2026年土耳其购房入籍完整指南：40万美元门槛、七条法定路径与产权核对清单

快速摘要

• 购房门槛为 40 万美元（或等值外币），并须在土地登记簿上加注三年内不得出售的批注。该金额自 2022 年 6 月 13 日起施行。
• 投资入籍并非只有三条路径，法规明确列出的是七条，每一条由不同的政府机构负责认定。
• 期房并未被排除。已设立"层权"或"层役权"的房产，可通过公证处出具的售房承诺合同申请，条件是 40 万美元一次性付清并在登记簿上加注三年不得转让的承诺。
• 决定权在政府机构，不在开发商或中介。房产是否达标，由环境、城市化与气候变化部认定。
• 本站是新建住宅项目的信息平台，不办理移民代办业务。法律程序请委托土耳其执业律师。

一、法定依据与七条投资路径

购房入籍门槛为 US$400,000（或等值外币），该金额自 2022 年 6 月 13 日起施行。土耳其投资入籍的法律依据是《土耳其国籍法》第 5901 号第 12 条第一款 (b) 项，具体条件规定在《土耳其国籍法实施条例》第 20 条第二款。符合其中任意一项即可通过总统令取得土耳其国籍。下表按条例原文列出，并标注各自的认定机构。

中文网络上流传的资料通常只写"购房、存款、基金"三条。条例原文是七条，遗漏的四条对部分家庭反而更合适：已在土耳其经营企业的申请人，用固定资本投资或雇佣人数这两条，往往比再买一套房更贴近实际情况。

二、期房能不能用于入籍

这是中文资料里错误率最高的一点。不少文章称"2026 年起期房不再被承认"。条例原文并不支持这个说法。

第 20 条第二款 (b) 项写明了两种可行方式：

1. 直接购买已设立层权（kat mülkiyeti）或层役权（kat irtifakı），或地上已有建筑物的土地类不动产，价值不低于 40 万美元，并在土地登记簿加注三年内不得出售。
2. 公证售房承诺合同（noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi）：针对已设立层权或层役权的房产，将不低于 40 万美元一次性付清，并在土地登记簿上加注三年内不得转让与注销的承诺。

换句话说，条例关心的不是"现房还是期房"，而是产权形态是否已经确立。层役权正是楼盘竣工前的产权形态。因此，一个尚未交付但已办妥层役权的项目，在条例文义上属于可行范围；而连层役权都尚未设立的地块，则不在其列。

需要说明的是：具体某处房产是否达标，由环境、城市化与气候变化部逐案认定。本文说明的是条例文本，不能替代该部门对具体房产作出的判定。

三、层役权与层权：中国买家最容易忽略的产权区别

这两个词在中文资料里常被笼统译作"房产证"，但它们是两种不同的登记状态，直接关系到能否用于入籍申请。

看项目时，"有没有房产证"这个问法在土耳其语境下是不完整的。应当问的是：登记状态是层役权还是层权，登记簿上现有哪些批注。

四、40 万美元如何认定

金额不是按合同上写的数字认定的。条例把认定权交给主管部门，实务中围绕三件事展开：

• 估值：以主管部门认可的估值报告为准。合同价高于估值价时，以估值为准，差额不会因为合同写得高而被承认。
• 支付路径：款项须可追溯。通过土耳其银行体系完成的转账留有记录，现金交付无法形成这种记录。
• 登记簿批注：三年限售（或三年不得转让）的批注必须实际加注在登记簿上。批注是法定条件本身，不是办完手续后的附带步骤。

汇率会影响达标判断。美元金额固定，而支付通常以里拉完成，因此结汇当日的汇率直接决定折算结果。这一点在签约与付款之间间隔较长时尤其需要注意。

五、看房阶段的核对清单

下面这些是在选定房产之前就应当确认的事项，属于本站的专业范围。

1. 该房产的登记状态是层役权还是层权，是否已实际登记。
2. 土地登记簿上是否已有抵押、查封或其他批注。
3. 该房产此前是否已被用于他人的入籍申请。
4. 开发商是谁，该公司此前交付过哪些项目。可在开发商目录中查看。
5. 项目所在区域的定位与配套。可按城市浏览：伊斯坦布尔、安塔利亚，或查看土耳其全部区域。
6. 交付时间与合同中的违约条款。

本站收录的新建住宅项目均标注开发商、位置、户型与交付时间。本站不公开发布价格；价格随户型、楼层与付款方式变动，请通过项目页面的"索取报价"直接向该项目的开发商询问。

六、北塞浦路斯与迪拜的房产不适用

本站同时收录北塞浦路斯与迪拜的新建住宅项目，因此这一点必须写清楚：这两地的房产不能用于土耳其投资入籍。

原因在于条例设定的机制本身。第 20 条第二款 (b) 项要求把三年限售批注加注在土耳其的土地登记簿上，并由土耳其的环境、城市化与气候变化部作出认定。北塞浦路斯有独立的土地登记体系，迪拜同样如此，两地的房产都不进入土耳其的登记簿，也就无法承载该条款要求的批注。

如果您浏览本站的北塞浦路斯项目，请把它们视为自住或资产配置的选项，而不是入籍路径。两地各有自己的居留与产权规则，与本文讨论的土耳其条例是彼此独立的制度。

七、产权文件术语对照

购房过程中会反复出现下面这些土耳其语词汇。中介的口头翻译常把它们混为一谈，而它们在登记簿上是不同的东西。

签署任何文件之前，建议请执业律师逐条核对登记簿现状，而不是仅凭销售人员的说明判断。

八、这份指南的边界

本站是收录土耳其、北塞浦路斯与迪拜新建住宅项目的独立信息平台，按开发商、位置、户型与交付时间整理项目资料。我们不是移民代办机构，也不办理入籍申请。

入籍申请属于法律程序，应由在土耳其执业的律师办理，律师执业资格可在土耳其律师协会联合会核实。房产是否达标由环境、城市化与气候变化部认定，国籍事务由内政部人口与公民事务总局主管。凡涉及金额、时限与资格的最终判断，均以上述机构的决定为准。

本文所引条文均来自条例现行文本，链接见文末。条例会修订，阅读时请核对文末来源的现行版本。至于办理周期、免签国家数量、税务待遇等经常出现在中文推广文章中的数字，本文不予引用——这些说法我们无法从官方文本中逐条核实，与其转述不如留白。

九、常见问题

购房入籍的门槛是多少

40 万美元或等值外币，自 2022 年 6 月 13 日起施行。房产须已设立层权或层役权，或为地上有建筑物的土地类不动产，并在登记簿加注三年内不得出售。

三年之内可以卖房吗

不可以。三年不得出售的批注加注在土地登记簿上，是条例规定的条件之一，而非双方约定。

可以用多套房产累计到 40 万美元吗

条例条文规定的是不动产的价值下限，未按"单套"限定。具体某组房产能否合并认定，由环境、城市化与气候变化部逐案判断，购房前应先向该部门或执业律师确认。

商业地产可以用于申请吗

条例 (b) 项以产权形态界定适用范围——层权、层役权，或地上有建筑物的土地类不动产——并未以住宅或商业用途作为区分标准。具体房产仍由主管部门认定，因此不应仅凭用途类别自行判断。

存款路径和购房路径哪个更合适

两者门槛不同：购房为 40 万美元，存款为 50 万美元，均须持有三年。存款不需要管理房产，购房则形成一项可在三年后处分的资产。哪一条更合适取决于家庭的资金安排与是否愿意持有实物资产，这是个人决策，本站不作推荐。

拿土耳其护照要放弃中国国籍吗

土耳其法律不要求放弃原国籍：《土耳其国籍法》（第 5901 号）第 12 条及《土耳其国籍法实施条例》第 20 条规定的投资入籍条件中，没有放弃原国籍这一项。但中国法律不承认双重国籍，《中华人民共和国国籍法》第九条规定，定居外国的中国公民自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍。

土耳其的规定：第 5901 号法第 3 条把"多重国籍"界定为土耳其公民同时拥有一个以上国籍；第 44 条规定，取得外国国籍的人提交证明并经核实后，在人口登记簿上注明其拥有多重国籍。条例第 20 条第三款要求申请人提交"表明其国籍的护照或类似文件"，所列文件中没有原国籍的放弃证明。放弃中国国籍不是土耳其法定的批准条件。

中国的规定：国籍法第三条规定，中华人民共和国不承认中国公民具有双重国籍。第九条适用于"定居外国"的中国公民，丧失国籍是自动发生的，按第十四条无需另行办理申请手续。第十条、第十一条另行规定了经申请批准退出中国国籍的程序。本人属于哪一种情形，以中国主管机关的认定为准。

户口与护照：公安部"互联网+政务服务"平台将"加入外国国籍并自动丧失中国国籍注销户口"列为户政行政确认事项。《中华人民共和国护照法》第十三条规定，不具有中华人民共和国国籍的申请人不予签发护照；第十六条规定，护照持有人丧失中华人民共和国国籍的，由护照签发机关宣布该护照作废。

国籍法第十五条规定，国籍申请在国内由当地市、县公安局受理，在国外由中国驻外使领馆受理。申请土耳其国籍之前，请先向中国驻土耳其使领馆或户籍所在地公安机关确认本人情况，并请土耳其执业律师核对申请文件。

资料来源

• 《土耳其国籍法实施条例》（土耳其共和国总统府立法信息系统）——官方公报日期 2010 年 4 月 6 日，第 27544 号。
• 条例现行全文（PDF）——第 20 条第二款各项金额与认定机构以此文本为准。
• 《土耳其国籍法》第 5901 号（土耳其共和国总统府立法信息系统）——官方公报日期 2009 年 6 月 12 日，第 27256 号；第 3、12、44 条。
• 《中华人民共和国国籍法》（中国人大网）——第三、九、十、十一、十四、十五条。
• 《中华人民共和国护照法》（中国政府网，2006 年第 18 号国务院公报）——第十三、十六条。
• 加入外国国籍并自动丧失中国国籍注销户口（公安部"互联网+政务服务"平台）

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以下机构是相关领域的官方来源，您可以直接在其官网核对文中提到的信息。

• 土耳其国家统计局（TÜİK）— 住房销售统计数据
• 土耳其中央银行（TCMB）— 住房价格指数（EVDS）
• 土耳其税务总局 — 税务信息