Wohnung in Dubai kaufen: Off-Plan oder fertig? Oqood, Treuhandkonto, Gebühren

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Als Deutscher können Sie in Dubai eine Wohnung kaufen, allerdings nur in Gebieten, die der Herrscher für Ausländer freigegeben hat. Ob Sie eine Wohnung vom Reißbrett (Off-Plan) oder eine fertige Wohnung kaufen, macht vor allem in drei Punkten einen Unterschied: wo Ihr Kauf eingetragen wird, wo Ihr Geld bis zur Fertigstellung liegt und was passiert, wenn Sie eine Rate nicht zahlen. Eine Off-Plan-Wohnung wird zunächst in ein vorläufiges Register eingetragen; Ihre Zahlungen gehen auf ein Treuhandkonto des Projekts. Eine fertige Wohnung wird direkt auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen.

Dieser Ratgeber erklärt beide Wege anhand der Gesetze des Emirats Dubai und der Angaben der Grundbuchbehörde (Dubai Land Department, DLD). Zu Renditen und Preisentwicklungen machen wir keine Angaben. Stand: 15.10.2026.

Dürfen Deutsche in Dubai eine Wohnung kaufen?

Ja, aber nicht in jedem Stadtteil. Grundeigentum ist in Dubai grundsätzlich Staatsangehörigen der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) und der übrigen Golfstaaten vorbehalten. In bestimmten, vom Herrscher von Dubai festgelegten Gebieten können Ausländer mit seiner Zustimmung zwei Arten von Rechten erwerben: unbefristetes Volleigentum (Freehold) oder ein Nutzungs- beziehungsweise Pachtrecht (Leasehold) für höchstens 99 Jahre.

Für Sie heißt das: Fragen Sie vor jedem Gespräch über Preise, ob das Projekt in einem Freehold-Gebiet liegt und ob Sie Volleigentum oder ein befristetes Recht erwerben. Leasehold ist dabei keine Miete, sondern ein Recht an der Immobilie, das nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit erlischt.

Wohnen müssen Sie dafür nicht in Dubai. Käufer ohne Wohnsitz in den VAE weisen sich laut Grundbuchbehörde mit ihrem gültigen Reisepass aus, sowohl bei der Eintragung einer Off-Plan-Wohnung als auch beim Kauf einer fertigen Wohnung.

Was ist eine Off-Plan-Wohnung in Dubai?

Off-Plan bedeutet, dass Sie eine Wohnung kaufen, die noch nicht gebaut oder nicht fertig ist. In Dubai muss jeder solche Kauf in ein vorläufiges Register der Grundbuchbehörde eingetragen werden, das sogenannte Interim Property Register. Im Alltag heißt es nach dem zugehörigen Online-Portal meist einfach „Oqood“. Ohne diese Eintragung ist der Kauf nichtig.

Die Eintragung beantragt der Bauträger über das Oqood-Portal. Der Kaufvertrag muss vom Bauträger und vom Käufer unterschrieben sein und innerhalb von 90 Tagen nach der Unterschrift eingetragen werden. Danach erhalten Sie eine elektronische Bescheinigung über die vorläufige Eintragung per E-Mail. Warten Sie mit größeren Überweisungen, bis Ihnen diese Bescheinigung vorliegt.

Das Gesetz setzt dem Bauträger Grenzen, die Ihnen beim Prüfen helfen. Er darf Wohnungen erst vom Reißbrett verkaufen, wenn ihm das Grundstück übergeben wurde und die Behörden das Projekt genehmigt haben. Ein Off-Plan-Vertrag über ein nicht genehmigtes Projekt ist nichtig. Eine vorläufig eingetragene Wohnung dürfen Sie bereits weiterverkaufen oder mit einer Hypothek belasten.

Ist das Gebäude fertig und liegt die Fertigstellungsbescheinigung vor, muss der Bauträger das Projekt in das endgültige Grundbuch übertragen. Käufer, die alle Zahlungen geleistet haben, werden dort als Eigentümer eingetragen; die Behörde kann das auch auf Antrag des Käufers oder von sich aus veranlassen. Ist die Wohnfläche bei der Übergabe kleiner als im Vertrag angegeben, muss der Bauträger Sie entschädigen, sofern die Abweichung nicht geringfügig ist. Ist sie größer, darf er keinen Aufpreis verlangen.

Wie schützt das Treuhandkonto Ihr Geld?

Wer in Dubai vom Reißbrett kauft, zahlt nicht auf ein beliebiges Konto des Bauträgers, sondern auf ein Treuhandkonto (Escrow-Konto) des jeweiligen Projekts. Das Geld darf nur für den Bau dieses Projekts verwendet werden, und Gläubiger des Bauträgers dürfen es nicht pfänden. Jedes Projekt braucht ein eigenes Konto.

Geregelt ist das im Gesetz Nr. 8/2007 über Treuhandkonten. Geführt wird das Konto von einer Bank oder einem Finanzinstitut, das die Grundbuchbehörde zugelassen hat, dem sogenannten Treuhänder. Als Käufer haben Sie das Recht, die Buchungen zu Ihren eigenen Zahlungen einzusehen und Kopien zu verlangen. Nimmt der Bauträger für das Projekt einen Kredit auf, muss auch die Kreditsumme auf dieses Konto fließen.

Nach der Fertigstellung behält der Treuhänder 5 % des Kontostands zurück und gibt sie erst ein Jahr nach der Eintragung der Wohnungen auf die Käufer an den Bauträger frei. Wird ein Projekt nicht fertig, muss der Treuhänder in Absprache mit der Behörde dafür sorgen, dass es vollendet wird oder die Käufer ihre Zahlungen zurückerhalten.

Das Treuhandkonto ist also eine wirksame Absicherung, aber keine Garantie für einen Fertigstellungstermin. Es schützt das eingezahlte Geld vor dem Zugriff Dritter. Ob und wann gebaut wird, hängt weiterhin vom Bauträger ab.

Off-Plan oder fertige Wohnung: die Unterschiede im Überblick

Der wichtigste Unterschied liegt im Zeitpunkt: Beim Kauf vom Reißbrett zahlen Sie, bevor es die Wohnung gibt, und Ihr Recht steht zunächst nur im vorläufigen Register. Bei einer fertigen Wohnung wird der Kauf sofort im Grundbuch eingetragen, und Sie erhalten eine elektronische Eigentumsurkunde. Die Gebühr der Grundbuchbehörde ist in beiden Fällen gleich hoch.

Quellen der Tabelle: die Serviceseiten der Grundbuchbehörde zur vorläufigen Eintragung und zur Eintragung eines Verkaufs (zuletzt aktualisiert am 07.10.2026) sowie die Kreditregeln der Zentralbank der VAE. Insgesamt beträgt die Gebühr 4 % des Kaufpreises; die Behörde ordnet sie je zur Hälfte Verkäufer und Käufer zu. Wer welchen Anteil tatsächlich trägt, sollte ausdrücklich im Kaufvertrag stehen.

Was passiert, wenn Sie eine Rate nicht zahlen können?

Zahlen Sie als Off-Plan-Käufer nicht wie vereinbart, meldet der Bauträger das der Grundbuchbehörde. Die Behörde setzt Ihnen eine Frist von 30 Tagen. Zahlen Sie auch innerhalb dieser Frist nicht, darf der Bauträger je nach Baufortschritt einen gesetzlich begrenzten Teil behalten. Je weiter der Bau fortgeschritten ist, desto mehr können Sie verlieren.

Beachten Sie den Unterschied: Bei 40 % und 25 % bezieht sich das Gesetz auf den Vertragspreis der Wohnung, nicht auf den bereits gezahlten Betrag. Den Rest muss der Bauträger innerhalb eines Jahres nach der Vertragsauflösung oder innerhalb von 60 Tagen nach dem Weiterverkauf der Wohnung zurückzahlen, je nachdem, was früher eintritt.

Hat der Bauträger ohne eigenes Verschulden gar nicht mit dem Bau begonnen oder annulliert die Immobilienaufsicht (Real Estate Regulatory Agency, RERA) das Projekt endgültig, darf er nichts einbehalten und muss alle Zahlungen nach dem Treuhandgesetz erstatten. Diese Regeln stehen in Art. 11 in der Fassung des Gesetzes Nr. 19/2020 und gelten auch für ältere Kaufverträge. Darstellungen, wonach der Bauträger bei nicht begonnenem Bau 30 % behalten darf, beruhen auf der überholten Fassung von 2009.

Planen Sie die Raten deshalb so, dass Sie sie auch bei einer Verzögerung Ihrer eigenen Finanzierung tragen können. Wer für eine Off-Plan-Wohnung einen Bankkredit braucht, sollte wissen, dass Banken in den VAE höchstens 50 % des Werts finanzieren dürfen, unabhängig von Zweck und Käufergruppe. Ob Sie als Käufer ohne Wohnsitz in den VAE dort überhaupt einen Kredit erhalten, entscheidet jedes Institut selbst. Beide Wege, Kredit in den VAE oder Beleihung in Deutschland, vergleicht unser Ratgeber Wohnung in Dubai finanzieren. Weil der Dirham an den US-Dollar gebunden ist, schwankt der Euro-Betrag jeder Rate mit dem Euro-Dollar-Kurs, wie unser Beitrag zur Zahlungswährung in der Türkei, Nordzypern und Dubai zeigt.

Wie prüfen Sie Bauträger und Baufortschritt?

Einige Prüfungen können Sie selbst und kostenlos vornehmen. Die Grundbuchbehörde bietet eine öffentliche Abfrage, die den Fertigstellungsgrad eines Projekts in Prozent zeigt; Sie suchen nach Projektname, Projektnummer oder Grundstücksnummer. Der Fertigstellungsgrad entscheidet auch darüber, welche der oben genannten Regeln gilt.

Weitere Anhaltspunkte ergeben sich aus dem Gesetz. Bauträger müssen in einem Register der Behörde eingetragen sein. Für Werbung und Messeauftritte zu Off-Plan-Projekten, auch im Ausland, brauchen sie eine schriftliche Genehmigung der Behörde. Fragen Sie deshalb auch bei einer Präsentation in Deutschland nach dieser Genehmigung.

Ein Bauträger, der sechs Monate nach Erteilung der Verkaufsgenehmigung ohne triftigen Grund nicht mit dem Bau beginnt, wird aus dem Register gestrichen. Über den vereinbarten Kaufpreis hinaus darf er beim Verkauf oder Weiterverkauf nur die von der Behörde genehmigten Verwaltungsgebühren verlangen.

• Projekt in der Abfrage der Grundbuchbehörde suchen und den Fertigstellungsgrad notieren.
• Den Namen des Treuhandkontos und der Bank im Kaufvertrag prüfen und nur auf dieses Konto zahlen.
• Nach der Unterschrift auf die Bescheinigung über die vorläufige Eintragung achten.
• Bei Präsentationen nach der schriftlichen Werbegenehmigung der Behörde fragen.

Was gilt in Deutschland steuerlich?

Nach deutschem Recht ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die Sie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Klären Sie Mieten und Verkauf vorab mit Ihrer Steuerberatung.

Wie deutsches Einkommensteuerrecht, Doppelbesteuerungsabkommen und Progressionsvorbehalt grundsätzlich zusammenwirken, zeigt unser Ratgeber Mieteinnahmen aus der Türkei in Deutschland versteuern (dort am Beispiel der Türkei). Ob für Einkünfte aus Dubai ein Abkommen gilt und, wenn ja, welches, lassen Sie sich vor dem Kauf bestätigen, wenn Sie mit Mieteinnahmen oder einem schnellen Weiterverkauf rechnen. Was beim Vermieten in Dubai selbst gilt, von der Ejari-Registrierung bis zur Mieterhöhung, steht in unserem Ratgeber Wohnung in Dubai vermieten.

Kommt der Verkaufserlös später auf Ihr deutsches Konto, gilt die Meldepflicht der Außenwirtschaftsverordnung: Zahlungen aus dem Ausland über 50.000 € melden Sie der Bundesbank bis zum siebten Werktag des Folgemonats.

Wo finden Sie Neubauprojekte in Dubai?

Eine Übersicht bietet die Seite Neubauprojekte in Dubai (VAE). Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage und Wohnungstypen; die Angaben stammen von den Bauträgern. Prüfen Sie den Fertigstellungsgrad eines Projekts zusätzlich in der Abfrage der Grundbuchbehörde, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Fragen stellen Sie über das Anfrageformular der jeweiligen Projektseite.

Wenn Sie Dubai mit Angeboten in anderen Ländern vergleichen, hilft der Ratgeber Neubau im Ausland: Kaufpreis, Zahlungsplan und laufende Kosten richtig vergleichen. Er zeigt, wie Sie Erwerbskosten, Zahlungen und laufende Kosten getrennt erfassen. Wie die jährlichen Service Charges in Dubai festgelegt werden, erklärt der Beitrag Service Charges in Dubai.

Häufige Fragen

Die Antworten beruhen auf den Gesetzen des Emirats Dubai, wie sie das Rechtsportal der Regierung von Dubai veröffentlicht, sowie auf den Angaben der Grundbuchbehörde (zuletzt aktualisiert am 07.10.2026). Rechtlich maßgeblich ist jeweils der arabische Originaltext. Bei Ihrem konkreten Vertrag hilft Ihnen ein unabhängiger Rechtsanwalt in Dubai, der nicht vom Bauträger empfohlen wurde.

Kann ich als Deutscher in Dubai Eigentum erwerben?

Ja, in den für Ausländer freigegebenen Gebieten: als unbefristetes Volleigentum oder als Nutzungsrecht für höchstens 99 Jahre.

Was ist Oqood?

Das Online-Portal, über das Bauträger Off-Plan-Verkäufe in das vorläufige Register der Grundbuchbehörde eintragen. Ohne Eintragung ist der Off-Plan-Kauf nichtig.

Wie hoch ist die Gebühr der Grundbuchbehörde?

4 % des Kaufpreises, auf den Seiten der Behörde je 2 % für Verkäufer und Käufer, plus kleinere Festgebühren.

Ist mein Geld bei einem Off-Plan-Kauf sicher?

Es liegt auf einem Treuhandkonto des Projekts, das nur für den Bau verwendet werden darf und vor Gläubigern des Bauträgers geschützt ist. Einen Fertigstellungstermin garantiert das Konto nicht.

Muss ich zum Kauf nach Dubai reisen?

Nicht unbedingt. Bei einer Off-Plan-Wohnung beantragt der Bauträger die Eintragung online. Die Eintragung einer fertigen Wohnung läuft über eine zugelassene Registrierungsstelle (Real Estate Registration Trustee). Ob Sie dafür selbst erscheinen oder eine Vollmacht erteilen, klären Sie vorab mit der Registrierungsstelle.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Die Gesetze liegen auf dem Rechtsportal der Regierung von Dubai in amtlicher englischer Übersetzung vor; die Seiten der Behörden sind auf Englisch. Gebühren und Formulare der Behörde können sich ändern; prüfen Sie die Angaben deshalb vor Ihrem Termin noch einmal. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Erwerbsrecht für Ausländer: Gesetz Nr. 7/2006 über die Grundbucheintragung, Art. 4.
• Vorläufiges Register (Oqood): Gesetz Nr. 13/2008, Art. 3, 4, 6 bis 8, 10 und 12; Zahlungsverzug: Gesetz Nr. 19/2020 (Neufassung von Art. 11).
• Treuhandkonto: Gesetz Nr. 8/2007 über Treuhandkonten, Art. 2, 5, 9, 12 bis 15 und 17.
• Gebühren und Unterlagen: Dubai Land Department, Request to register the initial sale und Property Sale Registration; Baufortschritt: Project Status Enquiry.
• Finanzierung: Zentralbank der VAE, Regulations Regarding Mortgage Loans, Abschnitt C.
• Deutschland (auf Deutsch): § 23 EStG, § 67 AWV und § 71 AWV.