Кат иртифакы, кат мюлькиети и искан: тапу новостройки в Турции

Опубликовано: 28 сентября 2026 · Обновлено: 28 сентября 2026 · Редакция satisofisi.com

Покупая квартиру в строящемся доме в Турции, вы увидите в документах три турецких термина. Kat irtifakı (кат иртифакы) — право на будущую квартиру в строящемся доме, записанное в тапу на земельный участок. Kat mülkiyeti (кат мюлькиети) — собственность на квартиру в уже построенном доме. Yapı kullanma izni, в разговорной речи iskân (искан), — разрешение на эксплуатацию готового здания.

Коротко: тапу с кат иртифакы — законный документ, и квартиру с ним можно купить и продать. Но он не подтверждает, что дом достроен. Это подтверждает искан, и именно на его основании кат иртифакы переводится в кат мюлькиети. Ниже — что означает каждый термин, как происходит переход, чем это важно иностранному покупателю и как проверить тапу официальными сервисами.

Три термина, которые встречаются в документах

Кат иртифакы записывается в тапу, пока дом строится, и определяет, какая квартира и какая доля участка будут вашими. Искан — административное разрешение, которое выдаёт муниципалитет или губернаторство, когда здание готово. Кат мюлькиети — право собственности на квартиру в завершённом здании; оно появляется после искана.

Термин	Как понимать по-русски	Что это по сути	Норма
Kat irtifakı	Право на будущую квартиру в строящемся доме	Запись в тапу, связанная с долей участка	Закон № 634, ст. 2/c
Yapı kullanma izni (iskân)	Разрешение на эксплуатацию здания	Документ администрации, не запись в тапу	Закон № 3194, ст. 30
Kat mülkiyeti	Собственность на квартиру в готовом доме	Запись в тапу на самостоятельную часть здания	Закон № 634, ст. 1
Arsa payı	Доля участка	Часть земли, которая приходится на вашу квартиру	Закон № 634, ст. 3
Tapu müdürlüğü	Кадастровое управление	Место регистрации сделки	—

Кадастр и реестр ведёт Генеральная дирекция земельного кадастра Турции (TKGM). Все три записи — кат иртифакы, кат мюлькиети и отметки в тапу — вы проверяете по её данным.

Кат иртифакы: право на будущую квартиру

Кат иртифакы — это право, которое собственник участка устанавливает для самостоятельных частей здания, которое будет построено или уже строится. Проще говоря, ещё до окончания стройки в тапу записано, какая квартира кому достанется и какая доля участка к ней относится. Право возникает только с регистрацией в тапу.

Определение дано в подпункте (c) статьи 2 закона № 634 «О квартирной собственности» (закон № 634 на mevzuat.gov.tr). Пункт 3 статьи 3 называет кат иртифакы разновидностью сервитута, привязанной к доле участка, а пункт 1 статьи 10 — требует для его возникновения официального акта и регистрации в реестре тапу.

Для покупателя строящегося жилья это означает следующее. Регламент о продаже жилья с предоплатой признаёт действительным письменный договор, заключённый одновременно с регистрацией кат иртифакы на ваше имя, либо нотариальный договор обещания продажи. Если кат иртифакы уже зарегистрирован на вас, номер вашей квартиры виден в самом тапу. Подробнее о формах договора и праве на отказ — в статье «Покупка квартиры на этапе строительства в Турции: риски и гарантии».

Кат мюлькиети: собственность на квартиру в готовом доме

Кат мюлькиети — самостоятельное право собственности на квартиру, магазин, офис или склад в завершённом здании, если эту часть можно использовать отдельно. Главное отличие от кат иртифакы — момент: кат иртифакы существует, пока дом строится, а кат мюлькиети возможна только в законченном здании.

Определение — в статье 1 закона № 634, ключевые слова в нём — «завершённое здание». Как и кат иртифакы, кат мюлькиети возникает с официальным актом и регистрацией в тапу. В обоих случаях квартиру можно продать.

Есть и общее правило для обоих видов прав. По пункту 1 статьи 8 закона № 634 при продаже квартиры в кат мюлькиети или доли участка с кат иртифакы у других собственников дома нет преимущественного права покупки. Соседи по дому не могут потребовать, чтобы квартиру продали им, а не вам.

Искан: разрешение на эксплуатацию дома

Искан — обиходное название разрешения на эксплуатацию (yapı kullanma izni). Без него готовым зданием пользоваться нельзя, а выдаёт его та же администрация, которая выдала разрешение на строительство, — муниципалитет или губернаторство. Заявление рассматривается не дольше 30 дней; если ответа нет, пользование зданием считается разрешённым.

Правило закреплено статьёй 30 закона № 3194 «О градостроительстве» (закон № 3194 на mevzuat.gov.tr). Статья 31 того же закона добавляет два последствия: зданию без разрешения на эксплуатацию не подключают электричество, воду и канализацию, пока разрешение не получено, а датой окончания строительства считается дата выдачи разрешения.

Для иностранца, который собирается жить в квартире или сдать ключи управляющей компании, вопрос практический: откроют ли на квартиру договоры на коммунальные услуги. Пока искана нет, по закону — нет. Когда застройщик приглашает на приёмку, спросите, получено ли разрешение на эксплуатацию и какой датой.

Как новостройка переходит из кат иртифакы в кат мюлькиети

Кат иртифакы переводится в кат мюлькиети по должности (resen) на основании разрешения на эксплуатацию всего здания. По разъяснению TKGM, переход происходит по заявлению одного из владельцев кат иртифакы или после того, как администрация направит разрешение в кадастровое управление, без запроса других документов, включая полис страхования от землетрясений.

Норма — пункт 3 статьи 3 закона № 634, порядок описан в разделе вопросов и ответов TKGM (TKGM, вопросы и ответы). Отдельной сделки купли-продажи при этом не заключают. Для случаев, когда в тапу уже изменён вид объекта, пункт 6 статьи 10 закона № 634 освобождает перевод в кат мюлькиети от сбора кадастровой службы (döner sermaye).

Закон устанавливает и крайний срок. Если на участке с кат иртифакы в течение пяти лет не построено здание по плану, по заявлению одного из владельцев мировой судья решает, прекратить кат иртифакы или продлить срок (закон № 634, ст. 49).

Этап	Что происходит	Что видно в тапу
Стройка	На участке зарегистрирован кат иртифакы, квартиры распределены	Кат иртифакы и доля участка
Окончание работ	Администрация выдаёт разрешение на эксплуатацию	Тапу пока не меняется
Перевод	Кадастр по должности переводит права в кат мюлькиети	Кат мюлькиети на самостоятельную часть здания

Что это значит для иностранного покупателя

Купить квартиру с кат иртифакы иностранцу можно так же, как гражданину Турции: право регистрируется в тапу на ваше имя. Различия касаются состояния дома и порядка сделки. Без искана не подключат коммунальные услуги, в сделке с иностранцем кадастр требует отчёт об оценке, а без знания турецкого на подписании нужен присяжный переводчик.

Что говорит закон о передаче квартиры. По пункту 2 статьи 10 регламента о продаже жилья с предоплатой сдачей считается регистрация квартиры с кат иртифакы на ваше имя вместе с передачей владения в пригодном для проживания состоянии либо регистрация на вас квартиры в кат мюлькиети. Значит, сдача с тапу кат иртифакы возможна, но квартира должна быть пригодна для жизни.

Вопрос	Квартира с кат иртифакы	Квартира с кат мюлькиети
Можно ли зарегистрировать тапу на иностранца	Да	Да
Подтверждает ли тапу, что дом достроен	Нет	Да, право существует только в завершённом здании
Как считается пошлина за тапу	С полной суммы передачи (закон № 492, ст. 63/3)	С заявленной цены, не ниже кадастровой стоимости для налога на недвижимость
Страхование от землетрясений	Уточните в кадастровом управлении до сделки	Требуется: это самостоятельная часть здания по закону № 634
Отчёт об оценке для иностранца	Требуется	Требуется
Коммунальные услуги	Не подключают до получения искана	Подключаются

Отчёт об оценке в сделке, где сторона — иностранец, составляет компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK) на оценку недвижимости; это указано в разделе вопросов и ответов TKGM. Если сторона сделки не владеет турецким, нужен присяжный переводчик. Есть и ограничение по месту: иностранцы не могут приобретать недвижимость в военных запретных зонах и зонах военной безопасности, а сведения о военных зонах внесены в реестр тапу во всех провинциях. Суммы пошлин и сборов разобраны в статье «Расходы при покупке квартиры в Турции».

Когда тапу оформляют на вас при рассрочке

При покупке строящейся квартиры есть две законные формы договора: письменный договор с одновременной регистрацией кат иртифакы на ваше имя или нотариальный договор обещания продажи. Во втором случае право собственности к вам ещё не переходит: оно переходит только при регистрации в кадастровом управлении, а когда это произойдёт, определяет договор.

Вопрос «когда выдают тапу при рассрочке» — один из самых частых у тех, кто покупает новостройку в Турции. Офис по инвестициям при Администрации Президента Турции прямо указывает, что нотариальный договор обещания продажи не передаёт право собственности. Частые схемы оплаты и их риски описаны в пошаговом руководстве по покупке новостройки в Стамбуле.

Форма договора	Что у вас есть после подписания	Что проверить
Письменный договор с регистрацией кат иртифакы	Запись в тапу на вашу будущую квартиру	Номер квартиры, блок, доля участка в тапу
Нотариальный договор обещания продажи	Договор у нотариуса, права собственности ещё нет	Дата и условия регистрации тапу на ваше имя

Новостройка или вторичное жильё: что тапу показывает, а что нет

В русскоязычных публикациях часто пишут, что новостройка безопаснее, потому что у квартиры от застройщика не бывает скрытых собственников. Тапу действительно показывает, на кого записано право. Но обременения и отметки проверяются по записи в тапу для каждого объекта, будь то новостройка или вторичное жильё.

На что смотреть. Раздел заявлений в тапу (beyanlar hanesi): по статье 32 закона № 3194 администрация не позднее семи дней сообщает в кадастровое управление, что здание нарушает градостроительные нормы, и эта отметка вносится в тапу. Если вы работаете через агентство, регламент о торговле недвижимостью (ст. 15/3) требует указать в договоре с ним статус застройки и разрешения на эксплуатацию, а также ипотеку, арест и другие ограничения.

Отличие новостройки в другом: пока дом строится, риск связан не с прежними владельцами, а с тем, будет ли дом достроен и получит ли он искан. Этого тапу не показывает.

Как проверить тапу официальными сервисами

TKGM предлагает три инструмента. Parsel Sorgu показывает местоположение участка и основные данные тапу по номерам ада и парсель. Web Tapu позволяет владельцу открыть вам доступ к записи о его недвижимости. Сервис «Tapu Bilgileri Sorgulama» на портале e-Devlet показывает записи после входа с паролем e-Devlet или электронной подписью.

Сервис	Что показывает	Как пользоваться
TKGM Parsel Sorgu	Местоположение и основные данные: ада, парсель, площадь, вид объекта	Онлайн-запрос по номерам ада и парсель
Web Tapu	Данные объекта, к которым владелец дал вам доступ	Владелец даёт доступ, вы входите со своим паролем e-Devlet
e-Devlet, «Tapu Bilgileri Sorgulama»	Записи тапу	Вход с паролем e-Devlet или электронной подписью

Практический порядок. Возьмите из информационной формы застройщика номера ада, парсель и блока и откройте участок в Parsel Sorgu: место должно совпасть с тем, что показывали в офисе продаж. Затем попросите застройщика открыть вам доступ к записи через Web Tapu. Для Web Tapu и e-Devlet нужен собственный пароль e-Devlet; если его у вас нет, начните с Parsel Sorgu и запросите сведения о записи у застройщика письменно.

Частые ошибки покупателей

Среди видео и отзывов о покупке квартиры в Стамбуле заметная тема — истории о том, как покупка осложнила жизнь в Турции и почему сделка сорвалась. Со стороны тапу большинство таких ситуаций сводится к нескольким ошибкам, каждую из которых можно проверить до задатка.

• Путать тапу с кат иртифакы и готовый дом. Запись о праве не говорит, когда дом получит искан.
• Сверять адрес по рекламе, а не по номерам ада и парсель. Участок в буклете и в тапу может различаться; сверьте через Parsel Sorgu.
• Не смотреть раздел заявлений. Отметка о нарушении градостроительных норм может появиться позже; проверьте тапу ещё раз непосредственно перед подписанием.
• Подписывать договор в недействительной форме. Простой письменный договор без регистрации кат иртифакы на ваше имя при продаже с предоплатой недействителен.
• Въезжать без искана. Коммунальные услуги до получения разрешения не подключают.

Кому подходит квартира с кат иртифакы

Квартира с кат иртифакы подходит тому, кто готов ждать окончания стройки и следить, когда дом получит искан. Тем, кому нужно сразу въехать, подключить коммунальные услуги или быстро завершить сделку, меньше неопределённости даёт квартира в доме, где искан уже получен и права переведены в кат мюлькиети.

Ситуация покупателя	Квартира с кат иртифакы	Квартира с кат мюлькиети
Готовы ждать сдачи дома	Подходит	Подходит
Нужно въехать сразу	Не подходит: без искана коммунальные услуги не подключают	Подходит
Нет времени следить за получением искана	С осторожностью	Подходит
Хотите купить на раннем этапе стройки	Подходит, обычно покупка идёт именно так	—

Если покупка связана с планами на ВНЖ или гражданство, правила разобраны отдельно: ВНЖ в Турции через покупку квартиры и гражданство Турции за недвижимость. Для программы гражданства регламент допускает объекты как с кат мюлькиети, так и с кат иртифакы.

Короткий чек-лист проверки тапу

Этот порядок позволяет проверить тапу и статус дома за одну подготовку к сделке. Каждый пункт закрывайте письменным документом, а не устным ответом офиса продаж. Если какой-то пункт остался открытым, отложите подписание и запросите недостающие сведения у застройщика письменно, затем вернитесь к списку с того же места.

1. Возьмите из информационной формы номера ада, парсель и блока.
2. Откройте участок в TKGM Parsel Sorgu и сверьте местоположение.
3. Попросите застройщика открыть доступ к записи через Web Tapu.
4. Убедитесь, что на участке зарегистрирован кат иртифакы.
5. Проверьте раздел заявлений (beyanlar hanesi) на отметки о нарушениях.
6. Узнайте дату разрешения на строительство и статус искана.
7. На приёмке убедитесь, что разрешение на эксплуатацию получено.
8. Если искан есть, спросите, начат ли перевод в кат мюлькиети.
9. Проверьте тапу ещё раз непосредственно перед подписанием.

Защита денег при оплате, доверенности и лицензия риелтора разобраны в статье «Мошенничество при покупке квартиры в Турции: как защититься».

Следующий шаг для выбранного проекта

Следующий шаг после изучения тапу — запросить у застройщика письменно номера ада и парсель, дату разрешения на строительство, статус искана и форму договора. На странице каждого проекта есть форма «Запросить актуальные цены и план оплаты»; для проектов в Турции запрос уходит застройщику, и в него можно добавить эти вопросы.

Все новостройки Турции собраны в каталоге проектов в Турции. Данные ниже взяты из наших записей по состоянию на 28 сентября 2026 года; срок сдачи — это дата, заявленная застройщиком.

Проект	Район и квартал	Планировки	Срок сдачи по нашим данным
Benesta Benleo Park	Üsküdar, Acıbadem	2+1, 3+1, 4+1, 5+1	январь 2026
Medyan Kadıköy	Kadıköy, Fikirtepe	от 1+0 до 4+1	сентябрь 2026
Palace Istanbul Beylerbeyi	Üsküdar, Beylerbeyi	от 1+1 до 5+2	декабрь 2026

Если заявленный срок сдачи уже прошёл, как у Benesta Benleo Park в наших записях, спросите, получен ли искан и переведены ли права в кат мюлькиети: Benesta Benleo Park — запросить цены и план оплаты. Для строящихся проектов форма та же: Palace Istanbul Beylerbeyi — запросить цены и план оплаты.

satisofisi.com не проверяет записи тапу, не оказывает юридических и миграционных услуг и не даёт правовых заключений. Запись в тапу нужно увидеть самостоятельно в официальных сервисах.

Частые вопросы

Безопасно ли покупать квартиру с тапу кат иртифакы?

Кат иртифакы — официальное право, возникающее с регистрацией в тапу, и квартиру с ним можно продать и купить. Оно не подтверждает, что дом достроен: для этого нужен искан, то есть разрешение на эксплуатацию.

Искан и разрешение на эксплуатацию — одно и то же?

Да. «Искан» — разговорное название документа, который закон № 3194 называет yapı kullanma izni. Его выдаёт администрация, выдавшая разрешение на строительство.

Нужно ли мне подавать заявление, чтобы получить кат мюлькиети?

По разъяснению TKGM, перевод происходит по должности — по заявлению одного из владельцев кат иртифакы или после того, как администрация направит разрешение на эксплуатацию в кадастровое управление. Спросите у застройщика, отправлено ли разрешение.

Платят ли за перевод в кат мюлькиети?

По пункту 6 статьи 10 закона № 634 перевод в кат мюлькиети по должности объекта, у которого в тапу изменён вид, освобождён от сбора кадастровой службы.

Подключат ли воду и электричество без искана?

Нет. По статье 31 закона № 3194 зданию без разрешения на эксплуатацию электричество, воду и канализацию не подключают, пока разрешение не получено.

Может ли иностранец проверить тапу до покупки?

Да. По номерам ада и парсель участок можно открыть в TKGM Parsel Sorgu. Через Web Tapu владелец может открыть вам доступ к записи; для входа нужен ваш пароль e-Devlet.

Когда в тапу появится моё имя, если я покупаю в рассрочку?

Это зависит от формы договора. При письменном договоре с регистрацией кат иртифакы право записывается на вас сразу. Нотариальный договор обещания продажи право собственности не передаёт: срок регистрации тапу определяет договор.

Могут ли соседи по дому претендовать на мою квартиру при продаже?

Нет. По пункту 1 статьи 8 закона № 634 при продаже квартиры в кат мюлькиети или доли участка с кат иртифакы у других собственников нет преимущественного права покупки.

Источники и метод

Определения и правила в статье проверены по официальным источникам 28 сентября 2026 года. Данные о проектах и сроки сдачи взяты из записей satisofisi.com на ту же дату; сроки сдачи заявлены застройщиками.

• Закон № 634 «О квартирной собственности», ст. 1, 2/c, 3, 8/1, 10, 49: mevzuat.gov.tr
• Закон № 3194 «О градостроительстве», ст. 30, 31, 32: mevzuat.gov.tr
• Регламент о продаже жилья с предоплатой, ст. 6 и 10: mevzuat.gov.tr
• Закон № 492 «О сборах», ст. 63/3: mevzuat.gov.tr
• Регламент о торговле недвижимостью, ст. 15/3: mevzuat.gov.tr
• Перевод в кат мюлькиети, страхование от землетрясений, отчёт об оценке для иностранцев: TKGM, вопросы и ответы
• Переводчик и сведения о военных зонах в тапу: Your Key Türkiye, вопросы и ответы
• Сервисы проверки: TKGM Parsel Sorgu, Web Tapu; сервис «Tapu Bilgileri Sorgulama» на портале e-Devlet
• Военные зоны и договор обещания продажи: руководство «Приобретение недвижимости и гражданство», Офис по инвестициям при Администрации Президента Турции

Статья носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию.