Сколько налогов заплатит владелец жилья на Северном Кипре при продаже и сдаче в аренду

Главная ловушка не в ставках Северного Кипра, а в том, что налоги придётся считать в двух странах. ТРСК удерживает налог при продаже и с аренды, Россия тоже ждёт декларацию от своего налогового резидента, а соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Северным Кипром нет. Ниже ставки по законам Северного Кипра и Налоговому кодексу РФ на 28 октября 2026 года.

Налог при продаже на Северном Кипре

Отдельного «налога на прирост капитала» в ТРСК нет, продажу недвижимости облагает закон о подоходном налоге № 24/1982. Налог считают не от реальной прибыли, а по формуле:

1. берут большую из двух сумм: цену продажи или рыночную оценку (rayiç) земельного управления;
2. прибылью считают 20% от неё (ст. 4, п. 5);
3. из прибыли вычитают 30% (ст. 6, п. 12; Совет министров может каждый январь поднять вычет до 60%);
4. с остатка земельное управление при переоформлении удерживает 20% (ст. 31). Это окончательный налог, его не возвращают и не пересчитывают.

Если перемножить, получится 2,8% от цены или оценки (при вычете 60% будет 1,6%). Это наш расчёт по формуле закона, а не ставка из закона; поднят ли вычет на текущий год, уточните в налоговом управлении. Пример: квартира продана за 200 000 фунтов, оценка не выше цены, вычет 30%: налог около 5 600 фунтов, даже если вы продаёте дешевле, чем купили.

Два важных уточнения. Срок владения налог не отменяет. Однократная льгота на продажу единственного жилья в законе прямо исключает иностранцев. А тот, кто продаёт больше трёх объектов за год или пяти за три года, считается профессиональным продавцом, и вычета в 30% у него нет.

Пошлину за переоформление и гербовый сбор с договора (0,5%) по закону платит покупатель, если стороны не договорились иначе. Рыночную оценку директор земельного управления определяет в течение трёх месяцев, её можно оспорить.

Налог с аренды на Северном Кипре

По статье 31 закона № 24/1982 владелец или его представитель платит в налоговое управление 10% с валовой арендной платы, отдельно за каждый месяц. Налог окончательный: расходы на ремонт, обслуживание или управление не вычитаются. Вычеты, которые есть у резидентов ТРСК, нерезидентам не положены. Иностранцы и нерезиденты платят налог только с доходов, полученных на Северном Кипре.

С договора аренды берут гербовый сбор 0,5% от всей суммы аренды, его по закону платит арендатор, если не договорились иначе. Если квартиру будет сдавать управляющая компания, попросите в договоре прописать, кто подаёт данные и платит налог за каждый месяц.

Можно ли вывести деньги после продажи

На стороне Северного Кипра валютного контроля нет. По закону о деньгах и валютных операциях № 38/1997 (ст. 5 и 6) держать и использовать валюту можно свободно, а переводы за границу через банк свободны при условии, что записаны имена и адреса отправителя и получателя. Сложности, если будут, начнутся на пути в Россию: про переводы, банки-корреспонденты и наличные читайте в материале как оплатить недвижимость из России.

Что платить в России

Доход от продажи и аренды недвижимости за рубежом для налогового резидента России считается доходом из-за границы (ст. 208 НК РФ). Налог с него вы считаете и декларируете сами:

Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля. Налог, удержанный на Северном Кипре, в России не засчитывается: статья 232 НК РФ разрешает зачёт только по международному соглашению. В таблице Минфина России о соглашениях на 14 июля 2026 года ТРСК нет; строка «Кипр» относится к Республике Кипр, и с 8 августа 2023 года большая часть того соглашения приостановлена указом № 585. Применяется ли срок владения из ст. 217.1 к вашему зарубежному объекту и как считать расходы в рублях, уточните у налогового консультанта: разъяснений ФНС или Минфина именно по этому вопросу мы не нашли.

Счёт в банке за рубежом добавляет обязанностей перед ФНС (уведомление об открытии и ежегодный отчёт о движении средств); подробнее в материале о переводах из России.

Перед продажей

• Проверьте, сколько лет вы владеете объектом по российским правилам, и сохраните документы о расходах на покупку.
• Узнайте рыночную оценку земельного управления: налог в ТРСК считают от неё, если она выше цены.
• Сделки на время перехода на новую систему проводят только в земельном управлении того района, где находится объект (объявление Управления земельного кадастра от 15.07.2025).
• Если покупатель не гражданин ТРСК, ему тоже нужно разрешение Совета министров, а сделка зависит от его сроков: как оно устроено.