Wohnung in Dubai finanzieren: Kredit in den VAE oder Beleihung in Deutschland?

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Eine Wohnung in Dubai lässt sich auf zwei Wegen finanzieren: mit einem Kredit einer Bank in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) oder mit einem Darlehen in Deutschland, für das Sie Ihre Immobilie in Deutschland belasten. Für Kredite in den VAE setzt die Zentralbank feste Obergrenzen: Für Käufer ohne VAE-Staatsangehörigkeit finanzieren Banken bei einer vermieteten oder zweiten Wohnung höchstens 60 % des Werts, bei einer Off-Plan-Wohnung höchstens 50 %. Bei einem Darlehen in Deutschland dient Ihre deutsche Immobilie als Sicherheit.

Dieser Ratgeber erklärt beide Wege anhand der Kreditregeln der Zentralbank der VAE, der Angaben des Grundbuchamts von Dubai (Dubai Land Department, DLD) und des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Zinssätze und Bankangebote nennen wir nicht, weil sie sich laufend ändern.

Bekommen Sie mit Wohnsitz in Deutschland einen Immobilienkredit in Dubai?

Grundsätzlich ja, einen Anspruch darauf gibt es aber nicht. Die Kreditregeln der Zentralbank gelten ausdrücklich auch für Ausländer (expatriates) und legen nur Höchstgrenzen fest. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank Ihnen ohne Wohnsitz in den VAE einen Kredit gibt, entscheidet jede Bank selbst. Strengere Grenzen sind erlaubt.

Auch die Angaben des Grundbuchamts sind hier nicht eindeutig. Auf seiner Serviceseite zur Eintragung einer Hypothek nennt es bei den Unterlagen eine Passkopie für Ausländer ohne Wohnsitz in den VAE, führt beim Feld „Residency Status“ aber nur Staatsangehörige und Personen mit Wohnsitz in den VAE auf. Klären Sie deshalb frühzeitig mit der Bank, ob sie Kunden mit Wohnsitz in Deutschland finanziert.

Wie viel finanzieren Banken in den VAE höchstens?

Das hängt davon ab, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder vom Reißbrett kaufen. Für Ausländer liegt die Obergrenze bei 80 % des Werts für die erste selbst genutzte Immobilie mit einem Wert unter 5 Mio. AED, bei 60 % für jede weitere oder vermietete Wohnung und bei 50 % für Off-Plan-Wohnungen. Die Laufzeit beträgt höchstens 25 Jahre.

Quelle der Tabelle: Zentralbank der VAE, Regulations Regarding Mortgage Loans (C 31/2013, konsolidierte Fassung vom 08.04.2020), Art. 3. Eine Wohnung, die Sie vermieten wollen, fällt unter die Grenze für Anlageobjekte. Der Kredit darf außerdem höchstens das Siebenfache Ihres Jahreseinkommens betragen.

Den Rest bringen Sie als Eigenkapital auf. Nach den Regeln der Zentralbank soll dieser Eigenanteil aus eigenen Mitteln stammen und nicht aus anderen Krediten. Genannt werden ausdrücklich Privatkredite und Kreditkarten. Wenn Sie den Eigenanteil für einen Kredit in den VAE mit einem Darlehen in Deutschland finanzieren wollen, widerspricht das dieser Regel.

Was prüft die Bank, wenn Sie die Wohnung vermieten wollen?

Vor allem, ob Sie die Raten auch bei Leerstand tragen können. Die Raten aller Kredite dürfen zusammen höchstens 50 % Ihres regelmäßigen Bruttoeinkommens ausmachen. Bei einer vermieteten Wohnung muss die Bank von den erwarteten Mieteinnahmen mindestens zwei Monatsmieten für Leerstand abziehen. Außerdem muss sie mit einem Zinsaufschlag von 2 bis 4 Prozentpunkten rechnen. Was beim Vermieten selbst gilt, von Ejari bis zur Mieterhöhung, steht in unserem Ratgeber Wohnung in Dubai vermieten.

Eine künftige Wertsteigerung der Wohnung darf die Bank nicht einrechnen. Vor der Zusage muss ein unabhängiger Gutachter die Wohnung vor Ort bewerten, und die Bank erhält eine erstrangige Hypothek auf die finanzierte Wohnung. Läuft der Kredit über Ihren Renteneintritt hinaus, prüft die Bank, ob Ihr Einkommen im Ruhestand für die Raten reicht.

Tilgungsfreie Zeiten, in denen Sie nur Zinsen zahlen, sind nur bei Krediten für Anlageobjekte zulässig und für höchstens fünf Jahre. Die Raten sind mindestens vierteljährlich fällig und müssen aus Gehalt oder nachweisbaren Geschäfts- oder Mieteinnahmen gezahlt werden.

Wie funktioniert die Finanzierung bei einer Off-Plan-Wohnung?

Bei einem Kauf vom Reißbrett zahlen Sie zuerst Ihren Eigenanteil an den Bauträger, erst danach zahlt die Bank aus. Sie zahlt nur nach Baufortschritt aus, den sie selbst oder ein von Käufer und Bauträger unabhängiger Sachverständiger vor Ort bestätigen muss. Finanziert werden höchstens 50 % des Werts.

Eine Off-Plan-Wohnung, die im vorläufigen Register (Oqood) eingetragen ist, darf nach dem Recht von Dubai bereits mit einer Hypothek belastet werden. Das Grundbuchamt trägt dafür eine vorläufige Hypothek ein und verlangt unter anderem eine elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung (e-NOC) des Bauträgers. Wie das vorläufige Register und ein Treuhandkonto funktionieren, erklärt unser Ratgeber Wohnung in Dubai kaufen: Off-Plan oder fertig?

Was kostet die Eintragung der Hypothek in Dubai?

Das Grundbuchamt berechnet 0,25 % des Hypothekenbetrags. Dazu kommen bei einer fertigen Wohnung 250 AED für die Urkunde, je 10 AED „Knowledge Fee“ und „Innovation Fee“ sowie die Gebühr des zugelassenen Service-Partners von 4.000 AED zzgl. MwSt. Bei einer Off-Plan-Wohnung beträgt die Gebühr des Service-Partners 5.000 AED zzgl. MwSt.

Quelle der Tabelle: Serviceseite „Mortgage registration application“ des Grundbuchamts, zuletzt aktualisiert am 07.10.2026. Diese Kosten kommen zur Gebühr für die Eintragung des Kaufs hinzu: insgesamt 4 % des Kaufpreises, die das Grundbuchamt je zur Hälfte Verkäufer und Käufer zuordnet. Bearbeitungsgebühr und Gutachterkosten der Bank sind darin nicht enthalten.

Was gilt, wenn Sie Ihre Immobilie in Deutschland beleihen?

Dann nehmen Sie einen Kredit bei einer Bank in Deutschland auf und sichern ihn mit einer Grundschuld auf Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus in Deutschland. Rechtlich ist das ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Das Gesetz zählt jedes Darlehen dazu, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, unabhängig davon, wofür Sie das Geld verwenden. Damit gelten die deutschen Verbraucherschutzvorschriften für solche Kredite.

Die Bank muss vor Vertragsabschluss Ihre Kreditwürdigkeit prüfen. Sie darf den Vertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie die Raten vertragsgemäß zahlen.

Der wichtigste Unterschied zum Kredit in den VAE: Als Sicherheit dient Ihre Immobilie in Deutschland. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, ihr Geld notfalls aus dieser Immobilie zu holen, während die Wohnung in Dubai unbelastet bleibt. Können Sie die Raten nicht zahlen, steht also Ihre Immobilie in Deutschland auf dem Spiel.

Welche Rolle spielt der Wechselkurs?

Eine große, wenn Einnahmen und Kredit in verschiedenen Währungen laufen. Der Dirham ist fest an den US-Dollar gebunden. Die Zentralbank der VAE sichert diese Bindung durch Eingriffe am Devisenmarkt. In Euro umgerechnet schwanken die Raten eines Dirham-Kredits also mit dem Euro-Dollar-Kurs.

Finanzieren Sie in Deutschland in Euro, zahlen Sie die Raten in Euro, während Mieten aus Dubai in Dirham eingehen. In beiden Fällen unterliegt einer der beiden Zahlungsströme dem Kursrisiko. Wie sich das auf Raten und Kaufpreis auswirkt, zeigt der Beitrag Immobilie in der Türkei, Nordzypern oder Dubai: In welcher Währung zahlen Sie?

Kredit in den VAE oder Beleihung in Deutschland: der Vergleich

Beide Wege haben Grenzen, aber an verschiedenen Stellen. In den VAE begrenzt die Zentralbank den Kredit auf einen Anteil am Wert der Wohnung in Dubai. In Deutschland entscheidet die Kreditwürdigkeitsprüfung, und Ihre deutsche Immobilie haftet. Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie Ihre Immobilie in Deutschland belasten wollen.

Quellen der Tabelle: Zentralbank der VAE (Art. 3), Grundbuchamt Dubai, §§ 491, 505a und 1191 BGB.

Wo finden Sie Neubauprojekte in Dubai?

Eine Übersicht bietet die Seite Neubauprojekte in Dubai (VAE). Jede Projektseite nennt Bauträger, Lage und Wohnungstypen; die Angaben stammen von den Bauträgern. Ob eine Bank ein bestimmtes Off-Plan-Projekt finanziert, hängt auch vom Baufortschritt ab. Fragen dazu können Sie über das Anfrageformular der jeweiligen Projektseite stellen.

Wenn Sie Dubai mit anderen Ländern vergleichen, hilft der Ratgeber Neubau im Ausland: Kaufpreis, Zahlungsplan und laufende Kosten richtig vergleichen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung in Dubai?

Bei einem Kredit in den VAE mindestens 40 % des Werts bei einer vermieteten oder zweiten Wohnung und mindestens 50 % bei einem Off-Plan-Kauf, dazu die Kaufnebenkosten. Das Eigenkapital soll aus eigenen Mitteln stammen.

Wie lange darf ein Immobilienkredit in den VAE laufen?

Höchstens 25 Jahre. Das Höchstalter bei Kreditende legt jede Bank selbst fest.

Kann ich eine Off-Plan-Wohnung in Dubai finanzieren?

Ja, mit höchstens 50 % des Werts. Die Bank zahlt erst aus, wenn Sie Ihren Eigenanteil gezahlt haben, und nur nach bestätigtem Baufortschritt.

Haftet bei einer Beleihung in Deutschland die Wohnung in Dubai?

Nein. Die Grundschuld lastet auf Ihrer Immobilie in Deutschland; die Wohnung in Dubai ist dabei keine Sicherheit.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Texten, Stand: 15.10.2026. Die Regeln der Zentralbank und die Seiten des Grundbuchamts liegen auf Englisch vor. Gebühren und Bankpraxis können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

• Kreditregeln: Zentralbank der VAE, Regulations Regarding Mortgage Loans, Art. 2 bis 4.
• Hypothekeneintragung: Dubai Land Department, Mortgage registration application; Kaufeintragung: Property Sale Registration.
• Hypothek auf Off-Plan-Wohnungen: Gesetz Nr. 13/2008 über das vorläufige Register, Art. 6.
• Dirham-Bindung: Zentralbank der VAE, Domestic Market Operations.
• Deutschland: § 491 BGB, § 505a BGB und § 1191 BGB.