Гражданство Турции за недвижимость: порог 400 000 долларов

Опубликовано: 28 сентября 2026 · Обновлено: 28 сентября 2026 · Редакция satisofisi.com

Иностранец может получить гражданство Турции, если купит недвижимость стоимостью не меньше 400 000 долларов США и зарегистрирует в тапу запрет на её продажу в течение 3 лет. Порог 400 000 долларов действует с 13 июня 2022 года. Валюту нужно продать турецкому банку до сделки, а с 13 июня 2024 года сумму дополнительно подтверждает официальная оценка. Решение принимает Президент Турции, и выполнение условий не означает автоматического получения паспорта.

Здесь разобрана только программа гражданства за покупку недвижимости. Краткосрочный вид на жительство для владельца жилья — отдельная процедура с другим порогом, она описана в статье «ВНЖ в Турции через покупку квартиры».

На каких нормах основана программа

Основа программы — подпункт (b) пункта 1 статьи 12 закона № 5901 «О турецком гражданстве» и подпункт (b) пункта 2 статьи 20 регламента его применения. Закон позволяет Президенту своим решением предоставлять гражданство иностранцам с инвестиционным ВНЖ, если нет препятствий по соображениям национальной безопасности и общественного порядка.

Цепочка норм выглядит так. Статья 12 закона № 5901 отсылает к подпункту (j) пункта 1 статьи 31 закона № 6458 — это вид на жительство для инвесторов (закон № 5901 на mevzuat.gov.tr). Какие именно инвестиции дают право на такой ВНЖ и гражданство, перечисляет статья 20 регламента применения закона о гражданстве. Недвижимость — один из вариантов этого перечня.

Сколько нужно вложить и где гражданство дают за покупку жилья — первые вопросы покупателей из России. Ответ на первый — ниже, с датами и документами.

С какой даты действует порог 400 000 долларов

Порог 400 000 долларов установлен решением Президента № 5554, опубликованным в Официальной газете № 31834 от 13 мая 2022 года. Статья 1 решения заменила «250 000» на «400 000» и вступила в силу через месяц после публикации — 13 июня 2022 года. TKGM применяет 400 000 долларов к договорам купли-продажи и обещания продажи, заключённым после этой даты.

Часто путаница возникает из-за другого решения — № 5072 от 6 января 2022 года (Официальная газета № 31711). Оно вступило в силу в день публикации и порог не меняло: в его редакции подпункта (b) по-прежнему стояли 250 000 долларов. Решение № 5072 убрало из регламента формулировку «эквивалент в турецких лирах» и ввело обязательную продажу валюты банку. На практике документ о покупке валюты банком (Döviz Alım Belgesi, DAB) применяется с 24 января 2022 года.

TKGM перечисляет шесть дат вступления в силу изменений регламента: 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022, 13.06.2022 и 12.12.2023 (страница Your Key Türkiye о гражданстве). Тексты решений № 5554 и № 5072 опубликованы в Официальной газете в виде сканов: решение № 5554, решение № 5072.

Какая недвижимость подходит, а какая исключена

Подходит недвижимость стоимостью от 400 000 долларов с оформленной квартирной собственностью (kat mülkiyeti) или правом на будущую квартиру (kat irtifakı), а также участок со строением. Исключены: доли в общей собственности, купленные после 1 февраля 2023 года, участки без строений, сельскохозяйственные земли и объекты от лиц, уже получивших гражданство по этой программе.

Подробнее об исключениях:

• Доля в общей собственности. По разъяснению TKGM, недвижимость, приобретённая в долевую (hisseli) собственность после 01.02.2023, для получения гражданства не используется (вопросы и ответы Your Key Türkiye).
• Участки без строений и сельхозземли. С 12.12.2023 нельзя использовать участки без строений, на которых по пункту 4 статьи 35 закона о тапу нужно в течение 2 лет разработать проект, и земли сельскохозяйственного назначения. На участке должно стоять постоянное строение с разрешением на эксплуатацию.
• Объекты от «гражданских» инвесторов. Не принимается недвижимость, купленная у лиц, получивших гражданство по подпункту (b) пункта 1 статьи 12, а также объекты, которые эти лица за последние 3 года передали гражданину или компании Турции.

Если вы покупаете квартиру вдвоём с супругом, это важно учесть до сделки: деление объекта на доли выводит его из программы.

Можно ли купить квартиру на этапе строительства

Да, регламент допускает покупку строящегося жилья, если на объект оформлено право kat irtifakı или квартирная собственность. Нужен нотариальный договор обещания продажи, по которому не меньше 400 000 долларов в валюте оплачено сразу, а в тапу зарегистрировано обязательство 3 года не передавать и не аннулировать право.

Условия подпункта (b) пункта 2 статьи 20 регламента для такой сделки:

1. На объект уже оформлены kat irtifakı или kat mülkiyeti.
2. Договор обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi) составлен у нотариуса.
3. Сумма не меньше 400 000 долларов или эквивалента в другой валюте внесена единовременно.
4. В реестр внесено обязательство не передавать и не аннулировать право в течение 3 лет.

TKGM добавляет: вся сумма должна быть набрана одним договором; заявления, основанные на нескольких договорах обещания продажи, не рассматриваются. Как устроена сама покупка строящегося жилья и какие гарантии даёт закон о защите прав потребителей, разобрано в статье «Покупка квартиры на этапе строительства в Турции».

Запрет продажи на 3 года: как он работает

Недвижимость для программы покупается с отметкой в тапу о запрете продажи в течение 3 лет. Для строящегося жилья вместо этого регистрируется обязательство 3 года не передавать и не аннулировать право по договору. По истечении 3 лет отметку снимают по заявлению собственника — автоматически она не исчезает.

Практически это значит, что 400 000 долларов замораживаются в одном объекте минимум на 3 года. Если по вашим планам деньги могут понадобиться раньше, программа вам не подходит. Отметку о снятии нужно запросить самостоятельно в кадастровом управлении после окончания срока.

Как подтверждается сумма: продажа валюты и платёжные документы

Валюта в сумме не меньше 400 000 долларов до сделки продаётся банку, работающему в Турции, а банк продаёт её Центральному банку. Цена в официальном договоре (resmi senet) и сумма в платёжных документах должны каждая отдельно достигать 400 000 долларов и подтверждаться документом об установлении суммы (TTB).

Правило о продаже валюты закреплено пунктом 10 статьи 20 регламента. Банк направляет документ о покупке валюты (DAB) в кадастровое управление через систему зарегистрированной электронной почты (KEP). Для пересчёта используется эффективный курс продажи Центрального банка Турции или кросс-курс на дату определения стоимости (пункт 6 статьи 20). Платёжные документы по оплатам, сделанным до 24.01.2022, TKGM принимает без DAB.

Оценка стоимости с 13 июня 2024 года

По сделкам с получением гражданства после 13.06.2024 сумма инвестиции подтверждается документом TTB (Tutar Tespit Belgesi), основанным на отчёте об оценке. Если стоимость в TTB ниже порога регламента, заявление отклоняется — даже если по договору вы заплатили 400 000 долларов. Документ TTB действителен 6 месяцев.

Что известно о процедуре оценки из разъяснений TKGM:

• отчёт об оценке для TTB запрашивается через системы Web Tapu или TADEBİS;
• TTB введён циркуляром TKGM № 2024/4 от 09.12.2024;
• оценку для отчётов, датированных 04.03.2024 и позже, выполняет компания GEDAŞ;
• срок действия TTB — 6 месяцев.

Отсюда практический вывод: цена по договору и рыночная оценка — разные величины. Покупая объект с ценой ровно на пороге, вы рискуете получить оценку ниже 400 000 долларов. Полный текст методики TKGM (приложение к циркуляру № 2024/4) в открытом доступе нам найти не удалось.

Порядок оформления: пошагово

Процедура идёт в три ведомства по очереди: кадастр оформляет сделку и выдаёт документ о подтверждении инвестиции, Миграционная служба выдаёт ВНЖ, Главное управление по делам народонаселения и гражданства (NVİ) принимает заявление на гражданство. Раньше документ TKGM назывался «свидетельством о соответствии» (uygunluk belgesi), сейчас — Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi.

1. Продайте валюту банку в Турции и получите DAB, который банк направит в кадастровое управление.
2. Оформите в кадастровом управлении покупку или нотариальный договор обещания продажи с отметкой о запрете на 3 года.
3. Запросите через Web Tapu или TADEBİS отчёт об оценке, на котором основан документ TTB.
4. TKGM выдаёт документ о подтверждении инвестиции (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi): официальным письмом — в NVİ и Миграционную службу, для сведения — вам по электронной почте.
5. Подайте заявление на ВНЖ для получения гражданства в провинциальное управление Миграционной службы.
6. После этого подайте заявление на гражданство в провинциальное управление NVİ.
7. Решение о предоставлении гражданства принимает Президент Турции.

Если турецкий идентификационный номер иностранца (YKN) не удаётся установить, TKGM допускает продолжение процедуры по налоговому номеру. Для сделки с участием стороны, не владеющей турецким языком, нужен присяжный переводчик.

Кто из семьи получает гражданство вместе с инвестором

Вместе с инвестором гражданство по той же статье могут получить его супруг или супруга-иностранец, а также несовершеннолетние или находящиеся на иждивении дети — как самого инвестора, так и его супруга. Это прямо указано в подпункте (b) пункта 1 статьи 12 закона № 5901; отдельной покупки для каждого члена семьи закон не требует.

При этом помните о правиле долей: если оформить объект на двоих в долевую собственность, после 01.02.2023 он не будет засчитан для программы. Поэтому объект для программы оформляют без деления на доли.

Чего закон не обещает: сроки, отказы, гарантии

Выполнение имущественных условий — необходимое, но не достаточное основание. Гражданство предоставляется решением Президента и только при отсутствии препятствий по национальной безопасности и общественному порядку. Официальный срок рассмотрения заявления ни на одном государственном сайте не указан, поэтому никакой конкретный срок получения паспорта гарантировать нельзя.

Покупатели из России всерьёз опасаются отказов и задержек после покупки и спрашивают, стоит ли турецкое гражданство вложений. Ответ на второй вопрос зависит от ваших целей, но на первый официальные источники отвечают одинаково: паспорт не следует из покупки автоматически. Если кто-то обещает вам гражданство «под ключ» за определённое число месяцев, эта цифра не опирается на опубликованную норму.

Кому программа подходит, а кому нет

Программа подходит тому, кто готов на 3 года вложить не меньше 400 000 долларов в один объект, провести оплату в валюте через турецкий банк и пройти проверку. Она не подходит тем, кто хочет купить долю, участок без строения, несколько недорогих квартир по разным договорам обещания продажи или рассчитывает вернуть деньги раньше 3 лет.

Если вам достаточно права проживать в Турции, посмотрите условия краткосрочного ВНЖ для владельца жилья: там другой порог и другие требования. Перед любой сделкой изучите и практическую сторону — как проходит покупка новостройки в Стамбуле, тапу и рассрочка, а также меры против мошенничества при покупке квартиры.

Проекты и запрос цен у застройщика

Чтобы понять, подходит ли конкретная квартира под условия программы, нужна актуальная цена в валюте, статус оформления kat irtifakı или kat mülkiyeti и график платежей. Откройте страницу проекта в каталоге новостроек Турции и отправьте форму «Запросить актуальные цены и план оплаты».

Например, в нашей базе по состоянию на 28 сентября 2026 года есть Palace Istanbul Beylerbeyi (Üsküdar, Beylerbeyi; планировки от 1+1 до 5+2; срок сдачи — декабрь 2026), Medyan Kadıköy (Kadıköy, Fikirtepe; от 1+0 до 4+1; сентябрь 2026) и Benesta Benleo Park (Üsküdar, Acıbadem; 2+1–5+1; январь 2026). Форма запроса для первого из них: Palace Istanbul Beylerbeyi — запросить цены и план оплаты.

Упоминание проекта здесь не означает, что покупка в нём даёт право на гражданство: соответствие проверяется по каждой сделке. Запрос с турецких проектов уходит застройщику. satisofisi.com не оказывает юридических и миграционных услуг и не обещает получение гражданства.

Частые вопросы

Сколько нужно вложить в недвижимость Турции, чтобы получить гражданство?

Не меньше 400 000 долларов США или эквивалента в другой валюте — для договоров купли-продажи и обещания продажи, заключённых после 13.06.2022. Сумма должна быть и в официальной цене договора, и в платёжных документах, а с 13.06.2024 — ещё и в оценке TTB.

Почему в некоторых источниках указано 6 января 2022 года?

6 января 2022 года вступило в силу решение № 5072, которое ввело обязательную продажу валюты банку, но оставило порог 250 000 долларов. Порог 400 000 долларов введён решением № 5554 и действует с 13 июня 2022 года.

Можно ли набрать 400 000 долларов из нескольких квартир?

Регламент говорит о недвижимости на сумму не меньше 400 000 долларов с отметкой о запрете продажи. Для строящегося жилья TKGM прямо требует, чтобы сумма была набрана одним договором обещания продажи: заявления по нескольким таким договорам не рассматриваются. По готовым объектам уточняйте порядок в кадастровом управлении до сделки.

Можно ли продать квартиру после получения паспорта?

Отметка о запрете продажи действует 3 года и снимается по заявлению собственника после окончания срока. До этого продать объект, использованный для программы, нельзя.

Засчитывается ли квартира, купленная вдвоём с супругом?

Нет, если она оформлена в долевую собственность после 01.02.2023: TKGM не принимает такие объекты для гражданства. Супруг и несовершеннолетние дети получают гражданство вместе с инвестором по той же статье закона.

Сколько длится оформление гражданства?

Официальный срок ни на одном государственном сайте не опубликован. Гражданство предоставляется решением Президента Турции, поэтому любые обещания конкретного числа месяцев не опираются на норму.

Что будет, если оценка окажется ниже цены покупки?

По разъяснению TKGM, если стоимость в документе TTB ниже порога регламента, заявление на гражданство по сделкам после 13.06.2024 отклоняется. Документ TTB действует 6 месяцев.

Источники и метод

Правовые нормы, суммы и даты в статье проверены по официальным источникам 28 сентября 2026 года. Тексты решений Президента № 5554 и № 5072 опубликованы в Официальной газете в виде изображений; мы сверили их по сканам и по консолидированному тексту регламента на mevzuat.gov.tr. Данные о проектах взяты из записей satisofisi.com на ту же дату.

• Закон № 5901 «О турецком гражданстве», ст. 12 — mevzuat.gov.tr
• Регламент применения закона о турецком гражданстве, ст. 20 — mevzuat.gov.tr
• Официальная газета от 13.05.2022 № 31834, решение № 5554 и оглавление выпуска — resmigazete.gov.tr
• Официальная газета от 06.01.2022 № 31711, решение № 5072 — resmigazete.gov.tr
• Получение гражданства и вопросы и ответы — Your Key Türkiye, Генеральная дирекция земельного кадастра (TKGM)
• Руководство «Приобретение недвижимости и гражданство» — Офис по инвестициям при Администрации Президента Турции

Официально не опубликованы и поэтому в статье не приводятся: срок рассмотрения заявления на гражданство и актуальная редакция методического руководства TKGM к циркуляру № 2024/4.