هل الشقة مرهونة أو محجوزة؟ كيف تقرأ الطابو التركي قبل الشراء

نُشر في 13 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 13 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

اطلب صورة حديثة من قيد الطابو للشقة (tapu kaydı) قبل أي دفعة، واقرأ فيها ثلاثة أشياء: نوع السند، أي هل هو سند شقة مكتملة (الملكية الطابقية، kat mülkiyeti) أم سند حصة أرض لشقة قيد البناء (الارتفاق الطابقي، kat irtifakı)، ثم الرهون (ipotek)، ثم الإشارات التي يُسجَّل فيها الحجز (haciz). الرهن لا يمنع بيع الشقة، لكنه ينتقل معها إلى المشتري مع الدين ما لم يُفكّ قبل نقل الملكية.

الأجوبة هنا من نصوص المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) وقانون الملكية الطابقية رقم 634 وقانون الإعمار رقم 3194 وقانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، وراجعناها في 13 تشرين الأول 2026.

كيف تطّلع على قيد الطابو وأنت في العراق؟

أسهل طريق أن يسمح لك البائع بالاطلاع على قيد شقته عبر نظام Web Tapu. فبحسب المديرية العامة للطابو يستطيع المالك من هذا النظام أن يرى بيانات عقاره، وأن يستخرج نسخة رسمية من القيد، وأن يأذن لشخص آخر بالاطلاع عليها. والطريق الثاني نسخة من القيد تصدرها دائرة الطابو.

دائرة الطابو لا تعطي القيد لأي أحد. المالك وأصحاب الحقوق المسجلة يأخذونه، ومن يثبت أن له مصلحة يحصل على المعلومات مقابل رسم، بحسب المادة 1020 من القانون المدني التركي. فالطريق العملي للمشتري من بعيد أن يطلب من البائع الاطلاع عبر Web Tapu أو نسخة من القيد بتاريخ قريب.

أما خدمة الاستعلام عن القطع (Parsel Sorgu) فتفيد في معرفة موقع القطعة على الخريطة، وقيد الطابو شيء آخر. ما تبحث عنه في القيد هو كل ما وُضع على العقار ويقيّد ملكيته، ويسميه الطابو التركي takyidat: الإشارات والملاحظات وحقوق الارتفاق والأعباء العقارية وإشارة الوقف والرهون.

ماذا تقرأ في قيد الطابو؟

اقرأ القيد من أعلاه إلى أسفله بهذا الترتيب: من المالك، وما صفة العقار ونوع الملكية، ثم ما المسجل عليه من رهون وإشارات وبيانات. أي سطر لا تفهمه اطلب ترجمته من مترجم لا علاقة له بالبائع، لأن المشكلة غالباً في سطر صغير في آخر الصفحة.

الوعد بالبيع (satış vaadi) يمكن أن يُسجَّل في الطابو إشارةً لمصلحة مشترٍ آخر. إذا وجدت إشارة كهذه باسم شخص غيرك، فالشقة موعودة لغيرك في السجل الرسمي، وأي كلام من البائع لا يمحوها.

ما الفرق بين سند الارتفاق الطابقي وسند الملكية الطابقية؟

سند الارتفاق الطابقي (kat irtifakı) حق على الأرض مخصص لشقة لم يكتمل بناؤها بعد، ومرتبط بحصة من الأرض. وسند الملكية الطابقية (kat mülkiyeti) ملكية شقة مكتملة مع حصتها من الأرض ومن الأجزاء المشتركة. الأول يتحول إلى الثاني تلقائياً بعد صدور إجازة السكن للبناء كله.

من يشتري في مشروع لم يُسلَّم بعد سيجد في الغالب سند ارتفاق طابقي، لأن سند الملكية الطابقية لا يصدر قبل إجازة السكن للبناء كله. وهذا حق مسجل في الطابو، والمخاطرة هنا في اكتمال البناء وموعده؛ أسئلة العقد في هذه الحالة في مقالنا عن سند الملكية وما تسأله قبل التوقيع. أما إذا كنت تشتري من الشركة بالتقسيط قبل اكتمال البناء، فستجد ما يحميك في القانون التركي في دليلنا عن شراء شقة قيد الإنشاء بالتقسيط.

ما هي إجازة السكن (الإسكان) ولماذا تهمك؟

إجازة السكن (yapı kullanma izin belgesi، ويسميها الناس في تركيا «iskân») تصدرها البلدية بعد أن تتحقق من أن البناء مطابق لإجازة البناء وملحقاتها، وأنه لا مانع فنياً من استعماله. البناء الذي لم يحصل عليها لا يُوصَل بالكهرباء والماء والمجاري حتى يحصل عليها، بحسب المادتين 30 و31 من قانون الإعمار.

تُطلب الإجازة ومخطط الموقع والمشروع المعماري من قسم الإعمار في البلدية (İmar Müdürlüğü). وإذا ثبتت مخالفة للبناء، تُبلّغها البلدية إلى دائرة الطابو خلال سبعة أيام لتُكتب في حقل الملاحظات، ولا تُحذف إلا بإشعار من البلدية نفسها بأن المخالفة أزيلت. ومن يشتري من أجل الإقامة يحتاج في طلبه الأول ورقة من البلدية بالعنوان ورقم الدار (numarataj).

بعض المشترين يسألون عن جودة البناء بعد الزلازل. إجازة السكن تعني أن البلدية وجدت البناء مطابقاً لإجازته، والقانون يقول صراحة إنها لا تعفي صاحب البناء من المسؤولية عن مخالفة القانون أو الإجازة. هي ورقة رسمية مهمة، وجودة كل تفصيل في البناء تُسأل عنها في المعاينة والعقد. وإذا كنت تقارن بين شقة جديدة من الشركة وأخرى مستعملة من مالكها، فستجد الفروق بينهما في مقالنا عن الشقة الجديدة والمستعملة في إسطنبول.

هل يمكن شراء شقة مرهونة للبنك؟

نعم. تقول المديرية العامة للطابو إنه لا مانع من نقل ملكية عقار مرهون إلى شخص آخر مع دين الرهن، ولا يلزم إذن الدائن. معنى ذلك أن الشقة تنتقل إليك والرهن باقٍ عليها. فإذا لم يُسدَّد الدين، يبقى البنك صاحب حق على الشقة وهي في اسمك.

الحل المعتاد أن يُسدَّد قرض البائع ويُفك الرهن قبل نقل الملكية أو في موعد التسجيل نفسه في الطابو. وطريق فك الرهن (ipotek terkini) محدد: يتقدم المدين إلى البنك، ويرسل البنك مستند الفك إلكترونياً إلى دائرة الطابو، فتحذف الدائرة الرهن من القيد. اكتب في العقد من يسدد القرض، ومن أي مبلغ، ومتى يُرسَل مستند الفك.

وهذا يجيب عن سؤال الشقة «المطلوبة للبنك على شكل أقساط»: يمكن أن تتحول إليك، لكن مع ما عليها، إلا إذا انتهى الرهن قبل ذلك.

كيف تعرف إن كانت الشقة محجوزة، وماذا يعني الحجز؟

الحجز على عقار يُسجَّل في الطابو. بحسب المادة 91 من قانون التنفيذ والإفلاس، ترسل دائرة التنفيذ إلى سجل الطابو خبر الحجز ومبلغه واسم الدائن وعنوانه، والحجز يقيّد حق المالك في التصرف بالعقار. وإذا رُفع الحجز، تُبلَّغ دائرة الطابو بذلك أيضاً، وعندها فقط يختفي من القيد.

فالمهم أن يكون الحجز قد رُفع من السجل نفسه، وورقة من البائع تقول إن الدين سُدّد لا تكفي. وانتبه إلى التوقيت: القيد الذي رأيته قبل شهر قد يتغير، فاطلب أن ترى القيد مرة أخرى يوم التوقيع في دائرة الطابو قبل أن يُرسَل أي مبلغ.

هل تُسجَّل الشقة وحدها دون حصة في الأرض؟

في الشقة المسجلة على نحو صحيح، لا. قانون الملكية الطابقية يربط سند الملكية الطابقية وسند الارتفاق الطابقي بحصة من الأرض، ويشترط أن تظهر هذه الحصة بوضوح عند إنشائهما. فقيد شقتك يجب أن يُظهر رقم الشقة في السجل وحصتها من الأرض معاً.

تحذير يتكرر بين المشترين العراقيين: راجع العقد قبل أن تدفع، فقد تُسجَّل باسمك الشقة دون حصتها من الأرض. والذي يحدث في بعض السندات شيء آخر: يُسجَّل للمشتري سهم مشاع في الأرض كلها دون رقم شقة محدد. في هذه الحالة أنت شريك في الأرض، ولا تملك في السجل شقة بعينها.

أين تدفع ثمن الشقة: في الطابو أم في المكتب؟

المشتري الأجنبي يدفع عبر البنك. القاعدة الرسمية أن تُصرَّف العملة الأجنبية بمقدار ثمن الشقة إلى ليرة في بنك داخل تركيا، والبنك يبيعها للبنك المركزي، ثم يصدر «مستند شراء العملة» (döviz alım belgesi، DAB) ويرسله إلكترونياً إلى دائرة الطابو قبل البيع. لا يُقبل هذا المستند إذا جاء به أحد باليد.

والمبلغ بالليرة المكتوب في هذا المستند هو الثمن الذي يُكتب في سند البيع الرسمي. ويحق للمشتري أو البائع أو وكيل أي منهما أن يصرّف العملة في البنك. فتسليم النقد في مكتب لا يكفي لإتمام البيع في الطابو، وأن أي دفعة قبل الطابو، مثل العربون، اتفاق خاص بينك وبين البائع لا يحميه إلا العقد.

ورسم الطابو في البيع 2% على المشتري و2% على البائع، كل منهما منفصل، ويُحسب على الثمن المصرّح به، على ألا يقل عن القيمة المسجلة للعقار في البلدية لضريبة الأملاك. يضاف إليه أجر خدمة دائرة الطابو.

ما الذي تفحصه قبل دفع العربون؟

افحص القيد قبل أي مبلغ، ثم افحصه مرة ثانية يوم التوقيع. هذه القائمة مرتبة بحسب ما يُطلب من البائع أولاً، وكل بند فيها يمكن أن تطلبه كتابةً وأنت في العراق، قبل أن تسافر إلى إسطنبول. وقد جمعنا علامات الاحتيال التي تظهر قبل دفع العربون في مقالنا عن الاحتيال العقاري في تركيا.

1. اطلب من البائع بيانات العقار: المحافظة (il) والقضاء والحي ورقم المقاطعة (ada) ورقم القطعة (parsel) ورقم العمارة (blok) ورقم الشقة.
2. اطلب أن يسمح لك بالاطلاع عبر Web Tapu، أو نسخة حديثة من قيد الطابو.
3. تحقق من اسم المالك، ومن أنه هو من سيوقّع العقد ويستلم المال.
4. اقرأ نوع السند، ورقم الشقة في السجل، وحصة الأرض.
5. ابحث عن الرهون. إن وُجد رهن، فاكتب في العقد خطة فكه قبل نقل الملكية أو عنده.
6. ابحث في الإشارات عن حجز أو وعد بالبيع لشخص آخر.
7. اقرأ حقل الملاحظات، واسأل عن أي مخالفة بناء مكتوبة فيه.
8. إذا كان البناء مكتملاً، اطلب صورة إجازة السكن، وتحقق منها لدى البلدية.
9. اتفق كتابةً على البنك الذي سيبيع العملة ويرسل مستند DAB إلى الطابو.
10. يوم التوقيع، راجع القيد مرة أخرى في دائرة الطابو قبل تحويل أي مبلغ.

ما الذي لا يكشفه قيد الطابو؟

القيد يخبرك بمن يملك، وبنوع الملكية، وبما على الشقة من رهون وحجوزات وبيانات. أما قدرة المطور المالية، وجودة البناء، وموعد التسليم الفعلي، وأجور الخدمات والإدارة الشهرية في المجمع، فتُسأل عنها في العقد وفي المعاينة.

لمقارنة مشروعين على أساس حاجات العائلة، راجع كيف تقارن مشروعين سكنيين وفق احتياجات أسرتك. وإذا كنت تبحث في الأحياء التي يشتري فيها العراقيون عادةً، فاقرأ أين يشتري العراقيون في إسطنبول.

أسئلة شائعة

هل أستطيع رؤية قيد الطابو قبل أن أدفع؟

نعم، إذا تعاون البائع. يستطيع المالك أن يسمح لك بالاطلاع على بيانات شقته عبر Web Tapu، أو أن يستخرج نسخة رسمية من القيد. وإذا رفض أن تطّلع على القيد قبل العربون، فهذا وحده سبب كافٍ لتنسحب.

هل يمكن أن أشتري شقة عليها رهن للبنك؟

يمكن، والرهن ينتقل معها إليك. اتفق على أن يُسدَّد القرض ويصل مستند الفك من البنك إلى الطابو قبل نقل الملكية أو في موعد التسجيل نفسه، واكتب ذلك في العقد.

الشقة عليها حجز، والبائع يقول إن الدين سُدّد. ماذا أفعل؟

انتظر حتى تختفي إشارة الحجز من القيد؛ دائرة التنفيذ هي التي تُشعر الطابو برفعها. وراجع القيد يوم التوقيع قبل أي تحويل.

كم رسم الطابو عند الشراء؟

2% على المشتري و2% على البائع من الثمن المصرّح به، بحد أدنى هو القيمة المسجلة للعقار في البلدية، يضاف إليهما أجر خدمة دائرة الطابو.

هل سند الارتفاق الطابقي أقل أماناً من سند الملكية الطابقية؟

هو حق مسجل في الطابو ومرتبط بحصة من الأرض، ويصير ملكية طابقية بعد إجازة السكن للبناء كله. ما يقلق في هذه الفترة هو البناء نفسه: هل يكتمل، ومتى، وهل يطابق إجازته. فاقرأ بنود التأخير في العقد بعناية.

هل أدفع ثمن الشقة نقداً في الطابو؟

لا. يصرّف المشتري الأجنبي العملة في بنك داخل تركيا، والبنك يرسل مستند DAB إلى دائرة الطابو قبل البيع، والثمن في سند البيع هو المبلغ بالليرة في هذا المستند.

المصادر والمنهجية

راجعنا النصوص التالية على مواقعها الرسمية في 13 تشرين الأول 2026.

• الأسئلة الشائعة: الإشارات على العقار، قيد الطابو، Web Tapu، بيع العقار المرهون، فك الرهن، الانتقال من الارتفاق الطابقي إلى الملكية الطابقية، رسم البيع، المديرية العامة للطابو والمساحة
• قانون الملكية الطابقية رقم 634، المواد 1 و2 و3 و10 و14، mevzuat.gov.tr
• قانون الإعمار رقم 3194، المواد 30 و31 و32، mevzuat.gov.tr
• قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، المادة 91، mevzuat.gov.tr
• الأسئلة الشائعة للمستثمرين الأجانب: مستند شراء العملة DAB، بوابة Your Key Türkiye التابعة للمديرية العامة للطابو

للبحث عن مشروع في إسطنبول ابدأ من دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول. في صفحة كل مشروع زر لطلب الأسعار الحالية وخطة الدفع، ويمكنك أن تطلب مع الجواب رقم المقاطعة والقطعة لتبدأ بها فحص القيد.