Ипотека в Дубае для россиян и нерезидентов: условия 2026

Опубликовано: 13 октября 2026 · Обновлено: 13 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Ипотеку в Дубае гражданину России получить можно, но гарантировать её никто не может. Регламент Центрального банка ОАЭ по ипотечным кредитам не делит иностранцев по гражданству и задаёт только верхние планки: для иностранца не больше 80% стоимости первой квартиры, не больше 50% для строящейся, срок до 25 лет. Выдавать ли кредит нерезиденту, решает банк.

Ниже разобраны первоначальный взнос, срок и сумма кредита, ипотека на строящуюся квартиру, расходы на регистрацию в Земельном департаменте Дубая (DLD), исламское финансирование и то, как ипотека влияет на визу. Нормы сверены 13 октября 2026 года с официальными сайтами ЦБ ОАЭ, DLD, Главного управления по делам резидентства и иностранцев Дубая (GDRFA) и Федеральной службы ОАЭ по идентификации, гражданству, таможне и безопасности портов (ICP). Ставок в статье нет: их публикует каждый банк сам.

Дают ли ипотеку в Дубае россиянам и нерезидентам

Прямого запрета нет. Регламент ЦБ ОАЭ C 31/2013 делит заёмщиков на граждан ОАЭ и иностранцев-экспатов, а гражданство иностранца в нём не упоминается. Регламент задаёт минимум, банк вправе требовать больше. Нерезиденту для регистрации ипотеки в DLD достаточно копии паспорта.

На практике всё упирается в то, как банк проверит ваш доход. Банк должен учитывать только стабильный подтверждённый доход: зарплату, подтверждённый доход от бизнеса или аренды. Бонусы и разовые поступления учитывают частично, с дисконтом, или не учитывают вовсе. Если доход у вас в России, банк ОАЭ сам решает, как его проверять и принимать ли вообще.

Поэтому начинать стоит с банков: получите письменный ответ от двух-трёх, дают ли они кредиты гражданам России без резидентства в ОАЭ, какой доход примут и какой взнос потребуют. Ответ «посмотрим после брони» означает, что рассчитывать на кредит пока нельзя.

Какой первоначальный взнос нужен иностранцу

Минимальный взнос следует из предельной доли кредита (LTV). Для иностранца, покупающего первое жильё для себя, банк может дать до 80% стоимости, если квартира дешевле 5 млн дирхамов, и до 70%, если дороже. На вторую квартиру или жильё для сдачи даётся до 60%, на строящуюся квартиру не больше 50% при любой цене.

Источник таблицы: регламент ЦБ ОАЭ C 31/2013 с изменениями 2019 и 2020 годов, раздел для иностранцев. Это предельные значения; банк может дать меньше.

Взнос вносят из собственных средств. Регламент прямо запрещает брать его из других займов, в том числе потребительского кредита или кредитной карты. Если вы планировали собрать взнос кредитом в российском банке, банк ОАЭ такую схему не примет: регламент её не допускает. Кроме взноса, понадобятся деньги на сбор DLD за регистрацию покупки: 2% цены с покупателя.

На какой срок и на какую сумму дают кредит

Срок ипотеки по правилам ЦБ ОАЭ — до 25 лет. Возраст, к которому кредит должен быть погашен, банк определяет сам. Сумма кредита для иностранца не может быть больше семикратного годового дохода, а долговая нагрузка не должна превышать 50% дохода. Банк проверяет это с запасом на рост ставки.

Этот запас — стресс-тест: банк считает нагрузку так, будто ставка выше текущей на 2–4 процентных пункта. Если квартира покупается для сдачи, из расчёта вычитают как минимум два месяца аренды на случай простоя. Если кредит заканчивается после пенсионного возраста, банк должен убедиться, что пенсионного дохода хватит на платежи.

Квартира находится в залоге у банка (залог первой очереди). Пока ипотека не погашена, продать её можно только с согласия банка.

Можно ли взять ипотеку на строящуюся квартиру

Можно, но не больше 50% стоимости, независимо от цены и цели покупки. Регламент объясняет это долгим сроком строительства и риском, что дом не сдадут вовремя. Деньги банк выдаёт не сразу: сначала застройщику уходят ваши собственные деньги, и только потом кредитные, по этапам стройки, которые проверяет на месте сам банк или независимый технический инспектор.

Ипотеку на строящуюся квартиру регистрируют в DLD по сертификату предварительной регистрации Oqood. Для этого нужен NOC от застройщика в электронном виде (E.NOC). Услуги трасти-офиса в этом случае стоят 5 000 дирхамов плюс НДС, а не 4 000, как для готового жилья.

В каталоге satisofisi.com на 13 октября 2026 года 77 проектов в Дубае. Срок сдачи указан у 33, и у 32 из них дом достраивается в 2026–2030 годах. Выбирая среди них, рассчитывайте заплатить половину цены за свой счёт.

Сколько стоит оформить ипотеку в DLD

Земельный департамент Дубая берёт за регистрацию ипотеки 0,25% от суммы кредита, а не от цены квартиры. К этому добавляются 250 дирхамов за свидетельство и два технических сбора по 10 дирхамов. Трасти-офис (регистрационный центр DLD) берёт за услугу 4 000 дирхамов плюс НДС для готового жилья и 5 000 дирхамов плюс НДС для строящегося.

Пример расчёта по этим ставкам: при кредите 1 000 000 дирхамов сбор DLD за регистрацию ипотеки составит 2 500 дирхамов (0,25%). С фиксированными сборами выйдет 2 770 дирхамов, сверху оплачивается услуга трасти-офиса с НДС. Это отдельно от 2% за регистрацию самой покупки. Если банк подаёт документы онлайн, DLD списывает сбор со счёта банка.

Для регистрации нужны письмо банка-залогодержателя, три экземпляра договора ипотеки, заверенные банком, копия паспорта для нерезидента и доверенность, если сделку оформляет представитель. Регламент ЦБ обязывает банк заранее показать полную стоимость кредита за весь срок и вынести все комиссии в отдельное приложение к договору.

Кому дают исламскую ипотеку

Исламское финансирование подчиняется тем же правилам. Статья 6 регламента ЦБ ОАЭ говорит прямо: банк, который финансирует жильё по нормам шариата, соблюдает и требования шариатского совета, и все требования регламента. Значит, доля кредита, срок 25 лет и предел нагрузки 50% дохода для исламских продуктов те же.

Вероисповедание заёмщика регламент не упоминает. Чем исламская ипотека отличается на практике, видно только из договора конкретного банка: вместо процентов там указывают доход банка, регламент так и пишет: «проценты или прибыль». Сравнивайте полную стоимость кредита, которую банк обязан раскрыть до подписания.

Дают ли визу за квартиру в ипотеке

Дают, но с условиями. GDRFA даёт двухлетнюю визу владельцу и в том случае, если квартира в ипотеке у местного банка, если квартира готова к проживанию, а доход составляет не меньше 10 000 дирхамов в месяц. «Золотую визу» на 10 лет можно получить на заложенную квартиру стоимостью от 2 млн дирхамов, если выплачено не меньше 2 млн. Все условия обеих виз собраны в статье «ВНЖ ОАЭ за недвижимость в Дубае».

Для «золотой визы» банк выдаёт NOC, письмо об отсутствии возражений против визы, с указанием выплаченной суммы и остатка долга. ICP добавляет, что кредит должен быть получен в одобренном местном банке. Строящаяся квартира под двухлетнюю визу владельца не подходит: GDRFA требует, чтобы жильё было пригодно для проживания.

Как платить по кредиту, если доход в России

Ежемесячные платежи по ипотеке в Дубае придётся переводить из России, если там ваш доход. По разъяснению Банка России от 1 июня 2026 года, резиденты РФ переводят деньги за рубеж без ограничений по сумме, через банки, не попавшие под санкции, или системы денежных переводов. Перевод может задержать банк-корреспондент.

Для ипотеки это значит, что нужен запас на счёте в ОАЭ хотя бы на несколько платежей вперёд. Счёт в банке ОАЭ налоговому резиденту России нужно в течение месяца уведомить ФНС об открытии, а затем ежегодно сдавать отчёт о движении средств, если оборот за год больше 600 000 рублей. Как перевести деньги из России и куда платить застройщику в Дубае, мы разобрали в статье Как оплатить квартиру в Дубае из России.

Риски ипотеки в Дубае для покупателя из России

Самое неприятное случается до сделки: квартира забронирована, деньги внесены, а банк отказывает в кредите. Подводит и оценка: долю кредита считают от стоимости, которую назвал оценщик банка, и если она ниже цены, разницу закроете сами. Переводы из России тоже могут задерживаться, а платёж по графику ждать не будет.

• Правила ЦБ задают только верхние планки; ставку, срок и сам факт выдачи кредита определяет банк.
• Взнос должен быть из своих денег; кредит в другом банке на взнос не подходит.
• По кредиту на жильё для сдачи банк закладывает два месяца простоя, и одобренная сумма получается меньше.
• Квартира в залоге у банка до полного погашения, продать её можно только с согласия банка.
• Строящаяся квартира не даёт визу владельца, пока дом не сдан.

Кому ипотека в Дубае подходит, а кому нет

Ипотека подходит покупателю, у которого есть подтверждаемый доход, своих денег хватает на взнос и сборы, а банк ОАЭ заранее письменно согласился кредитовать нерезидента. Не подходит тому, кто рассчитывает купить строящуюся квартиру почти без своих денег или собрать взнос в долг: регламент этого не допускает.

Если вы сравниваете проекты, начните с раздела новостройки Дубая: у каждого проекта указан плановый срок сдачи, а от него зависит, на какую долю кредита можно рассчитывать. Все проекты в Эмиратах собраны на странице новостройки ОАЭ. Тем, кто выбирает между Дубаем и Турцией, пригодится статья «Оплата квартиры в Турции из России»: там разобрана и ипотека в турецком банке.

Частые вопросы

Какой первоначальный взнос по ипотеке в Дубае для иностранца?

По регламенту ЦБ ОАЭ иностранец вносит не меньше 20% за первую квартиру дешевле 5 млн дирхамов, 30% за более дорогую, 40% за вторую квартиру или жильё для сдачи и 50% за строящуюся. Это нижняя граница: банк вправе потребовать больше. Взнос должен быть из собственных денег, не из другого кредита.

Дают ли ипотеку на квартиру на этапе строительства?

Да, но не больше 50% стоимости. Банк сначала направляет застройщику ваши деньги и только потом кредитные, по подтверждённым этапам стройки. Ипотеку регистрируют в DLD по сертификату Oqood, со справкой застройщика E.NOC; услуга центра регистрации стоит 5 000 дирхамов плюс НДС.

На сколько лет можно взять ипотеку в Дубае?

Правила ЦБ ОАЭ разрешают срок до 25 лет. Предельный возраст на дату последнего платежа банк устанавливает сам. Если кредит заканчивается после пенсионного возраста, банк проверяет, хватит ли пенсии, чтобы платёж не превышал её половины.

Сколько стоит регистрация ипотеки в DLD?

Сбор составляет 0,25% от суммы кредита плюс 250 дирхамов за свидетельство и 20 дирхамов технических сборов. Услуга центра регистрации стоит 4 000 дирхамов плюс НДС для готового жилья и 5 000 дирхамов плюс НДС для строящегося. При кредите 1 000 000 дирхамов сам сбор DLD составит 2 500 дирхамов.

Можно ли получить «золотую визу», если квартира в ипотеке?

Можно, если стоимость недвижимости не меньше 2 млн дирхамов и выплачено не меньше 2 млн. Банк выдаёт письмо об отсутствии возражений с указанием выплаченной суммы и остатка. ICP требует, чтобы кредит был выдан одобренным местным банком, а по правилам DLD заявитель на момент подачи должен находиться в ОАЭ.

Есть ли ипотека в Дубае без подтверждения дохода?

Правила ЦБ ОАЭ этого не допускают: банк обязан проверить доход и сохранить документы проверки. Погашать кредит можно только из зарплаты или подтверждённого дохода от бизнеса или аренды, а сумма кредита для иностранца ограничена семью годовыми доходами.

Источники

Нормы сверены с официальными источниками 13 октября 2026 года. Число проектов в Дубае взято из каталога satisofisi.com на ту же дату. Пример расчёта сделан по ставкам DLD на ту же дату и не включает НДС.

• Регламент по ипотечным кредитам C 31/2013, Центральный банк ОАЭ
• Регистрация ипотеки, Земельный департамент Дубая
• Регистрация продажи недвижимости, Земельный департамент Дубая
• «Золотая виза» инвестора в недвижимость, Земельный департамент Дубая
• Виза для иностранца, владеющего недвижимостью, GDRFA Дубая
• «Золотое» резидентство ОАЭ, ICP
• Трансграничные переводы и платежи, Банк России
• Валютный контроль: уведомления и отчёты о зарубежных счетах, ФНС России

Ставки по ипотеке и список банков ОАЭ, которые кредитуют граждан России, официально не публикуются, поэтому в статье их нет.