Service Charges in Dubai: Wer sie festlegt, was sie decken und was bei Nichtzahlung droht

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Wer in Dubai eine Wohnung besitzt, zahlt jedes Jahr Service Charges an die Verwaltung der Anlage. Die Höhe legt nicht der Verwalter allein fest: Ohne Genehmigung der Immobilienaufsicht RERA darf er keinen Dirham verlangen, und Ihr Anteil richtet sich nach der Fläche Ihrer Wohnung. Wer nicht zahlt, riskiert am Ende die Versteigerung der Wohnung.

Grundlage ist das Gesetz Nr. 6/2019 über gemeinschaftliches Eigentum. Hier lesen Sie, wie der Betrag zustande kommt, wo Sie ihn vor dem Kauf nachsehen und was bei Zahlungsrückstand geschieht. Stand: 15.10.2026.

Was sind Service Charges in Dubai?

Service Charges sind in Dubai das, was in Deutschland das Hausgeld ist, allerdings als jährlich festgelegter Betrag. Damit finanzieren die Eigentümer Verwaltung, Betrieb, Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums der Anlage, etwa Reinigung, Sicherheitsdienst, Wartung der technischen Anlagen und die Gebäudeversicherung. Das Gesetz Nr. 6/2019 des Emirats Dubai regelt sie verbindlich.

Ihr Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Fläche Ihrer Wohnung zur Gesamtfläche der Anlage, vergleichbar dem Miteigentumsanteil nach dem deutschen WEG. Maßgeblich ist die Fläche, die im Grundbuch des Dubai Land Department (DLD) eingetragen ist, nicht die Angabe im Exposé. Für unverkaufte Wohnungen zahlt der Bauträger selbst.

Neben den Service Charges gibt es in großen Quartieren die Usage Charges. Sie stehen dem Master Developer zu, also dem Entwickler des gesamten Quartiers, und decken Verwaltung und Unterhalt der gemeinsamen Einrichtungen des Quartiers (Common Facilities). Usage Charges fallen auch für Gebäude im Bau und für unbebaute Grundstücke an.

Wer legt die Höhe fest?

Den Wirtschaftsplan stellt die Verwaltung der Anlage auf, eine von RERA anerkannte Prüfungsgesellschaft prüft ihn, und erst dann genehmigt ihn die Immobilienaufsicht RERA. Ohne diese Genehmigung darf die Verwaltung von den Eigentümern keinerlei Beträge für das Gemeinschaftseigentum verlangen. Bis der geprüfte Wirtschaftsplan vorliegt, kann RERA einen vorläufigen genehmigen.

Ein von RERA genehmigter Betrag ist für Sie verbindlich. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass ein Eigentümer die Zahlung nicht verweigern und sich auch nicht dadurch befreien kann, dass er auf die Nutzung des Gemeinschaftseigentums verzichtet. Wer die Höhe für falsch hält, beschwert sich beim Eigentümerausschuss oder bei RERA; die Zahlung einzustellen ist kein zulässiger Weg.

Wo sehen Sie den genehmigten Betrag vor dem Kauf?

Das Dubai Land Department bietet dafür den Service Charge Index an. Nach der Anmeldung auf der Website oder in der App wählen Sie das Projekt, die Nutzungsart und das Jahr und sehen die von RERA genehmigten Gebühren. Der Index ist die amtliche Quelle; Angaben im Exposé oder vom Makler sollten Sie damit abgleichen.

Feste Beträge pro Quadratfuß (sq ft, die in Dubai übliche Einheit, nicht pro Quadratmeter) gibt es nicht: Sie unterscheiden sich von Projekt zu Projekt und von Jahr zu Jahr, und nur der Index zeigt den genehmigten Stand. Rechnen Sie mit der eingetragenen Fläche Ihrer Wohnung, nicht mit der Fläche aus dem Exposé.

Kaufen Sie eine Wohnung, die noch gebaut wird, gibt es für das Projekt unter Umständen noch keinen genehmigten Wirtschaftsplan. Lassen Sie sich dann schriftlich bestätigen, ob der Bauträger laut Kaufvertrag die Service Charges für eine Anfangszeit übernimmt; das Gesetz sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor. Mehr zum Kauf vor Fertigstellung steht im Ratgeber Wohnung in Dubai kaufen: Off-Plan oder fertig?.

Wofür darf das Geld verwendet werden?

Für jede Wohnanlage muss die Verwaltung ein eigenes Konto bei einer in Dubai zugelassenen Bank führen und eingenommene Service Charges innerhalb von sieben Werktagen einzahlen. Gläubiger der Verwaltung können dieses Konto nicht pfänden. Ausgeben darf die Verwaltung das Geld nur für die Zwecke, die das Gesetz einzeln aufzählt.

Quelle: Gesetz Nr. 6/2019, Art. 30. Reicht die Erhaltungsrücklage für einen Notfall nicht aus, kann das DLD mit vorheriger Zustimmung von RERA von den Eigentümern eine Sonderumlage verlangen. Die Rücklage darf außer in kritischen Notfällen nur mit Zustimmung von RERA angetastet werden.

Wie können Eigentümer mitreden?

Über den Eigentümerausschuss (Owners Committee), vergleichbar dem Verwaltungsbeirat nach WEG. Er wird gebildet, sobald mindestens 10 % der Wohnungen im Grundbuch auf ihre Eigentümer eingetragen sind, hat je nach Kategorie der Anlage bis zu neun von RERA bestimmte Mitglieder und tagt alle drei Monate. Der Ausschuss prüft die Wirtschaftspläne, gibt Empfehlungen dazu ab und leitet Beschwerden weiter.

Mitglied werden kann nur, wer in der Anlage wohnt und seine Service Charges bezahlt. Wer aus Deutschland vermietet, sitzt deshalb in der Regel nicht im Ausschuss, kann sich aber an ihn wenden. Reagiert die Verwaltung innerhalb von 14 Tagen nicht auf eine Beschwerde, gibt der Ausschuss sie an RERA weiter.

RERA selbst prüft die Konten, nimmt Beschwerden gegen Bauträger und Verwaltungen an und erhält alle sechs Monate einen Bericht der Verwaltung. Wird die Anlage nicht ordentlich instand gehalten, kann RERA Fristen setzen und notfalls ein anderes Unternehmen mit den Arbeiten beauftragen.

Was passiert, wenn Sie nicht zahlen?

Offene Service Charges belasten die Wohnung mit einem Pfandrecht der Verwaltung, und verkaufen können Sie erst, wenn die Rückstände bezahlt sind. Nach einer von RERA genehmigten schriftlichen Mahnung haben Sie 30 Tage Zeit. Danach kann die Verwaltung die Forderung über den Vollstreckungsrichter beim Rental Dispute Settlement Centre (RDSC), der Streitstelle für Mietsachen, durchsetzen lassen.

Der Vollstreckungsrichter kann anordnen, dass die Wohnung öffentlich versteigert wird, um die Rückstände einzutreiben. Gerichtskosten und Anwaltsgebühren trägt dann der säumige Eigentümer. Umgekehrt darf die Verwaltung Sie nicht eigenmächtig unter Druck setzen: Sie darf Ihnen den Zugang zur Wohnung oder zu den gemeinsamen Anlagen nicht sperren, um eine Zahlung zu erzwingen.

Gegenüber der Verwaltung schulden immer Sie als Eigentümer die Service Charges. Im Mietvertrag können Sie sie auf den Mieter umlegen; zahlt er nicht, haften trotzdem Sie. Was sonst bei der Vermietung gilt, erklärt unser Ratgeber Wohnung in Dubai vermieten: Ejari, Mieterhöhung, Kündigung und Steuern.

Wer haftet für Baumängel?

Für Mängel an tragenden Teilen haftet der Bauträger zehn Jahre ab der Fertigstellungsbescheinigung des Projekts, für fehlerhafte Installationen wie Elektrik, Sanitär und Abwasser ein Jahr ab Übergabe der Wohnung. Vereinbarungen, die davon abweichen, sind nichtig. Fragen Sie bei einer Reparatur deshalb die Verwaltung, ob sie den Mangel beim Bauträger geltend macht.

Nehmen Sie die Wohnung nicht ab, beginnt die Jahresfrist für Installationen trotzdem mit der Fertigstellungsbescheinigung. Melden Sie Mängel deshalb früh schriftlich, auch wenn Sie die Wohnung aus Deutschland verwalten.

Checkliste für Käufer aus Deutschland

Prüfen Sie die Service Charges vor dem Kauf so gründlich wie den Kaufpreis, denn sie fallen jedes Jahr an, auch wenn die Wohnung leer steht. Entscheidend sind der genehmigte Betrag im Index, die eingetragene Fläche, offene Rückstände des Verkäufers und die Frage, wer bei Vermietung zahlt.

1. Genehmigten Betrag im Service Charge Index des DLD für Projekt, Nutzungsart und Jahr nachsehen.
2. Mit der im Grundbuch eingetragenen Fläche rechnen, nicht mit der Fläche aus dem Exposé.
3. Bei einer Bestandswohnung (Weiterverkauf) eine Bestätigung verlangen, dass keine Rückstände bestehen; sonst kann die Wohnung nicht auf Sie umgeschrieben werden.
4. Beim Kauf vor Fertigstellung klären, ob der Bauträger die Service Charges anfangs übernimmt, und das in den Vertrag schreiben.
5. Usage Charges des Quartiers erfragen, wenn die Anlage in einem großen Masterprojekt liegt.
6. Im Mietvertrag festlegen, wer zahlt, und Zahlungen selbst überwachen.

Häufige Fragen

Kann die Verwaltung die Service Charges beliebig erhöhen?

Nein. Jeder Betrag braucht die Genehmigung von RERA, und RERA genehmigt nur einen Wirtschaftsplan, den eine von RERA anerkannte Prüfungsgesellschaft geprüft hat.

Darf ich die Zahlung zurückhalten, wenn die Anlage schlecht gepflegt ist?

Nein. Ein von RERA genehmigter Betrag muss gezahlt werden. Beschwerden gehen an den Eigentümerausschuss oder an RERA, die Fristen setzen und Arbeiten anordnen kann.

Was kosten Service Charges pro Quadratfuß?

Einen einheitlichen Satz gibt es nicht. Den genehmigten Betrag für Ihr Projekt und Jahr zeigt der Service Charge Index des Dubai Land Department.

Laufende Kosten im Vergleich

Wie Sie laufende Kosten mehrerer Länder nebeneinanderstellen, zeigt Neubau im Ausland: Kaufpreis, Zahlungsplan und laufende Kosten richtig vergleichen. Zur Finanzierung lesen Sie Wohnung in Dubai finanzieren. Projekte mit Angaben zu Bauträger, Lage und Wohnungstypen sind unter Neubauprojekte in Dubai (VAE) gesammelt; über das Anfrageformular einer Projektseite können Sie nach Verwaltung und Service Charges fragen.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Das Gesetz liegt auf dem Rechtsportal der Regierung von Dubai in amtlicher englischer Übersetzung vor; maßgeblich ist der arabische Originaltext. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Service Charges, Eigentümerausschuss, Vollstreckung, Haftung des Bauträgers: Gesetz Nr. 6/2019 über gemeinschaftliches Eigentum an Immobilien im Emirat Dubai, Art. 2, 16, 22 bis 36 und 40.
• Genehmigte Beträge: Dubai Land Department, Service Charge Index.