شراء شقة قيد الإنشاء في دبي بالتقسيط: حساب الضمان والتسجيل وماذا لو تعثّر الدفع

نُشر في 15 تشرين الأول 2026 · آخر تحديث 15 تشرين الأول 2026 · هيئة التحرير في satisofisi.com

يمكنك كعراقي أن تشتري شقة قيد الإنشاء في دبي بالتقسيط، ويحميك القانون في ثلاثة أمور: أقساطك تُدفع في حساب ضمان باسم المشروع لا يجوز لدائني المطوّر الحجز عليه، وعقدك يُسجَّل في السجل العقاري المبدئي عبر نظام «عقود» خلال 90 يوماً، وإذا لم يبدأ المشروع لسبب خارج عن إرادة المطوّر أو ألغته مؤسسة التنظيم العقاري، فعلى المطوّر أن يردّ كل ما قبضه. لكن القانون نفسه يسمح للمطوّر بفسخ العقد وخصم ما يصل إلى 40% من قيمة الشقة إذا تأخرت أنت عن الدفع.

اعتمدنا على النص العربي للقانون رقم 19 لسنة 2020 وقانون حسابات الضمان على موقع التشريعات الرسمي لحكومة دبي، وعلى صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك، والروابط في آخر الصفحة.

أين تذهب أقساطك وما الذي يحميها؟

تُودَع أقساطك في حساب ضمان (Escrow) مفتوح باسم المشروع نفسه لدى وكيل ضمان مسجل في الدائرة. قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 يخصص هذا الحساب لبناء ذلك المشروع وحده، ويمنع الحجز على المبالغ المودعة فيه لمصلحة دائني المطوّر، ويوجب حساباً مستقلاً لكل مشروع إذا كان للمطوّر أكثر من مشروع.

ومن حقك، أو حق من يمثلك، أن تطّلع على كشف دفعاتك في حساب الضمان وتطلب نسخة منه. وبعد حصول المطوّر على شهادة الإنجاز يحتجز وكيل الضمان 5% من قيمة الحساب، ولا يُفرج عنها للمطوّر إلا بعد سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.

لذلك اطلب أن يُكتب رقم حساب الضمان الخاص بالمشروع في العقد، وادفع كل قسط إليه. إذا طُلب منك أن تحوّل المبلغ إلى حساب شخصي لموظف أو لوسيط، فتوقف واسأل الدائرة قبل أن تدفع.

لماذا يهمك تسجيل العقد في نظام «عقود»؟

التسجيل هو ما يجعل عقدك صحيحاً: البيع على الخارطة الذي لا يُقيَّد في السجل العقاري المبدئي باطل بنص قانون دبي رقم 13 لسنة 2008. والمطوّر هو من يسجّل العقد عبر نظام «عقود» الإلكتروني لدى الدائرة، وعليه أن يسجّله خلال 90 يوماً من توقيعه، فتصلك شهادة تسجيل مبدئي على بريدك الإلكتروني.

رسوم هذا التسجيل بحسب جدول رسوم الدائرة: 2% من قيمة البيع على المشتري و2% على البائع، ورسمان قدر كل منهما 10 دراهم تسميهما الدائرة «رسم المعرفة» و«رسم الابتكار». والوحدة المقيدة في السجل المبدئي يجوز بيعها أو رهنها قبل اكتمال البناء، وبفضل هذا القيد تستطيع أن تبيع الشقة إذا أردت الخروج من الصفقة قبل التسليم.

إذا مرّت 90 يوماً على توقيع العقد ولم تصلك الشهادة، فراجع المطوّر بطلب مكتوب، فإن لم يردّ فراجع الدائرة. لا تدفع أقساطاً إضافية على عقد غير مسجل.

ماذا يحدث إذا تأخرت عن دفع قسط؟

لا يستطيع المطوّر أن يفسخ العقد مباشرة، فالقانون رقم 19 لسنة 2020 يلزمه أن يُخطر الدائرة أولاً، فتُنذرك الدائرة كتابةً بأن تفي بالتزامك خلال 30 يوماً، وتحاول الصلح بينكما إن أمكن. إذا انتهت المهلة دون دفع أو تسوية، تصدر الدائرة للمطوّر وثيقة رسمية تحدد نسبة إنجاز المشروع، وعلى هذه النسبة يتوقف ما يحق له.

المبلغ الذي يُردّ لك يجب أن يصلك خلال سنة من فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من بيع الشقة لمشترٍ آخر، أيهما أسبق. والنسب محسوبة من قيمة الشقة في العقد، لا مما دفعته أنت.

لنفترض أن قيمة الشقة في العقد مليون درهم، دفعت منها 300 ألف ثم توقفت عن الدفع، ونسبة الإنجاز 50%. يجوز للمطوّر أن يخصم حتى 250 ألف درهم، فيُردّ إليك 50 ألف درهم على الأقل. ولو كانت نسبة الإنجاز 70%، فالخصم المسموح يصل إلى 400 ألف درهم، أي أكثر من كل ما دفعته، فلا يُردّ إليك شيء.

ولهذا كلما تقدّم البناء كان التأخر في السداد أكثر كلفة عليك. ويبقى باب المحكمة أو التحكيم مفتوحاً أمامك في كل الأحوال، لأن القانون ينص على أن هذه القواعد لا تمنع المشتري من اللجوء إليهما.

ماذا لو لم يبدأ المشروع أو أُلغي؟

في هذه الحالة يلتزم المطوّر بردّ كل ما دفعته. ينص القانون المعدِّل على حالتين يردّ فيهما المطوّر للمشترين كل ما قبضه منهم وفق أحكام قانون حسابات الضمان: إذا لم يبدأ العمل في المشروع لسبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو تقصير منه، أو إذا ألغت مؤسسة التنظيم العقاري المشروع بقرار نهائي مسبّب.

وقانون حسابات الضمان نفسه يتناول حالة المشروع الذي لم يكتمل: على وكيل الضمان، بعد التشاور مع الدائرة، أن يتخذ ما يلزم لحفظ حقوق المودعين، وأن يضمن إما إكمال المشروع وإما ردّ دفعاتهم. وإذا لم يبدأ المطوّر البناء خلال ستة أشهر من حصوله على إذن البيع على الخارطة دون عذر مقبول، يُشطب من سجل المطوّرين.

لاحظ الفرق بين الحالتين: الإلغاء الرسمي أو عدم البدء لسبب قاهر يعطيك الحق في استرداد كل ما دفعت، أما تأخر البناء وحده فلا يذكره هذا النص سبباً للرد. لذلك اقرأ في عقدك بند موعد التسليم وما يترتب على تأخره، فهو المرجع في هذه الحالة، ومعه القضاء إن وصل الأمر إليه.

كيف تتابع البناء من بغداد؟

يمكنك متابعة البناء من موقع دائرة الأراضي والأملاك نفسه، فخدمة «الاستعلام عن حالة المشروع» تعرض نسبة إنجاز أي مشروع في دبي فوراً، بإدخال رقم الأرض أو رقم المشروع أو اسمه، وهي متاحة أيضاً في تطبيق دبي ريست وعلى واتساب برقم الدائرة 8004488. والدائرة هي التي تحدد نسبة الإنجاز عند أي خلاف على الدفع.

تحقّق من نسبة الإنجاز قبل التوقيع، ثم كل بضعة أشهر، وقارنها بما يرسله المطوّر في تقاريره. وإذا كانت الأقساط في عقدك مربوطة بمراحل البناء، فبهذه النسبة الرسمية تتحقق من كل مطالبة بالدفع.

ما الذي لا يجوز للمطوّر أن يفعله؟

يمنع القانون المطوّر صراحة من أربعة أمور. لا يجوز له أن يبيع على الخارطة قبل أن يتسلم أرض المشروع ويحصل على موافقات الجهات المختصة، وأي عقد في مشروع غير معتمد باطل. ولا يجوز له الإعلان عن البيع على الخارطة في وسائل الإعلام أو المعارض، داخل الإمارات أو خارجها، دون إذن كتابي من الدائرة.

ولا يجوز له أن يفرض رسوماً على البيع أو إعادة البيع سوى التكاليف الإدارية التي تعتمدها الدائرة. وإذا نقصت مساحة الشقة عند التسليم نقصاً ملموساً، فعليه أن يعوضك، أما إذا زادت فلا يحق له أن يطالبك بزيادة في السعر.

وإذا جاءك العرض عن طريق وسيط، فاسأله عن رقم تسجيله في سجل الوسطاء لدى الدائرة، لأن قانون حسابات الضمان يعاقب المطوّر الذي يتعامل مع وسيط غير مقيد.

تقسيط من المطوّر أم قرض من بنك؟

لكلّ من الطريقين مخاطره. التقسيط من المطوّر تحكمه شروط عقدك والقانون المعدِّل الذي شرحناه. أما القرض من بنك إماراتي على شقة قيد الإنشاء، فالحد الأقصى للتمويل بحسب أنظمة مصرف الإمارات المركزي 50% من قيمة العقار لكل فئات المشترين، وأطول مدة للقرض 25 سنة، والموافقة في النهاية قرار البنك. وتفاصيل القرض المصرفي، من الدفعة الأولى إلى رسوم تسجيل الرهن، في مقال قرض عقاري في دبي للعراقيين.

أي إن نصف القيمة على الأقل تدفعه من مالك الخاص، سواء دفعته للمطوّر أقساطاً أم دفعة واحدة. احسب هذا المبلغ أولاً، ثم انظر كم يبقى عليك من أقساط.

هل تعطيك شقة قيد الإنشاء إقامة؟

لا تمنحك إقامة السنتين، لكنها قد تؤهلك للإقامة الذهبية إذا بلغت قيمتها مليوني درهم. الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي تشترط لإقامة مالك العقار أن يكون العقار مكتمل البناء وصالحاً للسكن. أما الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ فتقبل للإقامة الذهبية شراء وحدات على الخارطة لا تقل قيمتها عن مليوني درهم من مطوّر معتمد.

وتشترط دائرة الأراضي والأملاك في طلب الإقامة الذهبية أن يكون العقار باسم المستثمر، وأن يكون المتقدم داخل الإمارات يوم تقديم الطلب.

أسئلة شائعة

هل يحق للمطوّر أن يخصم 30% إذا تأخرت؟

نسبة 30% كانت في النص الأصلي لقانون السجل المبدئي سنة 2008. ثم استُبدلت هذه المادة بموجب القانون رقم 19 لسنة 2020، وأصبحت النسبة اليوم مرتبطة بنسبة الإنجاز: حتى 25% أو حتى 40% من قيمة الشقة.

هل يسري القانون الجديد على عقد وقّعته قبل 2020؟

نعم. تسري أحكامه على كل عقود البيع على الخارطة، ما أُبرم منها قبل نفاذه وما أُبرم بعده.

هل أستطيع بيع الشقة قبل التسليم؟

الوحدة المسجلة في السجل المبدئي يجوز بيعها أو رهنها، ويُسجَّل البيع الجديد في السجل نفسه. اقرأ أيضاً ما يشترطه عقدك قبل إعادة البيع.

كيف أتأكد أن الحساب الذي أدفع فيه هو حساب الضمان؟

الحساب مفتوح باسم المشروع، لا باسم المطوّر ولا باسم أي شخص، واطلب أن يُكتب رقمه في العقد. وإن ساورك أي شك فاسأل الدائرة قبل التحويل.

قبل أن توقّع

إذا كنت تقارن بين البيع على الخارطة في دبي وفي تركيا، فالحماية مختلفة في البلدين، وقد شرحنا الجانب التركي في مقال شراء شقة قيد الإنشاء بالتقسيط في تركيا. وعلامات الاحتيال قبل دفع العربون متشابهة في كل مكان، وتجدها في دليل الاحتيال العقاري وعلاماته.

تجد المشاريع الجديدة في دبي مجمّعةً في صفحة المشاريع السكنية في دبي، ومشاريع الإمارات كلها في صفحة الإمارات. في صفحة كل مشروع زر لطلب المعلومات، ويمكنك أن تسأل فيه عن رقم تسجيل المشروع لدى الدائرة ورقم حساب الضمان قبل أي دفعة.

المصادر والمنهجية

راجعنا المصادر التالية في 15 تشرين الأول 2026. المرجع عند الاختلاف هو النص العربي لقوانين دبي.

• قانون رقم 19 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، موقع التشريعات في دبي
• قانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، المواد 3 و4 و6 و7 و10 و12
• قانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري، المواد 5 و9 و12 و14 و15 و16 و17
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي: طلب تسجيل البيع المبدئي والاستعلام عن حالة المشروع وطلب الإقامة الذهبية - مستثمر
• إصدار تأشيرة الأجنبي الذي يملك عقاراً في الدولة، الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي، ودليل الإقامة الذهبية، الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ
• أنظمة القروض العقارية C 31/2013، مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي