Golden Visa 2026: Hangi Ülkede Konut Alarak Oturum Alınır?

Kısa cevap: 2026 itibarıyla "konut satın al, oturum izni al" denklemi saydığımız altı ülkeden yalnız Yunanistan'da işliyor. Portekiz ve Macaristan gayrimenkul yolunu kapattı, İngiltere yatırımcı vizesini tamamen durdurdu, Letonya'nın yasası ise henüz yürürlükte değil. Amerika Birleşik Devletleri'nde (ABD) yatırımla oturum mümkün ama konut satın almak tek başına saymıyor.

Ülke karşılaştırması

Aşağıdaki tablo, konut yatırımıyla oturum izni arayan Türk alıcının en çok sorduğu altı ülkeyi karşılaştırıyor. Eşikler ve kurallar sık değişiyor; bu sayfadaki bilgiler 22 Ağustos 2026 itibarıyla derlendi.

Ülke	Konut alarak oturum	Eşik ve koşullar
Yunanistan	Evet	Hazır konutta: Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ün üzerindeki adalarda 800.000 avro, ülkenin geri kalanında 400.000 avro; taşınmaz en az 120 m² olmalı. Dönüştürülmüş veya tescilli taşınmazda: 250.000 avro — bölge sınırı yok ve 120 m² şartı uygulanmıyor. Türk alıcıya bugün en çok pazarlanan seçenek bu. Her üç yolda da eşik tek bir mülkle karşılanmalı. Oturum 5 yıllık, yatırım korunduğu sürece yenileniyor; eş, çocuklar ve her iki eşin anne-babası da kapsama giriyor. Ayrıntılı Yunanistan rehberi.
Portekiz	Hayır	Gayrimenkul yolu 2023'te tamamen kaldırıldı. Programda girişim sermayesi fonu, istihdam yaratma ve kültürel bağış seçenekleri kaldı. Konut satın alarak başvuru yapılamıyor.
Macaristan	Hayır	Program 2024'te yeniden açıldı, ancak doğrudan gayrimenkul seçeneği Ocak 2025'te kaldırıldı. Bugün 250.000 avroluk devlet onaylı gayrimenkul fonu payı veya 1 milyon avroluk bağış kabul ediliyor. Yani alınan şey bir daire değil, fon payı.
Letonya	Belirsiz	250.000 avroluk konut yolu tartışılıyor, ancak yasa yürürlüğe girmedi: 19 Haziran 2026'da Cumhurbaşkanı metni ikinci görüşme için Meclis'e geri gönderdi.
İngiltere	Hayır	Tier 1 Yatırımcı vizesi 17 Şubat 2022'de yeni başvurulara kapatıldı. Konut yatırımıyla oturum alınabilecek bir yol bulunmuyor.
ABD	Hayır (konut alımıyla değil)	EB-5 programı 800.000 dolar (hedef istihdam bölgesi) veya 1.050.000 dolar yatırım istiyor, ancak şart en az 10 Amerikan işi yaratmak. Kendine konut almak bu şartı karşılamıyor; yatırım bir projeye ortaklık biçiminde yapılıyor.

Neden çoğu ülke konut yolunu kapattı?

Kapanışların ortak gerekçesi aynı: programlar konut fiyatlarını yerel halkın erişemeyeceği düzeye taşıdığı ve kaynak denetimi zorlaştığı için siyasi baskı oluştu. Portekiz'de Lizbon ve Porto'daki fiyat artışı, İngiltere'de ise fonların kaynağına ilişkin endişeler belirleyici oldu. Macaristan doğrudan konut yerine fon modeline geçerek yatırımı denetlenebilir bir kanala aldı.

Bu, alıcı için şu anlama geliyor: bir programın "var olması" ile "konut alımını kabul etmesi" ayrı şeyler. Çoğu tanıtım metni bu ikisini birbirine karıştırıyor.

Türk alıcı için tablo ne söylüyor?

Türkiye İstatistik Kurumu ve sektör verilerine göre Türk vatandaşlarının yurt dışında konuta harcadığı tutar 2025'te 1,03 milyar dolar oldu ve tarihte ilk kez Türkiye'ye gelen yabancı konut yatırımını geçti. 2026'da dışarı çıkan alım yüzde 7,85 gerileyerek 950 milyon dolara indi; aynı dönemde Türkiye'ye gelen yatırım 983 milyon dolara yükseldi.

Yani yurt dışı ilgisi küçülmüş olsa da duruyor. Ancak bu paranın oturum izni beklentisiyle yönlendirildiği ülkelerin çoğu artık konut kabul etmiyor. Karar vermeden önce sorulacak soru şu: "Bu ülkede aldığım konut bana oturum hakkı doğuruyor mu, yoksa yalnızca bir yatırım mı?"

Yatırım getirisi ile oturum hakkı aynı şey değil

İngiltere ve ABD'de Türk alıcıya sunulan konut projeleri gerçek; eksik olan şey oturum hakkı. Bu ayrımı netleştirmek gerekiyor:

• Oturum veren yatırım: devletin tanımladığı eşik ve koşullar karşılanırsa ikamet izni doğurur. Bugün konut üzerinden yalnız Yunanistan bu grupta.
• Yatırım amaçlı konut: kira getirisi ve değer artışı için alınır, oturum hakkı vermez. Londra, New York, Miami ve Dubai'deki projelerin büyük kısmı bu gruptadır.

İkisi karıştırıldığında ortaya çıkan zarar somut: alıcı oturum bekleyerek ödeme yapar, sonuç çıkmaz ve taşınmazı elden çıkarmak zorunda kalır.

Önce terimler: oturum, vatandaşlık ve vize aynı şey değil

Bu konudaki yanlış anlamaların çoğu üç kavramın birbirine karıştırılmasından çıkıyor. Tanıtım metinlerinde üçü de "Golden Visa" başlığı altında toplandığı için alıcı ne aldığını bilmeden ilerliyor.

Kavram	Ne verir	Ne vermez
Oturum izni (ikamet)	Ülkede yasal olarak yaşama hakkı; genellikle 5 veya 10 yıllık, yenilenebilir. Aile üyeleri çoğu programda kapsama dâhil.	Pasaport vermez, oy hakkı vermez. Yatırım satılırsa izin düşebilir.
Vatandaşlık	Pasaport, oy hakkı ve süresiz ikamet. Geri alınması istisnai hâllere bağlı.	Konut yatırımıyla doğrudan verilmiyor — bu sayfadaki altı ülkenin hiçbirinde. Türkiye'de yabancı alıcı için ayrı bir program var; Türk vatandaşı için konu dışı.
Vize	Belirli bir süre için giriş ve kalış izni; turistik, çalışma veya öğrenci olabilir.	Uzun vadeli yerleşme hakkı vermez. "Golden Visa" adı geçse de verilen şey çoğu ülkede oturum iznidir.

Pratik sonuç şu: bir tanıtımda "vatandaşlık" kelimesi geçiyorsa ve satılan şey konutsa, o cümlenin dayanağını sormak gerekiyor. Bu sayfadaki altı ülkenin hiçbirinde konut alımı doğrudan vatandaşlık doğurmuyor.

Yunanistan'da süreç nasıl işliyor?

Tek çalışan yol Yunanistan olduğu için sürecin kabaca nasıl ilerlediğini bilmek işe yarıyor. Aşağıdaki akış genel çerçevedir; her başvurunun kendi koşulları vardır ve resmî makamdan teyit gerekir.

1. Vergi numarası ve banka hesabı. Yunanistan'da vergi kimlik numarası (AFM) alınıyor ve yerel banka hesabı açılıyor. Ödemenin banka üzerinden izlenebilir olması şart.
2. Taşınmazın seçimi ve hukuki kontrolü. Tapu kaydı, ipotek ve imar durumu inceleniyor. Eşiği tek mülkün karşılaması ve 120 m² şartı bu aşamada doğrulanıyor.
3. Ön sözleşme ve ödeme. Bedel banka kanalıyla ödeniyor; nakit ödeme kabul edilmiyor.
4. Tapu devri. Noter huzurunda devir yapılıyor ve tapu siciline işleniyor.
5. Oturum başvurusu. Tapu, ödeme belgeleri, sağlık sigortası ve biyometrik kayıt ile başvuru yapılıyor. Karar süresi başvuru yoğunluğuna göre değişiyor.
6. Yenileme. Oturum beş yılda bir yenileniyor; yatırımın elde tutulması gerekiyor.

Bu adımların hiçbirinde konutun kim tarafından satıldığı belirleyici değil — belirleyici olan belgelerin birbiriyle tutarlı olması. Beyan edilen bedel, banka transferi ve tapudaki tutar aynı olmalı.

Sık yapılan dört hata

• Eşiği bütçe sanmak. 400.000 avro taşınmazın bedeli; harç, vergi ve masraflar bunun üstüne biniyor. Bütçeyi eşiğe eşitleyen alıcı son aşamada açık veriyor.
• İki daireyle toplama yapmak. Yunanistan'da eşik tek mülkle karşılanmak zorunda. İki küçük daire alıp toplamı eşiğe ulaştırmak başvuruyu geçerli kılmıyor.
• Bölgeyi sonradan öğrenmek. Atina ve popüler adalarda eşik 800.000 avro; alıcı 400.000 avroluk plan yapıp Atina'da konut seçtiğinde süreç baştan kuruluyor.
• Programın güncel hâlini doğrulamamak. İnternette 2022-2023 tarihli sayfalar hâlâ Portekiz için gayrimenkul seçeneğini anlatıyor. O yol 2023'te kapandı; tarihsiz kaynak güvenilmez.

Başvurmadan önce sorulacak yedi soru

Aşağıdaki sorular, oturum beklentisiyle konut alan kişilerin sonradan sorun yaşadığı yerlerden derlendi. Sırasıyla sorulduğunda çoğu risk başvuru öncesinde görünür hale geliyor.

1. Bu ülke bugün konut alımını kabul ediyor mu? Program adının devam etmesi, konut yolunun açık olduğu anlamına gelmiyor — Portekiz ve Macaristan bunun örneği.
2. Eşik hangi bölgede kaç? Yunanistan'da aynı ülke içinde 400.000 ve 800.000 avro bölgeleri var; yanlış bölgede alınan konut eşiği karşılamıyor.
3. Eşiği tek mülkle mi karşılamam gerekiyor? Yunanistan'da evet; iki daireyle toplama yapılamıyor.
4. Asgari yüzölçümü şartı var mı? Yunanistan 120 m² istiyor; küçük daireler eşiği geçse bile başvuruya konu olmuyor.
5. Değerleme kim tarafından yapılıyor? Beyan edilen bedel ile resmî değerleme arasındaki fark, başvurunun en sık reddedilme sebebi.
6. Oturum kaç yıl ve yenileme şartı ne? Yatırımın elde tutulması genellikle zorunlu; satış hâlinde izin düşebiliyor.
7. Aile üyeleri kapsama giriyor mu? Eş ve çocuklar çoğu programda dâhil, ancak yaş sınırı ve bakmakla yükümlülük koşulları ülkeye göre değişiyor.

Konutla oturum yolunun avantajları

• Elde somut bir varlık kalıyor. Fon payı veya bağış modellerinin aksine, konut satılabilir ve kiraya verilebilir bir taşınmaz.
• Aile kapsamı geniş. Yunanistan dâhil çoğu programda eş ve çocuklar aynı başvuruya dâhil ediliyor.
• İkamet zorunluluğu düşük. Bazı ülkeler oturum iznini korumak için yılın belirli bir bölümünü orada geçirmeyi şart koşmuyor; bu, Türkiye'deki işini sürdürmek isteyen alıcı için belirleyici oluyor.
• Kira geliri döviz cinsinden. Avro bölgesinde alınan konutun getirisi, Türk alıcının kur riskini dengeleyen bir kalem olabiliyor.

Dezavantajlar ve gözden kaçan maliyetler

• Eşik, satın alma bedelinin tamamı değil. Tapu harcı, katma değer vergisi, avukatlık ve tercüme masrafları eşiğin üstüne biner; bütçe yalnız daire fiyatına göre kurulduğunda süreç yarıda kalır.
• Kurallar hızlı değişiyor. Yunanistan eşiği son iki yılda yükseldi; Macaristan konut seçeneğini bir yıl içinde kaldırdı. Bugün geçerli olan koşul, teslim aldığınızda geçerli olmayabilir.
• Likidite düşük. Oturum iznine bağlanmış bir konut, yatırım korunma şartı yüzünden istenildiği anda satılamıyor.
• Vergi ikametgâhı ayrı bir konu. Oturum izni almak, otomatik olarak o ülkede vergi mükellefi olmak anlamına gelmiyor; Türkiye'de tam mükellef olan kişinin yurt dışı geliri Türkiye'de de beyana tabi olabiliyor.

Alternatifler: oturum aramayan alıcı ne yapıyor?

Türk alıcıların bir bölümü oturum izni değil, döviz cinsinden kira geliri ve değer artışı arıyor. Bu durumda ülke seçimi tamamen değişiyor ve eşik kavramı ortadan kalkıyor.

• Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC): dil ve mesafe engeli yok, giriş bütçesi Avrupa'ya göre düşük. Oturum ayrı bir süreç ve konut alımı vatandaşlık doğurmuyor. SatisOfisi veritabanında KKTC'de 142 yayında proje bulunuyor — örneğin Girne Karakum'daki North Residence gibi kayıtlar geliştiricisi ve teslim bilgisiyle birlikte tutuluyor.
• Dubai: konut yatırımıyla 10 yıllık Golden Visa mümkün, ancak bu bir oturum iznidir, vatandaşlık değildir. Eşik 2 milyon dirhem.
• Türkiye: yabancı alıcı için 400.000 dolarlık taşınmaz yatırımı vatandaşlık yolunu açıyor; Türk vatandaşı için bu yol konu dışı, ancak kira getirisi karşılaştırmasında referans oluşturuyor.

Kimler için uygun, kimler için değil

Uygun olabilir: Avrupa Birliği içinde uzun vadeli ikamet seçeneği isteyen, 400.000 avro ve üzeri bütçeyi en az beş yıl bağlayabilecek, taşınmazı kiraya vererek getiriyle yönetmeyi planlayan alıcı.

Uygun olmayabilir: kısa vadede satış düşünen, bütçesinin tamamını daire bedeline ayırmış (harç ve vergi payı bırakmamış), ya da asıl beklentisi vatandaşlık olan alıcı — konutla oturum veren programların hiçbiri doğrudan vatandaşlık vermiyor.

Aynı soru KKTC için sorulsa cevap ne olurdu?

Yunanistan'ı düşünen Türk alıcının aklındaki ikinci seçenek çoğu zaman Kuzey Kıbrıs oluyor. İkisini aynı ölçütlerle karşılaştırmak, kararın hangi tarafa döneceğini netleştiriyor.

Ölçüt	Yunanistan	KKTC
Konut alımı oturum doğurur mu	Evet, eşik karşılanırsa	Hayır; ikamet izni ayrı süreç
Konut alımı vatandaşlık doğurur mu	Hayır	Hayır
Giriş eşiği	400.000 veya 800.000 avro	Eşik yok; bütçe projeye göre değişir
Asgari yüzölçümü şartı	120 m²	Yok
Dil ve mesafe	Yunanca; işlemler tercümanla	Türkçe; doğrudan iletişim
SatisOfisi'nde yayında proje	Yok (doğrulama kaynağımız yok)	142

SatisOfisi veritabanında KKTC'deki 142 projenin tamamı bir geliştirici firmaya bağlı olarak tutuluyor ve her kayıtta konum, daire tipleri ve teslim bilgisi bulunuyor. Yunanistan için aynı doğrulamayı bugün yapamıyoruz; bu yüzden o ülkeyi vitrinimize değil, bu karşılaştırma sayfasına koyduk.

Karar şuna iniyor: Avrupa Birliği içinde ikamet hakkı arıyorsanız Yunanistan tek çalışan yol. Döviz cinsinden kira getirisi ve daha düşük giriş bütçesi arıyorsanız KKTC'yi aynı masaya koymak gerekiyor — oturum beklentisi olmadan.

SatisOfisi değerlendirmesi

Bu sayfayı bir program tanıtımı olarak değil, bir eleme listesi olarak hazırladık. Sitemizde Türkiye, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) ve Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki yeni konut projelerini geliştirici firmasıyla birlikte tutuyoruz; SatisOfisi veritabanında bugün itibarıyla Türkiye'de 598, KKTC'de 142 ve Dubai'de 31 yayında proje bulunuyor.

Yunanistan bu listede yok. Bunu bilerek söylüyoruz: bir projeyi yayına almadan önce geliştiricisini, konumunu ve teslim bilgisini doğruluyoruz ve Yunanistan için bu doğrulamayı yapacak kaynağımız henüz yok. Doğrulayamadığımız bir projeyi vitrine koymaktansa, hangi ülkenin gerçekten konut kabul ettiğini yazmayı tercih ediyoruz.

KKTC ile karşılaştırma isteyen okur için not: KKTC'de konut satın almak vatandaşlık doğurmaz ve ikamet izni ayrı bir süreçtir. Bu konuyu ayrıntılı ele aldığımız sayfa: KKTC'de ev almak vatandaşlık verir mi?

Sık sorulan sorular

Portekiz'de ev alıp Golden Visa alabilir miyim?

Hayır. Gayrimenkul yolu 2023'te kaldırıldı. Program devam ediyor ancak konut satın alma seçeneği kapsam dışında.

Yunanistan'da 250.000 avro eşiği hâlâ geçerli mi?

Evet — ama hazır bir daire alımında değil. 2026'da geçerli düzenlemede 250.000 avro iki durumda kullanılabiliyor: ticari yapının konuta dönüştürülmüş olması (kullanım değişikliğinin başvurudan önce tamamlanmış olması aranıyor) veya tescilli/koruma altındaki bir binanın restore ya da yeniden inşa edilmek üzere satın alınması. Bu yolda bölge sınırı yok ve 120 m² şartı uygulanmıyor — hazır konut yolundan en önemli farkı bu. Normal konut alımında eşik, 22 Ağustos 2026 itibarıyla bölgeye göre 400.000 veya 800.000 avro.

Aynı bütçeyle birden fazla daire alıp eşiği tamamlayabilir miyim?

Yunanistan'da hayır. Eşiğin tek bir mülkle karşılanması gerekiyor ve bu kural üç yolda da geçerli. 120 m² şartı ise yalnız hazır konut yolunda aranıyor; dönüşüm yolunda uygulanmıyor. Ek mülk sahibi olmak serbest, ancak başvuruyu tek mülk taşımalı.

Oturum izni ailemi de kapsıyor mu?

Yunanistan'da evet ve kapsam sanılandan geniş: eş, çiftin çocukları (reşit olmayanlar; 18-21 yaş aralığı için ayrı düzenleme var) ve her iki eşin anne-babası aynı yatırıma dayanarak oturum alabiliyor. Kardeşler kapsam dışında. Yatırım tutarı yalnız ya da ailece başvurmaya göre değişmiyor. Ayrıntı ve dayanak: Yunanistan Golden Visa rehberi.

Oturum izniyle o ülkede çalışabilir miyim?

Yunanistan'da hayır. Resmî idari işlem kaydında yatırımcı oturum izninin hiçbir istihdam biçimine erişim hakkı doğurmadığı yazıyor; çalışmayı ya da iş kurmayı planlayan kişinin ayrı bir izin türüne bakması gerekiyor. Yatırıma konu taşınmaz bir işletmenin merkezi veya şubesi olarak da kullanılamıyor. Bu, "Golden Visa alınca orada çalışırım" beklentisiyle yola çıkanların en sık karşılaştığı sürpriz.

Dubai'de konut alırsam vatandaş olur muyum?

Hayır. Birleşik Arap Emirlikleri'nde konut yatırımıyla alınan Golden Visa bir oturum iznidir, vatandaşlık değildir. Süresi 10 yıldır ve yatırım korunduğu sürece yenilenir.

Oturum iznini aldıktan sonra konutu satabilir miyim?

Genel kural, yatırımın elde tutulması. Yunanistan'da taşınmaz satıldığında oturum izni düşebiliyor; izni korumak isteyen alıcının eşiği karşılayan yeni bir taşınmaz edinmesi gerekiyor. Satış planı olan kişi için bu yol uygun değil.

Yunanistan'da alınan oturum izni diğer Avrupa ülkelerinde de geçerli mi?

Oturum izni Yunanistan'a aittir; ancak Schengen alanı içinde belirli sürelerle seyahat imkânı sağlar. Başka bir ülkede yaşamak veya çalışmak için o ülkenin kendi iznini almak gerekir. "Avrupa'da oturum" ifadesi bu ayrımı gizlediği için yanıltıcı olabiliyor.

Kaynaklar ve son güncelleme

• Dönüşüm yolunun koşulları, 120 m² muafiyeti, tek taşınmaz şartı ve çalışma hakkı doğmaması: Yunanistan Ulusal İdari İşlemler Kütüğü (MITOS).
• Yunanistan eşikleri ve 120 m² kuralı: Enterprise Greece (resmî yatırım ajansı) ve 2026 tarihli düzenleme özetleri.
• Portekiz gayrimenkul yolunun kaldırılması: AIMA (Portekiz göç ve iltica kurumu), 2023 tarihli program değişikliği.
• Macaristan Misafir Yatırımcı Programı: 2024 açılışı ve Ocak 2025 gayrimenkul değişikliği.
• Letonya: 19 Haziran 2026 tarihli Cumhurbaşkanlığı iadesi.
• İngiltere Tier 1 Yatırımcı vizesi: GOV.UK kapanış duyurusu, 17 Şubat 2022.
• ABD EB-5 eşikleri ve istihdam şartı: USCIS EB-5 programı.
• Türk vatandaşlarının yurt dışı konut alımı: 2025 ve 2026 sektör verileri.

Son kaynak kontrolü: 22 Ağustos 2026. Eşikler ve program koşulları sık değişir; başvuru öncesi ilgili ülkenin resmî makamından teyit alınması gerekir. Bu sayfa bilgi amaçlıdır ve göçmenlik danışmanlığı hizmeti değildir.