Satış Ofisine Gitmeden Önce: Sıfır Konutta Sorulacak Sorular ve İstenecek Belgeler

Satış ofisine gitmeden önce iki şeyi bilmeniz gerekir: hangi belgeleri isteyeceğiniz ve hangi cevapları yazılı alacağınız. Türkiye'de inşaatı süren bir projeden konut aldığınızda alım, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik kapsamına girer. Bu yönetmeliğe göre satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce size ön bilgilendirme formunu, bağımsız bölüm planını, vaziyet planını, kat planını ve mahal listesini yazılı olarak vermek zorundadır.

Kısa cevap: ofise yapı ruhsatının tarihini, ada ve parsel bilgisini, dairenin net ve brüt alanını, vergiler dâhil Türk lirası fiyatı, teslim tarihini, teminat türünü ve aidat bilgisini sormak için gidin. Bu rehber görüşmeden önce evde yapacağınız kontrolleri, ofiste isteyeceğiniz belgeleri, soru listesini, numune dairede bakılacak noktaları ve imzadan sonraki haklarınızı sırayla anlatıyor. Haklarınızın hukuki ayrıntısı inşaat halindeki projeden daire alma rehberimizde yer alıyor.

Satış ofisine gitmeden önce evde neleri kontrol edebilirsiniz?

Görüşmeye üç bilgiyle gitmek, ofiste duyacağınız cevapları sınamanızı kolaylaştırır: arsanın yeri, satıcı şirketin kimliği ve şirketin daha önce teslim ettiği projeler. Bu kontrollerin hepsi kamuya açık kaynaklarla, ücretsiz yapılabilir.

• Arsanın yeri: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasında il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasıyla parselin haritadaki yerini ve yüz ölçümünü görebilirsiniz. Ada ve parsel numarasını proje broşüründen ya da satış temsilcisinden telefonla isteyin.
• Satıcı şirket: Ön bilgilendirme formunda satıcının unvanı ve varsa MERSİS numarası yazmak zorundadır. Şirketin kuruluş, sermaye ve yönetim değişikliği ilanlarına Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nin internet sitesinde bakabilirsiniz.
• Önceki projeler: Firmanın teslim ettiği projeleri gezin, mümkünse orada oturan biriyle konuşun. Teslimin söz verilen tarihte yapılıp yapılmadığı ve tapunun ne zaman verildiği, broşürdeki görsellerden daha çok şey anlatır.

Projeyi satisofisi.com'da bulduysanız proje sayfasındaki geliştirici, konum, daire tipleri ve teslim tarihi bilgisini görüşmeye götürün. Ofiste söylenen teslim tarihi sayfadaki beyandan farklıysa nedenini sorun. Türkiye'deki projeleri Türkiye konut projeleri listesinde il ve ilçeye göre karşılaştırabilirsiniz.

Satış ofisinde hangi belgeleri istemelisiniz?

İstemeniz gereken belgelerin çoğu yönetmelikle zorunlu tutulmuştur; satıcının bunları vermesi bir lütuf değildir. Yönetmeliğin 5. maddesine göre bu bilgiler yazılı olarak ya da e-posta, kısa mesaj gibi kalıcı bir ortamda verilmelidir ve bilgilendirmeyi ispat yükü satıcıdadır.

Formu ofiste imzalamanız istenirse, bunun sözleşme değil bilgilendirmeyi aldığınızı gösteren bir belge olduğunu teyit edin. Form ile sözleşme arasında en az bir gün olmalıdır; aynı gün verilen form bu şartı karşılamaz.

Satış ofisinde hangi soruları sormalısınız?

Soruları konularına göre gruplamak, görüşmede hiçbir başlığı atlamamanızı sağlar. Her cevabı not alın ve önemli olanları e-postayla yazılı olarak isteyin.

Ruhsat, arsa ve tapu

• Yapı ruhsatı hangi tarihte alındı? İmar Kanunu'na göre inşaata ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmalı ve başlama süresiyle birlikte beş yılda bitirilmelidir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz sayılır.
• Sözleşme tapuda kat irtifakı tesciliyle mi, noterde satış vaadi olarak mı yapılacak?
• Arsa firmanın mı, yoksa kat karşılığı anlaşmayla arsa sahibinden mi alındı? Satılan daire arsa sahibine düşen bölümlerden biri mi?
• Parsel üzerinde ipotek var mı? Varsa satın alacağınız bağımsız bölüm için ne zaman kaldırılacak?
• Yapı kullanma izni (iskân) hangi tarihte bekleniyor? İmar Kanunu md. 31'e göre kullanma izni alınmamış yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetinden yararlandırılmaz.

Daire ve metrekare

• Dairenin net ve brüt alanı kaç metrekare? Balkon, teras ve bahçe kullanım alanı bu rakamlara dâhil mi?
• Satış fiyatı hangi metrekare üzerinden hesaplandı?
• Planda gösterilen ölçüler bitmiş yüzeye mi ait, yoksa kaba inşaata mı?
• Dairenin bulunduğu cephe, kat ve önündeki parselin imar durumu ne? Bugün açık olan manzara sözleşmeyle güvence altında değildir.

Fiyat ve masraflar

• Fiyat vergiler dâhil Türk lirası olarak ne kadar? Ön bilgilendirme formu fiyatı bu şekilde göstermek zorundadır.
• Tapu harcı, döner sermaye, abonelik ve teslim masraflarından hangisini siz ödeyeceksiniz?
• Taksitli alımda faiz uygulanıyor mu? Uygulanıyorsa yıllık oran ne ve gecikme faizi kaç?
• Ödemeler hangi bankadaki hangi hesaba yapılacak? Sözleşme bu bilgiyi içermek zorundadır.

Vergi ve harç kalemlerinin nasıl hesaplandığını konut alırken toplam maliyet rehberimizde ayrıca anlattık.

Teslim, teminat ve aidat

• Sözleşmeye yazılacak teslim tarihi ne? Yönetmeliğe göre bu süre sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.
• Projede kaç konut var ve hangi teminat verildi? Konut sayısı 30 ve üzerindeyse satıcı satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi teminatından birini sağlamak zorundadır.
• Teminat hakediş sistemiyse ödemeleri hangi banka bloke hesapta tutuyor?
• Yönetim planına göre aylık aidat ve ortak giderlere katılım nasıl hesaplanacak? Bu bilgi ön bilgilendirme formunda yer almak zorundadır.

Numune dairede neye bakmalısınız?

Numune daire, satıcının en iyi malzemeyle döşediği bir vitrindir ve sözleşmenin parçası değildir. Size teslim edilecek dairenin malzemesini mahal listesi belirler. Bu yüzden numune dairede gördüğünüz her şeyi mahal listesiyle karşılaştırın.

1. Mutfak tezgâhı, dolap, ankastre cihaz, vitrifiye, parke ve doğramanın marka ve modelini not edin.
2. Not aldığınız kalemlerin mahal listesinde aynı marka ve modelle yazıp yazmadığına bakın. "Muadili" ifadesi geçiyorsa bunun neyi kapsadığını sorun.
3. Numune dairedeki mobilya ve dekorasyonun satış fiyatına dâhil olup olmadığını teyit edin.
4. Numune dairenin oda ölçülerini, satın alacağınız dairenin bağımsız bölüm planıyla karşılaştırın; aynı tip daire farklı katta farklı ölçüde olabilir.

Daire tipleri arasında karar veremiyorsanız 1+1, 2+1 ve 3+1 daire tipi seçimi rehberimiz ihtiyaç ile metrekareyi eşleştirmenize yardımcı olur.

Net ve brüt metrekare farkı neden önemli?

Net alan dairenin içinde kullanabildiğiniz alandır; brüt alan duvarları ve bazı ortak alan paylarını da içerir. Yönetmelik, ön bilgilendirme formunda her iki alanın da Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre belirlenmiş hâliyle yazılmasını zorunlu tutar. İki rakam arasındaki fark projeden projeye değişir.

Fiyatı metrekare başına karşılaştırırken her zaman aynı ölçüyü kullanın. Bir projede brüt, diğerinde net alan üzerinden hesaplanan birim fiyat, iki daireyi olduğundan farklı gösterebilir.

Sözleşme hangi şekilde yapılmalı, kapora istenirse ne olur?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi iki şekilden biriyle kurulur: kat irtifakının sizin adınıza tapuya tescil edilmesiyle birlikte yapılan yazılı sözleşme ya da noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi. Bu şekillerden biri yoksa sözleşme geçersizdir.

Yönetmeliğin 6. maddesine göre satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça sizden hiçbir isim altında ödeme yapmanızı ya da sizi borç altına sokan bir belge imzalamanızı isteyemez. Satış ofisinde imzalatılmak istenen "rezervasyon formu" veya "ön protokol" bu şekil şartını karşılamaz. Kapora istenirse bunu not alın ve ödemeyi geçerli sözleşmeye bırakın.

Ödeme güvenliği ve sahte satış örnekleri için konut alırken dolandırılmamak için kontrol listemize bakabilirsiniz.

İmzadan sonra hangi haklarınız var?

Sözleşmeyi imzaladıktan sonra da yönetmelik sizi korur. Aşağıdaki tablo, satış ofisinde size anlatılması gereken hakları ve sürelerini özetliyor; sözleşmede bu hakların kullanım şartları ve bildirim adresi yazmak zorundadır.

Tazminat oranı ilk üç ayda %2, üç ila altı ay arasında %4, altı ila on iki ay arasında %6 ve on iki ila yirmi dört ay arasında %8'e kadardır. Cayma ve dönme bildirimini noter aracılığıyla göndermek yeterlidir. Teslimin hukuken ne zaman tamamlanmış sayıldığını kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskân rehberimizde anlattık.

Türkiye'deki projelerde teslim takvimi ne gösteriyor?

satisofisi.com verisine göre 24 Ekim 2026 itibarıyla Türkiye'de 523 konut projesi yayında. Bu projelerin 125'inde geliştiricinin beyan ettiği teslim tarihi 2027 ya da daha sonrası; 55 projede ise teslim tarihi bilgisi kayıtta yok. Konut sayısı bildirilen 398 projede toplam 129.764 bağımsız bölüm bulunuyor.

Bu tablo, alıcıların önemli bir bölümünün parayı bugün ödeyip konutu bir ila üç yıl sonra teslim alacağı anlamına geliyor. Bu sürede sizi koruyan şey satış ofisindeki sözlü vaat değil, sözleşmedeki teslim tarihi ve teminattır. Teslim tarihi bilgisi olmayan bir projede bu tarihi görüşmenin ilk sorusu yapın.

Ödeme takviminizi teslim tarihiyle birlikte nasıl değerlendireceğinizi yeni konutta ödeme ve teslim tarihi rehberimizde bulabilirsiniz.

Satış ofisinde en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Kampanya süresi bitiyor baskısıyla aynı gün imza atmak. Yönetmelik ön bilgilendirme ile sözleşme arasında en az bir gün bırakır; bu süreyi kullanın.
• Teslim tarihini, aidatı ya da hediye edilen eşyayı yalnız sözlü almak. Sözleşmede yazmayan vaadi sonradan ispat etmek zordur.
• Numune daireyi teslim edilecek daire sanmak. Teslimde geçerli olan mahal listesidir.
• Brüt alan üzerinden verilen birim fiyatı başka projenin net alan fiyatıyla karşılaştırmak.
• Rezervasyon formu veya ön protokol karşılığında kapora ödemek.
• Teminatın türünü sormamak. Teminat, satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse paranızın nereden döneceğini belirler.

Bu kontrol listesi kimin işine yarar, nerede yetmez?

Bu liste, Türkiye'de inşaatı süren bir projeden tüketici olarak konut alacak herkes için hazırlandı. Tamamlanmış ve kat mülkiyeti kurulmuş bir daireyi tapuda doğrudan devralıyorsanız ön ödemeli satış kuralları uygulanmaz; o durumda tapu kaydı ve iskân kontrolü öne çıkar.

Liste bazı riskleri kendi başına ortadan kaldırmaz. Firmanın mali gücünü, inşaatın gerçek ilerleme hızını ve sözleşmedeki özel hükümlerin size etkisini belgeler tek başına göstermez. Yüksek tutarlı alımlarda sözleşmeyi imzadan önce bir avukata inceletmek bu boşluğu kapatır. Yabancı uyruklu alıcıysanız ek koşullar için yabancıların Türkiye'de ev alması rehberimize bakın.

Satış ofisine götüreceğiniz kısa kontrol listesi

1. Ada ve parsel numarasını alın, Parsel Sorgu'da yerini kontrol edin.
2. Satıcının unvanını ve MERSİS numarasını not edin.
3. Yapı ruhsatının tarihini sorun.
4. Ön bilgilendirme formunu, bağımsız bölüm planını, kat planını, vaziyet planını ve mahal listesini yazılı isteyin.
5. Net ve brüt alanı, fiyatın hangisine göre hesaplandığını öğrenin.
6. Vergiler dâhil Türk lirası fiyatı ve size düşecek masrafları yazılı alın.
7. Teslim tarihini, teminat türünü ve aidat bilgisini yazılı alın.
8. Sözleşmenin tapuda mı noterde mi yapılacağını öğrenin; geçerli sözleşme olmadan ödeme yapmayın.
9. Numune dairedeki malzemeleri mahal listesiyle karşılaştırın.
10. Sözleşme taslağını eve götürün, en az bir gün sonra imzalayın.

Seçtiğiniz proje için sonraki adım

Satış ofisine gitmeden önce soruların bir kısmını yazılı sormak, görüşmeyi kısaltır ve cevapları kayda geçirir. Türkiye'deki proje sayfalarında fiyat yayımlanmıyor; sayfadaki "Güncel Fiyat Bilgisi İste" formuyla talebiniz projenin geliştiricisine iletilir. Talebinize ruhsat tarihini, teminat türünü ve sözleşmenin tapuda mı noterde mi yapılacağını da ekleyebilirsiniz.

Örneğin teslim tarihi 2027 olarak görünen projelerden İstanbul Fatih'teki Sur Yapı Topkapı Suites için fiyat bilgisi talebi, İzmir Karşıyaka'daki Folkart Mona Mavişehir için talep formu ya da Ankara Çankaya'daki Jewel Residence Beytepe için fiyat talebi ile başlayabilirsiniz. Daha geniş bir seçim için İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya konut projeleri listelerine bakın.

Sık sorulan sorular

Satış ofisinde ön bilgilendirme formunu istemem gerekir mi?

Satıcı formu sizin istemenizi beklemeden, sözleşmeden en az bir gün önce vermek zorundadır. Verilmediyse isteyin; form verilmeden sözleşme imzalamayın.

Mahal listesi nedir, neden önemlidir?

Mahal listesi, dairenin her bölümünde kullanılacak malzemeleri yazan belgedir. Teslimde numune daire değil mahal listesi esas alınır; yönetmelik bu listenin ön bilgilendirme formuyla birlikte verilmesini zorunlu tutar.

Yapı ruhsatı olmayan projeden daire alınabilir mi?

Ön ödemeli konut satışında hayır. Yönetmeliğin 6. maddesine göre yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.

Satış ofisinde imzaladığım rezervasyon formu sözleşme yerine geçer mi?

Geçmez. Geçerli sözleşme yalnız tapuda kat irtifakı tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme ya da noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesidir. Geçerli sözleşme olmadan satıcı ödeme isteyemez.

Bina tamamlama sigortası her projede zorunlu mu?

Zorunluluk 30 ve üzeri konutlu projeler içindir ve satıcı sigorta yerine banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi teminatını da seçebilir. Daha küçük projelerde teminat verilip verilmediğini ayrıca sorun.

Teslim tarihi sözleşmeye yazılmazsa ne olur?

Teslim tarihi ve şekli, sözleşmenin yönetmelikte sayılan zorunlu içeriğindendir. Tarihi yazmayan bir taslağı imzalamayın; her durumda teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.

Aidat tutarını satış ofisinde öğrenebilir miyim?

Ön bilgilendirme formu, yönetim planına göre genel giderlere katılımla ilgili bilgiyi içermek zorundadır. Kesin tutar teslimden sonra yönetim tarafından belirlense de hesaplama yöntemini önceden yazılı isteyin.

Kaynaklar ve yöntem

Bu rehberdeki hukuki kurallar 24 Ekim 2026'da aşağıdaki resmî metinlerden yeniden okunarak kontrol edildi. Türkiye proje sayıları ve teslim yılı dağılımı, aynı tarihte satisofisi.com'da yayında olan proje kayıtlarından hesaplandı; teslim tarihleri geliştirici beyanıdır.

• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete 27.11.2014, sayı 29188; son değişiklik 04.08.2022, sayı 31913), md. 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15: Mevzuat Bilgi Sistemi
• 3194 sayılı İmar Kanunu, md. 29, 30, 31: Mevzuat Bilgi Sistemi
• Parsel sorgulama: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Parsel Sorgu

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez.