شراء شقة قيد الإنشاء بالتقسيط في تركيا: ما الذي يحميك قانونياً؟

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

الشراء على الخارطة من شركة في تركيا، بالتقسيط أو نقداً قبل التسليم، يسميه القانون التركي «بيع المسكن بالدفع المسبق» (ön ödemeli konut satışı)، ويحمي القانون المشتري فيه بنصوص صريحة. فلا يجوز البيع قبل صدور رخصة البناء، ولا يصح العقد إلا في الطابو أو عند كاتب العدل، ولا تُطلب منك أي دفعة قبل العقد. ولك أن تنسحب خلال 14 يوماً دون سبب، وأن تفسخ العقد خلال 24 شهراً من توقيعه مقابل تعويض لا يتجاوز 8%. ويجب ألّا يتأخر التسليم أكثر من 48 شهراً، وفي المشروع الذي يضم 30 شقة أو أكثر يجب على الشركة أن تقدّم ضماناً.

الأحكام الواردة هنا مأخوذة من قانون حماية المستهلك رقم 6502 (المواد 40 إلى 46) ومن لائحة بيع المساكن بالدفع المسبق، وقد راجعناها على الموقع الرسمي للتشريعات التركية في 15 تشرين الأول 2026.

هل يشملك هذا القانون إذا كنت مشترياً من العراق؟

يشملك إذا اشتريت من شركة أو تاجر عقارات يبيع في إطار نشاطه المهني، وكنت تشتري لغير غاية تجارية أو مهنية، كشقة تسكنها عائلتك. تعريف المستهلك في القانون لا يذكر الجنسية، والبيع بالدفع المسبق يشمل من يدفع الثمن كله مقدماً ومن يدفعه أقساطاً قبل أن يستلم الشقة.

أما إذا اشتريت من فرد اشترى بدوره من الشركة ويريد أن يتنازل لك عن عقده، فهذا البائع لا يُعدّ بائعاً بالمعنى الذي يقصده القانون، والحماية المذكورة هنا لا تنطبق عليك تلقائياً. وإذا كنت تشتري عدة شقق لتتاجر بها، فقد لا تُعدّ مستهلكاً، فاسأل محامياً مستقلاً عن وضعك.

وما يخشاه المشتري عادةً في هذا النوع من الشراء أن يتوقف البناء أو تتعثر الشركة، أو أن تُطلب منه دفعة قبل أي عقد. وإليك ما يقوله القانون في كل حالة.

ما الذي يجب أن تستلمه قبل التوقيع؟

يجب أن تستلم قبل توقيع العقد بيوم واحد على الأقل «استمارة المعلومات قبل العقد» (ön bilgilendirme formu) مكتوبةً، بحجم خط لا يقل عن 12 وبلغة واضحة، ومعها مخططات الشقة والموقع والطابق وقائمة المواد والتشطيبات. ويقع على البائع عبء إثبات أنه سلّمك هذه الاستمارة.

ويجب أن تتضمن الاستمارة:

• اسم الشركة وعنوانها وهاتفها ورقمها في السجل المركزي (MERSİS) إن وُجد.
• رقم المقاطعة (ada) والقطعة (parsel) والعمارة والطابق، والمساحة الصافية والإجمالية للشقة.
• سعر الشقة نقداً وسعرها بالتقسيط بالليرة التركية، شاملَين كل الضرائب، ومصاريف التسليم إن وُجدت.
• الفائدة ونسبتها السنوية إن وُجدت.
• حق الانسحاب وحق الفسخ.
• تاريخ التسليم.
• نوع الضمان المقدَّم.
• تاريخ صدور رخصة البناء.
• حصتك في المصاريف المشتركة بحسب نظام إدارة المجمّع السكني.

وإذا كان الضمان تأمين إكمال البناء، فيُضاف إلى الاستمارة ملخص شروط هذا التأمين. اطلب الاستمارة وأنت في العراق قبل السفر، فهي أسهل وثيقة تقارن بها بين مشروعين.

أين يُوقَّع العقد، ومتى يجوز أن تدفع؟

العقد يُبرم بإحدى طريقتين فقط: أن يُسجَّل باسمك في الطابو حق الارتفاق الطابقي (kat irtifakı)، أي السند الذي يثبت حقك في الشقة قبل اكتمال البناء، بموجب عقد مكتوب؛ أو أن يُنظَّم «وعد بالبيع» عند كاتب العدل (noter). وأي عقد بغير هذا الشكل باطل، ولا يحق للشركة أن تتمسك ببطلانه في مواجهتك.

والأهم لمن يشتري من خارج تركيا: لا يجوز للشركة أن تطلب منك أي مبلغ، عربوناً كان أو دفعة مقدّمة أو غير ذلك، ولا أن تجعلك توقّع سنداً أو كمبيالة، قبل أن يُبرم عقد صحيح بهذا الشكل. ولا يجوز للشركة أصلاً أن تبيع قبل الحصول على رخصة البناء. فإذا طُلب منك «عربون حجز» قبل كاتب العدل أو الطابو، فهذا الطلب مخالف للقانون.

ويجب أن ينص العقد على خطة الدفع واسم البنك ورقم الحساب الذي تُدفع فيه الأقساط، وعلى نسبة فائدة التأخير، على ألّا تتجاوز نسبةَ الفائدة المتفق عليها بأكثر من 30%، وعلى أنك تستطيع اللجوء إلى محكمة المستهلك أو هيئة تحكيم المستهلك. ولا تدفع إلا إلى الحساب المذكور في العقد.

وإذا دفعت بعملة أجنبية في عقد الوعد بالبيع، فيجب أن يُستخرج «مستند شراء العملة» (DAB)، وهو وثيقة تثبت أنك صرفت العملة في بنك تركي، للجزء المدفوع نقداً على الأقل، وفي موعد أقصاه تاريخ العقد. والوعد بالبيع عند كاتب العدل لا ينقل الملكية، لكن يمكن أن يؤشَّر في سجل العقار في الطابو، فاسأل عن ذلك. وتجد شرح قراءة هذه الإشارة وسند الارتفاق الطابقي في دليل قراءة الطابو التركي قبل الشراء.

ما الضمان إذا توقف البناء؟

في المشاريع الكبيرة التي تضم 30 شقة أو أكثر، يجب على الشركة قبل أن تبدأ البيع أن تقدّم واحداً على الأقل من أربعة ضمانات: تأمين إكمال البناء، أو خطاب ضمان مصرفي، أو نظام الدفع بحسب الإنجاز، أو قرض مرتبط بالشقة. أما المشاريع الأصغر فلا يُشترط فيها الضمان قانوناً، فاطلبه مكتوباً. وفي دبي تُحفظ أقساط الشقة قيد الإنشاء بطريقة أخرى، في حساب ضمان باسم المشروع، كما شرحنا في شراء شقة قيد الإنشاء في دبي بالتقسيط.

المصدر: المواد 12 إلى 16 من اللائحة، والمادة 42 من القانون. اطلب أن يُكتب نوع الضمان في العقد، واطلب نسخة من وثيقة الضمان.

هل تستطيع أن تتراجع بعد التوقيع؟

نعم، بطريقتين. يمكنك خلال 14 يوماً من العقد أن تنسحب دون ذكر أي سبب ودون غرامة، ويكفي أن يصل إشعارك إلى الشركة عن طريق كاتب العدل في هذه المدة، وتُعاد إليك أموالك خلال 14 يوماً. وبعدها يبقى لك حق فسخ العقد دون سبب خلال 24 شهراً من تاريخه، مقابل تعويض محدد.

يضاف إلى التعويض ما نشأ عن البيع أو الوعد بالبيع من ضرائب ورسوم. وتُعاد إليك المبالغ خلال 180 يوماً على الأكثر من وصول إشعار الفسخ.

وهناك حالات يحق لك فيها الفسخ دون أي تعويض أو رسوم في أي وقت قبل التسليم: إذا لم تنفذ الشركة التزاماتها أو نفذتها بشكل ناقص أو مخالف للعقد، وإذا بيعت الشقة نفسها لأكثر من مشترٍ، وإذا توفي المشتري، وإذا أصيب بعجز دائم عن الكسب منعه من دفع الأقساط. وإذا عدّلت الشركة المشروع بعد العقد، فعليها أن تبلغك كتابةً، ولك أن تفسخ خلال شهر دون أي مبلغ؛ إلا إذا كان التعديل بحكم القانون أو بقوة قاهرة، فيجوز عندها اقتطاع التعويض المذكور في الجدول.

متى يجب أن تُسلَّم الشقة؟

في الموعد المكتوب في العقد، وفي كل الأحوال خلال 48 شهراً من تاريخ العقد. ويُعدّ التسليم قد تم إذا سُجّلت الشقة باسمك ملكيةً طابقية (kat mülkiyeti)، أي سنداً مستقلاً للشقة المكتملة، أو إذا سُجّل الارتفاق الطابقي باسمك وسُلّمت إليك الشقة صالحة للسكن.

مدة 48 شهراً هي الحد الأقصى في اللائحة منذ تعديلها الذي بدأ العمل به في 1 تشرين الأول 2022، والعقد يخضع للنص الذي كان سارياً يوم توقيعه. وتحويل سند الارتفاق إلى ملكية طابقية يتم في الطابو بعد صدور إجازة السكن (iskân) لجميع شقق العمارة.

التقسيط مع الشركة أم بقرض مصرفي؟

القانون يسمح بالحالتين، لكن للقرض المرتبط بالشقة قاعدة خاصة: لا يسري عقد القرض إلا بعد انتهاء مدة الانسحاب البالغة 14 يوماً، ولا يحق للبنك في هذه المدة أن يطلب فائدة أو عمولة أو أي مصروف. وإذا انسحبت أو فسخت، فعلى الشركة أن تُبلغ البنك فوراً.

وفي التقسيط مع الشركة نفسها، يجب أن ينص العقد على الثمن الإجمالي بالتقسيط شاملاً الضرائب، والفائدة إن وُجدت، وما يترتب على التأخر في دفع الأقساط. اقرأ هذا البند قبل التوقيع، فهو الذي سيُطبَّق عليك إن تأخرت.

ما الذي لا يحميه هذا القانون؟

القانون يحدد شكل العقد وحقوق الانسحاب والفسخ ومدة التسليم والضمان، لكنه لا يضمن لك سعراً مناسباً أو ارتفاعاً في قيمة الشقة، كما لا يضمن جودة التشطيب التي تتوقعها. ولا ضمان إلزامياً في المشاريع الصغيرة كما مرّ.

والمبلغ الذي تدفعه خارج العقد، نقداً في مكتب أو إلى حساب غير مذكور في العقد، يصعب إثباته واسترداده. وبعد التسليم يصبح الكلام عن عيوب الشقة: البائع الذي يتاجر بالعقارات مسؤول عنها خمس سنوات من التسليم بحكم قانون المستهلك. ولمقارنة مشروعين قبل أن تختار، راجع كيف تقارن مشروعين سكنيين وفق احتياجات أسرتك. أما علامات الاحتيال التي تسبق العربون، ومنها طلب المال قبل العقد الرسمي، فقد جمعناها في مقالنا عن الاحتيال العقاري في تركيا.

قائمة قصيرة قبل التوقيع

1. اطلب صورة رخصة البناء وتاريخها.
2. اطلب استمارة المعلومات والمخططات قبل العقد بيوم على الأقل.
3. اسأل عن عدد الشقق في المشروع ونوع الضمان، واطلب وثيقته.
4. لا تدفع شيئاً قبل العقد في الطابو أو عند كاتب العدل.
5. تأكد أن العقد يذكر رقم الحساب البنكي للأقساط، وادفع إليه وحده.
6. سجّل تاريخ العقد عندك: لديك 14 يوماً للانسحاب، و24 شهراً للفسخ بالتعويض المحدد.
7. احفظ كل إشعار بتعديل المشروع؛ لديك شهر للفسخ دون مقابل.

أسئلة شائعة

هل يجوز أن تطلب الشركة عربوناً قبل العقد؟

لا يجوز ذلك في البيع بالدفع المسبق من شركة إلى مستهلك. لا تُطلب أي دفعة، عربوناً كانت أو مقدّمة، قبل عقد صحيح في الطابو أو عند كاتب العدل.

كم يوماً عندي للانسحاب بعد التوقيع؟

14 يوماً من تاريخ العقد، دون سبب ودون غرامة. يكفي أن يصل إشعارك إلى الشركة عن طريق كاتب العدل خلال هذه المدة.

ماذا أخسر إذا فسخت بعد سنة؟

بين 12 و24 شهراً يجوز للشركة أن تطلب تعويضاً حتى 8% من ثمن العقد، إضافة إلى الضرائب والرسوم التي نشأت عن البيع، وتعيد الباقي خلال 180 يوماً.

هل كل مشروع ملزم بتقديم ضمان؟

الشركة ملزمة بضمان واحد على الأقل قبل بدء البيع إذا كان المشروع يضم 30 شقة أو أكثر. في المشروع الأصغر غير ملزمة، فاطلب الضمان مكتوباً.

ما أقصى مدة للتسليم؟

48 شهراً من تاريخ العقد، أو الموعد المذكور في العقد إن كان أبكر من ذلك.

بيعت الشقة نفسها لشخص آخر. ماذا أفعل؟

تستطيع أن تفسخ العقد دون أي تعويض أو رسوم حتى موعد التسليم، وتُعاد إليك المبالغ خلال 180 يوماً من وصول إشعارك.

المصادر والمنهجية

راجعنا النصوص التالية على مواقعها الرسمية في 15 تشرين الأول 2026.

• قانون حماية المستهلك رقم 6502، المواد 3 و12 و40 إلى 46، mevzuat.gov.tr
• لائحة بيع المساكن بالدفع المسبق (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik)، المواد 4 إلى 16، mevzuat.gov.tr
• قانون الالتزامات التركي رقم 6098، المادة 237، mevzuat.gov.tr
• قانون الملكية الطابقية رقم 634، المادتان 10 و14، mevzuat.gov.tr
• الأسئلة الشائعة: الانتقال من الارتفاق الطابقي إلى الملكية الطابقية، المديرية العامة للطابو والمساحة
• الأسئلة الشائعة للمستثمرين الأجانب: مستند شراء العملة في الوعد بالبيع، بوابة Your Key Türkiye

إذا كنت تبحث عن مشروع جديد، فابدأ من دليل المشاريع السكنية الجديدة في إسطنبول. وفي صفحة كل مشروع زر لطلب المعلومات من الشركة، وتستطيع من خلاله أن تطلب أيضاً استمارة المعلومات قبل العقد ونوع الضمان. ولمعرفة ما تدفعه زيادةً على ثمن الشقة، اقرأ مقالنا عن المصاريف الإضافية على سعر الشقة في تركيا.