ВНЖ в Турции через покупку квартиры: правила на 2026 год

Опубликовано: 28 сентября 2026 · Обновлено: 28 сентября 2026 · Редакция satisofisi.com

Иностранцу, который владеет жильём в Турции, может быть выдан краткосрочный вид на жительство (ВНЖ, по-турецки kısa dönem ikamet izni). Основание — статья 31 закона № 6458. По актуальному перечню документов Миграционной службы стоимость жилья на дату приобретения должна составлять не меньше эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Квартира должна использоваться для проживания и не сдаваться в аренду. Закон допускает выдачу ВНЖ на срок до 2 лет за раз, но это решение ведомства, а не автоматическое право.

Ниже — только этот вопрос: ВНЖ по основанию владения недвижимостью. Гражданство за инвестиции, риски мошенничества и покупка на этапе строительства разобраны в отдельных материалах, ссылки на них даны по тексту.

На каком законе основан ВНЖ для владельца недвижимости

ВНЖ владельцу жилья предусмотрен подпунктом (b) пункта 1 статьи 31 закона № 6458 «Об иностранцах и международной защите»: краткосрочный вид на жительство может быть выдан иностранцам, у которых есть недвижимость в Турции. Формулировка «может быть выдан» означает, что ВНЖ остаётся решением ведомства, а не правом, возникающим при покупке.

С 21 ноября 2024 года в ту же статью законом № 7533 добавлен пункт 6: характеристики и стоимость недвижимости, которая может служить основанием для ВНЖ, определяет Министерство внутренних дел. Поэтому точную сумму вы не найдёте в тексте закона — она берётся из документов ведомства (закон № 6458 на mevzuat.gov.tr).

Отдельно полезно знать: для самой покупки ВНЖ не нужен. Офис по инвестициям при Администрации Президента Турции прямо указывает, что вид на жительство не является предварительным условием приобретения недвижимости иностранцем.

Минимальная стоимость жилья: 200 000 долларов

Актуальный перечень документов для краткосрочного ВНЖ в системе e-İkamet требует, чтобы стоимость жилья на дату приобретения составляла не меньше эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Порог один: деления на крупные города и остальные регионы в этом перечне нет. Дата вступления этого порога в силу официально не опубликована.

Именно этот вопрос — на какую сумму нужно купить жильё, чтобы получить ВНЖ, — покупатели из России задают чаще всего. Ответ опирается на один источник: перечень документов e-İkamet, проверенный 28 сентября 2026 года. Мы не нашли на официальных сайтах решения министерства или циркуляра, где была бы указана дата, с которой действует порог 200 000 долларов. Поэтому дату мы не называем.

Порог не работает сам по себе. Вместе с ним в том же перечне стоят обязательные условия:

• объект должен быть жильём (konut) и использоваться иностранцем именно для проживания;
• жильё нельзя использовать для получения дохода — сдавать в аренду или аналогичным образом;
• стоимость оценивается на дату приобретения, а не на дату подачи заявления;
• нужен действующий медицинский полис на весь запрашиваемый срок ВНЖ.

Каким документом подтверждается стоимость жилья

Право собственности подтверждается копией свидетельства о собственности — tapu senedi. Для жилья, полученного по наследству или в дар, перечень e-İkamet дополнительно требует актуальный отчёт об оценке. Для покупки отдельный оценочный отчёт в этом перечне не назван, но при самой сделке с участием иностранца отчёт об оценке запрашивает кадастровое управление.

По правилам Генеральной дирекции земельного кадастра (TKGM) в сделках, где сторона — иностранец, к пакету документов прикладывается отчёт об оценке, выданный компанией, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK) на оценку недвижимости (раздел вопросов и ответов TKGM). С какой даты действует это требование, официальные страницы TKGM не указывают.

На какой срок выдают ВНЖ: 1 год или 2 года

Закон № 6458 в редакции от 28 июля 2016 года (закон № 6735) разрешает выдавать краткосрочный ВНЖ каждый раз на срок до 2 лет. Регламент применения закона на mevzuat.gov.tr по-прежнему говорит «не более 1 года». Действует закон как норма более высокого уровня; фактический срок в каждом случае определяет ведомство.

Расхождение выглядит так. Пункт 2 статьи 31 закона: краткосрочный ВНЖ выдаётся «каждый раз на срок не более двух лет» (кроме отдельных категорий). Пункт 1 статьи 28 регламента в опубликованном тексте сохраняет прежнюю формулировку «не более одного года». Миграционная служба на странице о видах ВНЖ повторяет норму закона — до двух лет (виды ВНЖ на goc.gov.tr).

Практический вывод: в заявлении можно указать желаемый срок, но рассчитывать заранее на конкретное число месяцев нельзя. Срок медицинского полиса должен покрывать весь запрашиваемый период.

Почему квартира, сданная в аренду, не подходит

Перечень документов e-İkamet прямо говорит, что жильё должно быть жилым объектом, использоваться иностранцем для проживания и не может использоваться для получения дохода — аренды или аналогичных целей. Квартира, купленная для сдачи, основанием для ВНЖ владельца не служит, даже если её стоимость выше порога.

Это главное отличие ВНЖ по недвижимости от инвестиционной логики. Если ваша цель — сдавать квартиру, основание для проживания придётся искать другое. Если цель — жить в Турции самому, выбирайте объект, в котором вы действительно будете жить: справка о нумерации адреса для заявления запрашивается именно на эту квартиру.

Закрытые кварталы и районы: что известно официально

Последние официальные цифры по закрытым для иностранцев территориям датированы 16 июля 2023 года. Тогда Миграционная служба сообщила о 1 169 закрытых кварталах в 63 провинциях, из них 54 — в Стамбуле, и о 10 районах Стамбула, закрытых для новых заявлений на ВНЖ. Актуальный статус на 2026 год официально не опубликован.

Вопрос «какие районы Стамбула открыты для ВНЖ» относится к самым частым, а сообщения о новых правилах и отказах вызывают у покупателей тревогу. Официальная картина такая:

• с 1 июля 2022 года в 63 провинциях, где доля иностранцев превышала 20% населения граждан Турции, 1 169 кварталов закрыты для новой регистрации иностранцев; в Стамбуле таких кварталов 54 (заявление Миграционной службы от 16.07.2023);
• по итогам оценки в октябре 2022 года для новых заявлений на ВНЖ закрыты 10 районов Стамбула: Fatih, Esenyurt, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi и Zeytinburnu;
• сам список закрытых кварталов публиковался как приложение к объявлению от 30 июня 2022 года, которое касалось регистрации лиц под временной и международной защитой и смены провинции проживания (объявление на goc.gov.tr).

Üsküdar и Kadıköy в списке десяти районов 2023 года не названы. Это не доказывает, что конкретный квартал открыт в 2026 году: перечень закрытых кварталов с тех пор официально не обновлялся. Прежде чем вносить задаток, проверьте, принимает ли система e-İkamet адрес выбранного жилья, и сохраните результат проверки.

Могут ли члены семьи получить ВНЖ на основании той же квартиры

Члены семьи, которые указаны в тапу как совладельцы — в долевой (paylı) или совместной (elbirliği) собственности, — могут подать заявление на ВНЖ по тому же основанию. Для членов семьи, не являющихся собственниками, квартира служит только подтверждением финансовой состоятельности, а не самостоятельным основанием для ВНЖ владельца.

Это правило закреплено пунктом 3 статьи 28 регламента (регламент применения закона № 6458). Миграционная служба относит к членам семьи супруга или супругу заявителя, его несовершеннолетних детей и совершеннолетних детей-иждивенцев. Если вы планируете переезд семьёй, решите, кого вписывать в тапу совладельцами, до сделки.

Как подать заявление через e-İkamet: пошагово

Иностранец, который остаётся в Турции дольше срока визы или безвизового режима либо дольше 90 дней, обязан подать заявление через систему e-İkamet и лично явиться в назначенный день в провинциальное или районное управление Миграционной службы. Решение принимается не позднее 90 дней с даты подачи полного комплекта документов.

Порядок действий:

1. Оформите покупку в кадастровом управлении и получите тапу на своё имя. Как проходит сама сделка, мы описали в пошаговом руководстве по покупке новостройки в Стамбуле.
2. Получите в муниципалитете справку о нумерации адреса (numarataj belgesi) для этой квартиры.
3. Оформите медицинский полис на весь запрашиваемый срок; частная медицинская страховка входит в число принимаемых вариантов.
4. Заполните заявление на краткосрочный ВНЖ в системе e-İkamet и выберите дату визита.
5. Оплатите стоимость карты ВНЖ — в 2026 году 964,00 лиры, для граждан всех стран без исключений — и государственную пошлину.
6. Явитесь в назначенный день с оригиналами документов. Неявка без уважительной причины означает, что заявление считается не поданным (общие сведения о ВНЖ на goc.gov.tr).

Стоимость карты действует с 1 января 2026 года (сборы Миграционной службы). Размер пошлины зависит от страны гражданства; сумма для граждан Российской Федерации в тексте этой страницы не приведена, поэтому уточните её при заполнении заявления в e-İkamet.

Как продлить ВНЖ и почему его могут не продлить

Продление подают не раньше чем за 60 дней до окончания срока ВНЖ и в любом случае до его истечения. Для продления нужна справка о сохранении права собственности (tapu devam belgesi). Если за последний год вы провели за пределами Турции в сумме больше 120 дней, это основание для отказа, отмены или непродления ВНЖ.

Исключения из правила 120 дней, названные в подпункте (c) пункта 1 статьи 29 регламента: обязательная государственная служба, служебная командировка, учёба и лечение. Если вы планируете жить на две страны, посчитайте дни отсутствия заранее: продажа квартиры или её сдача в аренду также лишают вас основания, на котором выдан ВНЖ.

Кому этот путь не подходит

ВНЖ по недвижимости рассчитан на тех, кто сам живёт в купленной квартире. Он не подходит тому, кто покупает жильё под сдачу, собирается проводить за границей больше 120 дней в году, покупает объект дешевле эквивалента 200 000 долларов на дату приобретения или выбирает адрес, который система e-İkamet может не принять.

Если вам нужно не проживание, а гражданство, правила совсем другие: порог 400 000 долларов, запрет продажи на 3 года и отдельная процедура. Они разобраны в статье «Гражданство Турции за недвижимость: порог 400 000 долларов».

Примеры новостроек на азиатской стороне Стамбула

В нашей базе есть проекты в районах Üsküdar и Kadıköy, которые не входили в список десяти закрытых районов 2023 года. Это не означает, что покупка в них даёт ВНЖ: стоимость, адрес и статус квартала проверяются для каждой конкретной квартиры отдельно. Данные ниже взяты из наших записей по состоянию на 28 сентября 2026 года.

Чем отличаются эти районы для жизни, мы разбирали в материале «Kadıköy и Üsküdar для семьи», а что проверить иностранцу перед покупкой квартиры там — в статье «Квартира в Üsküdar и Kadıköy: что проверить иностранцу».

Как запросить актуальные цены и план оплаты

Чтобы сравнить цену квартиры с порогом ВНЖ, нужна актуальная цена от застройщика в лирах и её долларовый эквивалент, а также график платежей. Откройте страницу выбранного проекта в каталоге проектов в Турции и отправьте форму «Запросить актуальные цены и план оплаты».

Например, для Üsküdar форма есть на странице Benesta Benleo Park — запросить цены и план оплаты. В запросе можно попросить указать адрес объекта для проверки в e-İkamet и ожидаемую дату оформления тапу.

Запрос с турецких проектов передаётся застройщику. satisofisi.com не оказывает юридических и миграционных услуг и не обещает получение ВНЖ: решение по каждому заявлению принимает Миграционная служба.

Частые вопросы

Какая сумма покупки нужна для ВНЖ в Турции в 2026 году?

По актуальному перечню документов e-İkamet, проверенному 28 сентября 2026 года, стоимость жилья на дату приобретения должна быть не меньше эквивалента 200 000 долларов США в турецких лирах. Деления по городам в перечне нет. Дата, с которой действует этот порог, официально не опубликована.

Дают ли ВНЖ сразу на 2 года?

Закон № 6458 допускает срок до 2 лет за раз, а текст регламента на mevzuat.gov.tr всё ещё говорит «не более 1 года». Приоритет у закона, но конкретный срок определяет Миграционная служба. Медицинский полис должен покрывать весь запрашиваемый срок.

Можно ли сдавать квартиру и одновременно иметь ВНЖ по недвижимости?

Нет. Перечень документов e-İkamet прямо требует, чтобы жильё использовалось для проживания и не использовалось для получения дохода — аренды или аналогичных целей. Сдача квартиры лишает вас основания, на котором выдан ВНЖ владельца.

Могут ли граждане России покупать недвижимость в Турции?

TKGM сообщает, что недвижимость могут приобретать граждане 185 стран из перечня к решению № 2012/3504, но сам перечень не опубликован. Статус конкретного гражданства можно узнать в любом кадастровом управлении. Официальной страницы с прямым ответом для граждан России нет.

Получит ли ВНЖ жена, если квартира оформлена только на мужа?

По тому же основанию — нет: по статье 28 регламента для члена семьи, не указанного в тапу как совладелец, квартира служит только подтверждением финансовых возможностей. Если супруга вписана в тапу в долевую или совместную собственность, она может подать заявление как владелец.

Как узнать, открыт ли квартал для регистрации иностранцев?

Официальный перечень закрытых кварталов на 2026 год не опубликован; последние данные датированы 16 июля 2023 года. Надёжный практический способ — проверить, принимает ли система e-İkamet адрес выбранной квартиры, до того как вы внесёте задаток.

Сколько ждать решения по заявлению?

По закону № 6458 заявление на ВНЖ рассматривается не дольше 90 дней. Срок отсчитывается с даты, когда вы подали полный комплект документов. В назначенный день нужно лично явиться в управление Миграционной службы.

Источники и метод

Правовые нормы, суммы и даты в статье проверены по официальным источникам 28 сентября 2026 года. Данные о проектах взяты из записей satisofisi.com на ту же дату.

• Закон № 6458 «Об иностранцах и международной защите», ст. 21 и 31 — mevzuat.gov.tr
• Регламент применения закона № 6458, ст. 28 и 29 — mevzuat.gov.tr
• Перечень документов для краткосрочного ВНЖ — e-İkamet, Миграционная служба
• Виды ВНЖ и общие сведения о ВНЖ — goc.gov.tr
• Стоимость карты ВНЖ и пошлины — goc.gov.tr
• Заявление о закрытых районах Стамбула от 16.07.2023 и объявление о закрытии кварталов от 30.06.2022 — goc.gov.tr
• Вопросы и ответы TKGM и вопросы и ответы Your Key Türkiye — Генеральная дирекция земельного кадастра
• Руководство «Приобретение недвижимости и гражданство» — Офис по инвестициям при Администрации Президента Турции

Официально не подтверждены и поэтому в статье не приводятся: дата вступления в силу порога 200 000 долларов, актуальный на 2026 год перечень закрытых кварталов и районов, размер пошлины за ВНЖ для граждан России.