Новостройка или вторичка в Турции: ипотека продавца, «скрытые собственники» и искан

Опубликовано: 15 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Ни новостройка, ни вторичка в Турции сами по себе не гарантируют спокойной покупки, просто риски у них разные. Во вторичке главное — запись в тапу: нет ли на квартире ипотеки продавца, ареста, отметки о нарушении градостроительных норм и прав третьих лиц, например супруга или совладельцев. Зато у новостройки от застройщика есть свои преимущества: закон о защите прав потребителей обязывает его отвечать за дефекты пять лет со дня передачи, а нерезидент, который покупает квартиру у застройщика первым, может не платить НДС.

Расхожая фраза «первичка надёжнее, у квартиры от застройщика не бывает скрытых собственников» верна только наполовину. Ниже разбираем по турецким законам, что на самом деле отличает эти два варианта и что проверить в каждом до задатка. Тексты законов и разъяснения Главного управления земельного реестра и кадастра Турции (TKGM) мы проверили 15 октября 2026 года.

Чем новостройка и вторичка отличаются по закону

Главных отличий шесть: кто продавец и какой закон вас защищает, срок ответственности за дефекты, ответственность строителей, искан (разрешение на ввод дома в эксплуатацию), НДС и то, какую запись в тапу искать в первую очередь. Коротко они сведены в таблицу, подробно разобраны ниже.

Таблица составлена по законам № 6502, 4708, 3194 и 3065 и разъяснениям TKGM.

Ипотека продавца: можно ли купить квартиру в залоге у банка

Можно, и в этом главная ловушка вторички. TKGM прямо пишет, что квартиру с ипотекой разрешено передать другому человеку вместе с обременением в пользу банка, и согласие банка для этого не нужно. Значит, сделку в управлении тапу зарегистрируют, а залог останется на квартире, которая уже будет вашей.

После такой передачи управление тапу уведомляет банк. Сама передача, по ст. 888 Гражданского кодекса Турции, должника не меняет: кредит остаётся за продавцом, а залог на квартире. Но если вы как новый собственник примете долг на себя, а банк в течение года письменно не сообщит прежнему заёмщику, что сохраняет право требовать с него, прежний заёмщик освобождается от долга и должником остаётесь вы. Вывод простой: квартиру с чужим кредитом на себя не берите.

Снимается ипотека так: продавец гасит кредит, банк сам направляет в управление тапу электронный документ о снятии залога (terkin), и запись удаляют. Договоритесь письменно, что кредит будет погашен и документ банка поступит до перехода права собственности или в день регистрации, и платите только после этого. Агентство по закону обязано указать в договоре с владельцем, есть ли на квартире ипотека, арест или другое ограничение. Попросите показать этот пункт.

В новостройке тоже проверяйте выписку именно по своей квартире. Ипотека и арест в турецком реестре относятся к обременениям (takyidat), которые могут стоять на любом объекте, и брошюра проекта их не показывает. Что ещё может быть в тапу строящегося дома, разобрано в статье «Кат иртифакы, кат мюлькиети и искан».

«Скрытые собственники»: что видно в тапу, а что нет

В турецком реестре скрытых собственников в прямом смысле нет. Реестр недвижимости публичный, и по закону никто не может сослаться на то, что не знал о записи в нём. Покупатель, который добросовестно полагался на запись, защищён. Опасность в другом: на квартиру могут иметь права люди, которых нет в графе «собственник».

Первый случай — супруг. Если квартира служит семейным жильём, один супруг не может продать её без явного согласия другого, даже если в тапу записан только продавец. Супруг-несобственник вправе потребовать внести об этом отметку в тапу. Когда продавец женат или замужем и живёт в квартире, спросите о письменном согласии второго супруга.

Второй случай — квартира в долях (hisseli tapu). Каждый совладелец может продать свою долю, но остальные получают право преимущественной покупки. О продаже их уведомляют через нотариуса, и право действует три месяца с момента уведомления, но не дольше года с момента продажи. Купив долю, до истечения этого срока вы не можете быть уверены, что она останется у вас.

Третий случай — наследство, которое ещё не разделили. Пока наследники владеют квартирой совместно, без определённых долей, распоряжаться ею можно только с согласия всех. Если продаёт один из наследников, убедитесь, что договор подпишут все наследники.

Выписку из тапу собственник получает через систему Web-tapu, не приходя в управление тапу. Там же он может дать риелтору доступ к просмотру записи. Попросите продавца прислать вам свежую выписку до задатка.

Искан: зачем его проверять и в новостройке, и во вторичке

Искан (yapı kullanma izni) выдаёт муниципалитет, когда убедится, что дом построен по разрешению и проекту. Пока искана нет, к дому не подключают воду, электричество и канализацию; если искан выдан только на часть квартир, подключают их. Датой окончания строительства закон считает дату искана, поэтому о нём спрашивают при любой покупке.

В новостройке спросите застройщика, получен ли искан, а если нет, чего не хватает. Во вторичке искан должен быть, но этого мало. Если муниципалитет нашёл нарушение градостроительных норм, он в течение семи дней сообщает о нём в управление тапу, и отметку вносят в графу отметок тапу (beyanlar hanesi). Снять её можно только тогда, когда тот же муниципалитет сообщит, что нарушение устранено.

Ещё одна деталь вторички: в старом доме тапу может так и остаться в виде кат иртифакы (права на квартиру в строящемся доме). Перевод в кат мюлькиети требует искана на все квартиры и помещения здания. Чем это грозит и как читать вид тапу, подробно описано в той же статье о кат иртифакы и искане.

Кто отвечает за дефекты после покупки

За дефекты новостройки отвечает продавец. Закон № 6502 считает продавцом того, кто продаёт в коммерческих или профессиональных целях, и для жилья устанавливает срок пять лет со дня передачи, в том числе для дефектов, которые обнаружатся не сразу. Частный владелец вторички под этот закон не подпадает, и на сделку с ним эти сроки не распространяются.

Есть промежуточный случай: вторичку продаёт компания, которая торгует недвижимостью. Для такой вторички закон допускает срок короче пяти лет, но не меньше трёх. А если дефект скрыли умышленно или по грубой небрежности, сроки давности вообще не применяются. При покупке у частного лица сохраните всё, что продавец или агент написали о состоянии квартиры, а при осмотре сфотографируйте квартиру так, чтобы на снимках была дата.

Отдельно действует закон № 4708 о строительном надзоре. Фирма строительного надзора, инженеры, авторы проекта и подрядчик отвечают за ущерб от дефектов несущих конструкций 15 лет с даты искана, за остальные части здания два года. Если дом получил искан 15 и более лет назад, этот срок истёк. О сейсмической безопасности конкретного дома лучше заказать заключение независимого инженера, не связанного с продавцом. Какие документы показывают, как дом построен и застрахован, разобрано в статье «Землетрясение в Стамбуле: как проверить дом по документам».

НДС: разница есть только у новостройки

НДС в Турции начисляют на продажи, которые совершаются как коммерческая деятельность, поэтому квартира от застройщика им облагается, а частный продавец вторички его не начисляет. Иностранец, который не живёт в Турции, может не платить НДС при первой продаже новой квартиры, если оплачивает её валютой, ввезённой в страну.

Освобождение касается только первой продажи. «Почти новая» квартира от человека, который сам купил её у застройщика, — это уже вторичка, и льгота на неё не распространяется. Если такой продавец сам получил освобождение и продаёт квартиру раньше, чем через три года, он обязан до регистрации в тапу заплатить НДС с пенями. Ставки, пошлина за тапу и остальные расходы посчитаны в статье «Расходы при покупке квартиры в Турции».

Договор, задаток и агент: что одинаково в обоих случаях

Продажа недвижимости в Турции действительна только в официальной форме, то есть в управлении тапу. Предварительный договор купли-продажи (satış vaadi) тоже действителен только в официальной форме. Бумага, подписанная в офисе агентства, собственником вас не делает. Для строящейся квартиры есть свои требования к договору, они разобраны в статье о покупке на этапе строительства.

Деньги, переданные при заключении договора, закон по умолчанию считает подтверждением сделки и засчитывает в цену. Если же стороны прямо договорились, что это плата за право отказаться от сделки (cayma parası), то отказавшийся покупатель её теряет, а отказавшийся продавец возвращает в двойном размере. Посмотрите, как это записано в вашей расписке.

Комиссия агентства за куплю-продажу не может превышать 4% от цены, без учёта НДС. В апреле 2026 года в регламент о торговле недвижимостью добавили платёжную систему, в которой деньги и право собственности переходят одновременно. До 1 декабря 2026 года пользоваться ею не обязательно, и министерство может продлить этот срок ещё на период до трёх месяцев. Как платить и как проверить агентство, описано в статье «Мошенничество при покупке квартиры в Турции: как защититься».

Что выбрать: новостройку или вторичку

Если важнее всего, чтобы за дефекты отвечала компания, выигрывает новостройка от застройщика: пять лет по закону. Если хочется въехать сразу и увидеть дом своими глазами, проще готовое жильё, новое или вторичное. Во вторичке всё решают выписка из тапу и искан, в строящемся доме — договор и гарантии.

Как купить новостройку по шагам, как устроена рассрочка и когда выдают тапу, рассказано в статье «Новостройка в Стамбуле пошагово».

Частые вопросы

Правда ли, что у квартиры от застройщика не бывает обременений?

Нет. Ипотека и арест могут стоять на любом объекте, поэтому выписку из тапу смотрят и у новостройки. Разница в том, что у новой квартиры нет истории прежних владельцев, супругов и наследников.

Можно ли купить вторичку, если продавец ещё платит ипотеку?

Можно, но платите только после того, как банк отправит в управление тапу документ о снятии залога, или в день регистрации одновременно с этим. Иначе залог перейдёт вместе с квартирой.

Что будет, если в доме нет искана?

Пока искана нет, дом не подключают к воде, электричеству и канализации. Квартиры, на которые искан выдан, подключают.

Защищает ли меня закон о правах потребителей при покупке вторички?

Если продавец частное лицо, нет. Если вторичку продаёт компания, которая торгует недвижимостью, закон применяется, и срок её ответственности не может быть меньше трёх лет.

Сколько лет строитель отвечает за несущие конструкции?

15 лет с даты искана, за остальные части здания два года, если дом подпадает под закон о строительном надзоре.

Источники

Тексты законов и разъяснения проверены на официальных сайтах 15 октября 2026 года.

• Закон № 6502 о защите прав потребителей, ст. 3 и 12, mevzuat.gov.tr
• Закон № 4708 о строительном надзоре, ст. 3, mevzuat.gov.tr
• Закон № 3194 о градостроительстве, ст. 30-32, mevzuat.gov.tr
• Гражданский кодекс Турции № 4721, ст. 194, 688, 701-702, 732-733, 888, 1020, 1023, mevzuat.gov.tr
• Обязательственный кодекс Турции № 6098, ст. 177, 178, 237, mevzuat.gov.tr
• Регламент о торговле недвижимостью, ст. 15, 20, доп. ст. 1, врем. ст. 1, mevzuat.gov.tr
• Закон № 3065 о НДС, ст. 1 и 13/i, mevzuat.gov.tr
• Частые вопросы: продажа квартиры с ипотекой, снятие ипотеки, ограничения в тапу, переход в кат мюлькиети, Web-tapu, Главное управление земельного реестра и кадастра Турции (TKGM)

Новые жилые комплексы с исканом и строящиеся дома собраны в разделе новостройки Стамбула. На странице каждого проекта можно запросить у застройщика выписку из тапу и узнать, получен ли искан, прежде чем сравнивать проект с вторичкой. Если квартиру вы покупаете под сдачу, прочитайте статью «Как сдать квартиру в Турции в аренду».