Wohnung in der Türkei erben: Erbrecht, Erbschein, Grundbuch und Erbschaftsteuer

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Wenn Sie eine Wohnung in der Türkei erben, gilt für diese Wohnung türkisches Erbrecht, auch wenn der Verstorbene Deutscher war und in Deutschland gelebt hat. Bevor das Grundbuchamt (Tapu) Sie als Eigentümer einträgt, brauchen Sie einen türkischen Erbschein oder einen deutschen Erbschein, den ein türkisches Gericht anerkannt hat. Die Türkei erhebt Erbschaftsteuer auf die Wohnung. Wohnen Sie in Deutschland, müssen Sie das Erbe zusätzlich beim deutschen Finanzamt anzeigen.

Dieser Ratgeber klärt: Wer erbt nach türkischem Recht? Welche Unterlagen verlangt das Grundbuchamt? Welche Fristen laufen? Wie hoch ist die Steuer in beiden Ländern? Grundlage sind die türkischen Gesetze und das deutsche Erbschaftsteuergesetz, Stand 15.10.2026.

Welches Recht gilt, wenn Sie eine Wohnung in der Türkei erben?

Für Immobilien in der Türkei gilt immer türkisches Erbrecht. Das bestimmt Artikel 20 des türkischen Gesetzes über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht (türkische Abkürzung: MÖHUK). Das Gesetz knüpft die Erbfolge zwar grundsätzlich an die Staatsangehörigkeit des Verstorbenen an, macht aber für Grundstücke und Wohnungen in der Türkei eine zwingende Ausnahme. Wer erbt und wie viel, regelt deshalb das türkische Zivilgesetzbuch.

Für einen deutschen Erblasser kann das bedeuten, dass sein Bankkonto in Deutschland nach deutschem Recht vererbt wird, seine Wohnung in Antalya aber nach türkischem. Juristen sprechen von Nachlassspaltung. Dasselbe Gesetz regelt auch die Form eines Testaments: Ein Testament ist in der Türkei formgültig, wenn es dem Heimatrecht des Verstorbenen entspricht. Ein in Deutschland handschriftlich verfasstes Testament ist damit nicht von vornherein wertlos. Was es inhaltlich für die Wohnung bewirkt, richtet sich aber nach türkischem Erbrecht, vor allem nach den türkischen Pflichtteilsregeln.

Wer erbt nach türkischem Recht?

Ohne Testament erben in erster Linie die Abkömmlinge zu gleichen Teilen (Kinder, an Stelle eines verstorbenen Kindes dessen Kinder), neben ihnen der Ehegatte. Ohne Abkömmlinge erben die Eltern. Der Anteil des Ehegatten hängt davon ab, neben wem er erbt: neben Abkömmlingen ein Viertel, neben den Eltern die Hälfte, neben den Großeltern drei Viertel. Fehlen auch diese Verwandten, erbt er allein.

Mit einem Testament kann der Erblasser nur über den Teil verfügen, der nicht durch Pflichtteile gebunden ist. Der Pflichtteil beträgt für Abkömmlinge die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils und für jeden Elternteil ein Viertel seines gesetzlichen Erbteils. Für den Ehegatten entspricht er neben Abkömmlingen oder Eltern dem vollen gesetzlichen Erbteil, in anderen Fällen drei Vierteln davon.

Quelle: türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu), Art. 495, 496, 499 und 506. Erben mehrere Personen, bilden sie bis zur Teilung eine Erbengemeinschaft, der die Wohnung gemeinsam gehört. Über einen Verkauf oder eine Vermietung entscheiden sie dann gemeinsam.

Dürfen Deutsche in der Türkei überhaupt erben?

Ja. Deutsche Staatsangehörige dürfen in der Türkei Immobilien erwerben, auch durch einen Erbfall. Für Ausländer gelten Flächengrenzen: höchstens zehn Prozent der in Privateigentum stehenden Fläche eines Landkreises (ilçe) und 30 Hektar pro Person im ganzen Land. Erbt jemand über diese Grenzen hinaus, muss er den Teil, der die Grenze übersteigt, binnen höchstens eines Jahres verkaufen.

Bei einer einzelnen Wohnung spielen diese Grenzen praktisch keine Rolle. Eine Besonderheit betrifft frühere türkische Staatsangehörige: Wer die türkische Staatsangehörigkeit mit Ausbürgerungsgenehmigung aufgegeben hat, behält mit der sogenannten Mavi Kart die Rechte eines türkischen Staatsangehörigen. Mit der Blauen Karte EU hat sie nichts zu tun. Dasselbe gilt für Abkömmlinge bis zum dritten Grad.

Reicht ein deutscher Erbschein für das Grundbuchamt?

Nicht ohne Weiteres. Das türkische Grundbuchgesetz verlangt, dass ein ausländischer Erbschein von einem türkischen Gericht anerkannt wird. Das Gericht prüft dabei, ob der Erbschein dem türkischen Erbrecht entspricht. Alternativ stellt ein türkisches Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) oder ein türkischer Notar einen türkischen Erbschein (mirasçılık belgesi) aus.

Ein deutscher Erbschein beruht oft auf deutschem Erbrecht, für die Wohnung gilt aber türkisches. Weichen die Erbquoten voneinander ab, kann das Grundbuchamt mit dem deutschen Dokument nichts anfangen. Ob in Ihrem Fall ein Notar zuständig ist oder nur das Gericht, sollten Sie vorab von einer türkischen Anwältin oder einem türkischen Anwalt klären lassen.

Wie wird die Wohnung im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben?

Einer der Erben stellt den Antrag über das Online-Portal des Grundbuchamts (Web Tapu). Danach teilt das Amt die Gebühr per SMS mit. Ist sie bezahlt, vergibt das Grundbuchamt einen Unterschriftstermin. Wer nicht selbst anreisen will, kann sich mit einer Vollmacht vertreten lassen. Die türkische Grundbuch- und Katasterbehörde (TKGM) nennt die nötigen Unterlagen ausdrücklich.

Verlangt werden folgende Unterlagen:

• Personalausweis oder Reisepass der Erben und gegebenenfalls ihrer Vertreter
• bei Vertretung die Vollmacht
• der Erbschein im Original oder in beglaubigter Kopie, bei ausländischen Erbscheinen mit Anerkennung durch ein türkisches Gericht
• bei Wohnungen und Häusern die Police der Erdbeben-Pflichtversicherung (DASK)

Für die Umschreibung muss die Erbschaftsteuer noch nicht bezahlt sein. Das Grundbuchamt trägt die Erben ein und meldet die Eintragung innerhalb von 15 Tagen dem türkischen Finanzamt (vergi dairesi). Verkaufen oder belasten dürfen die Erben die Wohnung aber erst, wenn die türkische Erbschaftsteuer vollständig bezahlt ist. Ohne Bescheinigung des türkischen Finanzamts darf das Grundbuchamt keinen Verkauf eintragen.

Wie hoch ist die türkische Erbschaftsteuer?

Die türkische Erbschaftsteuer (Veraset ve İntikal Vergisi) arbeitet mit Freibeträgen und vergleichsweise niedrigen Steuersätzen. 2026 bleiben für jedes Kind und für den Ehegatten 2.907.136 TL des eigenen Anteils steuerfrei. Erbt der Ehegatte und sind keine Abkömmlinge vorhanden, sind es 5.817.845 TL. Für den Rest gelten gestaffelte Sätze von 1 bis 10 Prozent.

Quelle: Gesetz Nr. 7338, Art. 4 und 16, mit den Beträgen der Allgemeinen Mitteilung (Genel Tebliğ) Nr. 57 für 2026. Bewertet wird die Wohnung nicht mit dem Marktpreis, sondern mit dem Grundsteuerwert (emlak vergisi değeri). Den Wert erfahren Sie bei der Gemeinde (belediye).

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: Ein Kind erbt allein eine Wohnung mit einem Grundsteuerwert von 5.000.000 TL. Steuerfrei bleiben 2.907.136 TL. Auf die übrigen 2.092.864 TL fällt 1 % an, also 20.928,64 TL. Die Steuer wird in sechs gleichen Raten über drei Jahre bezahlt, jeweils im Mai und im November.

Welche Fristen gelten in der Türkei?

Zwei Fristen sind entscheidend: drei Monate für die Ausschlagung und vier bis acht Monate für die Steuererklärung. Die Ausschlagungsfrist beginnt in der Regel mit dem Tag, an dem Sie vom Tod erfahren. Wer erst später erfährt, dass er Erbe geworden ist, muss das nachweisen; die Frist beginnt dann ab diesem Zeitpunkt.

Eine Ausschlagung kommt vor allem in Betracht, wenn der Nachlass überschuldet ist. Die Frist für die Erbschaftsteuererklärung hängt davon ab, wo der Erblasser gestorben ist und wo die Erben wohnen.

Ein Beispiel: Stirbt Ihr Vater in Köln und Sie leben ebenfalls in Deutschland, haben Sie vier Monate Zeit. Erben, die im Ausland leben, können die Erklärung beim türkischen Generalkonsulat abgeben.

Müssen Sie das Erbe auch in Deutschland versteuern?

Ja, wenn Sie in Deutschland wohnen oder der Verstorbene dort zuletzt gewohnt hat. Dann erfasst die deutsche Erbschaftsteuer das gesamte Erbe, einschließlich der Wohnung in der Türkei. Es gelten die persönlichen Freibeträge: 500.000 € für den Ehegatten, 400.000 € für jedes Kind, 200.000 € für Enkel. Liegt Ihr gesamter Erwerb unter dem Freibetrag, fällt in Deutschland keine Erbschaftsteuer an.

Das deutsch-türkische Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 hilft hier nicht: Es gilt nur für Steuern vom Einkommen, nicht für die Erbschaftsteuer. Die Doppelbelastung mildert stattdessen § 21 ErbStG: Auf Antrag wird die gezahlte türkische Erbschaftsteuer auf die deutsche Steuer angerechnet, soweit diese auf die Wohnung entfällt.

Für die Anrechnung brauchen Sie den türkischen Steuerbescheid und den Zahlungsnachweis. Das Finanzamt kann eine beglaubigte Übersetzung verlangen. Die deutsche Steuer muss innerhalb von fünf Jahren nach der türkischen entstanden sein. Bewahren Sie deshalb alle türkischen Belege auf, auch die Quittungen der einzelnen Raten.

Was ist nach dem Erbfall zu tun? Schritt für Schritt

Halten Sie die Reihenfolge ein, denn jeder Schritt liefert Unterlagen für den nächsten. Prüfen Sie zuerst, ob der Nachlass überschuldet ist, und beschaffen Sie dann den Erbschein. Danach folgen die Steuererklärung in der Türkei, die Umschreibung im Grundbuch und die Anzeige in Deutschland. Verkaufen können Sie erst, wenn die türkische Steuer bezahlt ist. Wie der Verkauf danach abläuft, steht im Ratgeber Wohnung in der Türkei verkaufen.

1. Grundbuchauszug anfordern und Belastungen wie Hypotheken prüfen; bei Überschuldung innerhalb von drei Monaten über die Ausschlagung entscheiden.
2. Türkischen Erbschein beantragen oder den deutschen Erbschein von einem türkischen Gericht anerkennen lassen.
3. Erbschaftsteuererklärung in der Türkei fristgerecht abgeben, bei Wohnsitz im Ausland auch über das Generalkonsulat.
4. Umschreibung über Web Tapu beantragen, DASK-Police bereithalten, Termin wahrnehmen oder Vollmacht erteilen.
5. Erbe beim deutschen Finanzamt anzeigen und die Anrechnung der türkischen Steuer beantragen.

Wie ein späterer Verkaufsgewinn besteuert wird, lesen Sie in unserem Ratgeber Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern. Zur Vermietung: Wohnung in der Türkei vermieten.

Wie Sie schon beim Kauf vorsorgen

Wer eine Wohnung in der Türkei kauft, sollte gleich mitdenken, wer sie einmal erbt. Ein Testament nach deutscher Form wird anerkannt, kann aber die türkischen Pflichtteile nicht aushebeln. Lassen Sie deshalb von einer Anwältin oder einem Anwalt, die das türkische Erbrecht kennen, prüfen, was Ihr Testament für die Wohnung regeln kann.

Bewahren Sie die Unterlagen außerdem so auf, dass Ihre Erben sie finden: den Grundbuchauszug, die DASK-Police und die Grundsteuerbescheide der Gemeinde. Wie der Kauf beim Grundbuchamt abläuft und welche Nebenkosten anfallen, erklärt unser Ratgeber Wohnung in der Türkei kaufen als Deutscher. Neubauprojekte mit Angaben zu Bauträger und Lage finden Sie unter Neubauprojekte in der Türkei.

Häufige Fragen

Gilt mein deutsches Testament für die Wohnung in der Türkei?

Der Form nach ja, wenn es dem deutschen Recht entspricht. Inhaltlich gilt für die Wohnung türkisches Erbrecht; die türkischen Pflichtteile der Abkömmlinge, der Eltern und des Ehegatten bleiben bestehen.

Muss ich für die Umschreibung in die Türkei reisen?

Nein. Sie können eine Person in der Türkei bevollmächtigen, die den Termin beim Grundbuchamt für Sie wahrnimmt. Welche Form die Vollmacht braucht, klären Sie vorher mit dem Grundbuchamt oder Ihrer Anwältin.

Kann ich die geerbte Wohnung sofort verkaufen?

Nein. Ins Grundbuch eingetragen werden Sie zwar schon vor Zahlung der Steuer. Verkaufen dürfen Sie aber erst, wenn die türkische Erbschaftsteuer vollständig bezahlt ist und das türkische Finanzamt das bescheinigt.

Wird die türkische Steuer in Deutschland angerechnet?

Ja, auf Antrag nach § 21 ErbStG, soweit die deutsche Steuer auf die Wohnung entfällt und innerhalb von fünf Jahren nach der türkischen entstanden ist.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Die türkischen Freibeträge und Tarifstufen werden jedes Jahr angepasst; prüfen Sie die Werte für das Todesjahr. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Anwendbares Recht: Gesetz Nr. 5718 über das internationale Privat- und Zivilverfahrensrecht (MÖHUK), Art. 20.
• Erben und Pflichtteile: Türkisches Zivilgesetzbuch Nr. 4721, Art. 495 bis 506, 598, 599, 605, 606 und 640.
• Ausländische Erben und Erbscheine: Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 35 und 37; Staatsangehörigkeitsgesetz Nr. 5901, Art. 28.
• Umschreibung: türkische Grundbuch- und Katasterbehörde (TKGM), Häufige Fragen zur Erbschaftsumschreibung.
• Türkische Erbschaftsteuer: Gesetz Nr. 7338, Art. 1, 4, 8, 9, 10, 16 und 19.
• Deutsche Erbschaftsteuer: ErbStG § 2, § 16 und § 21.
• Doppelbesteuerungsabkommen 2011: Deutscher Bundestag, Drucksache 17/8841, Art. 2.