هزینه‌های خرید ملک در ترکیه؛ از عوارض سند تا مالیات فروش

انتشار: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ · تحریریه satisofisi.com

به‌طور خلاصه: در ترکیه علاوه بر قیمت خانه، خریدار ۲ درصد عوارض انتقال سند (تاپو) می‌پردازد و فروشنده هم جداگانه ۲ درصد. خانه نوساز معمولاً مالیات بر ارزش افزوده دارد (برای بخش تا ۱۵۰ متر مربع خالص معمولاً ۱۰ درصد)، اما خریدار ایرانی که مقیم ترکیه نیست، در اولین فروش خانه از سوی سازنده می‌تواند از آن معاف شود؛ به شرط آنکه پول را به ارز از خارج به ترکیه بیاورد و تا سه سال نفروشد. خریدار خارجی باید کارمزد اضافه اداره ثبت و بیمه زلزله به نام خودش را هم حساب کند؛ گزارش ارزیابی ملک در خرید عادی دیگر لازم نیست. بعد از خرید، مالیات سالانه ملک در استانبول دو در هزار ارزش مالیاتی است و اگر ملک را ظرف پنج سال بفروشید، سود فروش مالیات بر درآمد دارد.

«برای خرید خانه در ترکیه چقدر پول لازم است؟» پاسخ فقط قیمت خانه نیست. دو ادعا هم زیاد شنیده می‌شود: مالیات سنگین هنگام فروش، و اینکه خریدار «تا چند سال حق فروش» ندارد. در این صفحه هر هزینه را با نرخ، پرداخت‌کننده و مبنای قانونی‌اش آورده‌ایم و هر دو ادعا را با متن قانون سنجیده‌ایم. منابع را در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در سایت‌های رسمی ترکیه بررسی کرده‌ایم و فهرستشان در انتهای صفحه آمده است.

خرید ملک در ترکیه علاوه بر قیمت خانه چه هزینه‌های جانبی‌ای دارد؟

هزینه‌های جانبی سه دسته‌اند: پرداخت‌های روز ثبت سند (عوارض تاپو و کارمزد اداره ثبت)، هزینه‌های خود معامله (مالیات بر ارزش افزوده خانه نو، مترجم رسمی، بیمه زلزله و کمیسیون بنگاه) و هزینه‌های مالک (مالیات سالانه ملک و اگر زود بفروشد، مالیات سود فروش). هر کدام نرخ و پرداخت‌کننده جداگانه دارد.

در این جدول تومان یا دلار نیامده، چون همه این مبالغ در ترکیه به لیر یا به درصد حساب می‌شود. هر تبدیلی به پول ایران را با نرخ روزی انجام دهید که واقعاً پرداخت می‌کنید و تاریخش را کنار عدد بنویسید.

عوارض سند (تاپو) چقدر است و از چه مبلغی حساب می‌شود؟

عوارض انتقال سند ۲ درصد مبلغی است که در تاپو اعلام می‌شود، و این مبلغ نباید از ارزش مالیاتی ملک (emlak vergisi değeri) کمتر باشد. خریدار ۲ درصد می‌دهد و فروشنده هم جداگانه ۲ درصد. یعنی اداره ثبت از یک معامله روی هم ۴ درصد مبلغ اعلام‌شده عوارض می‌گیرد.

نرخ «۲۰ در هزار» در بند ۲۰/الف تعرفه شماره ۴ قانون عوارض (شماره ۴۹۲) آمده است. قانون شماره ۷۵۶۶ مورخ ۴ دسامبر ۲۰۲۵ عبارت مبنا را این‌طور نوشت: «مبلغ اعلام‌شده برای انتقال، به شرط آنکه از ارزش مالیاتی کمتر نباشد». اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) هم در پرسش‌های متداول خود همین را می‌گوید: عوارض از خریدار و فروشنده جداگانه و با نرخ ۲۰ در هزار گرفته می‌شود.

مثال: اگر در تاپو ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر اعلام شود و این رقم از ارزش مالیاتی کمتر نباشد، سهم خریدار ۲۰۰٬۰۰۰ لیر است و سهم فروشنده هم ۲۰۰٬۰۰۰ لیر. قانون هر دو طرف را مسئول می‌داند. اگر قرارداد سهم فروشنده را هم به گردن شما گذاشته، بهتر است پیش از امضا از آن باخبر شوید، نه در روز ثبت.

دو نکته دیگر. برای خریدار خارجی، مبلغی که در تاپو اعلام می‌شود همان رقم لیری است که در «سند خرید ارز» بانک آمده (بخش پرداخت را پایین‌تر ببینید)؛ پس پیشنهاد «کمتر بنویسیم تا عوارض کمتر شود» با این سازوکار جور درنمی‌آید. نکته دوم اینکه رئیس‌جمهور ترکیه اختیار دارد این نرخ را تا دو برابر بالا ببرد یا تا یک‌دهم پایین بیاورد، از جمله برای اولین فروش خانه‌های نوساز. مبلغ قطعی همان است که اداره ثبت در روز معامله حساب می‌کند.

مالیات بر ارزش افزوده خانه نوساز در ترکیه چقدر است و چه کسی معاف است؟

در بیشتر پروژه‌های نوساز، بخش تا ۱۵۰ متر مربع خالص ۱۰ درصد و بقیه ۲۰ درصد مالیات دارد؛ نرخ ۱ درصد فقط در چند حالت خاص باقی مانده است. خریدار خارجی که مقیم ترکیه نیست، در اولین فروش خانه از سوی سازنده می‌تواند از این مالیات معاف شود، اگر پول را به ارز از خارج بیاورد و سه سال نفروشد.

نرخ‌ها در مصوبه شماره ۲۰۰۷/۱۳۰۳۳ آمده و سازمان امور مالیاتی ترکیه (GİB) فهرست به‌روز آن را منتشر می‌کند: نرخ عمومی ۲۰ درصد، فهرست شماره ۱ یک درصد و فهرست شماره ۲ ده درصد. «بخش تا ۱۵۰ متر مربع از متراژ خالص خانه‌ها» از اول آوریل ۲۰۲۲ در فهرست شماره ۲ است. برای پروژه‌هایی که پروانه ساختشان پیش از این تاریخ گرفته شده، قواعد قبلی همچنان اجرا می‌شود؛ در این قواعد، بخش تا ۱۵۰ متر خالص ممکن است ۱ درصد باشد، اما در کلان‌شهرها بسته به ارزش مالیاتی هر متر زمین، نرخ کاهش‌یافته یا نرخ عمومی جای آن را می‌گیرد. پس تاریخ پروانه ساخت را هم از سازنده استعلام کنید.

نرخ ۱ درصد امروز طبق ردیف ۱۱ بخش «ب» فهرست شماره ۱ فقط دو جا اعمال می‌شود: بخش تا ۱۵۰ متر خالص خانه‌هایی که در پروژه‌های نوسازی مناطق پرخطر طبق قانون شماره ۶۳۰۶ ساخته می‌شوند، و خانه‌های زیر ۱۵۰ متر خالص در زمین‌هایی که شهرداری‌ها، اداره‌های استانی، اداره مسکن ترکیه (TOKİ) یا شرکت‌های دست‌کم ۵۱ درصدی آن‌ها برای مسکن طراحی کرده‌اند. برای یک پروژه خصوصی معمولی با پروانه جدید، ۱ درصد را مبنا نگیرید.

معافیت خریدار خارجی غیرمقیم

طبق ماده ۱۳ بند (i) قانون مالیات بر ارزش افزوده (شماره ۳۰۶۵)، اولین فروش خانه یا محل کار به «اتباع خارجی که در ترکیه مقیم نیستند» از این مالیات معاف است، به شرط آنکه قیمت به ارز به ترکیه آورده شود. همین معافیت برای شهروندان ترکیه‌ای هم هست که با اجازه کار یا اقامت بیش از شش ماه در خارج زندگی می‌کنند. شرط‌ها را بخشنامه عمومی اجرای مالیات بر ارزش افزوده، بخش ۱۲، این‌طور توضیح داده است:

• فقط اولین فروش. معافیت در فروش سازنده‌ای اعمال می‌شود که ساختمان را ساخته است. اگر شرکت یا شخص دیگری واحد را از سازنده خریده و به شما بفروشد، معافیت در کار نیست.
• خانه آماده. ساختمان باید پروانه ساخت داشته باشد، آماده استفاده تحویل شود و اگر امکانش هست، کات ایرتیفاکی آن ثبت شده باشد.
• مقیم نبودن در ترکیه. طبق ماده ۴ قانون مالیات بر درآمد، کسی که اقامتگاهش در ترکیه است یا در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه می‌ماند، مقیم حساب می‌شود و از این معافیت استفاده نمی‌کند. خریدار پیش از تحویل، کپی گذرنامه و گواهی «مقیم ترکیه نبودن» را از اداره مالیات محل ملک می‌گیرد و به فروشنده می‌دهد.
• آوردن پول به ارز. دست‌کم ۵۰ درصد قیمت باید پیش از صدور فاکتور و بقیه حداکثر ظرف یک سال، از سوی خریدار به ارز به ترکیه آورده و به فروشنده پرداخت شود. راه اصلی، انتقال ارز به یک بانک در ترکیه و نگه داشتن رسید بانکی است.
• سه سال نفروختن، یا پرداخت مالیات. اداره ثبت در سند حاشیه‌نویسی می‌کند. اگر خانه را ظرف سه سال بفروشید، مالیاتی که گرفته نشده همراه با بهره دیرکرد باید پیش از انتقال سند پرداخت شود. قانون شماره ۷۳۹۴ در سال ۲۰۲۲ این مهلت را از یک سال به سه سال رساند.
• مسئولیت مشترک. اگر معافیت بدون داشتن شرط‌ها اعمال شود، خریدار همراه فروشنده مسئول مالیات، جریمه و بهره دیرکرد است.

پس در خرید از سازنده دو پرسش جدا دارید: قیمت اعلام‌شده با KDV است یا بدون آن، و آیا سازنده معافیت ماده ۱۳ بند (i) را برای شما اعمال می‌کند. اگر ایرانی‌ای هستید که خودتان در ترکیه زندگی می‌کنید، یا واحد را از کسی جز سازنده می‌خرید، این معافیت را در بودجه حساب نکنید.

مرز ۱۵۰ متر بر پایه متراژ خالص (net) است، نه ناخالص (brüt). اگر بروشور فقط متراژ ناخالص را نوشته، از سازنده بخواهید کتبی نشان دهد مالیات واحد شما با چه متراژی حساب شده است.

این موضوع برای خانواده‌هایی که واحد بزرگ می‌خواهند جدی‌تر است. از ۲۷۲ پروژه نوساز استانبول که تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در فهرست پروژه‌های استانبول منتشر شده، در ۱۴۳ پروژه واحد چهارخوابه (۴+۱) یا بزرگ‌تر عرضه شده و برای ۳۵ پروژه نوع واحد ثبت نشده است. این شمارش بر اساس نوع واحد ثبت‌شده در داده‌های خود ماست و متراژ خالص را نشان نمی‌دهد؛ متراژ خالص هر واحد را جداگانه از سازنده بگیرید.

خریدار خارجی چه هزینه‌هایی بیشتر از خریدار ترک دارد؟

دو هزینه مخصوص معامله‌ای است که یک طرف آن خارجی است: کارمزد ثابت اضافه اداره ثبت برای هر واحد و اگر ترکی نمی‌دانید، مترجم رسمی. مبلغ هیچ‌کدام برای سال ۲۰۲۶ در منبع رسمی تأیید نشد. گزارش ارزیابی ملک در خرید عادی خریدار خارجی دیگر لازم نیست؛ فقط در خرید برای گرفتن تابعیت سند ارزیابی ویژه‌ای می‌خواهند.

• کارمزد ثابت اضافه. بند ۱٫۱۱ تعرفه قانون شماره ۶۰۸۳ می‌گوید در معاملات ثبتی که خارجی طرف آن است، علاوه بر کارمزد عادی، برای هر ملک یا هر واحد مستقل یک مبلغ ثابت گرفته می‌شود. این مبالغ هر سال به‌روز می‌شود و رقم امسال را اداره ثبت محل ملک اعلام می‌کند.
• گزارش ارزیابی. طبق صفحه روند خرید اتباع خارجی در پورتال Your Key Türkiye، الزام گزارش ارزیابی ملک در خرید اتباع خارجی برداشته شده است. فقط در خریدی که برای گرفتن تابعیت انجام می‌شود، «سند تعیین مبلغ» (TTB) لازم است که بر پایه گزارش ارزیابی یک شرکت دارای مجوز سازمان بازار سرمایه ترکیه (SPK) صادر می‌شود.
• مترجم رسمی. طبق پورتال Your Key Türkiye، اگر یکی از طرفین ترکی نداند، حضور مترجم رسمی لازم است؛ مترجمی که کمیسیون دادگستری منطقه به او مجوز داده باشد.

اگر خودتان گزارش ارزیابی سفارش دهید، برآوردی از ارزش ملک دارید که فروشنده آن را تعیین نکرده و می‌توانید قیمت پیشنهادی را با آن مقایسه کنید. خریداران ایرانی در گفت‌وگوهای عمومی بارها از واسطه‌هایی گلایه کرده‌اند که قیمت را بالاتر از ارزش واقعی گفته بودند؛ فرق قیمت اعلامی فروشنده و قیمت نهایی معامله را در مقاله خرید ملک در ترکیه به صرفه است؟ توضیح داده‌ایم.

پول خرید را چطور باید پرداخت کرد؟

خریدار خارجی پول خانه را به ارز می‌پردازد و این ارز باید پیش از ثبت سند به یک بانک در ترکیه فروخته شود. بانک «سند خرید ارز» (DAB) صادر می‌کند و همان روز با پست الکترونیکی ثبت‌شده برای اداره ثبت می‌فرستد. فروشنده لیر می‌گیرد و رقم لیری همین سند، قیمت ثبت‌شده در تاپو است.

این قاعده در ماده ۱۳ بخشنامه نقل و انتقال سرمایه بانک مرکزی ترکیه آمده است. فقط خریدار، فروشنده یا نماینده آن‌ها می‌توانند ارز را به بانک بفروشند، و تا بانک سند را برای اداره ثبت نفرستاده باشد، درخواست ثبت پذیرفته نمی‌شود. پرداخت نقدی دست‌به‌دست به فروشنده جای این مرحله را نمی‌گیرد. نشانه‌های کلاهبرداری در بیعانه و پرداخت را در راهنمای کلاهبرداری در خرید ملک ترکیه فهرست کرده‌ایم.

برای کارمزد بانک و اختلاف نرخ خرید و فروش ارز، در هیچ منبع رسمی رقم مشخصی اعلام نشده است؛ این دو را همان بانکی که ارز را می‌خرد تعیین می‌کند. اینکه پول از چه مسیری به حساب بانکی در ترکیه برسد هم تابع ضوابط همان بانک است، پس پیش از پرداخت بیعانه مسیر پرداخت را با بانک هماهنگ کنید. برای برنامه‌ریزی قسط‌ها و ماه‌های پرهزینه، راهنمای بودجه خرید خانه با پرداخت ارزی را ببینید.

بیمه اجباری زلزله از سپتامبر ۲۰۲۶ چه تغییری کرد؟

از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶ (۱۴ شهریور ۱۴۰۵)، از لحظه‌ای که سند به نام شما ثبت می‌شود، بیمه‌نامه زلزله مالک قبلی باطل می‌شود و به شما منتقل نمی‌شود. اداره ثبت هنگام معامله بررسی می‌کند که بیمه‌نامه معتبری به نام خریدار وجود دارد یا نه. پس بیمه را پیش از روز ثبت، به نام خودتان بگیرید.

این تغییر در روزنامه رسمی ۲۱ اوت ۲۰۲۶ (شماره ۳۳۳۴۷) منتشر شد و پانزده روز بعد اجرا شد. TKGM با نامه ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ آن را به همه ادارات ثبت ابلاغ کرد. حق بیمه را شرکت بیمه اعلام می‌کند و ما در منبع رسمی مبلغ ثابتی برای آن ندیدیم. در یک گزارش خبری ایرانی، بیمه زلزله از «مشکلات» خرید ملک در ترکیه شمرده شده بود؛ این بیمه برای ساختمان‌های مسکونی اجباری است و هزینه‌اش را باید از اول در بودجه گذاشت.

بعد از خرید، هر سال چه هزینه‌هایی دارید؟

مالک هر سال مالیات سالانه ملک (emlak vergisi) می‌دهد: برای خانه مسکونی یک در هزار ارزش مالیاتی، و در محدوده کلان‌شهرها مثل استانبول دو برابر، یعنی دو در هزار. این مالیات را شهرداری می‌گیرد. شارژ مجتمع، تمدید بیمه زلزله و اگر از ایران مدیریت می‌کنید، دستمزد مدیر ملک جداگانه حساب می‌شود.

نرخ‌ها در ماده ۸ قانون مالیات املاک (شماره ۱۳۱۹) آمده است و رئیس‌جمهور می‌تواند آن‌ها را تا نصف کم یا تا سه برابر زیاد کند. مبنای این مالیات ارزش مالیاتی ملک است، نه قیمت خرید، و رقمش را شهرداری محل اعلام می‌کند.

شارژ ماهانه را مدیریت هر مجتمع تعیین می‌کند. پیش از خرید، رقم شارژ امسال و فهرست خدماتی را که شامل آن می‌شود کتبی بخواهید، به‌خصوص در مجتمع‌هایی که استخر، نگهبانی و فضای سبز بزرگ دارند. اگر خانه را اجاره بدهید، درآمد اجاره هم در ترکیه درآمد مشمول مالیات است؛ محاسبه بازده خالص اجاره با کسر همه این هزینه‌ها در مقاله خرید ملک در ترکیه به صرفه است؟ آمده است. اگر در ایران زندگی می‌کنید، روش اظهار و پرداخت این مالیات را در مقاله اجاره دادن خانه در ترکیه از ایران بدون اقامت توضیح داده‌ایم.

هنگام فروش ملک در ترکیه چه مالیاتی می‌دهید؟

اگر ملک را ظرف پنج سال از تاریخ خرید بفروشید، سود فروش «درآمد ناشی از افزایش ارزش» حساب می‌شود و مالیات بر درآمد دارد. برای فروش بعد از پنج سال، این بند قانون دیگر شامل خانه شخصی نمی‌شود. فروشنده در هر حال سهم خودش از عوارض تاپو، یعنی ۲ درصد، را می‌پردازد.

ماده ۸۰ مکرر قانون مالیات بر درآمد (شماره ۱۹۳) فروش ملک «ظرف پنج سال از تاریخ تملک» را در شمار درآمد ناشی از افزایش ارزش آورده است. در سال ۲۰۲۶، ۱۵۰٬۰۰۰ لیر از مجموع این نوع درآمد در یک سال معاف است. برای محاسبه سود، قیمت خرید با شاخص رسمی قیمت‌ها به‌روز می‌شود، به شرط آنکه افزایش شاخص در این فاصله دست‌کم ۱۰ درصد باشد، و هزینه‌ها، مالیات‌ها و عوارضی که فروشنده پرداخته هم از سود کم می‌شود.

نرخ مالیات پلکانی است. تعرفه ماده ۱۰۳ همان قانون برای سال ۲۰۲۶، برای درآمدهای غیر از حقوق، این است:

هر نرخ فقط به بخشی از درآمد تعلق می‌گیرد که در همان پله است. به همین دلیل رقم ثابت «۳۵ درصد مالیات فروش» که در یک گزارش خبری فارسی آمده بود، با این قانون جور درنمی‌آید: نرخ پلکانی است و فقط وقتی پای آن در میان است که ملک ظرف پنج سال فروخته شود.

اظهارنامه و پرداخت این مالیات برای کسی که مقیم ترکیه نیست تشریفات خودش را دارد؛ پیش از فروش با یک مشاور مالیاتی در ترکیه هماهنگ کنید. اینکه این فروش در ایران هم برایتان تکلیف مالیاتی ایجاد می‌کند یا نه، موضوعی است برای مشاور مالیاتی در ایران.

آیا خریدار ملک در ترکیه تا چند سال حق فروش ندارد؟

برای خریدار عادی، در منابع رسمی که خواندیم چنین ممنوعیتی نیامده است. شرط «سه سال نفروختن» فقط برای کسی است که از راه خرید ملک تابعیت ترکیه می‌گیرد: ملک باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا ارزش داشته باشد و تعهد سه‌ساله نفروختن در دفتر ثبت حاشیه‌نویسی شود.

این شرط در جزء «ب» بند ۲ ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه آمده و پورتال Your Key Türkiye آن را با همین عبارت توضیح داده است. یک باور رایج این است که «تا چند سال حق فروش نداری»، و برخی هم می‌گویند ملک را فقط به کسی که اقامت ترکیه دارد می‌توان فروخت. برای این دو ادعا، درباره خریداری که از مسیر تابعیت نخریده، مبنای رسمی پیدا نکردیم.

یک حاشیه‌نویسی سه‌ساله دیگر هم هست که منع فروش نیست: اگر خانه را با معافیت مالیات بر ارزش افزوده خریده باشید و ظرف سه سال بفروشید، باید پیش از انتقال سند، همان مالیات را همراه با بهره دیرکرد بپردازید.

مشکل واقعی‌ای که کاربران ایرانی به آن اشاره کرده‌اند، پیدا کردن خریدار است، نه منع قانونی. اینکه ملک «روی دست» بماند، با نوع واحد، محله و زمان فروش ربط دارد؛ روش سنجیدن نقدشوندگی ملک پیش از خرید در مقاله خرید ملک در ترکیه به صرفه است؟ آمده است.

پول فروش را می‌شود از ترکیه خارج کرد؟

طبق ماده ۱۳ بخشنامه نقل و انتقال سرمایه بانک مرکزی ترکیه، انتقال درآمد و پول فروش ملکِ کسی که مقیم خارج است، پس از کم کردن مالیات و تعهدات مشابه، از طریق بانک‌ها به خارج از ترکیه آزاد است. اینکه یک بانک مشخص انتقال به مقصد شما را انجام بدهد یا نه، به ضوابط همان بانک بستگی دارد.

این قاعده مربوط به طرف ترکیه است. پیش از خرید، از بانکی که ارز را از شما می‌خرد کتبی بپرسید که هنگام فروش، پول را با چه مدارکی و به چه حسابی منتقل می‌کند، و پاسخ را کنار قرارداد خرید نگه دارید.

کمیسیون مشاور املاک در ترکیه چقدر است؟

طبق آیین‌نامه خرید و فروش املاک، کمیسیون واسطه‌گری در خرید و فروش حداکثر ۴ درصد قیمت قرارداد، بدون KDV، است و اگر در قرارداد طور دیگری توافق نشده باشد، خریدار و فروشنده آن را به تساوی می‌پردازند. اگر بدون واسطه از دفتر فروش سازنده بخرید، این هزینه در کار نیست.

ماده ۲۰ آیین‌نامه خرید و فروش املاک همین سقف را می‌گذارد و ماده ۵ آن می‌گوید فقط بنگاه‌هایی حق این کار را دارند که از اداره کل بازرگانی استان «مجوز فعالیت» (yetki belgesi) گرفته‌اند. ۴ درصد سقف است، نه نرخ ثابت. مبلغ کمیسیون و اینکه چه کسی آن را می‌پردازد، باید در قرارداد کتبی با بنگاه قید شود.

در کدام وضعیت کدام هزینه سنگین‌تر است؟

اهمیت هر هزینه به وضعیت خریدار بستگی دارد. برای واحد بزرگ، مرز ۱۵۰ متر در KDV مهم‌ترین عدد است؛ برای پروژه‌ای با پروانه قدیمی، تاریخ پروانه؛ برای هر خریدار خارجی، کارمزد اضافه و مترجم؛ و برای کسی که شاید زود بفروشد، مالیات سود فروش. عوارض تاپو و بیمه زلزله به همه مربوط است.

ریسک‌ها و محدودیت‌های این محاسبه

این محاسبه بر پایه قوانینی است که در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ اجرا می‌شد. چند رقم ممکن است تا روز معامله شما عوض شود و چند رقم اصلاً در منبع رسمی منتشر نشده است. فهرست زیر را نوشته‌ایم تا بدانید کدام بخش‌های بودجه‌تان هنوز نامعلوم است.

• نرخ عوارض تاپو، مالیات سالانه و KDV را رئیس‌جمهور ترکیه می‌تواند با تصمیم تغییر دهد؛ رقم روز معامله ملاک است.
• کارمزد اداره ثبت و کارمزد اضافه طرف خارجی هر سال به‌روز می‌شود و مبلغ ۲۰۲۶ آن را در منبع رسمی تأیید نکردیم.
• هزینه مترجم، حق بیمه زلزله و کارمزد بانک را منابع رسمی منتشر نمی‌کنند.
• معافیت ۱۵۰٬۰۰۰ لیری و پله‌های مالیات بر درآمد مربوط به سال ۲۰۲۶ است و هر سال تغییر می‌کند.
• اگر با معافیت KDV خریده‌اید، فروش ظرف سه سال یعنی پرداخت همان مالیات با بهره دیرکرد.
• تکلیف مالیاتی شما در ایران در این صفحه بررسی نشده است.

پرسش‌های متداول

این‌ها پاسخ کوتاه به پرسش‌هایی است که خریداران ایرانی درباره هزینه‌های خرید و فروش ملک در ترکیه می‌پرسند. هر پاسخ بر پایه همان منابع رسمی بالاست؛ رقم دقیق معامله خودتان را در روز ثبت از اداره ثبت، بانک و مشاور مالیاتی بگیرید.

برای خرید خانه در ترکیه، علاوه بر قیمت، چند درصد پول اضافه لازم است؟

درصد ثابتی که برای همه صدق کند وجود ندارد. سهم خریدار از عوارض تاپو ۲ درصد مبلغ اعلام‌شده است. KDV خانه نو معمولاً در قیمت فروشنده است، مگر اینکه معافیت خریدار خارجی غیرمقیم شامل شما شود. کارمزد اداره ثبت، کارمزد اضافه خارجی، مترجم و بیمه زلزله مبلغ‌های جداگانه‌اند و اگر بنگاه در کار باشد، سهم شما از کمیسیون هم اضافه می‌شود.

عوارض تاپو را خریدار می‌دهد یا فروشنده؟

هر دو. قانون عوارض از هر کدام جداگانه ۲ درصد مبلغ اعلام‌شده می‌گیرد. اگر قرارداد سهم فروشنده را به شما سپرده، این را پیش از امضا در نظر بگیرید.

آیا قیمت خانه نوساز با مالیات بر ارزش افزوده است؟

KDV معمولاً در قیمت فروش لحاظ می‌شود، اما باید روشن شود رقم اعلام‌شده با KDV است یا بدون آن. در بیشتر پروژه‌های جدید، بخش تا ۱۵۰ متر خالص ۱۰ درصد و بقیه ۲۰ درصد است.

آیا خریدار ایرانی از مالیات بر ارزش افزوده معاف است؟

اگر مقیم ترکیه نباشد، خانه آماده را مستقیم از سازنده بخرد و دست‌کم نیمی از قیمت را پیش از فاکتور و بقیه را ظرف یک سال به ارز به ترکیه بیاورد، بله. اگر خانه را ظرف سه سال بفروشد، مالیات با بهره دیرکرد گرفته می‌شود.

اگر خانه را بعد از دو سال بفروشم، چقدر مالیات می‌دهم؟

سود فروش ظرف پنج سال مشمول مالیات بر درآمد است. در ۲۰۲۶، ۱۵۰٬۰۰۰ لیر از این درآمد معاف است و بقیه با نرخ پلکانی ۱۵ تا ۴۰ درصد حساب می‌شود. رقم دقیق را با مشاور مالیاتی در ترکیه حساب کنید.

بعد از پنج سال هم مالیات فروش دارد؟

بند پنج‌ساله قانون مالیات بر درآمد دیگر شامل فروش خانه شخصی نمی‌شود. سهم فروشنده از عوارض تاپو، یعنی ۲ درصد، در هر زمانی پرداخت می‌شود.

آیا ملک خریده‌شده را تا سه سال نمی‌توان فروخت؟

منع سه‌ساله فقط برای کسی است که از راه خرید ملک ۴۰۰٬۰۰۰ دلاری تابعیت ترکیه می‌گیرد. اگر با معافیت KDV خریده‌اید، فروش ظرف سه سال ممنوع نیست، اما باید پیش از انتقال سند آن مالیات را با بهره دیرکرد بپردازید.

گام بعدی

برای اینکه این هزینه‌ها را روی یک واحد مشخص حساب کنید، سه عدد از فروشنده لازم دارید: قیمت با یا بدون KDV، متراژ خالص و تاریخ پروانه ساخت. اگر مقیم ترکیه نیستید، بپرسید سازنده معافیت خریدار خارجی را اعمال می‌کند یا نه. پروژه‌های نوساز استانبول را در فهرست پروژه‌های استانبول ببینید؛ پروژه‌هایی که سازنده آن‌ها را آماده تحویل اعلام کرده در صفحه پروژه‌های آماده استانبول جدا شده‌اند. در صفحه هر پروژه می‌توانید با فرم «درخواست قیمت» همین سه عدد را بپرسید. سایر شهرهای ترکیه در فهرست پروژه‌های ترکیه است.

satisofisi.com خدمات مالیاتی، حقوقی یا بانکی ارائه نمی‌کند. محاسبه مالیات و عوارض معامله خودتان را با مشاور مالیاتی در ترکیه کنترل کنید.

منابع و روش

نرخ‌ها، مبالغ و تاریخ‌های این صفحه را در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در منابع رسمی ترکیه بررسی کرده‌ایم. شمار پروژه‌های استانبول و نوع واحدها از داده‌های منتشرشده satisofisi.com در همان تاریخ است.

• عوارض تاپو: قانون عوارض شماره ۴۹۲، تعرفه ۴، بند ۲۰/الف، mevzuat.gov.tr
• عوارض و کارمزد اداره ثبت: پرسش‌های متداول TKGM
• برداشته شدن الزام گزارش ارزیابی و سند TTB در خرید برای تابعیت: روند خرید ملک برای اتباع خارجی، پورتال Your Key Türkiye
• معافیت خریدار خارجی غیرمقیم: قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵، ماده ۱۳ بند (i)، mevzuat.gov.tr؛ بخشنامه عمومی اجرای مالیات بر ارزش افزوده (متن ۲۰۲۶)، بخش ۱۲، سازمان امور مالیاتی ترکیه
• نرخ‌های KDV (فهرست شماره ۱، بخش ب، ردیف ۱۱): نرخ‌های به‌روز KDV، سازمان امور مالیاتی ترکیه
• کارمزد اداره ثبت و کارمزد اضافه طرف خارجی: قانون شماره ۶۰۸۳، mevzuat.gov.tr
• بیمه اجباری زلزله: نامه TKGM مورخ ۷ سپتامبر ۲۰۲۶
• مالیات سالانه ملک: قانون مالیات املاک شماره ۱۳۱۹، mevzuat.gov.tr
• مالیات سود فروش و تعرفه ۲۰۲۶: قانون مالیات بر درآمد شماره ۱۹۳، مواد ۸۰ مکرر، ۸۱ مکرر و ۱۰۳
• پرداخت ارزی، سند خرید ارز و انتقال پول فروش: بخشنامه نقل و انتقال سرمایه، ماده ۱۳، بانک مرکزی جمهوری ترکیه
• کمیسیون و مجوز فعالیت بنگاه: آیین‌نامه خرید و فروش املاک، ماده ۵ و ۲۰
• مترجم رسمی و شرط سه‌ساله تابعیت: پرسش‌های متداول Your Key Türkiye، TKGM

در منابع رسمی منتشر نشده و بنابراین در این صفحه نیامده است: مبلغ ۲۰۲۶ کارمزد اداره ثبت و کارمزد اضافه طرف خارجی، حق بیمه زلزله، هزینه مترجم، و کارمزد بانک.