Yeni konut alırken ödeme planı ve teslim tarihi birlikte nasıl değerlendirilir?

Aylık taksit, bir konutun bütçenize uygun olup olmadığını tek başına göstermez. Peşinatın ardından gelecek ara ödemeler, teslimde istenecek bakiye ve taşınana kadar sürecek mevcut konut gideriniz birlikte değerlendirilmelidir. İki projeyi karşılaştırırken önce aynı ödeme takvimini oluşturun. Projeden sıfır faizli ya da uzun vadeli ödeme planıyla daire alınıp alınamayacağı, alıcıların arama motorlarında sık sorduğu sorular arasında.

Teklifte dört tarihi arayın

Bir ödeme planını okurken dört tarihi ayrı ayrı bulun: rezervasyon veya ilk ödeme, taksitlerin başlangıcı, sözleşmedeki teslim tarihi ve mülkiyet devri için öngörülen tarih. Bu tarihler aynı şey değildir. Her birinin karşısına ödenecek tutarı ve istenecek belgeyi yazın; açıklanmayan tarihi hemen teslim diye yorumlamayın.

Tüketici kapsamındaki ön ödemeli satışlarda Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut satış sözleşmeleri bilgilendirmesi; yapı ruhsatını, ön bilgilendirmeyi ve sözleşmenin resmî şeklini ayrı koşullar olarak ele alır. Bu kontroller yapılmadan yalnız kampanya görseli üzerinden ödeme kararı verilmemelidir.

Sözleşmeden önce para istenebilir mi?

Hayır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a göre satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını ya da onu borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez. Kanun ayrıca yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağını söyler.

Geçerli sözleşmenin şekli de kanunda yazılıdır: ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Sözleşmeden en az bir gün önce verilmesi gereken ön bilgilendirme formunda, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik uyarınca konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı ile teslim tarihi yer alır. Ödeme planını bu formdaki rakamlarla karşılaştırın.

Aynı konutu aynı kapsamla karşılaştırın

İki teklifi karşılaştırmanın tek sağlıklı yolu, aynı bağımsız bölüm, aynı alan tanımı ve aynı ödeme seçeneği için tarihli ve yazılı teklif almaktır. Aşağıdaki tablo, satış ekibinden hangi kalemi yazılı istemeniz gerektiğini gösterir; eksik kalan her satır, karşılaştırmanın henüz tamamlanmadığı anlamına gelir.

Örneğin iki teklifin de aylık taksiti aynı olabilir; fakat birinde teslimde büyük bir bakiye bulunabilir. Bu durumda yalnız aylık tutarı karşılaştırmak, bütçenin en zor ayını görünmez kılar. Bu örnek bir piyasa verisi değil, ödeme planını okuma yöntemidir.

Kanuni teslim sınırı ve teslimin anlamı

Ön ödemeli konut satışında teslim süresinin kanuni bir üst sınırı vardır: 6502 sayılı Kanun'a göre bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Sözleşmedeki teslim tarihi bu sınırın içinde olmalıdır; reklamdaki tarih ile sözleşmedeki taahhüdü ayrı ayrı okuyun.

Teslimin ne demek olduğu da yönetmelikte tanımlıdır: kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri. Ticaret Bakanlığı, konutun yalnız anahtarının teslim edilmesinin resmî teslim anlamına gelmediğini ayrıca vurgular. Ödeme planınızdaki "teslim bakiyesi" satırını bu tanıma göre okuyun.

Gecikme halinde bütçeniz ne olur?

Teslimin planladığınız tarihten sonraya kaldığı bir senaryo kurun. Kira veya mevcut konut gideriniz kaç ay daha devam eder? Bir ara ödeme ile taşınma gideri aynı aya denk gelir mi? Gecikmede uygulanacak hükümleri sözleşmeden okuyun. Proje teslimlerinin ne durumda olduğu ve teslim gecikmesi, alıcıların sık dile getirdiği kaygılar arasında.

Kanun, alıcıya ödeme sırasında da bir koruma tanır: tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı da vardır; bu durumda satıcı vergi ve harç masraflarına ek olarak ilk üç ay için bedelin yüzde ikisine, üç ila altı ay için yüzde dördüne, altı ila on iki ay için yüzde altısına, on iki ila yirmi dört ay için yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir.

Konut kredisi kullanacaksanız

Konut kredisiyle ödeme planı kuruyorsanız, bankanın vereceği azami kredi tutarı konutun değerine ve enerji sınıfına bağlıdır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul Kararı, bu oranları değer dilimlerine ve Enerji Kimlik Belgesindeki sınıfa göre belirler. Bütçenizi onaylanmamış bir krediye dayandırmayın.

Kurumun 30.01.2026 tarihli duyurusuna göre bu düzenlemeyle kredi/değer oranında birinci el ile ikinci el konut ayrımı kaldırıldı. Tüketicinin, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuğunun en az bir konutu varsa oranlar azaltılarak uygulanmaya devam eder; azaltılmış oranları bankanızdan yazılı isteyin. Yabancı alıcıların konut kredisi kullanımına ilişkin ayrı bir resmî düzenleme bu kaynaklarda yer almıyor; uygunluk ve oran, başvurulan bankanın ürün koşullarına bağlıdır.

Kredi bağlı sözleşmelerde de bir güvence vardır: 6502 sayılı Kanun'a göre konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon ve benzeri adlar altında masraf talep edemez.

Ödeme planında riskler ve sınırlar

Ödeme planının asıl riski, paranın büyük kısmı ödendikten sonra teslimin gecikmesi ya da projenin tamamlanamamasıdır. Kanun bu riske karşı bazı güvenceler öngörür, fakat hepsi her projede geçerli değildir. Sözleşmeden önce projenizde hangi güvencenin sağlandığını yazılı olarak sorun ve ön bilgilendirme formundaki teminat bilgisini okuyun.

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'e göre konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminattan en az birini sağlamak zorundadır. Hakediş sisteminde tüketici ödemeleri, konutun devir veya teslimine kadar bankada bloke tutulur ve yalnızca hakediş karşılığında serbest bırakılır. Otuzdan az konutlu projelerde bu teminat zorunluluğu yoktur; Ticaret Bakanlığı diğer ön ödemeli satış kurallarının bu projelerde de uygulandığını belirtir.

Bu yöntem kimler için uygun?

Bu tablo yöntemi, en çok inşaat hâlindeki bir projeden taksitle konut almayı düşünen ve taşınana kadar kira ya da mevcut konut gideri ödemeye devam edecek alıcılar için işe yarar. Peşin alımda da faydalıdır, ancak orada asıl karşılaştırma fiyat, belge ve teslim durumu üzerinden yapılır.

• Uygun: İki veya daha fazla projeyi taksitli seçenekleriyle karşılaştıran, teslim tarihine göre taşınma planı yapan, konut kredisiyle birlikte ödeme planı kuracak alıcılar.
• Sınırlı fayda: Teslim edilmiş, tapusu kat mülkiyetine geçmiş bir konutu peşin alacak kişiler; onlar için belge ve bina kontrolü öne çıkar.
• Ek danışmanlık gerekir: Konutu kendi adına değil şirket adına alacaklar ya da yurt dışından ödeme yapacaklar; bu durumlarda sözleşme ve ödeme yöntemini bir hukukçuya inceletin.

Projeleri aynı ölçütlerle karşılaştırın

Konut tipi, alanın nasıl hesaplandığı, konum, teslim durumu ve ödeme takvimini birlikte inceleyin. Eksik bilgiyi sıfır maliyet veya kesin teslim olarak yorumlamayın. Seçtiğiniz konuta ilişkin güncel koşulları, tarihli ve yazılı bir teklifle netleştirin; teklif hangi bağımsız bölüm için verildiyse karşılaştırmayı da o bölüm üzerinden yapın.

Aşağıdaki üç proje, karşılaştırma tablonuzun ilk satırının nasıl görüneceğini gösterir. Bilgiler 28 Eylül 2026 itibarıyla sitemizdeki proje kayıtlarından alınmıştır: listelenen daire tipleri ve proje sayfasına kaydedilmiş teslim tarihi. Bunlar fiyat, satışta olma durumu veya öneri değildir.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Eksik bilgi için varsayım üretmek yerine ilgili kalemi açık bırakın. Ödeme takvimi, teslim ve mülkiyet koşulları birlikte anlaşıldığında projeleri daha sağlıklı eleyebilirsiniz. Seçtiğiniz konut için güncel fiyat ve ödeme planı isteyin; yanıtın aynı bağımsız bölüm ve aynı ödeme seçeneği için hazırlanmasını belirtin. Türkiye'deki projelerde talebiniz projenin geliştirici firmasına iletilir.

Güncel fiyat ve ödeme planı iste · Türkiye'deki tüm projeler

Satın alma sürecinin tamamı için yabancıların Türkiye'de ev alması rehberine, birinci el ile ikinci el alımın farkları için birinci el ve ikinci el konut rehberine bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Sözleşme imzalamadan kapora ödemem istenebilir mi?

Ön ödemeli konut satışında hayır. 6502 sayılı Kanun'a göre geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı herhangi bir isim altında ödeme ya da borç belgesi isteyemez. Geçerli sözleşme, tapuda tescil veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesidir.

Proje en geç ne zaman teslim edilmeli?

Sözleşmede yazan tarihte; bu tarih her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Teslim, konutun tapuda adınıza tescili ile birlikte oturmaya elverişli şekilde size bırakılmasıdır; yalnız anahtar verilmesi teslim sayılmaz.

Anahtarı aldım, tapu işlemleri tamamlanmış sayılır mı?

Hayır. Ticaret Bakanlığı, konutun fiilen ya da yalnız anahtarının teslim edilmesinin resmî teslim anlamına gelmediğini belirtir. Tapu kaydını e-Devlet veya Web Tapu üzerinden ayrıca kontrol edin.

Konut kredisiyle ne kadar finansman alabilirim?

BDDK'nın 29.01.2026 tarihli kararına göre azami oran konutun değerine ve enerji sınıfına bağlıdır; örneğin değeri 5 milyon TL'ye kadar A-B sınıfı konutta değerin yüzde doksanı. Kesin tutarı başvurduğunuz banka belirler.

Sıfır faizli ödeme planı ile kredi aynı şey mi?

Değil. Ödeme planı satıcıyla yaptığınız sözleşmenin parçasıdır; kredi ise bankayla ayrı bir sözleşmedir ve kurallarını BDDK kararları belirler. İkisini karşılaştırırken peşin toplam ile taksitli toplamı aynı tabloda görün.

Kaynaklar ve yöntem

Bu yazıdaki kanun ve yönetmelik hükümleri 28 Eylül 2026'da resmî metinlerinden kontrol edilmiştir.

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Ticaret Bakanlığı, Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri hakkında bilgilendirme
• Ticaret Bakanlığı, Tüketici hakem heyetlerine başvurularda 2026 yılı parasal sınırı
• Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul Kararı ile 30.01.2026 tarihli duyuru (kurumun internet sitesindeki mevzuat bölümü)
• Proje bilgileri: satisofisi.com proje sayfaları, 28 Eylül 2026.