Wohnung in der Türkei kaufen als Deutscher: Ablauf und Nebenkosten

Ja, als deutscher Staatsangehöriger können Sie in der Türkei eine Wohnung kaufen. Deutschland gehört 2026 zu den zehn Ländern, aus denen die meisten ausländischen Käufer von Wohnungen und sonstigen Immobilien kommen. Den Kaufvertrag schließen Sie nicht beim Notar, sondern direkt beim Grundbuchamt (Tapu-Amt). Käufer und Verkäufer zahlen dort je 2 % Grundbuchgebühr; ein Wertgutachten brauchen Sie nur noch, wenn Sie die Staatsbürgerschaft anstreben.

Hier lesen Sie, wie der Kauf beim Grundbuchamt abläuft, welche Unterlagen Sie brauchen und welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie in Deutschland wohnen und keinen türkischen Pass haben. Stand: 13. Oktober 2026.

Dürfen Deutsche in der Türkei eine Wohnung kaufen?

Ja. Nach Artikel 35 des türkischen Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) dürfen Staatsangehörige jener Länder Immobilien erwerben, die der Staatspräsident per Beschluss bestimmt hat. Diese Liste wird nicht veröffentlicht; Auskunft gibt im Einzelfall jedes Grundbuchamt. In der Statistik der türkischen Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) steht Deutschland für Januar bis September 2026 unter den zehn wichtigsten Käuferländern.

Das Gesetz kennt zwei Obergrenzen. Ein ausländischer Käufer darf in der ganzen Türkei höchstens 30 Hektar besitzen, und höchstens 10 % der in Privateigentum stehenden Fläche eines Bezirks (ilçe) dürfen in ausländischer Hand sein. Für eine Wohnung spielt das praktisch keine Rolle.

Wichtiger ist die Lage. In militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen können Ausländer nicht kaufen. Diese Gebiete sind nach Angaben der TKGM in allen 81 Provinzen im Grundbuch vermerkt, das Grundbuchamt sieht das also schon bei der Prüfung Ihres Antrags. Liegt die Wohnung in einer besonderen Sicherheitszone (özel güvenlik bölgesi), ist eine Genehmigung des Provinzgouverneurs (Vali) nötig. Wer ein unbebautes Grundstück kauft, muss innerhalb von zwei Jahren ein Bauvorhaben zur Genehmigung vorlegen; für Wohnungen gilt diese Pflicht nicht.

Wie läuft der Kauf beim Grundbuchamt ab?

Anders als in Deutschland gibt es keinen Notartermin. Ein Beamter des Grundbuchamts erstellt die Kaufurkunde (resmi senet), und mit der Unterschrift vor ihm geht das Eigentum auf Sie über. Die TKGM beschreibt den Ablauf für ausländische Käufer in acht Schritten. Termine und Gebühren erfahren Sie per SMS.

1. Sie einigen sich mit dem Verkäufer über Wohnung und Preis.
2. Sie tauschen den Kaufpreis bei einer türkischen Bank von Euro oder einer anderen Fremdwährung in Lira um. Die Bank stellt dafür eine Devisenankaufsbescheinigung (Döviz Alım Belgesi, kurz DAB) aus und schickt sie per elektronischem Einschreiben (KEP) direkt an das Grundbuchamt.
3. Sie stellen den Antrag mit Ihren Unterlagen beim Grundbuchamt.
4. Das Amt prüft die Unterlagen und teilt Ihnen per SMS mit, falls etwas fehlt.
5. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, nennt Ihnen das Amt per SMS die Grundbuchgebühr (tapu harcı) und die Verwaltungsgebühr (döner sermaye).
6. Sie zahlen die Gebühren; das Amt erhält die Zahlungsmeldung elektronisch.
7. Das Amt bereitet die Kaufurkunde vor und schickt Ihnen per SMS den Termin für die Unterschrift.
8. Käufer und Verkäufer unterschreiben, und Sie erhalten die Eigentumsurkunde (tapu senedi).

Ein Wertgutachten ist für ausländische Käufer seit Abschaffung dieser Pflicht nicht mehr nötig. Ausnahme ist der Kauf, auf den Sie einen Antrag auf Einbürgerung stützen wollen. Dann erstellt ein von der türkischen Kapitalmarktaufsicht zugelassenes Bewertungsunternehmen das Gutachten, und auf dieser Grundlage wird die Bescheinigung über den anrechenbaren Betrag (Tutar Tespit Belgesi) ausgestellt.

Welche Unterlagen verlangt das Grundbuchamt?

Sie brauchen Ihren Pass, ein Passfoto, das ausgefüllte Formular zu Ihren Personalien, die Devisenankaufsbescheinigung der Bank und die Police der Erdbeben-Pflichtversicherung (DASK) für die Wohnung. Sprechen Sie kein Türkisch, muss ein vereidigter Dolmetscher dabei sein. Eine türkische Identitätsnummer für Ausländer (Yabancı Kimlik No.) vergibt das Grundbuchamt beim Antrag, falls Sie noch keine haben.

Die Liste beruht auf den Angaben der TKGM für ausländische Käufer. Die Erdbeben-Pflichtversicherung regelt das Gesetz Nr. 6305; Wasser- und Stromversorger fragen bei neuen Verträgen ebenfalls nach der Police.

Muss ich für den Kauf in die Türkei reisen?

Nein. Die TKGM hat im türkischen Generalkonsulat in Berlin eine eigene Grundbuch-Vertretung. Wer in Deutschland lebt, kann dort zum Beispiel den Kauf einer Wohnung in Istanbul abwickeln, ohne in die Türkei zu fahren. Nach Angaben der TKGM ist Berlin derzeit die einzige Vertretung dieser Art im Ausland; weitere sind angekündigt.

Möglich macht das eine 2019 eingefügte Ergänzung des Grundbuchgesetzes: Erscheinen Käufer und Verkäufer bei verschiedenen Grundbuchämtern oder bei einer Vertretung im Ausland, nehmen die Beamten ihre Erklärungen getrennt auf. Sie können auch jemanden in der Türkei bevollmächtigen. Eine in Deutschland ausgestellte Vollmacht legen Sie im Original oder als beglaubigte Kopie mit Übersetzung vor. Welche Beglaubigung im Einzelfall verlangt wird, fragen Sie vor dem Termin beim Grundbuchamt nach.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Der größte Posten ist die Grundbuchgebühr: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils 2 % des in der Urkunde erklärten Kaufpreises, mindestens jedoch auf Basis des steuerlichen Werts der Wohnung. Dazu kommen eine Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts, die Erdbeben-Pflichtversicherung und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision von höchstens 4 % zzgl. MwSt.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem erklärten Kaufpreis von 1.000.000 TL zahlen Sie 20.000 TL Grundbuchgebühr, der Verkäufer ebenfalls 20.000 TL. Frei wählen können Sie den Betrag in der Urkunde nicht. Maßgeblich ist der Lira-Betrag auf der Devisenankaufsbescheinigung, den Sie dem Grundbuchamt als Kaufpreis angeben.

Für die Provision gilt die türkische Verordnung über den Immobilienhandel. Danach darf ein Makler für einen Verkauf nur ein Honorar verlangen, auch wenn er mit Käufer und Verkäufer getrennte Verträge hat. Für Besichtigungen darf er nichts berechnen.

Kaufen Sie eine neu gebaute Wohnung als Erstbezug, kann die türkische Mehrwertsteuer (KDV) entfallen. Voraussetzung ist, dass Sie nicht in der Türkei ansässig sind und den Kaufpreis in Fremdwährung in die Türkei überweisen. Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von drei Jahren, müssen Sie die Steuer samt Zinsen vor der Umschreibung nachzahlen. Fehlt eine Voraussetzung, haften Sie gemeinsam mit dem Bauträger für die Steuer. Fragen Sie deshalb, ob der Preis inklusive oder exklusive KDV angegeben ist.

Wie bezahlen Sie den Kaufpreis sicher?

Zahlen Sie ausschließlich per Banküberweisung und bewahren Sie jeden Beleg auf. Der Umtausch bei einer türkischen Bank ist für ausländische Käufer ohnehin Pflicht, und die Bescheinigung darüber geht von der Bank direkt an das Grundbuchamt. Überweisungsbelege mit Bankbestätigung gehören zu den Unterlagen, die das Amt annimmt. In welcher Währung der Kaufpreis im Vertrag stehen darf und wie der Umtausch abläuft, erklärt unser Beitrag zur Zahlungswährung beim Immobilienkauf.

Viele Käufer fragen sich, ob sie vor der Umschreibung schon etwas anzahlen sollen. Kaufen Sie von einem Bauträger, gilt das türkische Verbraucherschutzgesetz: Ohne gültigen Vertrag, also ohne Eintragung im Grundbuch oder einen notariell beurkundeten Kaufvorvertrag (satış vaadi), darf der Verkäufer keine Zahlung verlangen. Beim Kauf von einem privaten Verkäufer gilt dieses Gesetz nicht. Lesen Sie, welche Sicherheiten das türkische Recht bei einer noch nicht fertigen Wohnung vorsieht, im Ratgeber Neubauwohnung in der Türkei: Schutz beim Kauf vom Bauträger.

Lassen Sie sich vor jeder Zahlung einen aktuellen Grundbuchauszug (tapu kaydı) zeigen und prüfen Sie, ob der Verkäufer dort als Eigentümer eingetragen ist. Arbeiten Sie mit einem Makler, muss er die Grundbuchdaten der Wohnung, den Preis und die Zahlungsweise in den schriftlichen Maklervertrag aufnehmen. Wie Sie die Erlaubnis eines Maklers selbst prüfen, erklärt unser Ratgeber dazu, woran Sie einen seriösen Immobilienmakler in der Türkei erkennen. Bei einer Neubauwohnung gehören auch Baugenehmigung und Bauaufsicht dazu; was diese Unterlagen über die Erdbebensicherheit aussagen, erklärt der Ratgeber Erdbebensicher? So prüfen Sie eine Neubauwohnung in der Türkei.

Wenn Sie den Kaufpreis von Deutschland aus überweisen, müssen Sie Zahlungen über 50.000 € ins Ausland der Deutschen Bundesbank melden, und zwar bis zum siebten Werktag des Folgemonats (§ 67 und § 71 Außenwirtschaftsverordnung).

Welche Kosten kommen nach dem Kauf?

Als Eigentümer zahlen Sie jedes Jahr Grundsteuer an die Gemeinde, das Hausgeld (aidat) der Wohnanlage und die Prämie der Erdbeben-Pflichtversicherung. Vermieten Sie die Wohnung, fällt in der Türkei Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen an. In Deutschland bleiben diese Einnahmen steuerfrei, erhöhen aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen.

Genehmigungspflicht bei Ferienvermietung, Mietrecht und laufende Kosten im Einzelnen finden Sie im Ratgeber Wohnung in der Türkei vermieten. Um die steuerliche Seite in Deutschland geht es im Beitrag Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern. Wie der Verkauf beim Grundbuchamt abläuft und wann Steuer auf den Gewinn anfällt, erklärt der Ratgeber Wohnung in der Türkei verkaufen. Was im Erbfall mit der Wohnung und dem Grundbucheintrag geschieht, lesen Sie im Beitrag Wohnung in der Türkei erben.

Wo finden Sie Neubauprojekte in der Türkei?

Eine Übersicht nach Provinzen finden Sie unter Neubauprojekte in der Türkei, zum Beispiel für Istanbul, Antalya und Bodrum (Provinz Muğla). Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage, Wohnungstypen und Bautenstand; diese Angaben stammen von den Bauträgern. Fragen zu Preis und verfügbaren Wohnungen stellen Sie über das Anfrageformular der Projektseite.

Wie Sie Angebote aus mehreren Ländern samt laufender Kosten vergleichen, zeigt der Ratgeber Neubau im Ausland: Kaufpreis und laufende Kosten vergleichen.

Häufige Fragen

Brauche ich als Deutscher eine Genehmigung für den Kauf?

Grundsätzlich nicht. In militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen ist der Kauf ausgeschlossen, in besonderen Sicherheitszonen ist eine Genehmigung des Gouverneurs nötig. Beides steht im Grundbuch.

Brauche ich in der Türkei einen Notar?

Für den Kauf selbst nicht, die Urkunde erstellt das Grundbuchamt. Zum Notar gehen Sie nur für einen Kaufvorvertrag (satış vaadi), etwa wenn sich die Wohnung noch im Bau befindet und nicht sofort umgeschrieben werden kann.

Gibt es in der Türkei eine Grunderwerbsteuer?

Beim Kauf zahlen Käufer und Verkäufer je 2 % Grundbuchgebühr (tapu harcı) auf den erklärten Kaufpreis. Diese Gebühr übernimmt die Rolle, die in Deutschland die Grunderwerbsteuer hat.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Für Sie als Käufer: 2 % Grundbuchgebühr, die Verwaltungsgebühr des Grundbuchamts, die Erdbeben-Pflichtversicherung, gegebenenfalls Ihr Anteil an der Maklerprovision (zusammen höchstens 4 % zzgl. MwSt.) und das Dolmetscherhonorar.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf den amtlichen Gesetzestexten und den Seiten der Behörden (Türkisch, soweit nicht anders angegeben), Stand: 13. Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Erwerb durch Ausländer und Kaufurkunde: Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 26 und 35.
• Ablauf, Unterlagen und Berliner Vertretung: TKGM, Erwerb durch ausländische natürliche Personen, Leitfaden zum Immobilienerwerb, Häufige Fragen.
• Käufe durch Ausländer nach Ländern: TKGM, Statistiken, Stand: 30. September 2026.
• Grundbuchgebühr: Gebührengesetz Nr. 492, Tarif 4, Nr. 20/a.
• Mehrwertsteuerbefreiung beim Erstbezug: Mehrwertsteuergesetz Nr. 3065, Art. 13 Buchst. i.
• Makler: Verordnung über den Immobilienhandel, Art. 16, 19 und 20.
• Keine Zahlung vor Vertragsschluss: Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502, Art. 41.
• Erdbeben-Pflichtversicherung: Gesetz Nr. 6305, Art. 10 und 11.
• Devisenumtausch: Kapitalverkehrserlass der türkischen Zentralbank, Art. 13, Seite der Zentralbank zu Devisenvorschriften.
• Meldepflicht in Deutschland (Deutsch): § 67 AWV und § 71 AWV.