Dubai'de yatırım yapmak mantıklı mı?

Hızlı Özet

• 2026 piyasası ikiye bölünmüş durumda: Bazı danışmanlık firmaları yıl geneli için %3-8 arası artış öngörürken, Fitch 2025 ortasından 2026 sonuna kadar %15'e varan düzeltme bekliyor. Fiyatlar Ocak zirvesine göre kaynağa göre %4-7 geride.
• Kira getirisi bölgeye göre uçurum yaratıyor: JVC'de brüt %8-9,5, Downtown'da %4-6. Net getiri ise servis ücreti ve boşluk düşülünce brütün 2-3 puan altında kalıyor.
• Türk vatandaşları 60'tan fazla freehold bölgede tam mülkiyetle alım yapabiliyor; oturum izni şartı yok, asgari yaş 21.
• Toplam işlem maliyeti alış fiyatının %6-7'si civarında: %4 DLD harcı + emlakçı komisyonu (genellikle %2 + KDV) + sabit ücretler. Krediliyse bütçeyi %7-10'a çıkarın.
• 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin dolar) ve üzeri mülk 10 yıllık Altın Vize kapısını açıyor; eş ve çocuklar da kapsama giriyor. 2 yıllık yatırımcı vizesinde 750 bin AED tabanı 2026 baharında kaldırıldı.
• Dubai tarafında bireysel kira geliri ve değer artışı vergisi yok; ama Türkiye'de tam mükellefseniz bu gelirin Türkiye'de beyanı gündeme gelir; mutlaka mali müşavirinize danışın.

2026'da Dubai Piyasası Ne Durumda?

Size dürüst bir fotoğraf çekelim. Dubai konut fiyatları 2022 ile 2025 başı arasında yaklaşık %60 yükseldi ve bu ralli 2025 sonunda hız kesti. 2026'nın ilk yarısı itibarıyla tablo karışık: düzeltme en çok off-plan (maketten) ikinci el tarafında hissediliyor; yeni arzın yoğun olduğu bölgelerde bu daireler birçok vakada orijinal değerinin %10-15 altında el değiştiriyor. Genel fiyatlar ise Ocak zirvesine göre, kaynağa göre değişmekle birlikte %4-7 aralığında aşağıda. Fortune bunun savaş kaynaklı geçici bir sarsıntı mı yoksa daha kalıcı bir soğuma mı olduğunu Haziran 2026'da açıkça tartışmaya açtı.

Tahminler de birbirini tutmuyor. ValuStrat 2026 geneli için %10 değer artışı ve villalarda %17'nin üzerinde performans beklerken, daha temkinli kurumlar %3-5 bandında ılımlı büyüme telaffuz ediyor. Madalyonun öbür yüzünde Fitch var: 2025 ortasından 2026 sonuna kadar %15'e varan düzeltme senaryosu. Hangisi haklı çıkar? Kimse bilmiyor. Sizin açınızdan doğru okuma şu: çift haneli otomatik değer artışı dönemi kapandı, bundan sonrası bölge ve proje seçimine bağlı.

Arz tarafı bu tartışmanın kalbi. 2025'te yaklaşık 42.000 konut teslim edildi; bir önceki yılın 29.000'ine göre ciddi sıçrama. 2026 için takvimde görünen rakam çok daha iri: yaklaşık 83.000 ünite. Gerçekleşecek mi? Büyük ihtimalle hayır. Geçmiş yılların teslim/plan oranına bakan analistler fiili rakamın 60-70 bin bandında kalmasını, kalanının tedarik zinciri ve inşaat kısıtları yüzünden 2027'ye sarkmasını bekliyor. Teslimlerin yaklaşık dörtte üçü daire, kalanı villa ve müstakil konut. Bu dalga en çok kimi vurur? Yoğun yeni arzın geldiği orta segment apartman bölgelerini; villa ve düşük yoğunluklu bölgeler sınırlı arz sayesinde daha dirençli görünüyor.

ABD–İran–İsrail Savaşı Piyasayı Nasıl Etkiledi?

2026 başındaki İran–İsrail çatışması ve ardından gelen ABD öncülüklü vuruşlar, Körfez'in tamamında olduğu gibi Dubai emlakında da kısa ama sert bir şok dalgası yarattı. ValuStrat fiyat endeksi 2020'den bu yana ilk aylık düşüşünü kaydetti: şehir genelinde bir ayda yüzde 5,9 değer, yüzde 6,7 kira kaybı. Yaklaşık altı aylık hızlı büyüme birkaç haftada silindi.

Etki tekdüze değildi. Off-plan projeler ve arz fazlası olan lüks bölgeler çift haneli iskontolar gördü; Downtown, Business Bay ve The Springs, District One gibi hazır villa bölgeleri dirençli kaldı; Palm Jumeirah'ın hazır villalarında talep yıllık yüzde 38 arttı. Belirsizlik dönemlerinin klasik davranışı burada da işledi: para, teslim edilmiş ve prime varlığa kaçtı. Kiralarda lüks kulelerde yüzde 5–15 indirim pazarlığı açılırken, çalışan kesimin oturduğu bölgelerde kiralar yerinden oynamadı.

Bugünden bakınca tablo "çöküş" değil "düzeltme": analistlerin ortak okuması, hasarın yapısal değil kısa vadeli güven şoku olduğu yönünde. Sizin için pratik sonuç iki cümle: pazarlık gücü alıcıya geçti; liste fiyatı yerine son işlem fiyatlarını sorun; ve bu pencere, off-plan alımda müteahhit sağlamlığını her zamankinden daha kritik hâle getirdi, çünkü satışları yavaşlayan geliştiricinin nakit akışı da yavaşlar.

Bölge Bölge: Fiyatlar ve Kira Getirileri

Dubai'de "ortalama" konuşmak yanıltıcı; şehir genelinde metrekafe fiyatı 2026 ortasında yaklaşık 1.900-1.980 AED/ft² (kabaca 20.500-21.300 AED/m²) seyrederken bölgeler arasında iki katı aşan makas var. Aşağıdaki tablo 2026 başı endeks ortalamalarını yansıtıyor; endeksler arasında ve bina bazında ciddi fark olduğunu, bu rakamları pazarlık masasına referans olarak değil başlangıç noktası olarak taşımanız gerektiğini baştan söyleyelim.

Bölge	Ort. fiyat (AED/ft²)	Brüt kira getirisi	Kim için mantıklı?
Downtown Dubai	≈ 2.900-3.000	%4-6	Prestij ve likidite arayan, getiriyi ikinci plana atan alıcı
Business Bay	≈ 2.900 (endekse göre değişiyor; bina bazında geniş aralık)	%5,5-7,5	Merkez konum + kiralanabilirlik dengesi isteyen
Dubai Marina	≈ 2.050	%5,5-7	Kısa dönem kiralama ve deniz manzarası odaklı yatırımcı
JVC (Jumeirah Village Circle)	≈ 1.450-1.500	%8-9,5	Nakit akışı önceliyen, giriş bütçesi sınırlı yatırımcı
Dubai South	≈ 800-1.450	Veri henüz sınırlı (gelişmekte olan bölge)	Al Maktoum havalimanı büyümesine uzun vadeli bahis oynayan

Rakamların söylediği hikâye net. Downtown'da Burj Khalifa manzarası satın alıyorsunuz, kira getirisi değil. JVC'de ise tam tersi: düşük giriş fiyatı ve genç profesyonel kiracı talebi brüt getiriyi şehrin zirvesine taşıyor; ama az sonra göreceğiniz gibi kiracı sirkülasyonu ve boşluk oranı da orada daha yüksek. Business Bay yüksek işlem hacmiyle (likidite açısından) öne çıkıyor. Dubai South ise henüz olgunlaşmamış bir bahis; yeni teslimler geldikçe kira verisi netleşecek.

Freehold, Leasehold ve Türk Vatandaşının Hakları

Dubai'de yabancı mülkiyeti iki rejime ayrılıyor. Freehold bölgelerde mülkün ve payına düşen arsanın tam sahibi olursunuz: satabilir, kiralayabilir, ipotek ettirebilir, miras bırakabilirsiniz. 2026 itibarıyla 60'tan fazla bölge freehold statüsünde. Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay, Dubai Hills hepsi bu listede. Leasehold ise 99 yıla kadar kullanım hakkı demek; eski Deira, Bur Dubai, Karama gibi tarihi bölgeler yabancıya freehold kapalı.

Türk vatandaşı olarak herhangi bir özel kısıtınız yok: diğer yabancılarla aynı koşullarda, oturum izni veya yerel banka hesabı şartı olmadan freehold alım yapabilirsiniz. Tapu Dubai Land Department (DLD) nezdinde sizin adınıza tescil edilir. Pratikte yatırımcıların neredeyse tamamı zaten freehold bölgelerden alıyor; leasehold'u ancak çok özel bir konum hikâyesi varsa değerlendirin.

Alım Süreci Adım Adım

Hazır (ikinci el veya teslim edilmiş) konutta süreç

• 1. Anlaşma ve MOU (Form F): Fiyat ve şartlarda anlaşınca taraflar DLD'nin standart sözleşmesi Form F'yi imzalar. Bu aşamada genellikle %10 kaparo yatırılır ve devir tamamlanana kadar güvende tutulur.
• 2. NOC (No Objection Certificate): Satıcı, site geliştiricisinden borcu olmadığına dair belge alır. 2-5 iş günü sürer, 30 gün geçerlidir.
• 3. Trustee ofisinde devir: Alıcı ve satıcı (veya vekilleri) DLD onaylı bir Real Estate Trustee ofisinde buluşur. Ödeme çoğunlukla banka çeki (manager's cheque) ile yapılır; %4 DLD harcı ve idari ücretler burada tahsil edilir.
• 4. Tapu (Title Deed): Yeni tapu senedi adınıza düzenlenir. Başından sonuna tüm süreç tipik olarak 10-23 gün sürüyor.

Off-plan (maketten) alımda süreç

• 1. Rezervasyon: Geliştiriciye kaparo yatırıp rezervasyon formu imzalarsınız.
• 2. SPA (Sales & Purchase Agreement): Teslim tarihi, ödeme planı ve gecikme hükümlerini içeren asıl satış sözleşmesi. Her maddesini okuyun; teslim gecikmesi ve metrekare toleransı maddeleri özellikle kritik.
• 3. Oqood tescili: Off-plan sözleşmeniz DLD'nin Oqood sistemine kaydedilir. %4'lük DLD harcını bu aşamada ödersiniz (üzerine yaklaşık 250 AED işlem ücreti gelir); teslimde ikinci bir %4 ödemezsiniz, yalnızca küçük tapu düzenleme ücretleri kalır.
• 4. Emanet (escrow) hesabına taksitler: Ödemeleriniz geliştiricinin cebine değil, projeye özel, DLD onaylı bankadaki emanet hesabına gider. Geliştirici bu paraya ancak bağımsız denetimle onaylanan inşaat aşamalarına göre erişebilir.
• 5. Teslim ve tapu: Proje bitince son ödeme yapılır, birim teslim alınır ve tapu adınıza çıkar.

Tüm Maliyet Kalemleri: Fiyatın Üzerine Ne Biner?

Alış fiyatı, gerçek maliyetin sadece gövdesi. 2 milyon AED'lik bir mülkte yalnızca devlet harç ve ücretleri 85-90 bin AED civarına geliyor; komisyon ve diğer kalemler bunun üstüne biner. Tablo, 2026 itibarıyla standart kalemleri gösteriyor:

Maliyet kalemi	Oran / Tutar	Not
DLD devir harcı	%4	Yasal olarak alıcı-satıcı paylaşır; pratikte tamamını alıcı öder
Trustee ofis ücreti	4.000 AED + KDV (500 bin AED üzeri işlemlerde)	Daha düşük bedelli işlemlerde 2.000 AED
Tapu senedi + idari ücretler	≈ 520-580 AED	Tapu 250 + harita 250 + bilgi/inovasyon ücretleri
Emlakçı komisyonu	Genellikle %2 + %5 KDV	Off-plan'da birinci elde çoğunlukla geliştirici karşılar
NOC ücreti	Geliştiriciye göre değişir	Çoğunlukla satıcının yükümlülüğü
Oqood tescili (off-plan)	%4 DLD + ≈250 AED	Teslimde ayrıca %4 alınmaz
İpotek tescili (krediliyse)	Kredi tutarının %0,25'i + küçük idari ücret	Banka dosya ve ekspertiz ücretleri ayrıca
Yıllık servis ücreti	Dairede ≈10-32 AED/ft²/yıl	Satın alma değil, sahip olma maliyeti; getiri hesabının kilit kalemi

Pratik kural: peşin alımda alış fiyatının üzerine yaklaşık %6-7, krediliyse %7-10 ekleyin. Bir de gözden kaçan kalem var; servis ücreti. Bu, aidata benzer ama tutar Türkiye alışkanlığının çok üstünde: 80 m²'lik (yaklaşık 860 ft²) bir dairede yıllık 10-27 bin AED arası fark yaratabiliyor. Lüks kuleler bu skalanın üstüne çıkar. Alacağınız binanın güncel servis ücretini sözleşme öncesi mutlaka yazılı isteyin.

Off-Plan Taksit Kültürü ve Müteahhit Riski

Dubai'nin satış hacminin büyük bölümü off-plan. Neden? Ödeme planları alıcı lehine kurgulanıyor: Emaar tarzı 80/20 ve 90/10 planlar (büyük kısmı inşaat sürecinde, kalanı teslimde), DAMAC'ta 70/30 ve 60/40, bazı geliştiricilerde teslim sonrası 2-3 yıla yayılan taksitler. Banka kredisi olmadan, faizsiz, inşaata paralel ödeme yapabiliyorsunuz.

Peki müteahhit batarsa? Dubai burada Türkiye'deki maketten satış deneyiminden ayrışıyor. 2007 tarihli 8 sayılı Emanet Hesabı Kanunu gereği her off-plan projenin DLD onaylı bankada ayrı bir escrow hesabı var; geliştirici paranızı satış hızına göre değil, bağımsız olarak doğrulanan inşaat ilerlemesine göre çekebiliyor. RERA kuralları çerçevesinde, teslim taahhüt edilen tarihi 12 aydan fazla aşarsa ödediklerinizin iadesini talep etme hakkınız doğuyor. Bu koruma kağıt üstünde güçlü; yine de 2008-2010 döneminde yarım kalan projeleri hatırlayan biri olarak size tavsiyem net: geliştiricinin teslim sicilini (kaç projeyi, ne kadar gecikmeyle bitirmiş) sorgulayın ve escrow hesap numarasının SPA'da yazılı olduğunu doğrulayın. Ödemeleri asla escrow dışına, geliştiricinin başka hesabına yapmayın.

Off-plan'ın 2026'ya özgü riski ise fiyat tarafında: bu dairelerin birçok vakada orijinal değerinin %10-15 altında el değiştirdiğini yukarıda yazdık. Teslimden önce satıp çıkma (flip) stratejisi bu ortamda eskisi kadar çalışmıyor. Off-plan alacaksanız teslim sonrası kiraya verme matematiğiyle alın, hızlı devir hayaliyle değil.

Altın Vize ve Oturum İzni: 2026 Kuralları

Gayrimenkul üzerinden iki vize yolu var:

• 10 yıllık Altın Vize: SPA veya tapuda yazan alış bedeli en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin dolar) olan mülk sahipleri başvurabiliyor. Tek mülk şart değil; toplamı 2 milyonu bulan 3 mülke kadar birleştirme mümkün. Evli çiftler ortak mülkiyetle (tasdikli evlilik cüzdanıyla) birlikte başvurabiliyor. Hem hazır hem off-plan mülkler kabul ediliyor. İpotekli mülklerde daha önce aranan "%50'si ödenmiş olma" şartı 2026 başında kaldırıldı; banka NOC'siyle tam DLD değeri üzerinden başvuru yapılabiliyor. Vize sahibi eşini, yaş sınırı olmaksızın çocuklarını ve ev çalışanlarını sponsor edebiliyor; 6 ayda bir BAE'ye giriş zorunluluğu da yok. Dört kişilik aile için devlet harçları kabaca 8-12 bin AED.
• 2 yıllık yatırımcı vizesi: Burada 2026'nın en somut haberi var: 750 bin AED asgari mülk değeri şartı Nisan-Mayıs 2026'da kaldırıldı. Tek başına mülk sahibiyseniz değerden bağımsız başvurabiliyorsunuz; hisseli mülkte her ortağın payı en az 400 bin AED olmalı. Şart: mülkün tamamlanmış ve tapusunun çıkmış olması; inşaat halindeki off-plan bu vizeye uymuyor. Devlet ücreti yaklaşık 12 bin AED.

Vergi: Dubai Tarafı ve Türkiye Tarafı

Dubai tarafı yatırımcı için sade: bireylerin kira gelirine gelir vergisi yok, satış kârına sermaye kazancı vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok. Devletin payını tek seferlik %4 DLD harcıyla baştan alması modelin özü. Konut kiralamaları KDV'den de muaf.

Türkiye tarafı ise es geçilmemesi gereken kısım. Türkiye'de tam mükellefseniz (fiilen Türkiye'de yerleşikseniz), dünya genelindeki gelirleriniz Türk vergi sisteminin kapsamına girer; Dubai'den elde ettiğiniz kira gelirinin Türkiye'ye getirilmemiş olması beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Türkiye ile BAE arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunuyor ve nihai vergi yükünüz bu anlaşma hükümlerine, mükellefiyet statünüze ve gelirin niteliğine göre şekilleniyor. Bu satırların yazarı vergi danışmanı değil ve burada okuduğunuz hiçbir cümle vergi tavsiyesi sayılmaz: alım öncesinde uluslararası vergilendirme bilen bir mali müşavirle kendi durumunuzu masaya yatırın. Beyan edilmemiş yurt dışı geliri sonradan gündeme geldiğinde maliyeti, baştan alınacak bir danışmanlık saatinden kat kat ağır olur.

Net Getiri Hesabı: Brütten Geriye Ne Kalıyor?

İlan sitelerindeki "%9 getiri" başlıkları brüt rakamdır. Gerçek cebe giren için bir JVC örneği üzerinden gidelim: 1.000.000 AED'ye alınmış, yıllık 80.000 AED kira getiren (brüt %8) bir 1+1 düşünün.

• Servis ücreti: ≈800 ft² × 18 AED ≈ 14.400 AED/yıl
• Boşluk payı: JVC'de kiracı sirkülasyonu yüksek; yıllık kiranın %8-12'sini ayırın ≈ 8.000 AED
• Kiralama/yönetim: Yerinde değilseniz profesyonel yönetim tipik olarak kiranın ~%5'i ≈ 4.000 AED
• Bakım-onarım ve sigorta: ≈ 3.000 AED

Kalan: yaklaşık 50.600 AED; alış fiyatına göre net ~%5,1. İşlem maliyetlerini (≈%7) de sermayeye eklerseniz gerçek net getiri ~%4,7 bandına iner. Aynı hesap Downtown'da brüt %5'ten başlayıp net %3,5-4'e; sektör verilerine göre orta segmentte %9 brüt tipik olarak %5,5-6,5 net'e oturuyor. Kötü mü? Hayır; dolar cinsi (AED, dolara sabitlenmiş) %4,5-6 net nakit akışı küresel ölçekte saygın bir rakam. Ama %9 beklentisiyle girip %5 görmek hayal kırıklığı yaratır; hesabı baştan doğru kurun.

Gerçek Riskler. Satış Ofisinde Kimsenin Anlatmadıkları

• Arz dalgası: 2026-2027'de yılda 60-70 bin ünite teslim planı var. Yoğun arz alan orta segment bölgelerde kira ve fiyat baskısı ilk buradan gelir.
• Düzeltme senaryosu: Fiyatlar zirveden şimdiden %4-7 geride; Fitch'in %15'lik düzeltme öngörüsü gerçekleşirse 2026 alıcısı birkaç yıl "başabaş" bekleyebilir.
• Likidite: Piyasa yavaşladığında satış süresi uzar. Downtown ve Business Bay gibi yüksek işlem hacimli bölgeler bu açıdan JVC'nin uç sokaklarındaki sıradan bir kuleden daha güvenlidir.
• Kur ve sermaye transferi: AED dolara sabit. TL karşısında koruma sağlar ama alım gücünüz TL kazanıyorsanız kura tabidir. Para transferinde bankanızın yurt dışı gayrimenkul ödemesi prosedürlerini önceden netleştirin.
• Servis ücreti artışları: Yıllık 10-32 AED/ft² bandı sabit değil; yaşlanan binalarda yukarı gider ve net getirinizi doğrudan yer.
• Kiracı profili ve sirkülasyon: Dubai kiracısı hareketlidir; sözleşmeler çoğunlukla yıllıktır. Uygun bölgede boşluk 3-4 hafta sürer, yanlış binada aylara uzar.
• Uzaktan yönetim: İstanbul'dan Dubai'deki daireyi telefonla yönetemezsiniz. Yönetim şirketi maliyeti hesapta yoksa, hesap eksiktir.

Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil?

Uygun profil: Dolar bazlı düzenli kira akışı isteyen; en az 5-7 yıl ufkuyla bakabilen; Altın Vize veya bölgesel iş bağlantısı gibi ikincil fayda görecek olan; toplam servetinin makul bir dilimini (tamamını değil) yurt dışına taşımak isteyen yatırımcı. Off-plan taksit planları, birikimi parça parça döviz varlığına çevirmek isteyenler için de işlevsel bir araç.

Uygun olmayan profil: 1-2 yılda al-sat kârı hedefleyen (2026 ortamı buna elverişli değil); tüm birikimini tek daireye bağlayacak olan; kur, arz ve likidite risklerini taşıyacak nakit tamponu bulunmayan; "vergi hiç yok" cümlesini Türkiye'deki beyan boyutunu düşünmeden yutan alıcı. TL kredisiyle kaldıraçlanıp Dubai'de döviz varlığı almak da faiz-kur makası nedeniyle çoğu senaryoda kâğıt üstünde göründüğünden risklidir.

Dubai mi, İstanbul mu?

İki şehir aynı ligde ama farklı oyunlar oynuyor. İstanbul'da brüt kira getirisi ortalama %4,5-6; amortisman (kira çarpanı) genelde 16-20 yıl, doğru ilçede 12-14 yıla iner. Dubai'nin JVC gibi bölgelerinde brüt %8-9 ve 11-12 yıllık amortisman mümkün; üstelik kira dolar rejiminde. İstanbul'un kozları ise başka: tanıdığınız bir hukuk sistemi, kirada TÜFE bazlı da olsa TL enflasyonuyla artış, ve uzun vadede arsa değerine dayalı kazanç potansiyeli. İstanbul'da kiracı koruması güçlü ve tahliye süreçleri uzun; Dubai'de yıllık sözleşme kültürü ev sahibi lehine daha esnek işler. Vergide de ayrışırlar: İstanbul'daki kira geliriniz Türkiye'de vergilenir, Dubai'de yerel vergi sıfırdır ama Türkiye'deki beyan boyutu yukarıda anlattığımız gibi devrededir. Bizim okumamız şu; nakit akışı ve döviz istiyorsanız Dubai, enflasyon korumalı uzun vadeli değer artışı ve yönetim kolaylığı istiyorsanız İstanbul daha rahat bir liman. İkisini birbirinin alternatifi değil, portföyün iki ayrı bacağı olarak düşünmek en sağlıklısı.

Sıkça Sorulan Sorular

Türk vatandaşı Dubai'de mülk satın alabilir mi?

Evet. Türk vatandaşları, diğer yabancılarla aynı koşullarda, Dubai'nin 60'tan fazla freehold bölgesinde tam mülkiyetle gayrimenkul alabilir. Oturum izni, sponsor veya yerel banka hesabı şartı yoktur; asgari yaş 21'dir ve tapu DLD'de alıcı adına tescil edilir.

Dubai'de ev almak için asgari ne kadar bütçe gerekir?

JVC, Dubai South, International City gibi bölgelerde stüdyo ve 1+1 daireler piyasanın giriş segmentini oluşturur; 2026 itibarıyla bu bölgelerde fiyatlar yaklaşık 800-1.500 AED/ft² bandındadır. Alış fiyatının üzerine %6-7 işlem maliyeti (peşin alımda) eklemeyi ve yıllık servis ücretini bütçelemeyi ihmal etmeyin.

Altın Vize için ne kadarlık mülk almam gerekiyor?

10 yıllık Altın Vize için SPA veya tapuda yazan alış bedeli en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin dolar) olmalıdır. Toplamı 2 milyonu bulan en fazla 3 mülk birleştirilebilir, evli çiftler ortak mülkiyetle başvurabilir ve ipotekli mülkler banka NOC'siyle kabul edilir. Vize eş, çocuklar ve ev çalışanlarını da kapsar.

Dubai'de kira gelirine vergi ödenir mi?

Dubai tarafında bireylerin kira gelirine gelir vergisi, satış kârına sermaye kazancı vergisi ve yıllık emlak vergisi uygulanmaz. Ancak Türkiye'de tam mükellefseniz bu gelirin Türkiye'de beyanı gündeme gelir; Türkiye-BAE çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması hükümleri devreye girer. Kendi durumunuz için mutlaka mali müşavirinize danışın.

Off-plan (maketten) almak güvenli mi?

Yasal koruma çerçevesi güçlüdür: ödemeler DLD onaylı bankadaki projeye özel emanet hesabına gider, geliştirici paraya ancak doğrulanmış inşaat aşamalarına göre erişir ve 12 ayı aşan gecikmelerde iade talep hakkı doğar. Risk sıfır değildir; geliştiricinin teslim sicilini inceleyin ve ödemeyi asla escrow hesabı dışına yapmayın.

Mülk alana oturum izni veriliyor mu?

Evet, iki kanal var. Tamamlanmış ve tapusu çıkmış mülk sahipleri 2 yıllık yenilenebilir yatırımcı vizesine başvurabilir; 750 bin AED asgari değer şartı 2026 baharında kaldırıldı. 2 milyon AED ve üzeri alımlar ise 10 yıllık Altın Vize'ye kapı açar.

2026'da Dubai'de fiyatlar düşer mi?

Kaynaklar ikiye ayrılıyor: bazı kurumlar yıl geneli için %3-10 arası artış öngörürken Fitch %15'e varan düzeltme bekliyor; fiyatlar Ocak 2026 zirvesine göre şimdiden %4-7 geride. Yoğun yeni arz alan orta segment bölgelerde baskı daha olası, prime ve villa segmenti daha dirençli görünüyor. Kısa vadeli al-sat yerine 5-7 yıllık ufukla bakmak bu belirsizliği yönetmenin en gerçekçi yolu.

Dubai'de kira getirisi İstanbul'dan gerçekten yüksek mi?

Brüt bazda çoğunlukla evet: İstanbul ortalaması %4,5-6 iken Dubai'de JVC gibi bölgelerde %8-9,5 brüt mümkün. Ancak Dubai'de servis ücreti, boşluk ve yönetim giderleri düşüldüğünde net getiri tipik olarak %4,5-6,5 bandına iner. Asıl fark getiri oranından çok para biriminde: Dubai kirası dolara sabit AED ile ödenir.

Bu yazıdaki bilgileri nereden doğrulayabilirsiniz

Aşağıdaki kurumlar bu konunun resmî kaynaklarıdır; yazıdaki başlıkları kendi sitelerinden karşılaştırarak doğrulayabilirsiniz.

• Dubai Land Department
• DLD açık veri (gerçekleşen işlemler)
• BAE resmî bilgi portalı