Коротко: порог «золотой визы» зависит от региона, и это первое, что нужно проверить. На 6 ноября 2026 г. минимум составляет 800 000 евро во всей Аттике (включая Афины и Пирей), в региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини и на всех островах с населением больше 3 100 человек. Халкидики и остальная страна: 400 000 евро. Купленный и переоборудованный под жильё коммерческий объект проходит по ставке 250 000 евро в любом регионе. По данным Банка Греции, за второй квартал 2026 г. квартиры подорожали на 5,0 % за год в Афинах и на 4,7 % в Салониках. Официальной статистики доходности аренды по регионам не публикуется.
Содержание
- Что показывают официальные данные о ценах?
- Как регион определяет порог «золотой визы»?
- В каком районе Афин покупать?
- Чем Пирей отличается от Афин?
- Какой порог и какие цены в Салониках?
- Почему Халкидики попадают в группу 400 000 евро?
- Какой порог «золотой визы» на Крите?
- Как считать доходность аренды в Греции?
- Кому подходит какой регион?
- Какие риски есть при выборе региона?
- Частые вопросы
- Источники
| Регион | Порог «золотой визы» (stegasi.gov.gr, 6 ноября 2026 г.) | Переоборудование | Рост цен на квартиры, II кв. 2026 г. за год (Банк Греции) | Официальная доходность аренды | Проектов на нашем сайте (6 ноября 2026 г.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Районы Афин | 800 000 евро | 250 000 евро | 5,0 % (серия «Афины») | нет данных | 10 |
| Пирей | 800 000 евро | 250 000 евро | отдельной серии нет | нет данных | 6 |
| Салоники | 800 000 евро | 250 000 евро | 4,7 % (серия «Салоники») | нет данных | 5 |
| Халкидики | 400 000 евро | 250 000 евро | отдельной серии нет | нет данных | 4 |
| Крит | 800 000 евро (по критерию населения) | 250 000 евро | отдельной серии нет | нет данных | 2 |
Как проверялись цифры: пороги заново прочитаны 6 ноября 2026 г. на портале жилищной политики Греции stegasi.gov.gr и в тексте закона 5100/2024 в Правительственной газете. Динамика цен взята из индекса цен на квартиры по географическим регионам Банка Греции; значения после третьего квартала 2025 г. банк помечает как предварительные. Число проектов посчитано в тот же день по нашим опубликованным объектам в Греции: это наши предложения, а не размер рынка. В Аттике всего 22 таких проекта; шесть за пределами Афин и Пирея находятся в Вуле, Алимосе, Эллинико, Глика-Нера и Периссосе.
Что показывают официальные данные о ценах?
Банк Греции публикует индекс для каждой географической группы, а не для каждого города. Эти четыре серии остаются единственным официальным измерением цен на квартиры в Греции; значения после третьего квартала 2025 г. предварительные.
| Серия Банка Греции | Изменение за 2025 г. | Изменение во II кв. 2026 г. за год | Индекс, II кв. 2026 г. (2007 = 100) | Новые квартиры до 5 лет, II кв. 2026 г. |
|---|---|---|---|---|
| Афины | 6,6 % | 5,0 % | 118,3 | 4,7 % |
| Салоники | 9,7 % | 4,7 % | 111,9 | 3,7 % |
| Другие города | 10,3 % | 5,4 % | 108,2 | 5,1 % |
| Остальные территории | 9,6 % | 7,1 % | 112,8 | 10,1 % |
Отдельных серий по Пирею, Халкидикам и Криту нет. «Другие города» и «остальные территории» охватывают их только как ориентир, и ни одну из этих цифр нельзя читать как динамику этих мест.
Как регион определяет порог «золотой визы»?
Статья 64 закона 5100/2024 разделила минимальные инвестиции на две группы. Вся область Аттика, региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и каждый остров с населением больше 3 100 человек по последней переписи перешли на 800 000 евро. Территории, которых в списке нет, остались на 400 000 евро, на уровне 2024 г.
В обеих группах инвестиция должна быть сделана в один объект, а жилая площадь основного назначения должна быть не меньше 120 м². Собрать 800 000 евро из двух маленьких квартир нельзя. Текст опубликован в Правительственной газете (FEK A 49, 05.04.2024).
Третий путь работает в любом регионе: покупка коммерческого здания, уже переоборудованного под жильё: порог 250 000 евро. Переоборудование должно быть завершено до подачи заявления. Правило 120 м² здесь не действует, но использовать жильё как головной офис или филиал компании нельзя. Правила для граждан России и полный список документов разобраны в отдельном руководстве: ВНЖ Греции за недвижимость для россиян. Проекты, которые продаются по пути переоборудования, собраны в разделе проекты за 250 000 евро с переоборудованием: 6 ноября 2026 г. в нём было 12 позиций.
Объекты, внесённые в реестр охраняемых зданий, оформляются отдельной процедурой через MITOS. Сумму в этом материале мы не приводим: официальный текст для этого обновления заново не читали. Условия, состав семьи и этапы заявки описаны в руководстве ВНЖ Греции за недвижимость.
В каком районе Афин покупать?
Все районы Афин входят в область Аттика, поэтому переезд из одного в другой ничего не меняет для визы: 800 000 евро за один объект, 250 000 евро по пути переоборудования (stegasi.gov.gr, данные на 6 ноября 2026 г.). Район выбирают по бюджету, транспорту и назначению квартиры, а не по порогу.
На 6 ноября 2026 г. у нас было опубликовано 10 проектов в Афинах. Они делятся на три группы:
- Центр и историческое ядро: Псирри, Керамикос, Эксархия, Академия Платонос.
- Муниципалитеты вокруг центра: Амбелокипи, Неа-Иония, Перистери, Каллифея, Никея.
- Южное побережье (Афинская ривьера): Алимос, Эллинико, Вула. На нашем сайте эти районы отнесены к Аттике, а не к Афинам.
Цены. Индекс Банка Греции по Афинам вырос на 6,6 % в 2025 г. и на 5,0 % во втором квартале 2026 г. по сравнению с тем же кварталом годом ранее; индекс достиг 118,3 при базе 2007 г. = 100 (Банк Греции, индекс цен на квартиры по географическим регионам, данные на 6 ноября 2026 г.). Новые квартиры возрастом до пяти лет за тот же квартал подорожали на 4,7 %. Разбивки по районам банк не публикует, поэтому официальной цифры для разницы между Псирри и Вулой нет, как нет и официальной цены за квадратный метр по отдельным районам.
Доходность аренды. Официальной доходности по Афинам нет ни по городу, ни по районам. Банк Греции публикует индекс цен, но не ряд по аренде или доходности; показатель аренды ELSTAT входит в индекс потребительских цен и считается по стране целиком. Проценты, которые ходят по сайтам объявлений, получаются делением запрашиваемой аренды на запрашиваемую цену продажи, а не по подписанным договорам. Квартиру, купленную под «золотую визу», нельзя сдавать на срок меньше 60 дней (формат Airbnb); длительная аренда разрешена. Считайте доходность по годовому договору аренды.
Все афинские проекты собраны на странице новостройки в Афинах, а подходящие под группу 800 000 евро собраны в разделе проекты Аттики за 800 000 евро.
Чем Пирей отличается от Афин?
Для «золотой визы» ничем. Пирей входит в область Аттика и не имеет собственного порога: 800 000 евро за один объект, 250 000 евро по пути переоборудования (stegasi.gov.gr, данные на 6 ноября 2026 г.). Тот, кто продаёт Пирей как более дешёвую группу, описывает правила до 2024 г.
На 6 ноября 2026 г. у нас было опубликовано 6 проектов в Пирее: у порта находится Актия Кондили, на холме Кастелла. Проекты со сроком сдачи в 2027 г. можно отфильтровать отдельно.
Цены. Отдельной серии по Пирею Банк Греции не публикует. Ближайшая к нему серия афинская, но банк не уточняет, насколько она охватывает Пирей, поэтому афинские 5,0 % за второй квартал 2026 г. нельзя читать как динамику Пирея. Официальных данных по ценам и по цене квадратного метра в Пирее нет.
Доходность аренды. Официальной доходности по Пирею тоже нет. Близость порта делает краткосрочную аренду заманчивой, но квартиру под «золотую визу» нельзя сдавать меньше чем на 60 дней; длительная аренда разрешена. За нарушение вид на жительство аннулируют и налагают административный штраф фиксированной суммы (циркуляр Министерства миграции 9/2024).
Актуальный список есть на странице новостройки в Пирее; проекты страны в группе 800 000 евро собраны в разделе проекты за 800 000 евро.
Какой порог и какие цены в Салониках?
Региональная единица Салоники относится к группе 800 000 евро; по пути переоборудования порог составляет 250 000 евро (stegasi.gov.gr, данные на 6 ноября 2026 г.). Правило не заканчивается на центре города: Терми и прибрежная Аспровальта входят в ту же региональную единицу и в ту же группу. Перед сделкой проверьте по свидетельству о собственности и данным муниципалитета, к какой региональной единице относится адрес.
На 6 ноября 2026 г. у нас было опубликовано 5 проектов в Салониках: центр, Терми, Аналипси и Аспровальта. Один из них в этот день был отмечен как подходящий под группу 800 000 евро.
Цены. Серия Банка Греции по Салоникам выросла на 9,7 % в 2025 г. Во втором квартале 2026 г. рост замедлился до 4,7 % за год, индекс составил 111,9 (Банк Греции, данные на 6 ноября 2026 г.). Новые квартиры возрастом до пяти лет за тот же квартал подорожали на 3,7 %. Замедление не означает падения: цены продолжают расти, просто медленнее. Официальной серии по цене квадратного метра в Салониках нет.
Доходность аренды. Уровень аренды в Салониках ищут часто, но официальной цифры по аренде или доходности города нет. Квартиру под «золотую визу» нельзя сдавать меньше чем на 60 дней; длительная аренда разрешена, и минимум 60 дней служит базой для любого расчёта доходности.
Проекты Салоник собраны на странице новостройки в Салониках, подходящие можно найти в разделе проекты Салоник за 800 000 евро.
Почему Халкидики попадают в группу 400 000 евро?
Халкидики не названы в списке 800 000 евро в статье 64 и не являются островом, поэтому остаются в группе «остальные регионы» с порогом 400 000 евро. По пути переоборудования порог по-прежнему 250 000 евро (stegasi.gov.gr, данные на 6 ноября 2026 г.). Соседство с Салониками ничего не меняет: значение имеет административная единица, а не расстояние.
На 6 ноября 2026 г. у нас было опубликовано 4 проекта на Халкидиках: на полуострове Кассандра в районе Каллифеи, на дороге к Афону в Уранополисе и рядом с Геракини. Один из них в этот день был отмечен как подходящий под группу 400 000 евро.
Цены. Отдельной серии по Халкидикам Банк Греции не публикует. Серия «остальные территории», которая охватывает всё за пределами крупных городов, выросла на 7,1 % за год во втором квартале 2026 г. (Банк Греции, данные на 6 ноября 2026 г.), но она измеряет все малые города и сельские районы страны вместе и к Халкидикам отношения не имеет. Собственная динамика цен и цена квадратного метра на Халкидиках в официальных источниках отсутствуют.
Доходность аренды. Официальной доходности по Халкидикам нет. Район известен сезонным туризмом, и краткосрочная аренда кажется очевидной, но квартиру под «золотую визу» нельзя сдавать меньше чем на 60 дней; длительная аренда разрешена. Модель дохода, построенная на летних неделях, для такого объекта не работает.
Проекты Халкидиков собраны на странице новостройки на Халкидиках, подходящие есть в разделе проекты Халкидиков за 400 000 евро.
Какой порог «золотой визы» на Крите?
Крит в списке 800 000 евро по названию не значится. Зато в списке есть формулировка «все острова с населением больше 3 100 человек по последней переписи», а население Крита намного выше этой границы, значит, остров попадает в группу 800 000 евро (stegasi.gov.gr, данные на 6 ноября 2026 г.). По пути переоборудования порог с 2024 г. составляет 250 000 евро. Правило задано критерием, а не названием, поэтому до подачи заявления возьмите письменное подтверждение у греческого адвоката.
На 6 ноября 2026 г. у нас было опубликовано 2 проекта на Крите. Из-за такого количества выбор ограничен; ни один из них в этот день не был отмечен как подходящий под группу «золотой визы».
Цены. Отдельной серии по Криту Банк Греции не публикует. Входит ли Ираклион и Ханья в группу «другие города», в публикации не сказано. Для ориентира: «другие города» выросли на 5,4 % за год во втором квартале 2026 г., «остальные территории» выросли на 7,1 % (Банк Греции, данные на 6 ноября 2026 г.). Ни одна из этих цифр не отражает динамику Крита, а данных по ценам и квадратному метру на острове в официальных источниках нет.
Доходность аренды. Официальной доходности по Криту нет. Туризм определяет доход на острове, но квартиру под «золотую визу» нельзя сдавать меньше чем на 60 дней; длительная аренда разрешена. Если расчёт строится на краткосрочной аренде, покупку вне программы «золотой визы» стоит рассматривать отдельно.
Проекты Крита собраны на странице новостройки на Крите; проекты страны в группе 800 000 евро есть в разделе проекты за 800 000 евро.
Как считать доходность аренды в Греции?
Официальной доходности по регионам нет. Банк Греции публикует индекс цен, но не ряд по аренде или доходности. Данные ELSTAT по аренде входят в индекс потребительских цен одной позицией и региональной доходности не дают. Региональные проценты, которые ходят в интернете, чаще всего получаются делением запрашиваемой аренды на запрашиваемую цену продажи; это не подписанный договор аренды и не состоявшаяся сделка.
Считайте сами по трём строкам:
- Чистая годовая аренда: сумма, которую даёт договор минимум на 60 дней, лучше на год, за вычетом месяцев простоя.
- Расходы: плата за обслуживание дома, годовой налог на недвижимость (ENFIA), страховка и управление. Налоги при покупке идут отдельной строкой; что применяется, описано на английских страницах AADE о налоге на передачу и ENFIA.
- Налог: доход от аренды греческой недвижимости облагается в Греции, даже если владелец живёт за границей (AADE, данные на 13 октября 2026 г.).
Запрет краткосрочной аренды введён статьёй 64 закона 5100/2024. По циркуляру Министерства миграции 9/2024 аренда короче 60 дней, включающая только проживание, считается краткосрочной независимо от того, идёт ли она через платформу. Аренда на 60 дней и больше под запрет не попадает. За нарушение аннулируют вид на жительство и налагают административный штраф фиксированной суммы.
Кому подходит какой регион?
| Покупатель | Подходящий регион | Что не подходит |
|---|---|---|
| Семья с бюджетом около 400 000 евро под «золотую визу» | Халкидики (группа 400 000 евро) | В Афинах, Пирее, Салониках и на Крите тот же бюджет работает только через переоборудование за 250 000 евро |
| Покупатель с 250 000 евро | Переоборудованное коммерческое здание в любом регионе | Выбор узкий, если нужна семейная квартира больше 120 м² |
| Семья, которая живёт в городе и водит детей в школу | Районы Афин, Салоники | На Халкидиках и Крите зимой меньше школ и услуг |
| Инвестор под длительную аренду | Центральные районы Афин и Салоник | Совместить сезонную краткосрочную аренду и «золотую визу» нельзя |
| Покупатель дачи без планов на вид на жительство | Халкидики, Крит | Если планируется «золотая виза», запрет краткосрочной аренды ломает летнюю модель дохода |
Какие риски есть при выборе региона?
- Устаревшая информация о порогах: 6 ноября 2026 г. английская страница «золотой визы» на сайте Министерства миграции всё ещё описывала правила закона 2014 г. Порог берите из stegasi.gov.gr и текста закона.
- Границы региональных единиц: посёлок под Салониками стоит 400 000 евро, если относится к Халкидикам, и 800 000 евро, если относится к региональной единице Салоники. Решает административная единица в свидетельстве о собственности.
- Один объект и 120 м²: в группах 800 000 и 400 000 сумма должна быть вложена в одно жильё с площадью основного назначения не меньше 120 м²; две соединённые квартиры не считаются.
- Обещания доходности без источника: гарантия процента в презентации не опирается на официальные данные. Если в договоре есть гарантия доходности, письменно выясните, кто её даёт и чем она обеспечена.
- Предварительные данные по ценам: значения индекса Банка Греции после третьего квартала 2025 г. предварительные и могут быть пересмотрены в следующих публикациях.
- Запрет краткосрочной аренды: сдача квартиры под «золотую визу» меньше чем на 60 дней ведёт к аннулированию вида на жительство; в договоре с управляющей компанией срок аренды должен быть указан прямо.
Частые вопросы
Где в Греции покупать недвижимость?
Начните с бюджета, который задаёт «золотая виза»: 800 000 евро открывают Афины, Пирей, Салоники и Крит; 400 000 евро открывают Халкидики и другие регионы вне списка; 250 000 евро даёт переоборудованное здание в любом регионе (stegasi.gov.gr, 6 ноября 2026 г.). Если виза не нужна, выбор определяют назначение жилья и дорога до него.
Падают ли цены на недвижимость в Греции?
Нет. По афинской серии Банка Греции квартиры подорожали на 6,6 % в 2025 г. и на 5,0 % за год во втором квартале 2026 г. (предварительные данные, 6 ноября 2026 г.). Рост замедлился, но разворота вниз нет.
В Пирее «золотая виза» дешевле, чем в Афинах?
Нет. Пирей входит в область Аттика и подчиняется тому же порогу, что и Афины (stegasi.gov.gr, 6 ноября 2026 г.): 800 000 евро за один объект, 250 000 евро по пути переоборудования.
Можно ли получить «золотую визу» на Халкидиках за 400 000 евро?
Да. Халкидики не входят в список 800 000 евро и остаются в группе 400 000 евро (stegasi.gov.gr, 6 ноября 2026 г.). Покупка должна быть одним объектом с площадью основного назначения не меньше 120 м².
Можно ли сдавать квартиру под «золотую визу» на Airbnb?
Нет. Аренда короче 60 дней запрещена, за нарушение вид на жительство аннулируют. Аренда на 60 дней и больше, например годовой договор, разрешена. Подробности есть в руководстве ВНЖ Греции за недвижимость для россиян.
Даёт ли покупка недвижимости в Греции гражданство?
Нет. «Золотая виза» — это вид на жительство на пять лет, который продлевают на тот же срок, пока недвижимость остаётся у вас (закон 5100/2024, статья 64). Гражданство остаётся отдельной процедурой со своими условиями, она описана в руководстве ВНЖ Греции за недвижимость.
Источники
- Портал жилищной политики Греции (stegasi.gov.gr), повышение минимальных инвестиций для «золотой визы» (данные на 6 ноября 2026 г.)
- stegasi.gov.gr, запрет краткосрочной аренды недвижимости, купленной по «золотой визе» (данные на 6 ноября 2026 г.)
- Закон 5100/2024, статья 64, FEK A 49/05.04.2024 (данные на 14 октября 2026 г.)
- Министерство миграции и убежища, циркуляр 9/2024 (определение краткосрочной аренды) (данные на 6 ноября 2026 г.)
- MITOS, «золотая виза» через изменение назначения (данные на 14 октября 2026 г.)
- Банк Греции, индекс цен на квартиры по географическим регионам (таблицы II.7 и II.7.1) (данные на 6 ноября 2026 г.)
- AADE, налогообложение доходов из Греции у резидентов за рубежом (данные на 13 октября 2026 г.)
- Записи проектов satisofisi.com, новостройки в Греции (подсчёт 6 ноября 2026 г.)
Наши материалы не являются мнением одного человека: они проверяются по официальным источникам, а редакция satisofisi.com контролирует и обновляет их. Поэтому мы публикуем их от имени организации, а не конкретного автора.
🤖 Этот контент подготовлен на основе официальных и статистических источников с помощью инструментов на базе искусственного интеллекта и прошел редакционную проверку перед публикацией. Не является инвестиционной рекомендацией. Политика рекламы и контента · Дисклеймер · Принципы публикации
