Dubai'de yatırım yapmak mantıklı mı?

Hızlı Özet

• 2026 piyasası ikiye bölünmüş durumda: Kurumların yıl geneli öngörüleri birbirinden çok farklıyken Fitch 2025 ortasından 2026 sonuna kadar %15'e varan düzeltme bekliyor. Fiyatlar Ocak zirvesinin bir miktar gerisinde; ne kadar geride olduğu kullanılan endekse göre değişiyor.
• Kira getirisini bölge değil bina belirler: brüt getiriyi DLD Kira Endeksi'ndeki kira ile aynı binadaki gerçekleşen satış fiyatını karşılaştırarak kendiniz hesaplayın. Servis ücreti, boşluk ve yönetim gideri net getiriyi belirgin biçimde düşürür; aşağıdaki örnek hesapta fark yaklaşık 3 puan.
• Türk vatandaşları 60'tan fazla freehold bölgede tam mülkiyetle alım yapabiliyor; oturum izni şartı yok, asgari yaş 21.
• Toplam işlem maliyeti alış fiyatının %6-7'si civarında: %4 DLD harcı + emlakçı komisyonu (genellikle %2 + KDV) + sabit ücretler. Krediliyse bütçeyi %7-10'a çıkarın.
• 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin dolar) ve üzeri mülk 10 yıllık Altın Vize kapısını açıyor; eş ve çocuklar da kapsama giriyor. 2 yıllık yatırımcı vizesinde 750 bin AED tabanı 2026 baharında kaldırıldı.
• Dubai tarafında bireysel kira geliri ve değer artışı vergisi yok; ama Türkiye'de tam mükellefseniz bu gelirin Türkiye'de beyanı gündeme gelir; mutlaka mali müşavirinize danışın.

2026'da Dubai Piyasası Ne Durumda?

Size dürüst bir fotoğraf çekelim. Dubai konut fiyatları 2022 ile 2025 başı arasında yaklaşık %60 yükseldi ve bu ralli 2025 sonunda hız kesti. 2026'nın ilk yarısı itibarıyla tablo karışık: düzeltme en çok off-plan (maketten) ikinci el tarafında hissediliyor; yeni arzın yoğun olduğu bölgelerde bu daireler bazı vakalarda orijinal değerinin altında el değiştiriyor. Genel fiyatlar ise Ocak zirvesine göre, kullanılan endekse göre değişmekle birlikte aşağıda. Fortune bunun savaş kaynaklı geçici bir sarsıntı mı yoksa daha kalıcı bir soğuma mı olduğunu Haziran 2026'da açıkça tartışmaya açtı.

Tahminler de birbirini tutmuyor. ValuStrat 2026 geneli için %10 değer artışı ve villalarda %17'nin üzerinde performans beklerken, daha temkinli kurumlar ılımlı büyüme telaffuz ediyor. Madalyonun öbür yüzünde Fitch var: 2025 ortasından 2026 sonuna kadar %15'e varan düzeltme senaryosu. Hangisi haklı çıkar? Kimse bilmiyor. Sizin açınızdan doğru okuma şu: çift haneli otomatik değer artışı dönemi kapandı, bundan sonrası bölge ve proje seçimine bağlı.

Arz tarafı bu tartışmanın kalbi. 2025'te yaklaşık 42.000 konut teslim edildi; bir önceki yılın 29.000'ine göre ciddi sıçrama. 2026 için takvimde görünen rakam çok daha iri: yaklaşık 83.000 ünite. Gerçekleşecek mi? Büyük ihtimalle hayır. Geçmiş yılların teslim/plan oranına bakan analistler fiili rakamın 60-70 bin bandında kalmasını, kalanının tedarik zinciri ve inşaat kısıtları yüzünden 2027'ye sarkmasını bekliyor. Teslimlerin yaklaşık dörtte üçü daire, kalanı villa ve müstakil konut. Bu dalga en çok kimi vurur? Yoğun yeni arzın geldiği orta segment apartman bölgelerini; villa ve düşük yoğunluklu bölgeler sınırlı arz sayesinde daha dirençli görünüyor.

ABD–İran–İsrail Savaşı Piyasayı Nasıl Etkiledi?

2026 başındaki İran–İsrail çatışması ve ardından gelen ABD öncülüklü vuruşlar, Körfez'in tamamında olduğu gibi Dubai emlakında da kısa ama sert bir şok dalgası yarattı. ValuStrat fiyat endeksi 2020'den bu yana ilk aylık düşüşünü kaydetti: şehir genelinde bir ayda yüzde 5,9 değer, yüzde 6,7 kira kaybı. Yaklaşık altı aylık hızlı büyüme birkaç haftada silindi.

Etki tekdüze değildi. Off-plan projeler ve arz fazlası olan lüks bölgeler çift haneli iskontolar gördü; Downtown, Business Bay ve The Springs, District One gibi hazır villa bölgeleri dirençli kaldı; Palm Jumeirah'ın hazır villalarında talep arttı. Belirsizlik dönemlerinin klasik davranışı burada da işledi: para, teslim edilmiş ve prime varlığa kaçtı. Kiralarda lüks kulelerde kira indirimi pazarlığı açılırken, çalışan kesimin oturduğu bölgelerde kiralar yerinden oynamadı.

Bugünden bakınca tablo "çöküş" değil "düzeltme": analistlerin ortak okuması, hasarın yapısal değil kısa vadeli güven şoku olduğu yönünde. Sizin için pratik sonuç iki cümle: pazarlık gücü alıcıya geçti; liste fiyatı yerine son işlem fiyatlarını sorun; ve bu pencere, off-plan alımda müteahhit sağlamlığını her zamankinden daha kritik hâle getirdi, çünkü satışları yavaşlayan geliştiricinin nakit akışı da yavaşlar.

Bölge Bölge: Fiyatlar ve Kira Getirileri

Dubai'de bölge ortalaması yanıltıcıdır: aynı bölgede bina, kat, manzara ve dairenin hazır ya da off-plan olması metrekare fiyatını belirgin biçimde değiştirir. Bu yüzden aşağıdaki tabloda fiyat rakamı yer almıyor. Resmî kaynak olan DLD açık verisi gerçekleşen satışları işlem işlem listeler; bir bölgenin güncel metrekare fiyatını şu adımlarla kendiniz çıkarabilirsiniz:

1. DLD açık veri sayfasında Transactions sekmesini açın ve tarih aralığı olarak son 3 ayı seçin (önceki yılların verisi için DLD, Digital Dubai'nin data.dubai portalına yönlendiriyor).
2. Transaction Type alanında Sales, Usage alanında Residential, Property Type alanında Unit seçin. Hazır ve off-plan fiyatları farklı seyrettiği için Registration type alanında Ready ve Off Plan seçeneklerini ayrı ayrı sorgulayın.
3. Area listesinden bölgeyi seçin. Aynı bölge listede hem proje adıyla (ör. DUBAI MARINA, JUMEIRAH VILLAGE CIRCLE) hem resmî bölge adıyla (ör. Marsa Dubai) geçebilir; ikisini de kontrol edin.
4. Her işlem için Amount (AED) değerini Property Size (sq.m) değerine bölün; sonuç AED/m² olur, AED/ft² için 10,764'e bölün. Ortalama yerine ortancayı (medyan) kullanın: birkaç yüksek bedelli işlem ortalamayı yukarı çeker.

Brüt kira getirisini bölge ortalamasıyla vermek yanıltıcı olur: DLD bölge bazında resmî bir getiri serisi yayımlamıyor ve aynı bölgede bina ile daire tipine göre kira/fiyat oranı çok değişiyor. Getiriyi kendiniz hesaplayın: yıllık kirayı DLD Kira Endeksi'nden (bina ve daire tipi seçilerek), alış fiyatını DLD açık verisindeki aynı binada gerçekleşen satışlardan alın; brüt getiri = yıllık kira ÷ alış fiyatı. Düşük giriş fiyatlı bölgelerde bu oran yükselebilir, ama kiracı devri ve boşluk süresi de hesaba girer. Business Bay yüksek işlem hacmiyle (likidite açısından) öne çıkıyor. Dubai South ise henüz olgunlaşmamış bir bahis; yeni teslimler geldikçe kira verisi netleşecek.

Freehold, Leasehold ve Türk Vatandaşının Hakları

Dubai'de yabancı mülkiyeti iki rejime ayrılıyor. Freehold bölgelerde mülkün ve payına düşen arsanın tam sahibi olursunuz: satabilir, kiralayabilir, ipotek ettirebilir, miras bırakabilirsiniz. 2026 itibarıyla 60'tan fazla bölge freehold statüsünde. Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay, Dubai Hills hepsi bu listede. Leasehold ise 99 yıla kadar kullanım hakkı demek; eski Deira, Bur Dubai, Karama gibi tarihi bölgeler yabancıya freehold kapalı.

Türk vatandaşı olarak herhangi bir özel kısıtınız yok: diğer yabancılarla aynı koşullarda, oturum izni veya yerel banka hesabı şartı olmadan freehold alım yapabilirsiniz. Tapu Dubai Land Department (DLD) nezdinde sizin adınıza tescil edilir. Pratikte yatırımcıların neredeyse tamamı zaten freehold bölgelerden alıyor; leasehold'u ancak çok özel bir konum hikâyesi varsa değerlendirin.

Alım Süreci Adım Adım

Hazır (ikinci el veya teslim edilmiş) konutta süreç

• 1. Anlaşma ve MOU (Form F): Fiyat ve şartlarda anlaşınca taraflar DLD'nin standart sözleşmesi Form F'yi imzalar. Bu aşamada genellikle %10 kaparo yatırılır ve devir tamamlanana kadar güvende tutulur.
• 2. NOC (No Objection Certificate): Satıcı, site geliştiricisinden borcu olmadığına dair belge alır. 2-5 iş günü sürer, 30 gün geçerlidir.
• 3. Trustee ofisinde devir: Alıcı ve satıcı (veya vekilleri) DLD onaylı bir Real Estate Trustee ofisinde buluşur. Ödeme çoğunlukla banka çeki (manager's cheque) ile yapılır; %4 DLD harcı ve idari ücretler burada tahsil edilir.
• 4. Tapu (Title Deed): Yeni tapu senedi adınıza düzenlenir. Başından sonuna tüm süreç tipik olarak 10-23 gün sürüyor.

Off-plan (maketten) alımda süreç

• 1. Rezervasyon: Geliştiriciye kaparo yatırıp rezervasyon formu imzalarsınız.
• 2. SPA (Sales & Purchase Agreement): Teslim tarihi, ödeme planı ve gecikme hükümlerini içeren asıl satış sözleşmesi. Her maddesini okuyun; teslim gecikmesi ve metrekare toleransı maddeleri özellikle kritik.
• 3. Oqood tescili: Off-plan sözleşmeniz DLD'nin Oqood sistemine kaydedilir. DLD harcı bu aşamada tahsil edilir: DLD'nin ilk satış tescili hizmet sayfasına göre harç, satış bedelinin %2'si satıcıdan ve %2'si alıcıdan olmak üzere toplam %4'tür; üzerine 10 AED bilgi (knowledge) ve 10 AED inovasyon ücreti eklenir. Satıcı payını kimin ödeyeceği satış sözleşmesinde yazar, imzadan önce bu maddeye bakın. Sözleşme, imza tarihinden itibaren 90 gün içinde Oqood'a kaydedilmelidir. Teslimde ikinci bir %4 ödemezsiniz, yalnızca küçük tapu düzenleme ücretleri kalır.
• 4. Emanet (escrow) hesabına taksitler: Ödemeleriniz geliştiricinin cebine değil, projeye özel, DLD onaylı bankadaki emanet hesabına gider. Geliştirici bu paraya ancak bağımsız denetimle onaylanan inşaat aşamalarına göre erişebilir.
• 5. Teslim ve tapu: Proje bitince son ödeme yapılır, birim teslim alınır ve tapu adınıza çıkar.

Tüm Maliyet Kalemleri: Fiyatın Üzerine Ne Biner?

Alış fiyatı, gerçek maliyetin sadece gövdesi. 2 milyon AED'lik bir mülkte yalnızca devlet harç ve ücretleri 85-90 bin AED civarına geliyor; komisyon ve diğer kalemler bunun üstüne biner. Tablo, 2026 itibarıyla standart kalemleri gösteriyor:

Pratik kural: peşin alımda alış fiyatının üzerine yaklaşık %6-7, krediliyse %7-10 ekleyin. Bir de gözden kaçan kalem var; servis ücreti. Bu, aidata benzer ama tutar Türkiye alışkanlığının çok üstünde: 80 m²'lik (yaklaşık 860 ft²) bir dairede yıllık 10-27 bin AED arası fark yaratabiliyor. Lüks kuleler bu skalanın üstüne çıkar. Alacağınız binanın güncel servis ücretini sözleşme öncesi mutlaka yazılı isteyin.

Off-Plan Taksit Kültürü ve Müteahhit Riski

Dubai'nin satış hacminin büyük bölümü off-plan. Neden? Geliştiriciler inşaata paralel ödemeli planlarla satış yapıyor; koşullar projeden projeye değişir ve satış sözleşmesinde (SPA) yazılıdır.

Peki müteahhit batarsa? Dubai burada Türkiye'deki maketten satış deneyiminden ayrışıyor. 2007 tarihli 8 sayılı Emanet Hesabı Kanunu gereği her off-plan projenin DLD onaylı bankada ayrı bir escrow hesabı var; geliştirici paranızı satış hızına göre değil, bağımsız olarak doğrulanan inşaat ilerlemesine göre çekebiliyor.

Geliştirici kendi kusuru olmayan bir nedenle inşaata hiç başlamazsa ya da RERA projeyi gerekçeli kesin kararla iptal ederse, 2020 tarihli 19 sayılı Kanun'la değişen 2008 tarihli 13 sayılı Kanun'un 11. maddesi uyarınca alıcıların yaptığı ödemelerin tamamı iade edilir. Bu maddede teslimdeki gecikme için bir iade süresi yer almıyor; gecikme koşullarını satış sözleşmesinden (SPA) kontrol edin. Bu koruma kağıt üstünde güçlü; yine de geliştiricinin teslim sicilini (kaç projeyi, ne kadar gecikmeyle bitirmiş) sorgulayın ve escrow hesap numarasının SPA'da yazılı olduğunu doğrulayın. Ödemeleri asla escrow dışına, geliştiricinin başka hesabına yapmayın.

Off-plan'ın 2026'ya özgü riski ise fiyat tarafında: bu dairelerin bazı vakalarda orijinal değerinin altında el değiştirdiğini yukarıda yazdık. Teslimden önce satıp çıkma (flip) stratejisi bu ortamda eskisi kadar çalışmıyor. Off-plan alacaksanız teslim sonrası kiraya verme matematiğiyle alın, hızlı devir hayaliyle değil.

Altın Vize ve Oturum İzni: 2026 Kuralları

Gayrimenkul üzerinden iki vize yolu var:

• 10 yıllık Altın Vize: SPA veya tapuda yazan alış bedeli en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin dolar) olan mülk sahipleri başvurabiliyor. Tek mülk şart değil: ICP'nin Altın İkamet rehberi toplam değeri en az 2 milyon AED olan bir veya daha fazla mülkü kabul ediyor ve mülk sayısı için üst sınır belirtmiyor. Rehber, mülkün tam mülkiyetle yatırımcı adına tescilli olmasını şart koşuyor; eşlerin ortak (paylı) mülkiyetle birlikte başvurusuna ilişkin ayrı bir hüküm içermiyor. Mülkü eşinizle birlikte alacaksanız başvurudan önce ICP'den yazılı teyit alın. Yatırımcının ve aile üyelerinin ikamet süresi boyunca geçerli sağlık sigortası da şart. Hem hazır hem off-plan mülkler kabul ediliyor. Kredili alımda ICP rehberinin aradığı koşul, kredinin BAE'de onaylı bir yerel bankadan kullanılmış olması; inşaat halindeki mülkte ise satışın yetkili makamca onaylanmış bir yerel geliştiriciden yapılmış olması gerekiyor. Vize sahibi eşini, yaş sınırı olmaksızın çocuklarını ve ev çalışanlarını sponsor edebiliyor; 6 ayda bir BAE'ye giriş zorunluluğu da yok. Dört kişilik aile için devlet harçları kabaca 8-12 bin AED.
• 2 yıllık yatırımcı vizesi: Burada 2026'nın en somut haberi var: 750 bin AED asgari mülk değeri şartı Nisan-Mayıs 2026'da kaldırıldı. Tek başına mülk sahibiyseniz değerden bağımsız başvurabiliyorsunuz; hisseli mülkte her ortağın payı en az 400 bin AED olmalı. Şart: mülkün tamamlanmış ve tapusunun çıkmış olması; inşaat halindeki off-plan bu vizeye uymuyor. Devlet ücreti yaklaşık 12 bin AED.

Vergi: Dubai Tarafı ve Türkiye Tarafı

Dubai tarafı yatırımcı için sade: bireylerin kira gelirine gelir vergisi yok, satış kârına sermaye kazancı vergisi yok, yıllık emlak vergisi yok. Devletin payını tek seferlik %4 DLD harcıyla baştan alması modelin özü. Konut kiralamaları KDV'den de muaf.

Türkiye tarafı ise es geçilmemesi gereken kısım. Türkiye'de tam mükellefseniz (fiilen Türkiye'de yerleşikseniz), dünya genelindeki gelirleriniz Türk vergi sisteminin kapsamına girer; Dubai'den elde ettiğiniz kira gelirinin Türkiye'ye getirilmemiş olması beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Türkiye ile BAE arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunuyor ve nihai vergi yükünüz bu anlaşma hükümlerine, mükellefiyet statünüze ve gelirin niteliğine göre şekilleniyor.

Bu yazıdaki hiçbir cümle vergi tavsiyesi sayılmaz: alım öncesinde uluslararası vergilendirme bilen bir mali müşavirle kendi durumunuzu masaya yatırın. Beyan edilmemiş yurt dışı geliri sonradan gündeme geldiğinde maliyeti, baştan alınacak bir danışmanlık saatinden kat kat ağır olur.

Net Getiri Hesabı: Brütten Geriye Ne Kalıyor?

İlanlardaki getiri başlıkları genellikle brüt rakamdır. Aşağıdaki hesap bir örnek hesaptır: rakamlar varsayımdır, bir bölgenin ortalaması ya da beklenen getiri değildir. Varsayım: 1.000.000 AED'ye alınmış, yıllık 80.000 AED kiraya verilen (brüt %8) bir 1+1.

• Servis ücreti (varsayım): 800 ft² × 18 AED = 14.400 AED/yıl. Binanızın gerçek tutarını DLD Servis Ücreti Endeksi'nden kontrol edin.
• Boşluk payı (varsayım): yıllık kiranın %10'u = 8.000 AED
• Kiralama/yönetim (varsayım): kiranın %5'i = 4.000 AED
• Bakım-onarım ve sigorta (varsayım): 3.000 AED

Kalan: 80.000 − 14.400 − 8.000 − 4.000 − 3.000 = 50.600 AED; alış fiyatına göre net %5,1. İşlem maliyetlerini (%7 varsayımıyla 70.000 AED) de sermayeye eklerseniz net getiri 50.600 ÷ 1.070.000 = %4,7 olur. Bu örnekte giderler brüt getiriyi yaklaşık 3 puan aşağı çekiyor; sizin hesabınızda fark, binanın servis ücretine, kiracı devrine ve yönetim modeline göre daha büyük ya da küçük çıkar. İlandaki getiri başlığı yerine üç resmî rakamı kullanın: Kira Endeksi'ndeki kira, Servis Ücreti Endeksi'ndeki tutar ve aynı binada gerçekleşen satış fiyatı.

Gerçek Riskler. Satış Ofisinde Kimsenin Anlatmadıkları

• Arz dalgası: 2026-2027'de yılda 60-70 bin ünite teslim planı var. Yoğun arz alan orta segment bölgelerde kira ve fiyat baskısı ilk buradan gelir.
• Düzeltme senaryosu: Fiyatlar zirvenin şimdiden gerisinde; Fitch'in %15'lik düzeltme öngörüsü gerçekleşirse 2026 alıcısı birkaç yıl "başabaş" bekleyebilir.
• Likidite: Piyasa yavaşladığında satış süresi uzar. Downtown ve Business Bay gibi yüksek işlem hacimli bölgeler bu açıdan JVC'nin uç sokaklarındaki sıradan bir kuleden daha güvenlidir.
• Kur ve sermaye transferi: AED dolara sabit. TL karşısında koruma sağlar ama alım gücünüz TL kazanıyorsanız kura tabidir. Para transferinde bankanızın yurt dışı gayrimenkul ödemesi prosedürlerini önceden netleştirin.
• Servis ücreti artışları: Servis ücreti binadan binaya değişir ve sabit değildir (güncel tutarı RERA servis ücreti indeksinden binaya özel teyit edin); yaşlanan binalarda yukarı gider ve net getirinizi doğrudan yer.
• Kiracı profili ve sirkülasyon: Dubai kiracısı hareketlidir; sözleşmeler çoğunlukla yıllıktır. Uygun bölgede boşluk 3-4 hafta sürer, yanlış binada aylara uzar.
• Uzaktan yönetim: İstanbul'dan Dubai'deki daireyi telefonla yönetemezsiniz. Yönetim şirketi maliyeti hesapta yoksa, hesap eksiktir.

Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil?

Uygun profil: Dolar bazlı düzenli kira akışı isteyen; en az 5-7 yıl ufkuyla bakabilen; Altın Vize veya bölgesel iş bağlantısı gibi ikincil fayda görecek olan; toplam servetinin makul bir dilimini (tamamını değil) yurt dışına taşımak isteyen yatırımcı. Off-plan taksit planları, birikimi parça parça döviz varlığına çevirmek isteyenler için de işlevsel bir araç.

Uygun olmayan profil: 1-2 yılda al-sat kârı hedefleyen (2026 ortamı buna elverişli değil); tüm birikimini tek daireye bağlayacak olan; kur, arz ve likidite risklerini taşıyacak nakit tamponu bulunmayan; "vergi hiç yok" cümlesini Türkiye'deki beyan boyutunu düşünmeden yutan alıcı. TL kredisiyle kaldıraçlanıp Dubai'de döviz varlığı almak da faiz-kur makası nedeniyle çoğu senaryoda kâğıt üstünde göründüğünden risklidir.

Dubai mi, İstanbul mu?

İki şehir aynı ligde ama farklı oyunlar oynuyor. Getiriyi iki şehirde de aynı yöntemle karşılaştırın: yıllık kira ÷ alış fiyatı, sonra servis ücreti, boşluk ve yönetim gideri düşülmüş net rakam. Dubai'de kira tarafının resmî kaynağı DLD Kira Endeksi'dir ve kira dolara sabit AED ile ödenir.

İstanbul'un kozları ise başka: tanıdığınız bir hukuk sistemi, kirada TÜFE bazlı da olsa TL enflasyonuyla artış. İstanbul'da kiracı koruması güçlü ve tahliye süreçleri uzun; Dubai'de yıllık sözleşme kültürü ev sahibi lehine daha esnek işler. Vergide de ayrışırlar: İstanbul'daki kira geliriniz Türkiye'de vergilenir, Dubai'de yerel vergi sıfırdır ama Türkiye'deki beyan boyutu “Vergi: Dubai Tarafı ve Türkiye Tarafı” bölümünde ayrıntılandırdığımız gibi devrededir.

İki şehir arasındaki seçim; para birimi, hukuk sistemi, kiracı ilişkisi ve vergi beyanı gibi yapısal farklara göre yapılır. Getiri karşılaştırmasını iki şehirde aynı yöntemle, kendi rakamlarınızla yapın.

Sıkça Sorulan Sorular

Türk vatandaşı Dubai'de mülk satın alabilir mi?

Evet. Türk vatandaşları, diğer yabancılarla aynı koşullarda, Dubai'nin 60'tan fazla freehold bölgesinde tam mülkiyetle gayrimenkul alabilir. Oturum izni, sponsor veya yerel banka hesabı şartı yoktur; asgari yaş 21'dir ve tapu DLD'de alıcı adına tescil edilir.

Dubai'de ev almak için asgari ne kadar bütçe gerekir?

JVC, Dubai South, International City gibi bölgelerde stüdyo ve 1+1 daireler piyasanın giriş segmentini oluşturur. Tek bir asgari bütçe rakamı vermiyoruz, çünkü fiyat bina ve daire tipine göre değişir: seçtiğiniz bölgenin son 3 aydaki satışlarını DLD açık verisinden süzüp metrekare fiyatının ortancasını alın (yöntem yukarıdaki bölge bölümünde). Alış fiyatının üzerine %6-7 işlem maliyeti (peşin alımda) eklemeyi ve yıllık servis ücretini bütçelemeyi ihmal etmeyin.

Altın Vize için ne kadarlık mülk almam gerekiyor?

10 yıllık Altın Vize için SPA veya tapuda yazan alış bedeli en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin dolar) olmalıdır. ICP rehberine göre toplam değeri 2 milyon AED'yi bulan birden fazla mülk birlikte sayılabilir ve mülk sayısına üst sınır konmamıştır; krediyle alınan mülk, kredi BAE'de onaylı bir yerel bankadan kullanıldıysa kabul edilir. Vize eş, çocuklar ve ev çalışanlarını da kapsar.

Dubai'de kira gelirine vergi ödenir mi?

Dubai tarafında bireylerin kira gelirine gelir vergisi, satış kârına sermaye kazancı vergisi ve yıllık emlak vergisi uygulanmaz. Ancak Türkiye'de tam mükellefseniz bu gelirin Türkiye'de beyanı gündeme gelir; Türkiye-BAE çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması hükümleri devreye girer. Kendi durumunuz için mutlaka mali müşavirinize danışın.

Off-plan (maketten) almak güvenli mi?

Yasal koruma çerçevesi güçlüdür: ödemeler DLD onaylı bankadaki projeye özel emanet hesabına gider, geliştirici paraya ancak doğrulanmış inşaat aşamalarına göre erişir; geliştirici kendi kusuru olmadan inşaata başlamazsa ya da RERA projeyi iptal ederse ödemelerin tamamı iade edilir. Risk sıfır değildir; geliştiricinin teslim sicilini inceleyin ve ödemeyi asla escrow hesabı dışına yapmayın.

Mülk alana oturum izni veriliyor mu?

Evet, iki kanal var. Tamamlanmış ve tapusu çıkmış mülk sahipleri 2 yıllık yenilenebilir yatırımcı vizesine başvurabilir; 750 bin AED asgari değer şartı 2026 baharında kaldırıldı. 2 milyon AED ve üzeri alımlar ise 10 yıllık Altın Vize'ye kapı açar.

2026'da Dubai'de fiyatlar düşer mi?

Kaynaklar ikiye ayrılıyor: kurumların yıl geneli öngörüleri birbirinden çok farklı; Fitch %15'e varan düzeltme bekliyor, fiyatlar ise Ocak 2026 zirvesinin şimdiden gerisinde. Yoğun yeni arz alan orta segment bölgelerde baskı daha olası, prime ve villa segmenti daha dirençli görünüyor. Kısa vadeli al-sat yerine 5-7 yıllık ufukla bakmak bu belirsizliği yönetmenin en gerçekçi yolu.

Dubai'de kira getirisi İstanbul'dan gerçekten yüksek mi?

Tek bir sayıyla cevaplanamaz; sonuç bina ve daire tipine göre değişir. Karşılaştırmayı iki şehirde aynı yöntemle yapın: yıllık kira ÷ alış fiyatı, ardından giderler düşülmüş net getiri. Dubai'de servis ücreti, boşluk ve yönetim giderleri brüt getiriyi belirgin biçimde düşürür; yazıdaki örnek hesapta fark yaklaşık 3 puan. Asıl fark para biriminde: Dubai kirası dolara sabit AED ile ödenir.

Sıradaki adım

Konuyu ayrıntılı incelemek için: Dubai'deki yeni konut projeleri, Dubai'de toplam maliyet ve aidat ve off-plan alımda escrow ve Oqood kontrolü.

Bu yazıdaki bilgileri nereden doğrulayabilirsiniz

Aşağıdaki kurumlar bu konunun resmî kaynaklarıdır; yazıdaki başlıkları kendi sitelerinden karşılaştırarak doğrulayabilirsiniz.

• Dubai Land Department
• DLD açık veri (gerçekleşen işlemler)
• DLD Kira Endeksi (bina ve daire tipine göre kira)
• DLD Servis Ücreti Endeksi
• ICP Altın İkamet rehberi
• BAE resmî bilgi portalı
• Dubai Hukuk Portalı: 2008 tarihli 13 sayılı Kanun (ara sicil) ve 2020 tarihli 19 sayılı değişiklik Kanunu, md. 11 (15 Ekim 2026'da kontrol edildi)