اجاره دادن خانه در ترکیه از ایران بدون اقامت؛ مالیات، مجوز اجاره کوتاه‌مدت و مدیریت

انتشار: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · تحریریه satisofisi.com

بله، می‌شود در ترکیه خانه داشت، در ایران زندگی کرد و خانه را اجاره داد. مقررات بسته به مدت اجاره فرق می‌کند. اجاره تا ۱۰۰ روز (روزانه و هفتگی) فقط با مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه و در بیشتر ساختمان‌ها با رضایت همه مالکان مجاز است. در اجاره بلندمدت، قانون از مستأجر حمایت می‌کند و افزایش اجاره‌بها سقف دارد. درآمد اجاره در خود ترکیه مالیات دارد: در سال ۲۰۲۶ درآمد اجاره مسکونی تا ۵۸ هزار لیر از مالیات معاف است و بیشتر از آن باید اظهار شود.

این راهنما برای کسی است که قصد اقامت و مهاجرت ندارد و می‌خواهد بداند اگر از ایران و بدون رفت‌وآمد مدام، خانه‌ای در ترکیه بخرد و اجاره بدهد، با چه مقررات و هزینه‌هایی روبه‌روست. قوانین را در ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ با متن رسمی‌شان تطبیق داده‌ایم. در این صفحه رقمی برای سود و بازده نیاورده‌ایم، چون به خانه، محله و نرخ ارز بستگی دارد.

بدون زندگی در ترکیه می‌شود خانه را اجاره داد؟

بله. از نظر قانون ترکیه، صاحبخانه برای اجاره دادن لازم نیست در ترکیه ساکن باشد یا اقامت داشته باشد. اما از همان اول باید تکلیفتان را روشن کنید: با خانه‌ای که اجاره داده می‌شود نمی‌توانید اقامت ملکی بگیرید، چون آن اقامت به شرط سکونت خودتان در همان خانه داده می‌شود.

اداره مهاجرت ترکیه در فهرست مدارک اقامت کوتاه‌مدت ملکی نوشته است که خانه نباید اجاره داده شود یا از آن درآمد دیگری به دست بیاید. اگر روزی بخواهید با همین خانه اقامت بگیرید، شرط‌ها را در راهنمای اقامت ترکیه با خرید خانه ببینید. در ادامه فرض بر این است که خانه فقط برای اجاره است.

اجاره روزانه و کوتاه‌مدت: مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری

طبق قانون شماره ۷۴۶۴ که در نوامبر ۲۰۲۳ در روزنامه رسمی ترکیه منتشر شد، هر قرارداد اجاره‌ای که مدتش حداکثر ۱۰۰ روز باشد «اجاره گردشگری» حساب می‌شود، با هر هدفی که باشد. پیش از بستن اولین قرارداد باید از وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه مجوز بگیرید و تابلوی مخصوص وزارت را کنار در ورودی خانه نصب کنید.

سخت‌ترین شرط، رضایت همه مالکان ساختمان است. همراه درخواست مجوز باید تصمیمی ارائه کنید که همه مالکان واحدهای همان ساختمان به اتفاق آرا گرفته‌اند. در مجتمعی که چند بلوک دارد، فقط رضایت مالکان همان بلوک لازم است. در ساختمانی که بیش از ۳ واحد دارد، یک نفر حداکثر برای یک‌چهارم واحدها می‌تواند مجوز بگیرد. در مجتمع‌هایی که پذیرش، نگهبانی و نظافت روزانه دارند و آیین‌نامه مدیریتشان اجاره کوتاه‌مدت را مجاز کرده، شرط رضایت همه مالکان و سقف یک‌چهارم واحدها اجرا نمی‌شود. پیش از خرید، از فروشنده بخواهید این بند آیین‌نامه مدیریت را نشانتان بدهد.

گرفتن مجوز وظیفه خود مالک است. اگر از ایران نمی‌توانید کار مستأجرها را خودتان پیش ببرید، قانون می‌گوید این کار فقط از طریق آژانس مسافرتی گروه A که در ترکیه مجوز دارد انجام شود. مالک دارای مجوز مسئول ثبت مشخصات مستأجرها طبق قانون اعلام هویت مسافران (Kimlik Bildirme Kanunu) هم هست.

متن قانون می‌گوید اگر بدون مجوز اجاره بدهید، برای هر واحد ۱۰۰ هزار لیر جریمه اداری می‌شوید و ۱۵ روز مهلت دارید مجوز بگیرید. اگر بعد از این مهلت اجاره ادامه پیدا کند، جریمه ۵۰۰ هزار لیر است.

اجاره بلندمدت: مستأجر در ترکیه چه حقوقی دارد؟

در اجاره بیش از ۱۰۰ روز، قانون تعهدات ترکیه (Borçlar Kanunu) حاکم است و این قانون طرف مستأجر را می‌گیرد. اگر مستأجر دست‌کم ۱۵ روز پیش از پایان قرارداد اعلام نکند که خانه را تخلیه می‌کند، قرارداد خودبه‌خود یک سال دیگر تمدید می‌شود. شما نمی‌توانید فقط به این دلیل که مدت قرارداد تمام شده، خانه را تخلیه کنید.

بدون دلیل، تنها وقتی می‌توانید قرارداد را تمام کنید که دوره تمدید به ۱۰ سال رسیده باشد، به شرط آنکه ۳ ماه پیش از پایان سال اجاره به مستأجر اطلاع بدهید. پیش از آن، راه اصلی دادگاه است؛ مثلاً اگر خانه را برای سکونت خودتان، همسر، فرزندان یا پدر و مادرتان لازم داشته باشید، یا ساختمان باید نوسازی اساسی شود.

افزایش اجاره‌بها در تمدید قرارداد نباید از نرخ تورم میانگین دوازده‌ماهه سال قبل (بر پایه شاخص قیمت مصرف‌کننده) بیشتر باشد. بعد از ۵ سال، دادگاه می‌تواند اجاره‌بها را با توجه به تورم، وضع خانه و اجاره خانه‌های مشابه از نو تعیین کند. اگر می‌خواهید سالی چند هفته خودتان در خانه بمانید، اجاره بلندمدت عملاً این امکان را نمی‌دهد.

مالیات اجاره در ترکیه برای کسی که در ایران زندگی می‌کند

کسی که در ترکیه سکونت ندارد و در یک سال تقویمی بیش از ۶ ماهِ پیوسته در ترکیه نمی‌ماند، در ترکیه مؤدی غیرمقیم (dar mükellef) است و فقط بر درآمدی که در ترکیه به دست می‌آورد، از جمله اجاره، مالیات می‌دهد. در سال ۲۰۲۶ درآمد اجاره مسکونی تا ۵۸ هزار لیر معاف است و اگر کمتر باشد، اظهارنامه لازم نیست.

اگر اجاره سالانه از این سقف بیشتر شود، اظهارنامه سالانه را در ماه مارس سال بعد تسلیم می‌کنید و مالیات در دو قسط، تا ۳۱ مارس و ۳۱ ژوئیه، پرداخت می‌شود. اگر درآمدتان از سقف بیشتر باشد و به‌موقع اظهار نکنید، معافیت ۵۸ هزار لیری را از دست می‌دهید. می‌توانید به‌جای هزینه‌های واقعی، ۱۵ درصد درآمد (پس از کسر معافیت) را به‌صورت هزینه مقطوع کسر کنید.

اگر مستأجر شخص حقوقی باشد و قانون آن را مکلف به کسر مالیات کرده باشد، ۲۰ درصد اجاره‌بهای ناخالص را به‌عنوان مالیات تکلیفی کسر و به اداره مالیات واریز می‌کند. اگر مالیات کل درآمد اجاره به همین شکل کسر شده باشد، مؤدی غیرمقیم برای آن اظهارنامه سالانه نمی‌دهد. اگر مستأجر شخص حقیقی باشد، چیزی کسر نمی‌کند و تکلیف اظهار با خودتان است.

اظهارنامه را می‌شود در سامانه Hazır Beyan سازمان امور مالیاتی ترکیه (GİB) ثبت و ارسال کرد؛ ورود با شماره هویت خارجی (yabancı kimlik numarası) هم ممکن است. اگر شماره هویت در سامانه ثبت احوال ترکیه و پرونده مالیاتی اجاره ندارید، اول باید در اداره مالیات محل ملک (یا محل سکونت نماینده مالیاتی‌تان در ترکیه) پرونده باز کنید و بعد از سامانه استفاده کنید. نرخ مالیات پلکانی است: در جدول سال ۲۰۲۵ از ۱۵ تا ۴۰ درصد بود و جدول سال ۲۰۲۶ با بخشنامه (ابلاغیه عمومی) شماره ۳۳۲ تعیین شده است.

هر پرداخت اجاره، چه ماهانه و چه برای اجاره روزانه و هفتگی، باید از طریق بانک یا اداره پست ترکیه (PTT) انجام شود تا مستند باشد. اگر این قاعده رعایت نشود، جریمه‌ای معادل ۱۰ درصد مبلغ هر پرداخت تعلق می‌گیرد، و نه کمتر از حداقل قانونی. طبق راهنمای GİB، در موافقت‌نامه‌های اجتناب از اخذ مالیات مضاعف ترکیه، حق اخذ مالیات بر اجاره ملک با کشوری است که ملک در آن قرار دارد. اینکه این درآمد در ایران هم مشمول مالیات می‌شود یا نه، از مشاور مالیاتی در ایران بپرسید.

هزینه‌هایی که حتی با خانه خالی ادامه دارد

چه خانه اجاره برود و چه خالی بماند، سه هزینه ثابت دارید: مالیات سالانه ملک که شهرداری می‌گیرد، شارژ ساختمان و بیمه اجباری زلزله. مالیات ملک برای خانه مسکونی یک در هزار ارزش مالیاتی ملک است و در کلان‌شهرهایی مثل استانبول دو برابر. این مالیات در دو قسط پرداخت می‌شود: قسط اول در بهار و قسط دوم در نوامبر.

از شارژ ساختمان هم نمی‌شود به این بهانه که از استخر یا نگهبانی استفاده نمی‌کنید معاف شد؛ قانون مالکیت آپارتمانی ترکیه صراحتاً این را گفته است. هر واحد مسکونی هم مشمول بیمه اجباری زلزله است. جزئیات این هزینه‌ها و مالیات فروش را در مقاله هزینه‌های خرید ملک در ترکیه آورده‌ایم.

مدیریت از ایران: بنگاه، قرارداد و کمیسیون

اگر نمی‌توانید هر ماه به ترکیه بروید، پیدا کردن مستأجر و پیگیری کارها را معمولاً به یک بنگاه املاک می‌سپارید. در ترکیه فقط بنگاهی که مجوز فعالیت مشاور املاک (yetki belgesi) دارد اجازه این کار را دارد، و کار باید بر پایه قرارداد کتبی در دو نسخه انجام شود.

در این قرارداد شماره مجوز بنگاه، خدماتی که می‌دهد، کارمزد هر کدام و مدت قرارداد نوشته می‌شود. سقف کمیسیون بنگاه برای پیدا کردن مستأجر، اجاره یک ماه است (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده). اگر بنگاه هم‌زمان خدمات مرتبط دیگری هم بدهد، حتی با قرارداد جدا فقط یک کمیسیون با همین سقف می‌گیرد. مجوز بنگاه را می‌شود در سامانه وزارت تجارت ترکیه استعلام کرد؛ روش آن و نکات مربوط به وکالت‌نامه‌ای که از ایران می‌فرستید، در راهنمای نشانه‌های کلاهبرداری در خرید ملک ترکیه آمده است.

دو نکته برای قرارداد مدیریت: اجاره به حساب بانکی خودتان در ترکیه واریز شود، نه به حساب بنگاه، تا هم شرط پرداخت از طریق بانک رعایت شود و هم مدرک داشته باشید. و برای اجاره روزانه یادتان باشد که بنگاه معمولی اجازه مدیریت آن را ندارد؛ فقط آژانس مسافرتی گروه A.

پول اجاره را می‌شود از ترکیه خارج کرد؟

طبق بخشنامه نقل و انتقال سرمایه بانک مرکزی ترکیه، کسی که خارج از ترکیه سکونت دارد می‌تواند درآمد اجاره و پول حاصل از فروش ملکش در ترکیه را، بعد از کسر مالیات و سایر تعهدات قانونی، آزادانه از طریق بانک به خارج بفرستد. یعنی از طرف ترکیه تنها شرط، پرداخت مالیات است و برای خود انتقال محدودیتی گذاشته نشده.

این قاعده ترکیه است و درباره مقصد پول چیزی نمی‌گوید. اینکه بانک شما پول را به کدام کشور و از چه مسیری می‌فرستد، به سیاست همان بانک بستگی دارد و ما درباره راه‌های انتقال پول به ایران توصیه‌ای نمی‌کنیم. پیش از خرید، از بانکی که می‌خواهید در آن حساب باز کنید بپرسید انتقال به مقصد مورد نظرتان را انجام می‌دهد یا نه. اگر خانه را در ۵ سال اول بفروشید، مالیات فروش هم دارد؛ جزئیاتش در مقاله هزینه‌ها آمده است.

اجاره دادن خانه در ترکیه به‌صرفه‌تر است یا در ایران؟

جواب عددی کلی ندارد، و کسی که با قطعیت می‌گوید «بیشتر سود دارد» یا «فقط دردسر است»، حساب خانه شما را نکرده است. آنچه روشن است، مقررات ترکیه و هزینه‌هایی است که از درآمد اجاره کم می‌شود؛ با این فهرست می‌توانید پیشنهاد هر فروشنده را بسنجید.

• اجاره کوتاه‌مدت بدون مجوز وزارت و، در بیشتر ساختمان‌ها، بدون رضایت همه مالکان ممکن نیست.
• در اجاره بلندمدت، افزایش اجاره‌بها سقف دارد و تخلیه خانه سخت است.
• درآمد اجاره مسکونی بیش از ۵۸ هزار لیر در سال، مشمول مالیات بر درآمد پلکانی ترکیه است.
• مالیات ملک، شارژ و بیمه زلزله حتی برای خانه خالی پرداخت می‌شود.
• کمیسیون بنگاه برای پیدا کردن مستأجر حداکثر اجاره یک ماه است.
• اجاره به لیر دریافت می‌شود و شما با تومان یا دلار حساب می‌کنید؛ تغییر نرخ ارز نتیجه را برای شما بالا و پایین می‌برد.

فرمول بازده ناخالص و خالص و سنجش امکان فروش مجدد را در مقاله آیا خرید ملک در ترکیه به‌صرفه است؟ نوشته‌ایم. اگر هنوز بین ترکیه و دبی مردد هستید، مقایسه ترکیه و دبی برای خریدار ایرانی را هم ببینید.

پرسش‌های متداول

برای اجاره دادن خانه در ترکیه باید اقامت داشته باشم؟

نه. صاحبخانه لازم نیست در ترکیه زندگی کند. ولی با خانه‌ای که اجاره می‌دهید نمی‌توانید اقامت ملکی بگیرید.

می‌توانم خانه را در سایت‌های رزرو، روزانه اجاره بدهم؟

بله، ولی فقط با مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه و در بیشتر ساختمان‌ها با رضایت همه مالکان. هر اجاره تا ۱۰۰ روز «اجاره گردشگری» حساب می‌شود.

معافیت مالیاتی اجاره مسکونی در ترکیه در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟

۵۸ هزار لیر در سال. اگر درآمدتان بیشتر باشد، باید به‌موقع اظهار کنید، وگرنه معافیت را از دست می‌دهید.

اگر مستأجر شرکت باشد چه؟

شرکت ۲۰ درصد اجاره‌بهای ناخالص را کسر و به اداره مالیات واریز می‌کند. اگر مالیات کل درآمد اجاره به همین شکل کسر شده باشد، اظهارنامه سالانه لازم نیست.

می‌توانم مستأجر را بعد از یک سال بیرون کنم؟

صرفاً به دلیل تمام شدن مدت قرارداد، نه. باید دلیل قانونی مثل نیاز خودتان یا خانواده به سکونت داشته باشید و از طریق دادگاه اقدام کنید. بدون دلیل، فقط پس از ۱۰ سال تمدید می‌توانید قرارداد را تمام کنید.

منابع

مقررات در ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ با متن‌های رسمی زیر تطبیق داده شده است. این راهنما جای مشاوره حقوقی یا مالیاتی در مورد خاص شما را نمی‌گیرد.

• قانون اجاره گردشگری خانه‌ها (شماره ۷۴۶۴)، مواد ۱ تا ۴.
• قانون تعهدات ترکیه (شماره ۶۰۹۸)، مواد ۳۴۴، ۳۴۷ و ۳۵۰.
• سازمان امور مالیاتی ترکیه (GİB)، راهنمای درآمد اجاره برای مؤدیان غیرمقیم، فوریه ۲۰۲۶ (به زبان ترکی)؛ قانون مالیات بر درآمد (شماره ۱۹۳)، مواد ۲۱، ۷۰ و ۹۴.
• آیین‌نامه تجارت املاک ترکیه، مواد ۵، ۱۵ و ۲۰.
• بانک مرکزی ترکیه (TCMB)، بخشنامه نقل و انتقال سرمایه، ماده ۱۳.
• قانون مالیات املاک (شماره ۱۳۱۹)، مواد ۸ و ۳۰؛ قانون مالکیت آپارتمانی (شماره ۶۳۴)، ماده ۲۰؛ قانون بیمه‌های حوادث طبیعی (شماره ۶۳۰۵)، ماده ۱۰.
• اداره مهاجرت ترکیه، فهرست مدارک درخواست اقامت کوتاه‌مدت (e-ikamet).

اگر خانه را برای اجاره کوتاه‌مدت می‌خواهید، پیش از انتخاب پروژه از سازنده بپرسید آیین‌نامه مدیریت مجتمع درباره اجاره کوتاه‌مدت چه می‌گوید و شارژ ماهانه چقدر است. پروژه‌های نوساز را در صفحه پروژه‌های مسکونی استانبول و فهرست کامل را در پروژه‌های مسکونی ترکیه ببینید.