Краткий ответ: Покупка новостройки в Стамбуле для иностранца проходит в восемь этапов: от проверки застройщика до подписания в местном кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü). Пошлина за тапу — 2% заявленной цены с покупателя и столько же с продавца, плюс сбор кадастровой службы и дополнительный сбор для иностранца (на 2026 год). Нужны паспорт, анкета с фото, справка о кадастровой стоимости, документ банка о продаже валюты (DAB) и полис DASK на ваше имя.
Ниже описаны порядок сделки, ставки и документы с правовым основанием, в конце даны ссылки на официальные тексты. Цифры проверены на 25 октября 2026 года.
Содержание
- Как проходит покупка новостройки: восемь этапов
- Какие документы нужны иностранцу
- Сколько стоит оформление сверх цены
- Сколько времени занимает регистрация
- Когда выдают тапу при покупке в рассрочку?
- Ограничения для иностранцев
- Как не переплатить посреднику
- Новостройка или вторичное жильё
- Оплата из России и ипотека
- После получения ключей
- Риски
- Частые вопросы
- Источники
Как проходит покупка новостройки: восемь этапов
- Выбор проекта и проверка застройщика. Юридическое название компании, разрешение на строительство и кадастровые данные: район, махалле, номер ада (квартала) и парселя (участка), блок и номер квартиры.
- Информационная форма. При продаже строящегося жилья застройщик обязан выдать информационную форму (ön bilgilendirme formu) не позже чем за день до подписания договора. В ней указана общая цена в лирах с учётом всех налогов, отдельно при единовременной оплате и в рассрочку.
- Бронирование. Небольшой задаток фиксирует квартиру. Условия его возврата должны быть записаны.
- Договор с застройщиком. График платежей, срок сдачи, ответственность за задержку и момент перехода права собственности. Нужен перевод на русский.
- Оплата через турецкий банк. Валюту продают турецкому банку, он выдаёт документ о продаже валюты (DAB) и сам отправляет его в кадастровое управление. Без DAB сделку с иностранцем не оформят, а сумма в лирах, указанная в DAB, идёт в документы как цена сделки.
- Полис DASK на имя покупателя. С 5 сентября 2026 года полис прежнего владельца прекращается при регистрации, поэтому кадастровое управление требует действующий полис, оформленный на вас.
- Подача документов и оплата. Кадастровое управление проверяет документы и сообщает по SMS о недостающих бумагах, затем о сумме пошлины и сбора. После оплаты приходит SMS с датой и временем подписания.
- Подписание и сдача дома в эксплуатацию. Стороны подписывают в управлении договор купли-продажи, покупатель получает тапу. Если дом ещё строится, отдельно запишите, когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), когда подключат коммунальные услуги и с какого момента начисляется плата за обслуживание (aidat).
Какие документы нужны иностранцу
- паспорт;
- анкета с данными иностранца (kimlik bilgileri beyan formu) с фотографией;
- справка муниципалитета о кадастровой стоимости объекта (emlak beyan değeri belgesi), выданная в текущем году;
- DAB: банк сам направляет его в управление по защищённой электронной почте;
- полис обязательного страхования от землетрясений (DASK) на имя покупателя;
- присяжный переводчик на подписании, если вы не владеете турецким;
- доверенность с переводом на турецкий, если сделку ведёт представитель.
Отчёт об оценке для обычной покупки иностранцем отменён: портал Your Key Türkiye Генеральной дирекции земельного кадастра указывает, что официальная оценка (TTB) нужна только при покупке ради гражданства. Вид на жительство для покупки не требуется.
Сколько стоит оформление сверх цены
| Статья | Ставка или сумма | Кто платит | Основание |
|---|---|---|---|
| Пошлина за тапу (tapu harcı) | 2% заявленной цены, но не ниже кадастровой стоимости | Покупатель и продавец, каждый по 2% | Закон № 492 «О сборах», тариф (4), п. 20/a |
| Сбор кадастровой службы (döner sermaye) | Региональный коэффициент × базовый показатель; в 2025 году базовый показатель 1 774,50 лиры | Взимается при подаче | Закон № 6083, тариф (I) |
| Дополнительный сбор для иностранца | 16 629 лир за объект по тарифу 2025 года | Сторона-иностранец | Закон № 6083, тариф (I) |
| НДС (KDV) | 10% на часть чистой площади до 150 м², 20% на часть сверх 150 м² | Входит в цену новостройки | Решение № 2007/13033 |
| Страховка DASK | Размер взноса определяет страховая компания | Покупатель | Письмо TKGM от 07.09.2026 |
| Комиссия агентства | Не больше 4% цены без НДС | Стороны поровну, если не договорились иначе | Регламент о торговле недвижимостью, ст. 20 |
| Налог на недвижимость, ежегодно | 0,1% для жилья; в Стамбуле (статус метрополии) — 0,2% | Владелец | Закон № 1319, ст. 8 |
Пример. Если в тапу заявлено 10 000 000 лир и сумма не ниже кадастровой стоимости, покупатель платит 200 000 лир пошлины, продавец ещё 200 000 лир. Закон возлагает пошлину на обе стороны, поэтому до подписания проверьте, не переложил ли договор долю продавца на вас.
Сборы кадастровой службы ежегодно индексируются. Официальных сумм на 2026 год на момент проверки нет, поэтому цифры 2025 года — лишь ориентир: точную сумму управление пришлёт по SMS перед оплатой. Если в документах занизить цену, на разницу начисляются пошлина и штраф в размере недоплаты (закон № 492, ст. 63/4). Подробный разбор каждой статьи: «Расходы при покупке квартиры в Турции».
Сколько времени занимает регистрация
Срока регистрации закон не устанавливает. Управление сообщает о каждом этапе по SMS (см. этап 7), а тапу выдают в день подписания. Дольше всего при покупке новостройки обычно ждут не регистрации, а сдачи дома.
Когда выдают тапу при покупке в рассрочку?
Это определяет договор. Схем три, и выбрать подходящую нужно до подписания.
| Схема | Когда тапу у покупателя | Главный риск | Что проверить в договоре |
|---|---|---|---|
| Тапу после полной оплаты | После последнего платежа | До этого момента квартира юридически не ваша | Что происходит с уплаченными суммами, если застройщик не сдаст дом |
| Тапу сразу с залогом в пользу застройщика | С первых платежей, с обременением | Просрочка платежа может привести к взысканию | Условия снятия залога и порядок при просрочке |
| Тапу до сдачи дома | До сдачи, со статусом kat irtifakı (кат иртифак) | Позже статус в тапу сменится на kat mülkiyeti (кат мюлькиет) | Кто и когда оформляет переход статуса |
Попросите показать пункт договора, где указано, когда и на каком основании вы получаете тапу; устного ответа отдела продаж недостаточно. Как устроены кат иртифак, кат мюлькиет и искан, разобрано в статье «Кат иртифакы, кат мюлькиети и искан».
Ограничения для иностранцев
Покупать могут граждане стран из перечня, который утверждает президент Турции (статья 35 Закона о тапу № 2644). Одному иностранцу может принадлежать не больше 30 гектаров по всей стране, а всем иностранцам вместе не больше 10% частной территории района (на 2026 год). В военных и охраняемых зонах покупать нельзя. При покупке квартиры личный лимит роли не играет, а лимит района проверяет кадастровое управление. Входит ли ваша страна в перечень, узнайте в управлении по месту нахождения квартиры: сам перечень не опубликован.
Как не переплатить посреднику
- Запросите прайс на конкретную квартиру напрямую у застройщика, с номером корпуса и этажом, и сравните с ценой агентства.
- Подпишите с агентством договор, в котором указан размер комиссии; по регламенту она не превышает 4% цены без НДС.
- Переводите деньги только через турецкий банк на счёт продавца из договора. Наличные «из рук в руки» DAB не заменят, а сделку без DAB не оформят.
- Сверьте номер квартиры в договоре с планировкой, которую вам показывали.
Новостройка или вторичное жильё
| Критерий | Новостройка | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Скрытые совладельцы | Маловероятны, если на участке нет обременений | Возможны, видны в выписке из тапу |
| Риск недостроя | Есть до сдачи дома | Нет |
| НДС | Входит в цену | Обычно нет, если продаёт частное лицо |
| Когда вы получаете тапу | Зависит от схемы оплаты | В день регистрации |
| Что проверять первым | Застройщика, разрешение, обременения на участке | Собственников, долги, аресты и запреты |
Надёжность сделки зависит от проверки, а не от того, новостройка это или вторичка: на участке застройщика тоже может лежать ипотека. Подробнее: «Новостройка или вторичка в Турции».
Оплата из России и ипотека
Платёж и в этом случае проходит через турецкий банк с выдачей DAB. В правиле сказано просто «иностранная валюта», списка валют нет; возьмёт ли рубли конкретный банк, решает сам банк, поэтому валюту расчёта согласуйте с ним и с застройщиком заранее. Пошаговый разбор переводов: «Оплата квартиры в Турции из России».
Решение по турецкой ипотеке для иностранца принимает банк индивидуально. Получите его письменно до задатка.
После получения ключей
Узнайте, получено ли разрешение на ввод в эксплуатацию и когда статус в тапу сменится на кат мюлькиет. Для нового здания декларацию по налогу на недвижимость подают в муниципалитет в течение того года, в котором завершено строительство (закон № 1319, ст. 23). При приёмке составьте письменный список замечаний, а в договоре заранее закрепите порядок предъявления гарантийных претензий.
Риски
- Задержка сдачи. Срок сдачи называет застройщик; посмотрите, какую компенсацию предусматривает договор.
- Расхождение рекламы и договора. Значение имеют договор, информационная форма и выписка из тапу.
- Оплата в обход банка. Без DAB сделку не зарегистрируют, а отданные наличные ничем не подтверждены.
- Обещания дохода. Не рассчитывайте на рост цены или арендный доход, которые продавец обещает устно.
Если вы выбираете квартиру в европейской части города, посмотрите наш обзор новостроек Бейоглу по кварталам. А как сравнивать площадь в объявлениях, разобрано в статье о площади net, brüt и «продаваемой».
Частые вопросы
Кто платит пошлину за тапу?
По закону обе стороны: покупатель — 2% заявленной цены, продавец — ещё 2%. Иногда договор перекладывает долю продавца на покупателя, поэтому этот пункт стоит прочитать до подписания.
Можно ли получить тапу сразу при покупке в рассрочку?
Да, если так записано в договоре, обычно с залогом в пользу застройщика. Если тапу выдаётся после полной оплаты, до последнего платежа квартира остаётся за продавцом.
Обязательна ли оценка квартиры?
Для обычной покупки иностранцем нет. Официальная оценка (TTB) нужна только при покупке ради гражданства.
Нужен ли вид на жительство?
Нет. В перечне документов для сделки с иностранцем ВНЖ нет, а покупка сама по себе ВНЖ не даёт.
Где посмотреть новостройки на азиатской стороне?
В каталогах новостроек Ускюдара и новостроек Кадыкёя.
Источники
Ссылки проверены 25 октября 2026 года.
- Пошлина за тапу 2% и штраф за заниженную цену: Закон № 492 «О сборах», тариф (4), п. 20/a; ст. 63.
- Сбор кадастровой службы и дополнительный сбор для иностранца: Закон № 6083, тариф (I).
- НДС на новостройку: перечень ставок НДС Налогового управления Турции.
- Полис DASK на имя покупателя: письмо TKGM от 07.09.2026.
- Налог на недвижимость: Закон № 1319, ст. 8 и 23.
- Информационная форма за день до договора: Регламент о продаже жилья с предоплатой.
- Комиссия агентства: Регламент о торговле недвижимостью, ст. 20.
- Порядок сделки, документы, DAB, отмена оценки: Your Key Türkiye, покупка недвижимости иностранцами и вопросы и ответы.
- Ограничения для иностранцев: Закон о тапу № 2644, ст. 35.
Наши материалы не являются мнением одного человека: они проверяются по официальным источникам, а редакция satisofisi.com контролирует и обновляет их. Поэтому мы публикуем их от имени организации, а не конкретного автора.
🤖 Этот контент подготовлен на основе официальных и статистических источников с помощью инструментов на базе искусственного интеллекта и прошел редакционную проверку перед публикацией. Не является инвестиционной рекомендацией. Политика рекламы и контента · Дисклеймер · Принципы публикации
