Neubauwohnung in der Türkei vom Bauträger kaufen: Schutz bei Baustopp

Wenn Sie in der Türkei eine Neubauwohnung kaufen, die noch im Bau ist, genießen Sie den Schutz des türkischen Verbraucherschutzgesetzes. Ohne Baugenehmigung darf der Bauträger nicht verkaufen, vor einem gültigen Vertrag darf er kein Geld verlangen, und spätestens nach 48 Monaten muss er übergeben. Sie können innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen, und bei Projekten ab 30 Wohnungen muss der Bauträger Ihre Zahlungen absichern.

Die größte Sorge beim Kauf vom Reißbrett ist, dass der Bau ins Stocken gerät und die Anzahlung verloren ist. Im Folgenden geht es um die Regeln für den Kauf mit Vorauszahlung (ön ödemeli konut satışı), um die Unterlagen, die Sie vor der Unterschrift verlangen sollten, und um die Erlaubnis, die ein Makler in der Türkei braucht. Stand: 13. Oktober 2026.

Wann gilt der Schutz beim Kauf vom Bauträger?

Der Schutz gilt, wenn Sie eine Wohnung ganz oder in Raten vorab bezahlen und der Bauträger sie Ihnen erst danach überträgt oder übergibt. Das Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502 bezeichnet das als Kaufvertrag mit Vorauszahlung. Geschützt ist, wer als Verbraucher kauft, also weder gewerblich noch beruflich. Die Staatsangehörigkeit spielt dabei keine Rolle.

Die Einzelheiten regelt eine Verordnung aus dem Jahr 2014, die zuletzt 2022 geändert wurde. Sie betrifft Verträge mit gewerblichen Verkäufern, in aller Regel also mit dem Bauträger oder seiner Vertriebsgesellschaft. Wer eine fertige Wohnung von einer Privatperson kauft, kann sich auf diese Regeln nicht berufen.

Zum Vergleich: In Deutschland darf ein Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Zahlungen erst entgegennehmen, wenn unter anderem eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und dann in höchstens sieben Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Eine feste Ratenfolge schreiben die türkischen Vorschriften nicht vor. Das türkische Recht setzt stattdessen auf Formvorschriften, Rücktrittsrechte und bei größeren Projekten auf eine gesetzlich vorgeschriebene Sicherheit.

Was muss vor der Unterschrift vorliegen?

Zuerst die Baugenehmigung (yapı ruhsatı): Ohne sie darf der Bauträger keinen Vertrag mit Vorauszahlung schließen. Außerdem muss er Ihnen mindestens einen Tag vor Vertragsschluss ein vorvertragliches Informationsformular aushändigen, dazu den Grundriss der Wohnung, den Lageplan, den Geschossplan und die Baubeschreibung (mahal listesi). Dass er das getan hat, muss im Streitfall der Bauträger beweisen. Wie Sie die Erdbebensicherheit des Gebäudes anhand dieser Unterlagen prüfen, zeigt unser Ratgeber Erdbebensicher? So prüfen Sie eine Neubauwohnung in der Türkei.

Das Formular (ön bilgilendirme formu) muss gut lesbar in mindestens 12 Punkt Schriftgröße folgende Angaben enthalten:

• den Namen oder die Firma des Bauträgers, seine Anschrift und Telefonnummer sowie die MERSIS-Nummer (Nummer im zentralen türkischen Handelsregister), falls vorhanden
• Flur und Flurstück (ada, parsel), Gebäudeblock, Lage der Wohnung im Gebäude und Geschoss sowie die Netto- und die Bruttofläche nach türkischer Bauordnung
• den Gesamtpreis in türkischen Lira einschließlich aller Steuern, bei Ratenkauf auch den Teilzahlungspreis, sowie Übergabe- und sonstige Kosten
• den Zinsbetrag und den Jahreszins, falls Zinsen anfallen
• Ihr Widerrufs- und Rücktrittsrecht
• den Übergabetermin
• die Art der Sicherheit für Ihre Zahlungen
• das Datum der Baugenehmigung
• Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten nach der Gemeinschaftsordnung (yönetim planı)

Hat der Bauträger eine Fertigstellungsversicherung abgeschlossen, erhalten Sie zusätzlich ein Blatt mit den wichtigsten Versicherungsbedingungen. Alles muss Ihnen schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen. Lassen Sie die Unterlagen übersetzen, bevor Sie unterschreiben.

In welcher Form muss der Vertrag geschlossen werden?

Es gibt zwei zulässige Wege. Entweder wird Ihnen beim Grundbuchamt die Bauanwartschaft auf Wohnungseigentum (kat irtifakı) übertragen, oder Sie schließen beim Notar einen notariell beurkundeten Kaufvorvertrag (satış vaadi). Ein Vertrag in anderer Form ist unwirksam. Der Bauträger kann sich aber nicht zu Ihrem Nachteil auf die Unwirksamkeit berufen. Wie der Kauf beim Grundbuchamt abläuft und welche Nebenkosten anfallen, erklärt der Ratgeber Wohnung in der Türkei kaufen: Ablauf und Nebenkosten.

Für die Anzahlung heißt das: Solange kein gültiger Vertrag besteht, darf der Bauträger keine Zahlung verlangen, auch nicht als Reservierungsgebühr oder unter einem anderen Namen. Ebenso wenig darf er Sie Wechsel, Schuldanerkenntnisse oder ähnliche Verpflichtungserklärungen unterschreiben lassen. Eine Anzahlung gegen Quittung im Verkaufsbüro vor dem Notar- oder Grundbuchtermin ist damit ausgeschlossen.

Der Vertrag selbst nennt unter anderem den Zahlungsplan, die Bank und das Konto für Ihre Zahlungen, den Übergabetermin, die Sicherheit, das Datum der Baugenehmigung und die Anschrift, an die Sie Widerruf oder Rücktritt richten. Überweisen Sie nur auf das Konto, das im Vertrag steht.

Welche Sicherheit gibt es, wenn der Bau stockt?

Bei Projekten mit 30 oder mehr Wohnungen muss der Bauträger vor Verkaufsbeginn eine Sicherheit stellen: eine Fertigstellungsversicherung (bina tamamlama sigortası), eine Bankbürgschaft, ein Sperrkonto mit Freigabe nach Baufortschritt (hakediş sistemi) oder eine Finanzierung über ein mit dem Kauf verbundenes Bankdarlehen. Für kleinere Projekte schreibt die Verordnung keine Sicherheit vor.

Die Tabelle fasst Artikel 12 bis 16 der Verordnung zusammen. Fragen Sie vor dem Vertrag, welche Sicherheit der Bauträger gewählt hat, und lassen Sie sich Police oder Bürgschaft zeigen. Für Beträge, die die Bank vom Sperrkonto bereits an den Bauträger freigegeben hat, bleibt Ihnen nur ein Anspruch gegen den Bauträger selbst.

Wie lange darf es bis zur Übergabe dauern?

Höchstens 48 Monate ab Vertragsschluss, auch wenn der Vertrag einen späteren Termin nennt. Diese Obergrenze gilt seit dem 1. Oktober 2022. Als übergeben gilt die Wohnung, wenn sie als Wohnungseigentum auf Ihren Namen im Grundbuch steht oder wenn Ihnen die bezugsfertige Wohnung übergeben wird und die Bauanwartschaft auf Ihren Namen eingetragen ist.

Ändert der Bauträger nachträglich die Planung, muss er Ihnen das schriftlich mitteilen. Sie können dann innerhalb eines Monats ohne Kosten vom Vertrag zurücktreten. Beruht die Änderung auf gesetzlichen Vorgaben oder höherer Gewalt, darf er von der Rückzahlung die gestaffelte Entschädigung einbehalten, die im nächsten Abschnitt steht.

Wann können Sie vom Vertrag zurücktreten?

In den ersten 14 Tagen können Sie ohne Angabe von Gründen und ohne Kosten widerrufen. Danach haben Sie bis 24 Monate nach Vertragsschluss ein Rücktrittsrecht ohne Angabe von Gründen. Dann zahlen Sie dem Bauträger angefallene Steuern und Gebühren sowie je nach Zeitpunkt eine Entschädigung von höchstens 2 bis 8 % des Preises.

Widerruf und Rücktritt können Sie über einen Notar zustellen lassen. Nach einem Rücktritt muss der Bauträger Ihre Zahlungen spätestens 180 Tage nach Eingang der Erklärung erstatten. Ohne jede Entschädigung können Sie bis zur Übergabe zurücktreten, wenn der Bauträger seine Pflichten nicht oder nicht vertragsgemäß erfüllt oder wenn er dieselbe Wohnung an mehrere Käufer verkauft hat. Dasselbe gilt, wenn der Käufer stirbt oder dauerhaft kein Einkommen mehr erzielen kann und deshalb die Raten nicht mehr aufbringt.

Woran erkennen Sie einen zugelassenen Makler?

Ein seriöser Makler nennt Ihnen seine Erlaubnisnummer. Wer in der Türkei Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis (yetki belgesi) der Handelsbehörde der jeweiligen Provinz, und deren Nummer muss in jeder Anzeige stehen. Grundlage der Vermittlung ist ein schriftlicher Vertrag. Für einen Verkauf darf der Makler höchstens 4 % des Preises zzgl. MwSt. als Provision verlangen.

Die türkische Verordnung über den Immobilienhandel verpflichtet den Makler außerdem, Sie nicht irrezuführen und keine Informationen zurückzuhalten, die Ihre Entscheidung beeinflussen könnten. Vor der Unterschrift muss er Ihnen genug Zeit zum Lesen geben, die Vertragsbestimmungen erklären und Ihnen eine Kopie aushändigen. Für Besichtigungen darf er nichts berechnen.

Im Maklervertrag für den Kauf (alım satıma aracılık sözleşmesi) stehen die Erlaubnisnummer, die Grundbuchdaten der Wohnung, Preis und Zahlungsweise, die Provision und die Aufteilung von Grundbuchgebühr und Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts (döner sermaye). Fehlt die Erlaubnisnummer in Anzeige oder Vertrag, fragen Sie nach, bevor Sie weiterverhandeln. Wie Sie die Erlaubnisnummer im Informationssystem des Handelsministeriums selbst abfragen, zeigt unser Ratgeber dazu, woran Sie einen seriösen Immobilienmakler in der Türkei erkennen.

Wo finden Sie Neubauprojekte in der Türkei?

Eine Übersicht nach Provinzen finden Sie unter Neubauprojekte in der Türkei, etwa für Istanbul und Antalya. Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage, Wohnungstypen und Bautenstand; diese Angaben stammen von den Bauträgern selbst. Fragen zu Baugenehmigung, Sicherheit und Übergabetermin stellen Sie über das Anfrageformular der Projektseite.

Welche laufenden Kosten und Pflichten nach dem Kauf auf Sie zukommen, beschreibt der Ratgeber Wohnung in der Türkei vermieten. Wie Sie Angebote mehrerer Bauträger vergleichbar machen, zeigt Neubau im Ausland: Kaufpreis und laufende Kosten vergleichen.

Häufige Fragen

Darf der Bauträger eine Reservierungsgebühr verlangen?

Nicht vor einem gültigen Vertrag, also erst nach der Grundbucheintragung oder der notariellen Beurkundung des Kaufvorvertrags.

Was passiert, wenn der Bauträger nicht fertig wird?

Sie können ohne Entschädigung zurücktreten. Bei Projekten ab 30 Wohnungen greift zusätzlich die Sicherheit, die der Bauträger vor Verkaufsbeginn stellen musste.

Gilt der Schutz auch für Käufer aus Deutschland?

Ja, sofern Sie privat kaufen. Das Gesetz knüpft an den Verbraucher an, nicht an den Pass.

Was ist eine Bauanwartschaft (kat irtifakı)?

Das im Grundbuch eingetragene Recht an einer Wohnung in einem Gebäude, das noch nicht fertiggestellt ist. Die Verordnung unterscheidet es vom Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) an der fertigen Wohnung.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf den amtlichen Gesetzestexten, Stand: 13. Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie einen Vertrag vor der Unterschrift von einer in der Türkei zugelassenen Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen.

• Kauf mit Vorauszahlung: Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502, Art. 3 und 40 bis 46 (Türkisch).
• Formular, Vertrag, Rücktritt und Sicherheiten: Verordnung über den Kauf von Wohnungen mit Vorauszahlung, Amtsblatt (Resmî Gazete) vom 27.11.2014, geändert 2017 und 2022 (Türkisch).
• Makler: Verordnung über den Immobilienhandel, Art. 5, 14, 15, 16, 19 und 20 (Türkisch).
• Vergleich Deutschland: § 3 MaBV.