KKTC Yatırım Getiri Tablosu: Size Sunulan Hesabı Nasıl Denetlersiniz?

KKTC'de yatırım amaçlı konut bakarken önünüze er geç bir getiri tablosu gelir: "5 yılda %98 kâr", "10 yıllık IRR %26". Tablolar ikna edicidir çünkü kesin görünürler. Bu yazı, o tabloyu kendi başınıza denetleyebilmeniz için yazıldı.

Burada fiyat vermiyoruz — fiyat projeye ve daireye göre değişir, doğru rakamı ancak projenin firması verir. Verdiğimiz şey yöntem: hangi kalemler hesaba girer, hangi varsayım sonucu belirler ve size sunulan tabloda neye bakmanız gerekir.

Tek bir "getiri" rakamı neden yanıltıcıdır

Bir getiri hesabının üç girdisi vardır: kira geliri, giderler ve değer artışı. İlk ikisi ölçülebilir. Üçüncüsü bir varsayımdır — ve sonucu tek başına o belirler.

Aşağıdaki tablo bunu gösteriyor. Aynı mülk, aynı kira, aynı giderler; yalnız değer artışı varsayımı değişiyor. Fiyat yazmamak için taban 100 birim alındı (birim = sizin ödediğiniz tutar). Kira brüt %6, giderler brüt kiranın %30'u kabul edildi.

Yıllık değer artışı varsayımı	5 yıl sonra değer	10 yıl sonra değer	10 yılda toplam getiri
%0 (hiç artmazsa)	100 birim	100 birim	42 birim
%3	116 birim	134 birim	76 birim
%5	128 birim	163 birim	105 birim
%8	147 birim	216 birim	158 birim
%12	176 birim	311 birim	253 birim
%18	229 birim	523 birim	465 birim

En düşük ile en yüksek arasında 11 kat fark var — ve bu farkın tamamı tek bir varsayımdan geliyor. Yani size sunulan tabloda asıl önemli sayı kârın kendisi değil, hangi yıllık artışın varsayıldığıdır. O satırı görmüyorsanız tablo size bir şey anlatmıyor demektir.

Bunu şöyle test edin: satıcıdan aynı tabloyu %0 artış varsayımıyla isteyin. Yatırımın kirayla ayakta durup durmadığını orada görürsünüz.

Brüt kira değil, net kira

Getiri tablolarında en sık atlanan kalem giderlerdir. Brüt kirayı olduğu gibi gelir sayan bir hesap, gerçeğin üzerinde çıkar. Düşülmesi gerekenler:

• Aidat ve işletme gideri. Site yönetimi, ortak alan bakımı, havuz/peyzaj, güvenlik. KKTC'de site aidatı ve işletme maliyetlerinin nasıl işlediğini ayrı bir yazıda topladık.
• Boşluk süresi. Yıl boyunca kesintisiz kiracı varsayımı gerçekçi değildir; özellikle sezonluk kiralamada yılın bir bölümü boş geçer.
• Yönetim ve kiralama maliyeti. Uzaktan yönetiyorsanız birinin anahtarı teslim etmesi, temizliği, arızayı çözmesi gerekir. Bu bir ücret kalemidir.
• Bakım ve yenileme. Mobilyalı kiralamada eşya ömrü birkaç yıldır.
• Satarken çıkacak maliyetler. Getiriyi "satınca" realize edeceksiniz; satışın da bir maliyeti var.

Yukarıdaki tabloda giderleri brüt kiranın %30'u kabul ettik; brüt %6 kira, net %4,2'ye iniyor. Kendi hesabınızda bu oranı kendi rakamlarınızla değiştirin — ama sıfır kabul etmeyin.

"Kaç yılda kendini amorti eder?"

Yukarıdaki örnekte, değer artışını hiç saymazsanız yalnız kirayla geri ödeme süresi yaklaşık 24 yıldır. Bu rakam sizi şaşırttıysa, mesele şu: piyasadaki "5 yılda kendini öder" cümleleri değer artışını da geri ödemeye dahil eder.

Bu ikisi aynı şey değil. Kira cebinize giren nakittir; değer artışı ise ancak sattığınızda ve o fiyata alıcı bulursanız gerçekleşir. İkisini tek bir "geri ödeme süresi" rakamında toplamak, gerçekleşmemiş bir kazancı gerçekleşmiş gibi gösterir. Tabloda ikisini ayrı satırda görmek isteyin.

Size sunulan tabloyu denetlemek için altı soru

1. Yıllık değer artışı kaç varsayıldı ve bu sayı nereden geliyor? Kaynağı olmayan bir oran tahmindir; tahmin olduğu yazılmalıdır.
2. Kira brüt mü net mi? Net ise hangi giderler düşülmüş?
3. Boşluk süresi hesaba katıldı mı? Yılın kaç ayı dolu varsayıldı?
4. Geri ödeme süresine değer artışı dahil mi? Dahilse ayrı ayrı gösterilmesini isteyin.
5. Vergi ve resmî kesintiler hangi varsayımla hesaplandı? "Vergi yok" gibi genel ifadeler yerine hangi işlemde hangi kesintinin çıktığını yazılı isteyin ve yürürlükteki metinle karşılaştırın — KKTC yasa ve tüzükleri KKTC mevzuat veritabanında yayımlanır. Satış sunumu bu sorunun kaynağı değildir.
6. Kredi/ödeme planı varsa faiz ve vade nedir? Taksitli alımda ödeme planının maliyeti getiriyi doğrudan düşürür.

Hesaptan önce doğrulanması gerekenler

Getiri hesabı, mülkün kendisi sağlamsa anlamlıdır. Hesaba oturmadan önce şunlar netleşmeli:

• Tapu türü. KKTC'de tapunun türü, alıcının hakkını doğrudan belirler; ayrıntısını tapu türleri yazımızda topladık.
• Satın alma sürecinin adımları ve hangi aşamada neyin imzalandığı — yol haritası.
• Oturum/ikamet tarafını da hesaba katıyorsanız kategorileri burada anlattık.
• Projenin kendisi: geliştirici firma, teslim tarihi, daire tipleri. Bunları KKTC proje listemizden proje proje görebilirsiniz.

Sonuç

Bir yatırımın iyi olup olmadığını tek bir yüzde söylemez. Hangi varsayımla o yüzdeye ulaşıldığını bilmek, yüzdenin kendisinden daha değerlidir. Yukarıdaki tabloda gördüğünüz gibi, tek bir varsayımı değiştirmek sonucu 11 kat oynatıyor.

Bir projenin gerçek rakamlarını (fiyat, ödeme planı, aidat) öğrenmek istiyorsanız proje sayfasındaki Teklif Al formuyla doğrudan projenin firmasına ulaşabilirsiniz — arada biz durmuyoruz.

Sık sorulan sorular

Neden bu sayfada fiyat yok?

Fiyat projeye, daireye, kata ve ödeme planına göre değişir; tek bir sayı yazmak yanıltıcı olur. Doğru rakamı projenin firması verir.

Yıllık %18 değer artışı gerçekçi mi?

Bunu kimse kesin bilemez — geçmiş dönem verisi geleceğin garantisi değildir. Bu yüzden bu yazıda tek bir oran savunmuyoruz; farklı oranların sonucu nasıl değiştirdiğini gösteriyoruz ki kendi varsayımınızla hesap yapabilesiniz.

Kirayla geri ödeme gerçekten 24 yıl mı?

Yazıdaki örnek varsayımlarla (brüt %6 kira, giderler brüt kiranın %30'u) evet. Kendi rakamlarınız farklıysa sonuç da farklı olur; önemli olan değer artışını dahil etmeden de bir kez hesaplamanız.

Vergi durumu ne?

Vergi ve resmî kesintiler hukuki bir konudur ve mevzuat değişir. Bu sayfada oran yazmıyoruz; başvuru gününde avukatınızdan ya da yetkili kurumdan teyit alın.

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; yatırım danışmanlığı değildir. Tablodaki değerler yöntemi göstermek için seçilmiş örnek varsayımlardır, bir getiri taahhüdü içermez.