar, Beylerbeyi) — от 1+1 до 5+2. Для больших планировок особенно важен вопрос о НДС на площадь сверх 150 м².

Формы запроса: Palace Istanbul Beylerbeyi — запросить цены и план оплаты, Medyan Kadıköy — запросить цены и план оплаты.

satisofisi.com не оказывает налоговых, юридических и миграционных услуг. Расчёт налогов и пошлин по вашей сделке полезно проверить у налогового консультанта в Турции.

Частые вопросы

Кто платит пошлину за тапу — покупатель или продавец?

По закону № 492 оба: пошлина взимается с покупателя и продавца отдельно, каждый платит 2% заявленной цены. Кто оплачивает долю продавца, проверьте в договоре до подписания.

От какой суммы считается пошлина за тапу?

От заявленной цены сделки, но не ниже кадастровой стоимости для налога на недвижимость. При передаче квартиры с кат иртифакы — от полной суммы передачи.

Входит ли НДС в цену квартиры от застройщика?

При покупке строящейся квартиры цена в информационной форме обязательно указывается с учётом всех налогов. Проверьте в форме, что НДС включён.

Какой НДС на квартиру больше 150 м²?

По актуальному перечню GİB часть чистой площади до 150 м² облагается по ставке 10%. Часть сверх 150 м² в перечнях не названа и облагается по общей ставке 20%. Для проектов с разрешением до 01.04.2022 действуют прежние нормы.

Сколько стоит сбор кадастра для иностранца в 2026 году?

Подтвердить сумму на 2026 год по официальному источнику на 28 сентября 2026 года не удалось. По тарифу, действующему с 1 мая 2025 года, дополнительный сбор для иностранца — 16 629,00 лиры за объект; тариф индексируется ежегодно, поэтому актуальную сумму узнайте в кадастровом управлении.

Обязателен ли отчёт об оценке для иностранного покупателя?

Да. По разъяснению TKGM в продаже с участием иностранца требуется отчёт об оценке, составленный компанией, уполномоченной SPK на оценку недвижимости.

Переходит ли ко мне страховка продавца от землетрясений?

Нет. С 05.09.2026 полис прежнего владельца прекращается в момент регистрации, и кадастровое управление требует действующий полис на имя покупателя.

Какую комиссию может взять агентство?

По регламенту о торговле недвижимостью — не больше 4% цены без НДС; если в договоре не указано иное, покупатель и продавец платят поровну.

Источники и метод

Ставки, суммы и даты в статье проверены по официальным источникам 28 сентября 2026 года. Суммы сбора кадастровой службы на 2026 год, размер страхового взноса, стоимость отчёта об оценке и услуг переводчика, а также размер госпошлины за ВНЖ для граждан России на эту дату по официальным источникам подтвердить не удалось, поэтому они не приводятся. Данные о проектах взяты из записей satisofisi.com на ту же дату.

• Закон № 492 «О сборах», тариф (4) п. 20/a и ст. 63: mevzuat.gov.tr
• Пошлина за тапу, справка о кадастровой стоимости, отчёт об оценке, сфера страхования от землетрясений: TKGM, вопросы и ответы
• Ставки НДС: GİB, актуальные ставки НДС
• Тариф сбора кадастровой службы: закон № 6083 на mevzuat.gov.tr
• Страхование от землетрясений: письмо Управления по делам тапу TKGM от 07.09.2026
• Налог на недвижимость: закон № 1319 на mevzuat.gov.tr
• Комиссия агентства: регламент о торговле недвижимостью на mevzuat.gov.tr; проверка разрешения — система TTBS Министерства торговли Турции
• Цена в информационной форме: регламент о продаже жилья с предоплатой на mevzuat.gov.tr
• Переводчик и перевод паспорта: Your Key Türkiye, вопросы и ответы
• Стоимость карты ВНЖ: сборы Миграционной службы

Статья носит информационный характер; налоги и пошлины по своей сделке рассчитывайте по начислению соответствующего ведомства в день сделки.