Wohnung in Dubai vermieten: Ejari, Mieterhöhung, Kündigung und Steuern

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Eine Eigentumswohnung in Dubai dürfen Sie auch von Deutschland aus vermieten. Jeder Mietvertrag muss im System Ejari eingetragen werden. Ejari gehört zur Grundbuchbehörde, zuständig ist deren Immobilienaufsicht (RERA). Das Mietrecht setzt Vermietern enge Grenzen: Mieterhöhungen sind gedeckelt, und eine Kündigung zum Vertragsende ist nur aus bestimmten Gründen und mit einer Frist von zwölf Monaten möglich. Für die Ferienvermietung brauchen Sie eine gesonderte Lizenz.

Dieser Ratgeber erklärt die Regeln anhand der Gesetze des Emirats Dubai, der Angaben der Grundbuchbehörde (Dubai Land Department, DLD) und des deutschen Einkommensteuergesetzes. Angaben zu Mietrenditen und Leerstand enthält er nicht. Viele der folgenden Regeln gelten nur, soweit der Mietvertrag nichts anderes bestimmt; lesen Sie Ihren Vertrag deshalb immer mit.

Welche Regeln gelten für die Vermietung in Dubai?

Maßgeblich ist das Gesetz Nr. 26/2007 über das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern, geändert durch das Gesetz Nr. 33/2008. Es gilt für alle in Dubai vermieteten Wohnungen und Gebäude, ausgenommen Hotelbetriebe. Ein Mietvertrag muss Wohnung, Nutzungszweck, Laufzeit, Miete und Zahlungsweise eindeutig beschreiben und bei der Immobilienaufsicht eingetragen werden.

Die Eintragungspflicht gilt auch für jede Verlängerung und Änderung des Vertrags. Für Sie als Vermieter im Ausland heißt das: Lassen Sie sich für jeden Vertrag die elektronische Eintragungsbescheinigung zuschicken, auch wenn eine Mietverwaltung die Eintragung für Sie erledigt.

Einen Wohnsitz in Dubai brauchen Sie dafür nicht. Vermieter ist nach dem Gesetz jeder, der über die Wohnung verfügen darf, auch ein Bevollmächtigter oder eine beauftragte Mietverwaltung.

Wie wird ein Mietvertrag in Ejari eingetragen, und was kostet das?

Die Eintragung erfolgt online im System Ejari, über die App Dubai REST oder in einem Servicezentrum der Grundbuchbehörde (Real Estate Services Trustee Center). Danach erhalten Sie eine elektronische Eintragungsbescheinigung. Die Gebühr beträgt laut Behörde 100 AED. Dazu kommen geringe Verwaltungsabgaben und die Gebühr des beauftragten Dienstleisters.

Quelle der Tabelle: Serviceseite „Register / Renew Tenancy Contract“ der Grundbuchbehörde, zuletzt aktualisiert am 07.10.2026. Im Servicezentrum können Sie den Vertrag nur eintragen lassen, wenn die Wohnung nicht von einer Mietverwaltung betreut wird. Andernfalls übernimmt die Mietverwaltung die Eintragung.

Wann dürfen Sie einem Mieter kündigen?

Während der Laufzeit nur, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt. Bleibt der Mieter nach Ablauf in der Wohnung, ohne dass Sie widersprechen, verlängert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen um höchstens ein Jahr. Zum Vertragsende können Sie nur aus den im Gesetz genannten Gründen kündigen, und zwar mit einer Frist von mindestens zwölf Monaten.

Vor Ablauf des Vertrags können Sie die Räumung etwa verlangen, wenn der Mieter die Miete nicht innerhalb von 30 Tagen nach einer Mahnung zahlt, ohne Ihre schriftliche Zustimmung untervermietet oder die Wohnung beschädigt. Die Mahnung lassen Sie durch einen Notar zustellen oder schicken sie per Einschreiben.

Zum Vertragsende können Sie in folgenden Fällen kündigen:

• Sie wollen das Gebäude abreißen und neu bauen oder so erweitern, dass der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann.
• Die Wohnung muss grundlegend saniert werden, und die Stadtverwaltung bestätigt das in einem technischen Gutachten.
• Sie haben Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades und besitzen keine andere geeignete Immobilie.
• Sie wollen die Wohnung verkaufen.

In allen Fällen müssen Sie dem Mieter die Kündigung mindestens zwölf Monate vorher durch einen Notar oder per Einschreiben zustellen. Kündigen Sie wegen Eigenbedarfs, dürfen Sie die Wohnung zwei Jahre lang nicht an Dritte vermieten.

Wenn Sie die Wohnung während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrags verkaufen, darf der Mieter bis zum Vertragsende in der Wohnung bleiben. Auch der Tod einer Vertragspartei beendet den Vertrag nicht.

Wie stark darf die Miete steigen?

Der Mietindex der Immobilienaufsicht weist für vergleichbare Wohnungen eine Durchschnittsmiete aus. Entscheidend ist, wie weit Ihre bisherige Miete darunter liegt. Liegt sie höchstens 10 % darunter, ist bei der Verlängerung keine Erhöhung erlaubt; erst bei einem größeren Abstand sind 5 bis 20 % möglich.

Quelle der Tabelle: Dekret Nr. 43/2013 über Mieterhöhungen im Emirat Dubai, Art. 1 und 3; die Stufen sind dort in ganzen Prozentpunkten angegeben. Wenn Sie bei der Verlängerung die Miete oder andere Vertragsbedingungen ändern wollen, müssen Sie das dem Mieter mindestens 90 Tage vor Vertragsende mitteilen. Einigen Sie sich nicht, kann das Mietstreitgericht eine angemessene Miete festsetzen.

Rechnen Sie also nicht damit, die Miete jedes Jahr frei erhöhen zu können. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, sind Sie bis zum Vertragsende an die vereinbarte Miete gebunden und können sie danach nur im Rahmen dieser Tabelle anpassen.

Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?

Der größte laufende Posten sind die Service Charges, also das jährliche Hausgeld für Verwaltung, Betrieb, Wartung und Reparatur der Wohnanlage. Ihr Anteil richtet sich nach der Fläche Ihrer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche. Sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt, zahlen Sie als Eigentümer. Auch wenn der Mieter die Service Charges übernehmen soll und nicht zahlt, bleiben Sie verpflichtet. Wie die Service Charges festgelegt werden und was bei Rückstand droht, erklärt unser Beitrag Service Charges in Dubai.

Offene Service Charges belasten die Wohnung: Die Verwaltung der Wohnanlage hat ein Pfandrecht an der Wohnung, und die Wohnung kann erst verkauft werden, wenn die Rückstände bezahlt sind. Nach einer schriftlichen Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen kann die Verwaltung beim Mietstreitgericht die Vollstreckung der Forderung beantragen.

Dazu kommen Instandhaltung und Reparaturen, für die das Gesetz den Vermieter in die Pflicht nimmt. Eine Kaution des Mieters ist zulässig; sie sichert Sie gegen Schäden ab und muss bei Mietende zurückgezahlt werden. Behördliche Gebühren für die Nutzung der Wohnung trägt nach dem Gesetz der Mieter.

Dürfen Sie die Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Nur mit Lizenz. Wer in Dubai Wohnungen an Feriengäste vermietet, braucht nach dem Dekret Nr. 41/2013 eine Lizenz der Tourismusbehörde. Die Lizenz gilt ein Jahr und kann verlängert werden; auf Antrag kann sie für bis zu vier Jahre erteilt werden. Die Behörde legt die Anforderungen an Wohnung und Anbieter fest und prüft, ob sie eingehalten werden.

Der Lizenzinhaber muss unter anderem Buchungen dokumentieren und eine Versicherung abschließen, die Schäden von Gästen abdeckt. Ferienvermietung bedeutet also mehr Aufwand als ein Jahresmietvertrag. Wer das nicht selbst übernehmen will, kann einen lizenzierten Betreiber beauftragen; prüfen Sie dessen Lizenz, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Wer verwaltet die Wohnung, wenn Sie in Deutschland leben?

In der Regel eine Mietverwaltung vor Ort. Sie muss eine Lizenz für die Mietverwaltung haben, und der Verwaltungsvertrag zwischen Ihnen und der Gesellschaft wird im System Ejari eingetragen. Diese Eintragung ist laut Grundbuchbehörde kostenlos. Lassen Sie sich die Eintragung bestätigen, bevor Sie Schlüssel übergeben und Vollmachten erteilen.

Legen Sie im Verwaltungsvertrag fest, wer Mieter sucht, die Miete einzieht, Reparaturen beauftragt und die Service Charges zahlt, und wie oft Sie eine Abrechnung erhalten. Ob die Gesellschaft dafür eine Provision oder eine feste Gebühr verlangt, regelt das Gesetz nicht; das ist Verhandlungssache.

Wie werden Mieteinnahmen aus Dubai besteuert?

In den VAE fällt auf die Mieteinnahmen von Privatpersonen keine Einkommensteuer an. Wohnen Sie in Deutschland, sind Sie hier aber unbeschränkt steuerpflichtig; Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Verluste aus einer Wohnung in einem Staat außerhalb der EU und des EWR dürfen Sie nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat verrechnen.

Deutschland hat das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE nur mit der Anrechnungsmethode angewandt. Das letzte Abkommen war bis zum 31.12.2021 befristet; so steht es in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage im Bundestag. Ob seitdem ein neues Abkommen gilt, klären Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer Steuerberaterin.

Wie Progressionsvorbehalt und Steuererklärung bei ausländischen Mieteinnahmen grundsätzlich funktionieren, erklärt unser Ratgeber Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern. Wenn Sie Mieten gesammelt nach Deutschland überweisen: Zahlungen aus dem Ausland über 50.000 € müssen Sie der Bundesbank melden.

Wo finden Sie Neubauprojekte in Dubai?

Eine Übersicht bietet die Seite Neubauprojekte in Dubai (VAE). Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage und Wohnungstypen; die Angaben stammen von den Bauträgern. Fragen zur Wohnanlage, etwa zur Verwaltung und zu den Service Charges, stellen Sie über das Anfrageformular der jeweiligen Projektseite.

Wie der Off-Plan-Kauf und das Treuhandkonto funktionieren und welche Gebühren beim Kauf anfallen, steht im Ratgeber Wohnung in Dubai kaufen: Off-Plan oder fertig? Warum der Dirham an den US-Dollar gebunden ist und was das für Mieten in Euro bedeutet, erklärt der Beitrag Immobilie in der Türkei, Nordzypern oder Dubai: In welcher Währung zahlen Sie?

Häufige Fragen

Muss ich für die Vermietung in Dubai wohnen?

Nein. Vermieter kann jeder sein, der über die Wohnung verfügen darf; vor Ort lassen Sie sich durch einen Bevollmächtigten oder eine lizenzierte Mietverwaltung vertreten.

Was ist Ejari?

Das Online-System der Grundbuchbehörde, in dem Mietverträge eingetragen werden. Jeder Mietvertrag in Dubai muss dort eingetragen werden.

Kann ich meinem Mieter kündigen, wenn ich verkaufen will?

Ja, zum Vertragsende, wenn Sie ihm die Kündigung mindestens zwölf Monate vorher durch einen Notar oder per Einschreiben zustellen. Während eines befristeten Vertrags bleibt der Mieter auch nach einem Verkauf in der Wohnung.

Wer zahlt die Service Charges, wenn die Wohnung vermietet ist?

Sie als Eigentümer, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Zahlt der Mieter die vereinbarten Service Charges nicht, bleiben Sie trotzdem verpflichtet.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Die Gesetze liegen auf dem Rechtsportal der Regierung von Dubai in amtlicher englischer Übersetzung vor; maßgeblich ist der arabische Originaltext. Gebühren können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Mietrecht: Gesetz Nr. 26/2007 und Gesetz Nr. 33/2008 (Neufassung u. a. von Art. 4, 9, 13, 14, 25 und 26).
• Mieterhöhung: Dekret Nr. 43/2013, Art. 1 bis 3.
• Ferienvermietung: Dekret Nr. 41/2013, Art. 3, 4, 7 und 8.
• Service Charges: Gesetz Nr. 6/2019 über gemeinschaftliches Eigentum.
• Ejari und Mietverwaltung: Dubai Land Department, Register / Renew Tenancy Contract und Property Management Contract.
• Steuern: Regierungsportal der VAE, Other taxes; § 1, § 21 und § 2a EStG; BT-Drucksache 19/16449; § 67 AWV.