Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern?

Kurz gesagt: Wer in Deutschland wohnt und eine Wohnung in der Türkei vermietet, versteuert die Mieteinnahmen in der Türkei. Deutschland stellt diese Einkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 frei, berücksichtigt sie aber bei der Ermittlung des Steuersatzes (Progressionsvorbehalt). Für den Gewinn aus einem Verkauf gilt nach dem Abkommen dieselbe Verteilung des Besteuerungsrechts.

Ob Mieteinnahmen aus der Türkei auch in Deutschland zu versteuern sind und was das Doppelbesteuerungsabkommen dazu sagt, gehört zu den häufigsten Fragen deutscher Käufer. Dieser Ratgeber beantwortet sie für Privatpersonen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und eine Wohnung in der Türkei im Privatvermögen halten. Rechtsstand: 13. Oktober 2026. Der Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.

Muss ich Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern?

In Deutschland selbst werden diese Einnahmen nicht besteuert. Nach Artikel 6 des deutsch-türkischen Doppelbesteuerungsabkommens darf die Türkei Einkünfte aus dort gelegenen Wohnungen besteuern. Deutschland nimmt sie nach Artikel 22 von der Bemessungsgrundlage aus. Angeben müssen Sie sie trotzdem, weil sie Ihren deutschen Steuersatz erhöhen.

Das Abkommen wurde am 19. September 2011 in Berlin unterzeichnet und ist in Deutschland ab dem Veranlagungszeitraum 2011 anzuwenden. Artikel 22 Absatz 2 kennt zwei Methoden. Nach Buchstabe a werden Einkünfte aus der Türkei freigestellt, die das Abkommen der Türkei zuweist und die nicht ausdrücklich unter die Anrechnung fallen. Der Anrechnungskatalog in Buchstabe b nennt Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren und einige Sonderfälle, Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Art. 6) aber nicht.

Daran hat auch die Notifizierungsverordnung von 2019 nichts geändert. Sie sieht nur für bestimmte Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit den Übergang zur Anrechnungsmethode vor, nicht für Immobilien. Anders liegt es, wenn die Wohnung zu einer gewerblichen Betriebsstätte gehört: Dann kann nach Buchstabe c statt der Freistellung die Anrechnung gelten. Dieser Ratgeber behandelt nur die private Vermietung.

Was bedeutet der Progressionsvorbehalt für Ihre Steuer?

Der Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG bedeutet: Die Mieteinkünfte aus der Türkei werden in Deutschland nicht besteuert, aber bei der Berechnung Ihres persönlichen Steuersatzes mitgezählt. Dieser höhere Satz gilt dann für Ihr übriges, in Deutschland steuerpflichtiges Einkommen. Wer neben Lohn oder Rente solche Einkünfte bezieht, zahlt deshalb in der Regel mehr Steuer auf Lohn oder Rente.

Das Abkommen lässt den Progressionsvorbehalt in Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe d ausdrücklich zu. Geregelt ist er in § 32b Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG. Für Mieteinkünfte aus EU- und EWR-Staaten macht § 32b eine Ausnahme. Die Türkei ist Drittstaat, die Ausnahme greift also nicht.

Damit das Finanzamt den Steuersatz richtig berechnet, müssen die Einkünfte aus der Türkei nach deutschem Steuerrecht ermittelt werden. Wie Sie die Werbungskosten der Wohnung dafür ansetzen und in welcher Anlage und Zeile Sie die Beträge eintragen, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer Steuerberaterin oder anhand der Anleitung zur Einkommensteuererklärung.

Was gilt bei Verlusten aus der Vermietung?

Ein Verlust aus einer vermieteten Wohnung in der Türkei lässt sich nicht mit Ihrem Lohn oder Ihrer Rente in Deutschland verrechnen. § 2a EStG erlaubt den Ausgleich nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat. Nicht ausgeglichene Verluste werden gesondert festgestellt und mindern spätere Mietüberschüsse aus der Türkei.

So steht es in § 2a Absatz 1 Nummer 6 Buchstabe a EStG für die Vermietung von unbeweglichem Vermögen in Drittstaaten, und § 32b verweist für den Steuersatz auf diese Regel. Auch über den Steuersatz (negativer Progressionsvorbehalt) wirkt der Verlust also nur eingeschränkt. Für die Planung heißt das: Die ersten Jahre mit Leerstand oder Renovierung bringen in Deutschland keinen sofortigen Steuervorteil.

Was verlangt das türkische Finanzamt von Vermietern aus Deutschland?

Wer in Deutschland lebt und sich nicht ununterbrochen mehr als sechs Monate im Kalenderjahr in der Türkei aufhält, ist dort beschränkt steuerpflichtig (dar mükellef) und versteuert die Mieteinkünfte in der Türkei. Wohnungsmieten bleiben 2026 bis 58.000 türkische Lira (TL) im Jahr steuerfrei. Liegen die Einnahmen darüber, geben Sie eine Jahreserklärung ab.

Die türkische Steuerverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) beschreibt den Fall in ihrem Leitfaden zu Mieteinkünften beschränkt Steuerpflichtiger vom Februar 2026 mit einem Beispiel: Eine in Deutschland wohnende Person vermietet ihre Wohnung in Bodrum, und die Einkünfte werden in der Türkei nach türkischem Recht besteuert. Der Leitfaden stellt außerdem klar, dass auch türkische Staatsangehörige, die mit Arbeits- oder Aufenthaltserlaubnis im Ausland leben, als beschränkt steuerpflichtig gelten.

Alle Angaben der Tabelle stammen aus dem GİB-Leitfaden Nr. 594. Der Tarif für 2026 ist gesondert veröffentlicht.

Wie wird der Verkauf einer Wohnung in der Türkei besteuert?

Für den Verkauf gilt dieselbe Verteilung wie für die Mieteinkünfte: Die Türkei darf den Gewinn besteuern, Deutschland stellt ihn frei. In der Türkei ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn Sie die Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkaufen. In Deutschland kann er den Steuersatz erhöhen.

Artikel 13 Absatz 1 des Abkommens gibt der Türkei das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung dort gelegener Immobilien, und Artikel 22 nimmt diese Gewinne in Deutschland aus. Die GİB nennt in ihrer Broschüre zum Verkauf innerhalb von fünf Jahren (Februar 2026) diese Frist, taggenau ab dem Erwerb gerechnet. Die Anschaffungskosten werden indexiert (inflationsbereinigt), wenn der maßgebliche Preisindex um mehr als 10 % gestiegen ist. Für 2025 blieb ein Gewinn bis 120.000 TL steuerfrei.

Wichtig für Verkäufer aus Deutschland: Beschränkt Steuerpflichtige, die keine türkische Jahreserklärung abgeben müssen, melden den Gewinn innerhalb von 15 Tagen nach dem Verkauf mit einer gesonderten Steuererklärung (münferit beyanname) beim Finanzamt am Ort der Immobilie. Geerbte Wohnungen fallen nicht unter diese Regel. Wie der Verkauf beim Grundbuchamt abläuft und wie Sie den Erlös nach Deutschland überweisen, erklärt unser Beitrag Wohnung in der Türkei verkaufen.

Auf deutscher Seite gilt nach unserem Verständnis: Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 EStG nur vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung höchstens zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist eine Wohnung, die Sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, entweder ausschließlich seit der Anschaffung oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Nur ein solcher Gewinn kann den Progressionsvorbehalt auslösen. Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.

Wann entfällt die Freistellung (Rückfallklausel)?

Die Freistellung hängt nach dem Wortlaut des Abkommens nicht davon ab, dass die Türkei tatsächlich Steuer erhebt. Die Rückfallklausel in § 50d Absatz 9 EStG nimmt sie aber in bestimmten Fällen zurück. Ob einer davon vorliegt, hängt von Ihrem Einzelfall ab; das sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Genannt sind vor allem zwei Fälle: Der andere Staat wendet das Abkommen so an, dass er die Einkünfte selbst freistellt, oder die Einkünfte sind dort nur deshalb steuerfrei, weil der Empfänger dort nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist. Der türkische Freibetrag für Wohnungsmieten und die Fünfjahresfrist gelten dagegen nach Leitfaden und Broschüre der GİB für alle Steuerpflichtigen. Eine Verwaltungsanweisung, etwa ein BMF-Schreiben, zu dieser Konstellation haben wir nicht gefunden.

Miete und Verkauf im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, welcher Staat bei einer privat gehaltenen Wohnung in der Türkei das Besteuerungsrecht hat, wenn Sie in Deutschland ansässig sind. Grundlage sind das Abkommen von 2011, das Einkommensteuergesetz sowie Leitfaden und Broschüre der GİB vom Februar 2026.

Rechtsgrundlagen: Artikel 6, 13 und 22 des Abkommens, §§ 2a, 23 und 32b EStG sowie GİB-Leitfaden Nr. 594 und GİB-Broschüre Nr. 583. Die Angabe zum Wertverlust des Gebäudes steht im Abschnitt des Leitfadens über Verluste.

Häufige Fragen

Die Antworten beziehen sich auf Privatpersonen, die in Deutschland ansässig sind, und auf den oben genannten Rechtsstand. Für Ihre eigene Erklärung, besonders bei Verlusten, Erbschaften oder einem Verkauf, ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, der sich im deutschen und im türkischen Steuerrecht auskennt. Was beim Erben einer Wohnung in der Türkei gilt, erklärt unser Ratgeber Wohnung in der Türkei erben.

Gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Türkei?

Ja. Es wurde am 19. September 2011 unterzeichnet und ist in Deutschland ab dem Veranlagungszeitraum 2011 anzuwenden. Es löste das Abkommen von 1985 ab.

Werden Mieteinnahmen aus der Türkei doppelt besteuert?

Nein. Die Türkei besteuert sie, Deutschland stellt sie frei und berücksichtigt sie nur beim Steuersatz.

Muss ich Mieteinnahmen aus der Türkei in der deutschen Steuererklärung angeben, obwohl sie steuerfrei sind?

Ja, denn das Finanzamt braucht den Betrag, um Ihren Steuersatz nach § 32b EStG zu berechnen.

Gilt das auch, wenn ich türkischer Staatsbürger bin und in Deutschland lebe?

Ja. Die türkische Steuerverwaltung behandelt im Ausland lebende Staatsangehörige mit Arbeits- oder Aufenthaltserlaubnis als beschränkt steuerpflichtig, und das Abkommen knüpft an die Ansässigkeit an.

Was ist, wenn ich die Wohnung nur selbst nutze?

Dann entstehen keine Mieteinkünfte. In der Türkei fallen trotzdem laufende Kosten wie die türkische Grundsteuer (emlak vergisi) an.

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Ob sich eine Vermietung überhaupt rechnet, hängt stark von Lage und Bauzustand ab. Neubauprojekte nach Regionen finden Sie unter Neubauprojekte in der Türkei, darunter Muğla mit Bodrum und Antalya. Wie Sie Angebote samt laufender Kosten vergleichbar machen, zeigt unser Ratgeber Neubau im Ausland: Kaufpreis und laufende Kosten vergleichen.

Quellen

Die Rechtslage haben wir am 13. Oktober 2026 in den amtlichen Texten geprüft. Dieser Text ist keine Steuerberatung und ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.

• Abkommen vom 19. September 2011 mit Denkschrift: BT-Drucksache 17/8841; Vertragsgesetz: DBAbkG TUR.
• Einkommensteuergesetz: § 32b, § 2a, § 23, § 50d.
• Notifizierungsverordnung DBA Türkei vom 27. Februar 2019.
• GİB-Leitfaden zu Mieteinkünften beschränkt Steuerpflichtiger, Februar 2026, Nr. 594: PDF (Türkisch).
• GİB-Broschüre zum Verkauf innerhalb von fünf Jahren, Februar 2026, Nr. 583: PDF (Türkisch).