希腊黄金签证是不是永居？五年期居留许可、续签与转长期居留的区别

发布于2026年10月15日 · 更新于2026年10月15日 · satisofisi.com编辑部

不是。希腊投资居留许可（通常称为“黄金签证”）是五年期、可续签的居留许可：只要用于申请的房产仍在您名下，就能按同样期限续签，但它不赋予在希腊工作的权利。欧盟长期居留身份和希腊国籍是另外两回事：前者要求申请前五年在希腊合法、不间断地居住，后者要求七年合法居住，并通过希腊语和希腊历史等知识考试。

常听到的说法是“在希腊买房就能拿永居”“五年后转欧盟永居”。下文按希腊现行法律条文，把这三者的条件、期限和失效情形逐项对照。法律文本的核对日期为2026年10月15日，官方来源列在文末。

黄金签证、长期居留和国籍有什么不同？

三者最大的区别，在于是否要求您真正住在希腊。黄金签证只看房产是否继续持有，人不在希腊也能续签；欧盟长期居留看申请前五年的实际居住情况；入籍要求七年合法居住，并且以希腊为生活重心。

为什么有人说希腊黄金签证是“永久居留”？

因为希腊法律给它的正式名称，直译过来就是“投资者永久居留许可”（μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή，B.5类）。但同一条文规定，这类许可有效期五年，续签以房产继续在您名下为条件。它是附条件、可续签的居留许可，不是欧盟法律意义上的长期居留身份。

欧盟长期居留身份在希腊移民法典里是另一类许可（M1类），规定在第144至148条，条件完全不同。“买房即永居”“五年转永居”的说法，大多来自把这两类许可混为一谈。要分辨手里是哪一种，看居留卡上的许可类型即可：长期居留卡上印的是“επί μακρόν διαμένων - ΕΕ”，意思是“长期居民（欧盟）”。

五年期满怎么续签？

续签的核心条件是：用来申请的房产仍在您名下并由您持有，其他法定条件也仍然满足。续签后的期限与原许可相同，还是五年。法律同时写明，在希腊以外待多久都不影响续签，所以平时不住在希腊，也可以续签。

以下情况会导致许可被撤销或无法续签：

• 在许可有效期内，把房产卖给另一位非欧盟国家公民。买方可以凭这套房产申请许可，您的许可同时被撤销。
• 把用于申请或续签的房产按共享经济模式短期出租（例如通过短租平台出租），或者转租。许可会被撤销，业主还会被处以行政罚款。
• 获批时依据的条件不再满足。

法律允许出租房产，禁止的只是上面说的短租和转租。另外，房款必须在递交申请前全部付清。房款从国内汇出时要遵守的限制，见境外买房资金出境的外汇规定。

持黄金签证可以在希腊工作吗？

不可以。希腊移民法典第100条明确规定，依该条发放的投资居留许可不赋予任何形式的工作权。希腊政府行政服务目录MITOS在2026年9月22日更新的服务说明里，也写了同样的内容。打算在希腊受雇或经营的，需要了解其他类别的居留许可。

家人能一起办吗？

可以。黄金签证持有人的家属可以申请家庭团聚居留许可，随主申请人一同在希腊居留。家属许可的到期日与主申请人的许可相同，主申请人的许可失效，家属的许可也随之到期。法律所说的家属包括：

• 配偶，或与您签订了希腊民事伴侣协议（σύμφωνο συμβίωσης）的伴侣；
• 夫妻双方的共同子女（未婚且未满21岁）；
• 夫妻一方的子女（未婚、未满21岁，且依法由该方监护）；
• 夫妻双方的直系长辈，例如双方父母。

子女年满21岁后，凭此前的家庭团聚许可，可以单独申请一份三年期居留许可。

黄金签证能转成欧盟长期居留吗？

不能自动转换。欧盟长期居留身份需要单独申请，条件是申请前五年在希腊合法、不间断地居住：单次离境不足6个月、五年内合计不超过10个月，才计入这五年。此外还要满足收入、医疗保险和融入希腊社会的要求。

按希腊移民法典第144条和第145条，申请时需要同时具备：

• 足以维持本人和家庭生活的收入，不能来自社会救助，金额不低于按希腊最低工资计算的年收入，有受扶养家属时标准再提高10%；
• 覆盖本人和家属的全面医疗保险；
• 融入条件，例如具备足够的希腊语能力以及希腊历史和文化知识，或者已在希腊合法居住满12年。

关键在于居住的连续性。黄金签证允许您长期不在希腊，可是如果您每年大部分时间在国内生活，就达不到“五年内离境合计不超过10个月”的要求。持黄金签证的年份能否计入、怎样计入，由主管机关逐案审查，申请前最好先找希腊律师核对。

取得长期居留后，身份本身是永久性的，居留卡每五年更换一次，换卡时不再重新审查上述条件。但连续12个月不在欧盟境内，或离开希腊超过6年，会失去这一身份。长期居民在受雇和自雇方面享有与希腊公民同等的待遇，涉及行使公权力的职位除外；按欧盟指令规定的条件，还可以到其他成员国居住三个月以上。

持黄金签证可以申请希腊国籍吗？

可以申请，但单靠买房拿不到国籍。根据希腊内政部在MITOS上的说明（2026年10月1日更新），“投资者永久居留许可”属于入籍申请可接受的居留许可之一；申请人还须在申请前已在希腊合法、长期居住满七年，并通过希腊语和希腊历史、地理、文化等知识考试。

这项考试每年举行两次。申请人还须证明已经融入希腊的经济和社会生活：收入达到标准，依法履行纳税和社会保险义务，以希腊为生活重心并持续居住。这些条件都以实际在希腊生活为前提。

2026年希腊黄金签证的投资门槛是多少？

按第5100/2024号法律修订后的现行条文，门槛分三档：八十万欧元、四十万欧元和二十五万欧元。前两档按房产所在地区划分，第三档只适用于把非住宅房产改为住宅，或修复列入保护名录的建筑。三档都只能投资一套房产。

市面上常说的“二十五万欧元移民希腊”，在现行规则下只对应上表第三档，普通住宅不适用。

常见问题

希腊黄金签证停了吗？

截至2026年10月15日没有停。希腊移民法典第100条的相关规定仍然有效，MITOS在2026年9月22日还更新了这类许可的服务页面。门槛和条件以后可能调整，签约前请以当时有效的条文为准。

人不在希腊，会影响续签吗？

不影响黄金签证的续签，法律写明在希腊以外的时间不影响续签。但同样的离境时间，会影响欧盟长期居留和入籍所需居住年限的计算。

卖掉房子以后，许可还能保留吗？

如果在许可有效期内卖给另一位非欧盟国家公民，您的许可会同时被撤销，买方可以凭这套房产申请。卖房以后，续签所需的“房产仍归您所有”这一条件也不再满足。

下一步可以怎么做

先想清楚目标。如果您希望持有希腊居留许可、平时仍主要在国内生活，五年期、可续签的投资居留许可比较符合这种需求；如果目标是长期居留或入籍，就要按每年实际在希腊生活来规划。

方向确定后，可以在希腊住宅项目中按地区比较，例如八十万欧元档的阿提卡（雅典）项目和塞萨洛尼基项目，以及四十万欧元档的哈尔基季基项目，再请希腊执业律师逐条核对具体房产是否符合条件。核对开发商宣传、合同和产权的方法，可以参考海外新建住宅怎样核对广告、合同与产权。

资料来源

• 希腊第5100/2024号法律第64条（修订希腊移民法典第100条），希腊政府公报A辑第49期，2024年4月5日：希腊国家印刷局法律文本，核对日期2026年10月15日
• 希腊第5038/2023号法律（希腊移民法典）第95条、第144至148条，希腊政府公报A辑第81期，2023年4月1日：希腊国家印刷局法律文本，核对日期2026年10月15日
• 欧盟理事会第2003/109/EC号指令（关于长期居民身份），2026年6月12日合并文本：EUR-Lex，核对日期2026年10月15日
• 希腊内政部国籍事务总秘书处，外国人入籍服务说明（2026年10月1日更新）：MITOS希腊政府行政服务目录，核对日期2026年10月15日
• 希腊移民与庇护部，投资居留许可（用途变更）首次签发服务说明（2026年9月22日更新）：MITOS希腊政府行政服务目录，核对日期2026年10月15日