土耳其入籍房产三年后好卖吗？持有期、转售对象与退出前要核对的事项

发布于2026年10月15日 · 更新于2026年10月15日 · satisofisi.com编辑部

为入籍购买的土耳其房产，登记簿上有一条“三年不得出售”的批注。三年期满后，批注要由业主本人申请注销，注销后就可以像普通房产一样出售。房子好不好卖，取决于出售时的市场和您的报价，官方没有能直接回答这个问题的数据，本文不作判断。能确定的有三点：想靠买房入籍的外国买家，不能用您这套房办入籍；持有满三年、不满五年出售，如有增值，要在土耳其缴税；卖房款扣除税费后，可以通过银行汇出土耳其。

本文写给已经通过购房取得土耳其国籍、正在考虑三年后出售的家庭，也写给还在比较、想先弄清退出规则的读者。下面按出售前要办的顺序说明，信息截至2026年10月15日，官方来源列在文末。

三年限售批注到期后会自动取消吗？

不会自动取消。《土耳其国籍法实施条例》第20条要求购房入籍时在登记簿上加注三年不得出售的批注。土耳其地籍总局的说明是：三年期满后，由业主提出申请，批注才会注销。如果您是通过经公证的房屋买卖预约合同（satış vaadi sözleşmesi）取得国籍，房产过户到您名下之前，这条批注不能注销。

到期日以登记簿上的记载为准，出售前可以向房产所在地的土地登记处（Tapu Müdürlüğü）确认到期日和注销手续。入籍门槛和这条限售批注的来龙去脉，可以参考2026年土耳其购房入籍指南。

您的房子可以卖给谁？

土耳其公民和法律允许在土耳其购房的外国人都可以买。外国买家须来自土耳其政府允许购房的国家，名单共185个国家，不对外公布，可以到任何一个土地登记处查某个国家在不在名单上。有一类买家要单独说：想用这套房申请入籍的外国人。通过投资取得土耳其国籍的人出售的房产，不能再用于别人的入籍投资。

土耳其地籍总局的说明是：通过投资等特殊途径入籍的人，在这件事上仍按外国人对待。所以，别人拿来办入籍的房子，不能从这类人手里买；这类人最近三年内转给土耳其公民或土耳其公司的房子，也不行。买家自住、出租或者作其他用途购买不受这条规则限制。

非土耳其籍买家必须用外币付款。过户前，买家要先在土耳其的银行把外币结汇成里拉，银行再把外币卖给土耳其中央银行，所以您收到的是里拉。

三年后出售，在土耳其要缴哪些税费？

过户时买卖双方各自按申报价格的2%缴纳过户费，申报价格不能低于房产税评估价值。自取得房产之日起五年内出售，增值部分要缴个人所得税；三年批注一到期就出售，仍在这五年之内。持有满五年再出售，不产生这项所得税，过户费照付。

增值按售价减去购入成本、卖方承担的费用和已缴税费计算。购入成本可以按批发价格指数的涨幅上调，前提是涨幅达到10%，计算涨幅时不算出售当月。2026年每人每年的增值所得有15万里拉免税，超出部分按累进税率计税：

不在土耳其长住的卖方（非居民纳税人），要自取得这笔所得之日起15天内，向房产所在地的税务局单独提交这一笔所得的申报表。期限很短，最好在签约前就请土耳其的注册会计师（mali müşavir）算好税额、备齐购房合同和付款凭证。

还有一项容易漏掉：如果当初以非居民外国人身份从开发商处购买新房，享受了首次交付免征增值税，那么交付后三年内出售，要在过户前补缴这笔增值税和延期利息。超过三年出售则不必补缴。

在中国还要申报吗？

要看您是不是中国税法上的居民个人。《中华人民共和国个人所得税法》规定，在中国境内有住所，或者无住所但一个纳税年度内在境内居住满183天的个人是居民个人，境内和境外所得都要纳税。出售房产属于财产转让所得，按售价减去财产原值和合理费用后的余额，适用20%的税率。

已经在土耳其缴纳的所得税可以抵免，但抵免额不超过这笔境外所得按中国税法算出的应纳税额。居民个人取得境外所得，要在次年3月1日至6月30日申报。您是否属于居民个人、原值和费用怎样认定，请事先向主管税务机关确认。

卖房款能汇出土耳其吗？

可以。土耳其中央银行的《资本流动通告》第13条规定，居住在土耳其境外的人出售在土耳其的房产，房款扣除税费后的净额，可以通过银行自由汇出境外，不用另外审批。前面提到，外国买家付款时外币已卖给银行，您在土耳其收到的是里拉。

汇款经哪家银行、以什么币种汇出，款项进入国内时要提交哪些材料，上述通告没有规定。请在签约前分别与土耳其的汇款行和国内的收款行确认，必要时请律师一并核对。

人在国内，可以委托别人办理出售吗？

可以。中国已于2023年11月7日起适用海牙《取消外国公文书认证要求的公约》，国内出具的公文书办理附加证明书（Apostille）后，即可送往其他缔约国使用，不再需要领事认证。附加证明书由外交部和受委托的地方外事办公室签发。

土耳其地籍总局接受两类境外委托书。一是在土耳其驻外使领馆办理的委托书。二是在海牙公约缔约国办理的委托书，要求是：按当地法律办理，用当地语言写成，贴本人照片，附附加证明书，并且写明可以处分不动产。办理时要交委托书原件或经认证的副本，并附土耳其语译本。委托书里写明房产地址、出售权限和收款账户，授权范围够用就行，不要多给。

出售前核对清单

下面每一项都可以在签约前向土地登记处、税务局、银行或律师逐一确认。

1. 登记簿上的三年批注是否已到期，是否已经申请注销；登记簿上还有没有其他限制性记载。
2. 取得房产的日期距今是否满五年，这决定增值部分是否要在土耳其缴税；购房合同、付款凭证、费用票据是否齐全。
3. 当初是否享受过新房首次交付免征增值税，交付至今是否满三年。
4. 买家是不是外国人，国籍是否在允许购房的名单内；买家是否打算用这套房申请入籍，若是，这套房不能用于入籍。
5. 申报价格是否不低于房产税评估价值；买家是外国人时，成交价是否与外汇买卖凭证金额一致。
6. 过户所需的强制地震保险保单是否有效；不懂土耳其语的一方是否已安排经认证的宣誓翻译。
7. 收到房款后15天内的土耳其申报由谁办理；次年3月1日至6月30日的国内申报是否需要办理。
8. 如果委托他人出售，委托书是否有照片、附加证明书、出售权限和土耳其语译本。
9. 房款经哪家银行汇出、国内收款行需要哪些材料。

当初购房时的合同和产权文件，可以对照海外新建住宅的广告、合同与产权核对方法再检查一遍，出售时买家通常也会问到这些文件。

常见问题

三年一到，批注会自动取消吗？

不会。批注要由业主向土地登记处申请注销。通过买卖预约合同入籍的，房产过户到本人名下之前不能注销。

买家能用我这套房申请土耳其国籍吗？

不能。用于入籍投资的房产不能购自通过投资取得国籍的人。买家用于自住或出租则不受影响。

满五年再卖有什么不同？

满五年出售，土耳其不征收这项增值所得税，过户费仍按申报价格的2%缴纳。国内是否需要申报，按上文居民个人的规定判断。

卖给土耳其人，还需要外汇买卖凭证吗？

不需要。以外币付款、出具外汇买卖凭证的要求，针对的是非土耳其籍买家。

资料来源

以下官方文本均于2026年10月15日核对。本文不构成法律或税务意见，具体交易请咨询土耳其执业律师和注册会计师。

• 《土耳其国籍法实施条例》第20条，土耳其总统府立法信息系统
• 土耳其地籍总局Your Key Türkiye门户常见问题：第1章A、B项，第7章h、i、k项，第8章A、B项
• 土耳其《所得税法》（第193号）第80条和第81条（均为重复编号条款mükerrer）、第101条、第103条
• 土耳其《规费法》（第492号）第63条、第4号费率表第20条a项
• 土耳其《增值税法》（第3065号）第13条i项
• 土耳其中央银行《资本流动通告》（2026年7月版）第13条
• 《中华人民共和国个人所得税法》第一、二、三、六、七、十三条，国家税务总局政策法规库
• 外交部，《取消外国公文书认证要求的公约》将于2023年11月7日在中国生效实施，2023年10月23日

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