Kısa cevap: Dubai'de ev almak size oturum izni kazandırabilir, vatandaşlık kazandırmaz. İki ayrı yol var: tapusu çıkmış bir mülkle alınan 2 yıllık yatırımcı vizesi (Nisan 2026'dan beri tek sahip için mülk değeri şartı yok) ve alış bedeli en az 2.000.000 AED olan mülkle alınan 10 yıllık Golden Visa. İkisi de Dubai Tapu Dairesi (DLD) üzerinden başvurulur. Türk alıcı için üçüncü bir gerçek daha var: Dubai oturumu almak, Türkiye'deki vergi mükellefiyetinizi kendiliğinden değiştirmez. Aşağıda koşullar, resmi ücretler, hangi mülkün hangi vizeye uyduğu, Türkiye tarafı, riskler ve başvuru öncesi kontrol listesi var.
Kimler için uygun, kimler için değil?
Bu yazı, Dubai'de konut alırken oturum iznini de hedefleyen Türkiye'de yaşayan alıcılar için yazıldı. Sitemize gelen Dubai taleplerinde en sık şu profiller var:
- Yılın bir kısmını Dubai'de geçirmek isteyen alıcı: kışı Dubai'de, yazı Türkiye'de. 2 yıllık yatırımcı vizesi tam bu profil için; hazır teslim, tapusu çıkmış bir daire yeterli.
- Aileyle taşınmayı planlayan: okul, sağlık sigortası ve eşin çalışma durumu devreye giriyor. 10 yıllık Golden Visa aile sponsorluğunu tek dosyada çözüyor; ama 2.000.000 AED alış bedeli eşiği var.
- Bölgede iş yapan, sık giriş-çıkış yapan alıcı: oturum izni, her seferinde vize işlemiyle uğraşmamak ve BAE'de banka hesabı, telefon hattı, araç gibi işlemleri kolaylaştırmak için isteniyor.
- Kimler için uygun değil: "pasaport" bekleyenler (BAE'de yatırımla vatandaşlık yok), Dubai'ye hiç gitmeden vize almayı umanlar (başvuru ve sağlık muayenesi yerinde), Türkiye'deki vergi yükümlülüğünden oturumla kurtulacağını sananlar ve inşaat hâlindeki bir daireyle hemen 2 yıllık vize alabileceğini düşünenler (tapu çıkmadan olmuyor). Bu gruplar için doğru başlangıç noktası, yazının sonundaki "sık yapılan hatalar" bölümü.
Önce net cevap: Dubai'de ev almak vatandaşlık verir mi?
Hayır. BAE'de "yatırımla vatandaşlık" programı yoktur. Resmi BAE hükümet portalına göre Emirlik vatandaşlığı yalnızca Emir ve Veliaht Prens divanları, Yürütme Konseyleri ve Bakanlar Kurulu'nun aday göstermesiyle verilir; yatırımcı kategorisinde mülk sahibi olmak bir ön koşuldur ama başvuru hakkı doğurmaz, belirli bir tutar da tanımlanmamıştır. "Dubai'de 5 milyon AED'lik mülk alana pasaport" gibi ifadeler pazarlama metnidir. Mülk alımıyla elde edebileceğiniz şey oturum iznidir; yazının geri kalanı onun iki yolunu anlatıyor.
İki yol: 2 yıllık yatırımcı vizesi ve 10 yıllık Golden Visa
| 2 yıllık yatırımcı vizesi (Taskeen) | 10 yıllık Golden Visa | |
|---|---|---|
| Mülk değeri | Tek sahip: değer şartı yok. Hisseli mülkte pay en az 400.000 AED | Alış bedeli en az 2.000.000 AED (tapuda yazan bedel) |
| Mülkün durumu | Tamamlanmış, tapusu (title deed) çıkmış | Hazır veya onaylı geliştiriciden off-plan |
| İpotek | Banka muvafakati (NOC) istenir | 2.000.000 AED'lik kısmın ödendiğini gösteren banka yazısı |
| Süre | 2 yıl, yenilenebilir | 10 yıl, yenilenebilir |
| Resmi ücret (başvuran) | 10.212,50 AED | 9.884,75 AED (toplam) |
| Aile | Eş, çocuk, ebeveyn — ayrı ücretle | Eş, çocuk, ebeveyn — kişi başı 5.774,50 AED |
2 yıllık yatırımcı vizesi: kimler, hangi mülk, ne kadar
Dubai Tapu Dairesi'nin Taskeen hizmet sayfasına göre mülk sahibi, mülkün değerinden bağımsız olarak lisans ve oturum izni başvurusu yapabilir; hisseli mülkte her ortağın payı en az 400.000 AED olmalıdır. Yıllarca geçerli olan 750.000 AED asgari değer şartı 2026 ilkbaharında kaldırıldı — bu, stüdyo ve 1+1 alan Türk alıcı için en somut değişiklik. Şartlar:
- Mülk tamamlanmış ve tapusu çıkmış olmalı. İnşaat hâlindeki (off-plan) daire bu vizeye uymaz; teslim ve tapu sonrasında başvurulur.
- Başvuru şahsen yapılır; vekil veya refakatçi kabul edilmez.
- Belgeler: pasaport, elektronik tapu, fotoğraf, varsa Emirates ID ve mevcut vize, Dubai'den alınan iyi hâl belgesi.
- İpotekli mülkte bankanın muvafakat yazısı (NOC) gerekir; ödenmiş tutar/oran şartını başvuru anında DLD'den teyit edin — bu kalem 2026'da değişti ve kaynaklar farklı rakam veriyor.
- Resmi ücret: 10.212,50 AED (2 yıl). Aile için ayrı: eş 7.382,25 AED (2 yıl), 18 yaş altı çocuk 6.482,25 AED (2 yıl), ebeveyn 8.882,25 AED (1 yıl), sponsorluk dosyası 318,75 AED.
10 yıllık Golden Visa: 2 milyon AED eşiği nasıl hesaplanır
DLD'nin Golden Visa hizmet sayfasına göre, alış anındaki bedeli 2.000.000 AED ve üzeri olan mülk sahibi 10 yıllık, yenilenebilir oturum iznine başvurabilir. Ölçüt piyasa değeri değil, tapuda yazan alış bedelidir: 1,6 milyona alıp bugün 2,2 milyon eden bir daire eşiği geçmez. BAE Ekonomi ve Turizm Bakanlığı'nın koşullarına göre bir veya birden fazla mülkün toplamı sayılır; off-plan alımlar yetkili makamın onayladığı yerel geliştiricilerden yapılmışsa kabul edilir; kredi kullanılmışsa yerel bankadan olmalı ve 2.000.000 AED'lik kısmın ödendiği banka yazısıyla gösterilir; başvuran ve ailesi için kapsamlı sağlık sigortası aranır. Genel Golden Visa çerçevesi (kategoriler, aile sponsorluğu, BAE dışında kalma muafiyeti) u.ae Golden Visa sayfasında.
| Golden Visa ücret kalemi (DLD) | AED |
|---|---|
| Sağlık muayenesi | 700 |
| Emirates ID | 1.153 |
| Oturum izni onayı | 2.856,75 |
| Dubai Tapu Dairesi ücreti | 4.020 |
| İdari ücret | 1.155 |
| Toplam | 9.884,75 |
| Sponsor edilen her aile üyesi | 5.774,50 (+ ek kişi başına 100) |
Golden Visa sahibi eşini, çocuklarını ve ebeveynlerini sponsor edebilir. Ücretler DLD sayfasındaki güncel değerlerdir; başvuru gününde tekrar kontrol edin.
Hangi mülk hangi vizeye uyar?
| Mülk tipi | 2 yıllık vize | Golden Visa | Sitemizden örnek |
|---|---|---|---|
| Hazır, tapusu çıkmış daire | Evet (değer şartı yok) | Alış bedeli ≥ 2 milyon AED ise | Business Bay'de hazır teslim, ödeme planlı daireler |
| Off-plan (inşaat hâlinde) daire | Hayır — teslim ve tapu sonrası | Onaylı geliştirici ve ≥ 2 milyon AED ise, alım anında | Dubai Maritime City'de taksitli deniz cephesi daireler, Rashid Yacht & Marina'da taksitli daireler |
| Hisseli alım (eş/ortak) | Her pay ≥ 400.000 AED | Eşler payları birleştirebilir; ortaklarda her pay ≥ 2 milyon AED | Tüm Dubai projeleri |
Vize hedefiyle alıyorsanız sözleşmeden önce iki şeyi yazılı isteyin: mülkün DLD'de kayıtlı alış bedeli ve tapunun ne zaman çıkacağı. Toplam maliyet kalemleri için Dubai'de fiyatın üstüne ne biniyor yazımıza, yatırım kararının kendisi için Dubai'de yatırım yapmak mantıklı mı yazımıza bakın.
Türk alıcı için üç kritik nokta
- Dubai oturumu, Türkiye vergi mukimliğini bitirmez. Türkiye'de tam mükellefseniz Dubai'deki dairenin kira geliri Türkiye'de yıllık beyannameye girer. Türkiye–BAE Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (Resmî Gazete 27.12.1994, No 22154; 1 Ocak 1995'ten beri uygulanıyor) gayrimenkul gelirini mülkün bulunduğu ülkede de vergilendirilebilir sayar; BAE'de bireysel kira gelirine gelir vergisi uygulanmadığı için mahsup edilecek bir vergi de genelde çıkmaz. Gerçekten Dubai'ye yerleşip dar mükellef olmak ayrı bir statüdür — mali müşavirle netleştirin.
- Vize, Dubai'de yaşamayı zorunlu kılmaz ama boş bırakmaya da izin vermez. Standart oturum izinleri uzun süre BAE dışında kalınca düşer; Golden Visa bu kuraldan muaf tutulur. Kendi durumunuz için süreyi GDRFA'dan (Dubai göç idaresi) teyit edin.
- Oturum izni, Türk pasaportunun vize rejimini değiştirmez. "Dubai oturumu ile hangi ülkelere gidilir" sorusunun cevabı: BAE oturumu size başka ülkelere vizesiz giriş hakkı vermez; bazı ülkelerin e-vize kolaylıkları BAE'de ikamet edenleri kapsayabilir, bunu gideceğiniz ülkenin resmi kaynağından kontrol edin.
Hangi yol size uygun? Dört tipik durum
- Bütçe 2 milyon AED'in altında, hazır daire: 2 yıllık yatırımcı vizesi tek seçenek ve yeterli. Tapu çıktığı gün başvurabilirsiniz; iki yılda bir yenileme ve ücret ödeme gerekir.
- Bütçe 2 milyon AED'in üzerinde, tek mülk: Golden Visa. On yıl boyunca yenileme ve BAE dışında kalma sınırıyla uğraşmazsınız; aile sponsorluğu aynı çatı altında.
- Birden fazla küçük daire, toplamı 2 milyon AED'i geçiyor: Bakanlık koşullarına göre mülklerin toplamı sayılıyor; ancak her birinin alış bedelinin DLD kaydında görünmesi ve ipotek varsa ödenmiş kısmın 2 milyonu karşılaması gerekir. Başvurudan önce DLD'de doğrulatın.
- Off-plan alım, teslim 2027–2028: 2 milyon AED ve onaylı geliştirici şartı sağlanıyorsa Golden Visa'ya alım anında başvurulabilir; sağlanmıyorsa teslim ve tapuyu bekleyip 2 yıllık vizeye geçilir. Bu arada oturum izniniz olmadığını, giriş-çıkışların turist vizesiyle yapılacağını hesaba katın.
Kararı verirken tek bir soru yeterli: "Bu mülkün tapudaki alış bedeli, tapunun çıkacağı tarih ve ipotekli kısmı ne?" Bu üç cevap hangi yolun açık olduğunu belirliyor; gerisi belge ve ücret.
Adım adım süreç
- Mülkü alın ve DLD kaydını (hazır mülkte tapu, off-plan'da Oqood) tamamlayın.
- Vize yolunu seçin: 2 yıllık (tapulu mülk) veya Golden (≥ 2 milyon AED alış bedeli).
- Belgeleri toplayın: pasaport, e-tapu, fotoğraf, ipotek varsa banka yazısı/NOC, iyi hâl belgesi (2 yıllık vize).
- DLD hizmet merkezine şahsen başvurun; ücretleri ödeyin; sağlık muayenesi yapılır.
- Oturum izni e-posta ile gelir; ardından Emirates ID alınır. Aile sponsorluğu ayrı dosya ile açılır.
Başvuru öncesi kontrol listesi
- Tapu tipi: mülk "freehold" bölgede mi ve tapu sizin adınıza mı? Off-plan'da Oqood kaydı tapu değildir; 2 yıllık vize için teslim ve tapu beklenir.
- Alış bedeli: tapuda yazan bedel, Golden Visa eşiğini geçiyor mu? İndirim, hediye eşya veya "servis ücreti muafiyeti" tapudaki bedeli düşürebilir; sözleşmeye yazılan rakamı DLD kaydıyla karşılaştırın.
- Ortaklık: eşinizle birlikte alıyorsanız her birinizin payı hangi eşiği geçiyor? Golden Visa'da eşler payı birleştirebilir; 2 yıllık vizede her pay en az 400.000 AED olmalı.
- Sağlık sigortası: Golden Visa'da başvuran ve aile için kapsamlı sigorta aranıyor; poliçeyi başvurudan önce alın.
- Seyahat planı: başvuru ve sağlık muayenesi Dubai'de şahsen; en az bir haftalık bir ziyaret ayırın, aile üyeleri için de ayrı biyometri gerekebilir.
- Türkiye tarafı: mali müşavirinizle kira geliri beyanı, yurt dışı varlık bildirimi ve mukimlik durumunu önceden konuşun.
Riskler ve dezavantajlar: almadan önce açık konuşalım
Dubai'de mülkle oturum izni gerçek ve ulaşılabilir bir yol; ama bu yazıyı yalnızca "olur" diyerek bitirmek size yardımcı olmaz. Sitemize gelen alıcıların en sık yaşadığı ya da sorduğu risk başlıkları:
| Risk / dezavantaj | Ne kadar gerçek? | Ne yapmalı? |
|---|---|---|
| "Vatandaşlık verir" beklentisi | Gerçek bir yanılgı; yatırımla vatandaşlık yok | Oturum izni hedefiyle karar verin; pasaport vaadi duyunca uzaklaşın |
| Off-plan teslim gecikmesi | Sektör geneli risk; 2 yıllık vize tapu çıkana kadar bekler | Geliştiricinin DLD kaydı, emanet (escrow) hesabı, tamamlanmış referans projeleri |
| Kur riski | AED ABD dolarına sabit; TL bazında maliyet kurla değişir | Ödeme planını AED/USD üzerinden hesaplayın, TL geliriyle taksit alıyorsanız pay bırakın |
| Servis ücreti (aidat) ve masraflar | Yıllık, m² başına; kule projelerde yüksek olabilir | Onaylı servis ücretini ve neyi kapsadığını yazılı isteyin |
| Vizenin düşmesi | Standart oturum uzun süre BAE dışında kalınca düşer; Golden muaf | Kalış planınızı GDRFA kuralına göre yapın |
| Türkiye'de vergi ve bildirim | Tam mükellef için kira geliri beyanı devam eder | Mali müşavir; anlaşma çifte vergiyi önler, beyanı kaldırmaz |
| Kural değişikliği | Gerçek: 750.000 AED şartı 2026'da kalktı, ipotek kuralı değişti | Ücret ve koşulları başvuru gününde DLD sayfasından teyit edin |
| Kiracı bulma / boş kalma | Arz yoğun bölgelerde boşluk dönemleri olur | Kira gelirini yıllık değil, boşluk payıyla hesaplayın |
Bu maddelerin hiçbiri "almayın" demek değil; her biri sözleşmeden önce sorulacak bir soruya indirgenebiliyor. Yönetilemeyen tek risk, vaatle karar verip belgeyi sonra okumak.
Sık yapılan hatalar
- Off-plan daireyle hemen 2 yıllık vize beklemek. Tapu çıkmadan olmuyor; teslim takvimini yazılı alın.
- Golden Visa için piyasa değerine güvenmek. Ölçüt tapudaki alış bedeli; değer artışı eşiği geçirmez.
- Vekille başvurmayı planlamak. Başvuru ve sağlık muayenesi şahsen; Türkiye'den uzaktan tamamlanmıyor.
- Dubai oturumunu Türkiye'de vergiden çıkış sanmak. Mukimlik ayrı bir statü; beyan yükümlülüğü sürer.
- Ücret listesini eski bir yazıdan almak. DLD ücretleri ve koşulları 2026'da değişti; resmi sayfa esas.
Yayındaki Dubai projeleri
Sitemizde Dubai'de 31 konut projesi yayında; Business Bay, Dubai Maritime City, Dubai Marina, Mina Rashid, Meydan ve Dubai Harbour ağırlıklı. Hazır teslim daireler 2 yıllık vize için, 2 milyon AED ve üzeri alımlar Golden Visa için değerlendirilebilir. Her proje sayfasında teslim durumu ve teklif formu var; alış bedelini ve tapu takvimini o formdan yazılı isteyin.
Sık Sorulan Sorular
Dubai'de ev alınca vatandaşlık verilir mi?
Hayır. BAE'de yatırımla vatandaşlık programı yok; vatandaşlık yalnızca resmi makamların aday göstermesiyle verilir. Mülk alımı oturum izni sağlar.
750 bin AED şartı kalktı mı?
Evet, 2 yıllık yatırımcı vizesinde tek sahip için mülk değeri şartı kaldırıldı (DLD, 2026). Hisseli mülkte pay en az 400.000 AED olmalı.
Off-plan daireyle 2 yıllık vize alabilir miyim?
Hayır; mülk tamamlanmış ve tapusu çıkmış olmalı. Off-plan alım yalnızca Golden Visa'da, 2 milyon AED ve onaylı geliştirici şartıyla sayılır.
İpotekli mülkle başvurulur mu?
Evet. Golden Visa'da 2 milyon AED'lik kısmın ödendiğini gösteren banka yazısı, 2 yıllık vizede bankanın muvafakati istenir.
Ailemi de getirebilir miyim?
Evet; her iki yolda eş, çocuk ve ebeveyn sponsor edilebilir, kişi başı ayrı ücret ödenir.
Dubai'deki kira gelirimi Türkiye'de beyan etmem gerekir mi?
Türkiye'de tam mükellefseniz evet; anlaşma çifte vergiyi önler ama beyanı kaldırmaz. Mali müşavirinize danışın.
Golden Visa için piyasa değeri mi, alış bedeli mi sayılır?
Tapuda yazan alış bedeli. Sonradan değer kazanmış mülk eşiği geçmiş sayılmaz.
Başvuruyu Türkiye'den yapabilir miyim?
2 yıllık vizede başvuru DLD'de şahsen yapılır; sağlık muayenesi de yerinde. Seyahat planlayın.
Oturum izni alınca Dubai'de yaşamak zorunda mıyım?
Hayır; ama standart oturum izni uzun süre BAE dışında kalınca düşer. Golden Visa bu kuraldan muaf. Süreyi GDRFA'dan teyit edin.
Kaynaklar
- Dubai Land Department — Investor Residence Application (Taskeen): koşullar ve ücretler
- Dubai Land Department — Golden Visa application (Investor): 2.000.000 AED koşulu, belgeler, ücret dökümü
- BAE Ekonomi ve Turizm Bakanlığı — gayrimenkul yatırımcısına Golden Visa verilme koşulları
- BAE Hükümeti resmi portalı (u.ae) — Golden Visa ve Emirati nationality: vatandaşlığın kazanılma yolları
- GDRFA Dubai — ikamet ve yabancılar işleri: oturum izninin geçerliliği
- Gelir İdaresi Başkanlığı — Türkiye–BAE Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması metni (R.G. 27.12.1994, 22154), md. 6
Son güncelleme: Eylül 2026. Ücret ve koşullar DLD tarafından güncellenebilir; başvuru gününde resmi sayfadan teyit edin. Belirli bir proje için alış bedeli, teslim ve tapu takvimini Dubai proje sayfalarındaki teklif formundan isteyebilirsiniz.
🤖 Bu içerik, resmî ve istatistiksel kaynaklardan derlenerek yapay zekâ destekli araçlarla hazırlanmış ve yayımlanmadan önce editoryal kontrolden geçirilmiştir. Yatırım tavsiyesi değildir. Reklam ve İçerik Politikası · Sorumluluk Reddi · Yayın İlkeleri
