Как продать квартиру в Турции: налог с продажи, правило пяти лет, тапу и перевод денег

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Продать квартиру в Турции иностранец может в любой момент, если на ней нет запрета на продажу, который ставят при покупке ради гражданства. В день сделки продавец платит в тапу (турецкий росреестр, где регистрируют право собственности) сбор 2% от заявленной цены. Если с покупки не прошло пяти лет, прибыль сверх 150 000 лир (сумма на 2026 год) облагается турецким подоходным налогом по ставкам от 15 до 40%, а декларацию нужно подать в течение 15 дней. После пяти лет владения этот налог в Турции не возникает. Деньги от продажи банк вправе перевести за границу без отдельного разрешения.

Статья для тех, кто купил квартиру в Турции и теперь собирается её продавать, например потому, что уезжает или ВНЖ больше не нужен. Ниже разобрано, что и в какой стране придётся заплатить. Данные актуальны на 15 октября 2026 года, ссылки на официальные тексты в конце.

Когда иностранец может продать квартиру в Турции?

Минимального срока владения турецкий закон не устанавливает, за одним исключением. Если жильё покупали для получения гражданства, в тапу стоит отметка о запрете продажи на три года, и до её истечения продать квартиру нельзя. Однако от того, когда вы продаёте, зависит сумма платежей. Проверьте три срока.

• Пять лет с даты покупки: при продаже раньше прибыль может облагаться налогом в Турции.
• Три года, если квартиру покупали у застройщика без НДС (такая льгота есть для нерезидентов при первой продаже нового жилья): при продаже раньше этот НДС с процентами нужно заплатить до регистрации сделки в тапу.
• Три года для квартиры, купленной ради гражданства: до конца срока продажа запрещена.

Сколько продавец платит в тапу?

Сбор за регистрацию сделки составляет 2% от цены, указанной в документах, и платит его каждая сторона отдельно: 2% продавец и 2% покупатель. Цену нельзя указать ниже кадастровой стоимости, по которой муниципалитет считает налог на недвижимость. Президент вправе менять эту ставку, поэтому перед сделкой уточните её в тапу.

Если покупатель иностранец, цена в документах должна совпадать с суммой в справке о продаже валюты банку. Занижать цену не стоит: от неё считается прибыль для турецкого налога, а расхождение с банковскими документами вызовет вопросы. Полный список расходов при покупке, с которыми сравнивают прибыль, есть в статье о расходах при покупке квартиры в Турции.

Как считается налог с продажи в Турции: правило пяти лет

Налог платят только с прибыли и только если квартиру продали в течение пяти лет после покупки. Прибыль равна цене продажи минус цена покупки, расходы продавца на сделку и уплаченные налоги и сборы. Цену покупки при этом можно увеличить на рост индекса цен производителей, если он составил не меньше 10%.

Месяц продажи в индексацию не входит. Из годовой прибыли вычитают необлагаемую сумму: на 2026 год это 150 000 лир. Остаток облагается по прогрессивной шкале. Квартиры, полученные в подарок или по наследству, под этот налог не попадают.

Условный пример (индекс в нём взят для наглядности, а не из статистики). Квартиру купили в 2023 году за 3 000 000 лир и продали в 2026 году за 7 000 000 лир. Допустим, индекс за это время вырос на 80%, тогда цена покупки после индексации составит 5 400 000 лир. Сбор в тапу с продажи равен 140 000 лир, поэтому прибыль получается 1 460 000 лир. После вычета 150 000 лир облагается 1 310 000 лир, и налог составит 341 000 лир. Реальный индекс за ваш период и расходы по документам учтёт турецкий бухгалтер (mali müşavir).

Как и когда подать декларацию в Турции?

Нерезидент Турции подаёт по такой продаже отдельную декларацию (münferit beyanname) в налоговую инспекцию по месту нахождения квартиры. Срок короткий: 15 дней с даты, когда вы получили деньги. Если прибыли нет, например после индексации цена покупки оказалась выше цены продажи, налога тоже нет, но нужна ли декларация, лучше решить вместе с бухгалтером.

Порядок оплаты и форму подачи для вашего случая уточните в инспекции или у бухгалтера до сделки, а не после: 15 дней проходят быстро, особенно если вы уже уехали.

Что будет с ВНЖ после продажи?

Краткосрочный ВНЖ по недвижимости выдают тем, у кого в Турции есть жильё. Закон прямо говорит: если условие, на котором выдан ВНЖ, перестало выполняться, разрешение аннулируют, а по окончании срока не продлевают. Продали единственную квартиру, значит, основание для такого ВНЖ исчезло.

Если вы хотите остаться в Турции, решите вопрос с основанием для ВНЖ до сделки. Правила ВНЖ по недвижимости на 2026 год собраны в статье о ВНЖ в Турции через покупку квартиры.

Можно ли продать квартиру, не приезжая в Турцию?

Можно, по доверенности. Россия и Турция участвуют в Гаагской конвенции 1961 года, поэтому доверенность, оформленную у российского нотариуса, достаточно заверить апостилем. В тапу сдают оригинал доверенности или её заверенную копию вместе с переводом на турецкий язык, и они остаются в деле. Как должен быть заверен сам перевод, уточните в тапу или у турецкого нотариуса заранее.

У турецкого тапу свои требования к форме. На доверенности должна быть ваша свежая фотография, заверенная печатью нотариуса; фото в копии паспорта не считается. Нужна именно нотариально удостоверенная доверенность, а не свидетельствование подлинности вашей подписи. Право продать недвижимость укажите прямо: без особого полномочия представитель по турецкому закону не может передать квартиру.

Впишите в доверенность адрес квартиры, минимальную цену и счёт на ваше имя. Отозвать её можно в любой момент. Чем опасна слишком широкая доверенность, разобрано в статье о мошенничестве при покупке квартиры в Турции.

Как перевести деньги от продажи из Турции?

Нерезидент может свободно перевести деньги от продажи за границу через банк: банк переводит сумму, оставшуюся после налогов и сборов. Получать для этого отдельное разрешение у турецких властей не нужно. Вопрос в другом: через какой банк и в какую страну перевод реально пройдёт.

Российское законодательство не ограничивает приём платежей из-за границы. Но Банк России предупреждает, что иностранный банк-корреспондент может отказать в операции или заблокировать средства. Деньги, присланные из банка за пределами России или через электронный кошелёк, получатель в России получит только в рублях. Путь перевода обсудите с турецким и российским банком до сделки.

Если деньги сначала придут на ваш счёт в иностранном банке, помните о валютном контроле: об открытии такого счёта нужно уведомить налоговую в течение месяца, а отчёты о движении средств подавать до 1 июня следующего года, с исключениями для части стран и небольших оборотов. Как оплатить квартиру в Турции из России, рассказано в статье об оплате квартиры в Турции из России.

Нужно ли платить налог в России?

Если вы налоговый резидент России, то есть провели в стране не меньше 183 дней в году, НДФЛ платится со всех доходов, в том числе с продажи дома за границей. По соглашению между Турцией и Россией прибыль от продажи недвижимости может облагаться в Турции, а налог, уплаченный там, засчитывается в российский, но не больше суммы российского налога.

ФНС напоминает: декларацию 3-НДФЛ не подают, если недвижимостью владели пять лет и дольше, а в отдельных случаях три года (наследство, подарок от члена семьи, приватизация, единственное жильё). Ставка на доход от продажи имущества: 13% до 2,4 млн рублей и 15% сверх этой суммы. Декларацию за 2026 год подают до 30 апреля 2027 года, налог платят до 15 июля.

Если вы больше 183 дней в году живёте вне России и потеряли налоговое резидентство, доход из-за рубежа в России не облагается. Чем можно уменьшить облагаемый доход в России (расходы на покупку или имущественный вычет) и по какому курсу пересчитывать лиры в рубли, мы здесь не разбираем: эти правила и документы для зачёта турецкого налога уточните у налогового консультанта, многое зависит от вашей ситуации.

Что платит продавец: сводная таблица

Все платежи и сроки в одной таблице, чтобы их было удобно сверить перед сделкой с бухгалтером и банком. Суммы в лирах указаны на 2026 год и пересматриваются ежегодно, ставки в России приведены для налоговых резидентов.

Частые вопросы

Продаю через шесть лет после покупки. Платить ли налог в Турции?

Налога на прибыль в Турции не будет: он касается только продажи в течение пяти лет. Сбор в тапу 2% платится при любой продаже.

Продаю дешевле, чем покупал. Нужна ли декларация?

Налог берут только с прибыли. Если прибыли нет, платить нечего, но при продаже в течение пяти лет пусть бухгалтер посчитает индексацию и решит, нужна ли декларация.

Получил гражданство за недвижимость. Когда можно продать?

После окончания трёхлетнего запрета, записанного в тапу. Условия программы описаны в статье о гражданстве Турции за недвижимость.

Квартира сдана в аренду. Можно ли её продать?

Да. По турецкому закону новый собственник становится стороной действующего договора аренды. Как устроена аренда, в статье о сдаче квартиры в Турции.

Источники

Все сведения проверены по официальным текстам 15 октября 2026 года. Пример расчёта условный, индекс в нём не настоящий. Материал не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта.

• Закон Турции о подоходном налоге № 193, повторные ст. 80 и 81 (mükerrer), ст. 101 и 103, mevzuat.gov.tr
• Закон о сборах № 492, тариф № 4, п. 20/a, mevzuat.gov.tr
• Закон об НДС № 3065, ст. 13/i, mevzuat.gov.tr
• Положение о применении Закона о турецком гражданстве, ст. 20, mevzuat.gov.tr
• Закон об иностранцах и международной защите № 6458, ст. 31 и 33, mevzuat.gov.tr
• Обязательственный кодекс Турции № 6098, ст. 310, 504, 512, mevzuat.gov.tr
• Портал Your Key Türkiye Главного управления тапу и кадастра: доверенности, оформленные за рубежом и частые вопросы
• Налоговая служба Турции (GİB): соглашение между Турцией и Россией об избежании двойного налогообложения, ст. 13 и 22
• Центральный банк Турции: Циркуляр о движении капитала, ст. 13
• Банк России: трансграничные переводы, вопросы и ответы
• ФНС России: налогообложение доходов резидентов, валютный контроль

Если после продажи вы присматриваете другое жильё, новые жилые комплексы собраны в разделе новостройки Турции. На странице каждого проекта можно запросить актуальную информацию у застройщика.