Может ли россиянин купить квартиру в Турции в 2026 году

Опубликовано: 13 октября 2026 · Обновлено: 13 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Да, как правило, гражданин России может купить квартиру в Турции, в том числе в Стамбуле, без вида на жительство и без турецкого гражданства. Основание даёт статья 35 Закона о тапу № 2644: иностранцы из стран, которые определил президент Турции, покупают недвижимость с ограничениями по площади и по зонам. Платить за квартиру придётся через турецкий банк: он купит у вас валюту и выдаст документ о её продаже (DAB).

Разберем, на чем держится это право, какие есть ограничения, какие документы нужны для сделки в кадастровом управлении (tapu müdürlüğü) и чего покупка сама по себе не даёт. Мы сверили все нормы с официальными турецкими источниками 13 октября 2026 года, ссылки собраны в конце статьи.

Что разрешает закон: статья 35 Закона о тапу

Статья 35 Закона о тапу № 2644 (в редакции закона № 6302 от 3 мая 2012 года) позволяет иностранцам покупать в Турции недвижимость и получать на неё ограниченные вещные права, если их страна входит в перечень, утверждённый президентом. При этом действуют ограничения, установленные законом: по площади, по военным и стратегическим зонам, по назначению объекта.

О принципе взаимности в нынешней редакции статьи ничего не сказано. Всё решает перечень стран, который утверждает глава государства. Он же может ограничить, приостановить или запретить покупки для граждан отдельных стран, по регионам, срокам, количеству и площади (Закон о тапу № 2644 на mevzuat.gov.tr).

Для покупателя из России вывод простой. Вид на жительство, виза или статус резидента для покупки не нужны: значение имеют гражданство и то, где находится квартира. В перечне документов, который Генеральная дирекция земельного кадастра (TKGM) публикует для сделок с иностранцами, ВНЖ нет.

Входит ли Россия в список разрешённых стран

TKGM отвечает так: покупать недвижимость в Турции могут граждане 185 стран из приложения к решению Совета министров № 2012/3504 от 25 июня 2012 года. Сам список при этом не опубликован. Входит ли в него ваше гражданство, скажут в любом кадастровом управлении. Отдельного официального ответа именно для граждан России нет.

Так что фраза «россиянам разрешено» в рекламе взята не из закона. Проверить просто: до задатка спросите в кадастровом управлении по месту нахождения квартиры. Можно и написать в отдел TKGM по работе с иностранцами, адрес электронной почты есть на портале Your Key Türkiye.

С двойным гражданством свои правила. Если у покупателя несколько паспортов, TKGM учитывает то гражданство, по которому прав на покупку недвижимости меньше. А если одно из гражданств турецкое, вы покупаете как гражданин Турции, и правила для иностранцев вас не касаются.

Какие ограничения действуют для иностранного покупателя

Ограничения делятся на четыре группы. Иностранцам вместе может принадлежать не больше 10% частных земель района, а одному человеку не больше 30 гектаров по всей стране. В военных и охраняемых зонах покупать нельзя. В охраняемых исторических зонах сделку проверяет профильное министерство. Купив землю без строений, нужно в течение двух лет представить проект застройки.

Всё это кадастровое управление проверяет, когда вы подаёте заявку. Если объект куплен в нарушение статьи 35 или используется не по назначению, закон предусматривает принудительную ликвидацию, то есть продажу: если собственник в течение года не продаст объект сам, его продадут, а деньги отдадут владельцу.

Какие документы нужны для сделки в кадастровом управлении

Иностранцу для сделки нужны паспорт, заполненная анкета с данными и фотографией, справка муниципалитета о стоимости объекта, документ банка о продаже валюты (DAB) и полис обязательного страхования от землетрясений. Если покупатель не говорит по-турецки, на сделке обязательно присутствует присяжный переводчик. Если покупаете через представителя, нужна доверенность.

• Паспорт или удостоверение личности. Если документ не на латинице, к нему прикладывают перевод на турецкий. По документу должно быть видно гражданство.
• Анкета с данными иностранца (kimlik bilgileri beyan formu) с фотографией. Её заполняют и подписывают при любой сделке.
• Справка муниципалитета о стоимости объекта (emlak beyan değeri). В некоторых муниципалитетах эти данные видны онлайн, когда подаёте заявку через систему Web Tapu.
• DAB (döviz alım belgesi). Его банк сам отправляет в кадастровое управление по защищённой электронной почте.
• Полис DASK, то есть обязательная страховка от землетрясений для жилых и коммерческих зданий.
• Присяжный переводчик, если одна из сторон не владеет турецким. Его полномочия должна подтвердить региональная судебная комиссия.
• Доверенность, если вы действуете через представителя. Доверенность, оформленную за рубежом, приносят в оригинале или заверенной копии вместе с переводом.

Список взят из раздела вопросов и ответов портала Your Key Türkiye, который ведёт TKGM. Как сделка выглядит по шагам и когда выдают тапу при рассрочке, мы описали в пошаговом руководстве по покупке новостройки в Стамбуле.

Как платить: почему без банка сделка не пройдёт

Платите вы валютой, но ещё до оформления тапу продаёте её турецкому банку. Банк продаёт валюту Центральному банку Турции, выдаёт документ DAB и в тот же день отправляет его в кадастровое управление. Продавец получает лиры. Без DAB кадастровое управление сделку с покупателем-иностранцем не оформит.

Так требует статья 13 Циркуляра о движении капитала ЦБ Турции. Сумма в лирах из DAB вписывается в документ о купле-продаже как цена сделки. Продать валюту банку могут только покупатель, продавец или их представители, а принести DAB в управление самому нельзя. Исключений TKGM не делает ни для иностранцев с долгосрочным ВНЖ, ни для супругов граждан Турции.

Значит, наличные «из рук в руки» банковскую операцию не заменят. И договориться «запишем в тапу поменьше» не получится: цена в документах сделки равна сумме в DAB. Из чего складываются расходы сверх цены, разобрано в статье «Расходы при покупке квартиры в Турции».

Дают ли покупка ВНЖ или гражданство

Сами по себе не дают. Покупка даёт право собственности, а вид на жительство и гражданство оформляются отдельно, у них свои пороги стоимости и условия, и решение принимает госорган. Для гражданства стоимость по оценке должна быть не ниже 400 000 долларов США, и есть дополнительные условия, в том числе обязательство не продавать объект три года.

ВНЖ по недвижимости дают владельцу, который сам живёт в квартире и не сдаёт её, и только если стоимость не ниже порога и соблюдены условия Миграционной службы. В части кварталов иностранцев не регистрируют. Подробнее читайте в статьях «ВНЖ в Турции через покупку квартиры» и «Гражданство Турции за недвижимость».

Можно ли купить квартиру, не приезжая в Турцию

Да, через представителя по доверенности. TKGM принимает доверенности, оформленные за рубежом, если принесены оригинал или заверенная копия и перевод на турецкий. Как оформлять доверенность из-за рубежа, расписано в отдельном циркуляре TKGM № 2015/5. Платить всё равно придётся через турецкий банк с выдачей DAB.

Покупать через представителя удобно, но следить за сделкой придётся внимательнее. Доверенность лучше ограничить конкретной квартирой (кадастровым номером, блоком и номером квартиры) и конкретной ценой. После сделки запросите в кадастровом управлении выписку из реестра (tapu kaydı) и убедитесь, что квартира записана на вас. Портал TKGM Your Key Türkiye есть на шести языках, в том числе на русском, и через него можно записаться на приём в кадастровое управление. Как обманывают при покупке на расстоянии, мы разобрали в статье «Мошенничество при покупке квартиры в Турции».

Что проверить до задатка: короткий список

До задатка получите письменные ответы на пять вопросов. Разрешена ли покупка для вашего гражданства в этом районе? Нет ли у объекта ограничений по зонам? Какой у квартиры правовой статус в тапу? Кто и через какой банк продаст валюту? Когда вы получите тапу? Пока ответов нет, задаток вносить рискованно.

1. Попросите у продавца или застройщика кадастровые данные: провинцию, район, квартал, номер участка (ada/parsel), блок и номер квартиры.
2. Уточните в кадастровом управлении, можно ли гражданину России купить именно этот объект.
3. Проверьте правовой статус квартиры: kat irtifakı (до ввода дома в эксплуатацию) или kat mülkiyeti (после ввода), нет ли ипотеки и арестов. Чем отличаются статусы, мы объяснили в статье «Кат иртифакы, кат мюлькиети и искан».
4. Договоритесь с продавцом, в каком банке будут продавать валюту и кто это сделает.
5. Если дом ещё строится, пропишите в договоре, когда оформят тапу. О рисках таких покупок мы писали в статье «Покупка квартиры на этапе строительства».

Где искать новостройки в Стамбуле

На 13 октября 2026 года в каталоге satisofisi.com 272 проекта новостроек в Стамбуле, и чаще всего в них встречается планировка 2+1. По каждому проекту видны застройщик, район, планировки и срок сдачи по данным проекта. Проверку в кадастровом управлении каталог не заменит: разрешение на покупку и статус квартиры смотрят по каждому объекту отдельно.

Начать можно с каталога новостроек Стамбула или с обзора «Азиатская часть Стамбула: районы и новостройки». Если вы сравниваете Турцию с другими рынками, в каталоге есть и новостройки Дубая. Правила для иностранцев в ОАЭ свои, и турецкие на них переносить нельзя.

Риски и ограничения

Главный правовой риск в том, чтобы поверить рекламному «россиянам можно» и не проверить конкретный объект. Перечень стран не опубликован, а президент Турции вправе ограничить покупки для отдельных стран и регионов. Второй риск возникает, если платить в обход банка: без DAB сделку не оформят, а отданные наличные ничем не будут подтверждены.

• Правила может изменить решение президента, поэтому проверяйте их на дату сделки, а не на дату рекламного объявления.
• ВНЖ и гражданство покупка автоматически не даёт, а в части кварталов иностранцев не регистрируют.
• Если объект в охраняемой исторической зоне, нужно согласование министерства, и сделка займёт больше времени.
• Если вы платите частями до оформления тапу, то до регистрации права ваши интересы защищает только договор с продавцом.

Кому подходит покупка, а кому нет

Покупка подойдёт гражданину России, который готов платить через турецкий банк, проверить объект в кадастровом управлении и оформить тапу на себя. Тем, кто рассчитывает получить ВНЖ вместе с квартирой, хочет заплатить наличными мимо банка или не готов ждать согласований по объектам в особых зонах, она не подойдёт.

Если у вас есть и турецкое гражданство, сделку оформят по правилам для граждан Турции. А если покупаете землю без строений, помните, что проект застройки нужно представить в течение двух лет.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Стамбуле в 2026 году?

Закон разрешает покупать недвижимость гражданам стран из перечня, который утверждает президент Турции. По данным TKGM, в перечне 185 стран, но сам он не опубликован. Входит ли в него ваше гражданство, уточните в кадастровом управлении по месту нахождения квартиры. ВНЖ для покупки не нужен, а платить придётся через турецкий банк с выдачей DAB.

Нужен ли ВНЖ или турецкий налоговый номер, чтобы купить квартиру?

ВНЖ в перечне документов TKGM для сделки с иностранцем нет. Основные документы: паспорт, анкета с фотографией, справка муниципалитета о стоимости объекта, DAB, полис DASK и, если нужно, присяжный переводчик. Остальное, например налоговый номер, уточните в банке, через который будете платить.

Можно ли купить квартиру в Турции за рубли?

Тапу оформят только после того, как иностранная валюта продана турецкому банку и банк выдал DAB с долларовым эквивалентом. В правиле сказано просто «иностранная валюта», списка допустимых валют нет. Возьмёт ли рубли конкретный банк, решает он сам, поэтому валюту расчёта согласуйте заранее.

Сколько квадратных метров может купить иностранец?

Лимит считают не в метрах, а в гектарах: не больше 30 гектаров на одного иностранца по всей Турции и не больше 10% частной территории района на всех иностранцев вместе. При покупке квартиры лимит на человека роли не играет, а лимит района проверит кадастровое управление.

Можно ли оформить покупку, если у меня два гражданства?

Можно, но TKGM учтёт то гражданство, по которому прав на покупку недвижимости меньше. Если одно из ваших гражданств турецкое, сделку оформят по правилам для граждан Турции. Укажите в анкете все гражданства честно: кадастровое управление сверяет анкету с документами, и при расхождении заявку отклонят.

Даёт ли квартира в Турции право жить там постоянно?

Нет. Собственность даёт право владеть квартирой, а проживание регулирует Миграционная служба. ВНЖ по недвижимости выдают, если стоимость не ниже порога и соблюдены условия, в том числе вы живёте в квартире и не сдаёте её, а решение принимает служба. Если вы подолгу бываете за пределами Турции, учтите, что при продлении ВНЖ действуют правила о днях отсутствия.

Источники

Правовые нормы сверены с официальными источниками 13 октября 2026 года. Число проектов в Стамбуле взято из каталога satisofisi.com на ту же дату.

• Закон о тапу № 2644, статья 35, mevzuat.gov.tr
• Вопросы и ответы для иностранцев: документы, перечень стран, военные зоны, двойное гражданство, DAB, портал Your Key Türkiye (Генеральная дирекция земельного кадастра)
• Вопросы и ответы TKGM, tkgm.gov.tr
• Циркуляр о движении капитала, статья 13, Центральный банк Турецкой Республики

Полного списка 185 стран, граждане которых могут покупать недвижимость в Турции, и нынешней доли иностранной собственности по районам Стамбула в статье нет: официально они не опубликованы.