اقامت ترکیه با خرید خانه در ۲۰۲۶؛ حداقل ارزش، مدارک، تمدید و دلایل رد

انتشار: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ · تحریریه satisofisi.com

بله، داشتن خانه در ترکیه یکی از مبانی قانونی گرفتن «اقامت کوتاه‌مدت» است، ولی این اقامت دائم نیست و شرایطی دارد. ارزش خانه در تاریخ خرید باید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار آمریکا به لیر ترکیه باشد، ملک باید کاربری مسکونی داشته باشد و خودتان در آن زندگی کنید؛ اجاره دادن آن مجاز نیست. اقامت هر بار حداکثر برای دو سال صادر می‌شود و باید تمدید شود. اگر در یک سال اخیر بیش از ۱۲۰ روز خارج از ترکیه بمانید، ممکن است اقامت لغو شود یا تمدید نشود. در استانبول هم ده منطقه برای درخواست‌های جدید اقامت بسته شده است.

اگر ساکن ایران هستید و به خرید خانه در ترکیه فکر می‌کنید، احتمالاً این سؤال‌ها برایتان پیش آمده است: «آیا با خرید خانه اقامت می‌دهند؟»، «حداقل مبلغ چقدر است؟»، «برای تمدید چه مدارکی لازم است؟» و «اگر درخواستم رد شود، چه می‌شود؟». پاسخ هر کدام بر اساس قانون اتباع خارجی ترکیه، آیین‌نامه اجرایی آن و فهرست مدارک اداره مهاجرت ترکیه داده شده است. منابع در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند و فهرستشان در انتهای صفحه آمده است.

آیا با خرید خانه در ترکیه اقامت می‌دهند؟

بله. قانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی ترکیه (شماره ۶۴۵۸) در ماده ۳۱ کسانی را که «در ترکیه مال غیرمنقول دارند» در میان متقاضیان اقامت کوتاه‌مدت آورده است. این اقامت به مالکیت خانه وابسته است: اگر خانه را بفروشید یا یکی از شرایط از بین برود، اقامت لغو می‌شود یا تمدید نمی‌شود.

اقامت ملکی دائم نیست. اقامت بلندمدت، که محدودیت زمانی ندارد، فقط به کسی داده می‌شود که دست‌کم هشت سال بدون وقفه با اجازه اقامت در ترکیه زندگی کرده باشد و شرایطی مثل درآمد کافی و منظم و بیمه درمانی معتبر را داشته باشد. عبارت «اقامت دائم با خرید ملک» با متن قانون هم‌خوانی ندارد.

همسر، فرزند زیر ۱۸ سال و فرزند بالای ۱۸ سالِ تحت تکفل فقط وقتی از همین راه اقامت می‌گیرند که به‌صورت شریک (مشاع) در سند خانه آمده باشند. در غیر این صورت، خانه برای آن‌ها فقط به‌عنوان مدرک تمکن مالی پذیرفته می‌شود. اقامت خانوادگی هم مسیر جداگانه‌ای است و سرپرست خانواده (کفیل) باید دست‌کم یک سال با اجازه اقامت در ترکیه مانده باشد. اگر می‌خواهید همه اعضای خانواده با هم اقدام کنند، پیش از امضای قرارداد معلوم کنید نام چه کسانی در سند می‌آید.

حداقل ارزش خانه برای اقامت ترکیه در ۲۰۲۶ چقدر است؟

در فهرست مدارک اداره مهاجرت ترکیه آمده است که ارزش خانه در تاریخ خرید باید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار آمریکا به لیر ترکیه باشد. ملاک، ارزش خانه در تاریخ خرید است، نه ارزش آن در روز درخواست. تاریخ این فهرست ۱۸ مارس ۲۰۲۵ است و نسخه فعلی سامانه e-İkamet هم همین است.

این رقم در خود قانون تعیین نشده است. از نوامبر ۲۰۲۴، بند ۶ ماده ۳۱ قانون تعیین نوع و ارزش ملکی را که مبنای اقامت کوتاه‌مدت است به وزارت کشور ترکیه سپرده است. پس وزارت می‌تواند این حداقل را بدون تغییر قانون عوض کند. اگر خبری درباره بالا رفتن حداقل مبلغ شنیدید، آن را با نسخه به‌روز همین فهرست مقایسه کنید.

برای خانه‌ای که از راه ارث یا هبه به شما رسیده، گزارش کارشناسی رسمی به‌روز لازم است. برای خانه‌ای که می‌خرید، متن رسمی مشخص نکرده ارزش با کدام سند سنجیده می‌شود. این را پیش از امضا از اداره مهاجرت استان یا وکیل بپرسید.

برای اقامت ملکی چه مدارکی لازم است؟

درخواست در سامانه e-İkamet ثبت می‌شود و اصل مدارک را باید روز نوبت همراه داشته باشید. مدارک دو بخش دارد: مدارکی که برای همه انواع اقامت کوتاه‌مدت لازم است و مدارکی که فقط مالکان خانه ارائه می‌کنند. فهرست زیر از سند رسمی اداره مهاجرت ترکیه برداشته شده است.

مدارک مشترک:

• فرم درخواست اقامت، با امضای خودتان، نماینده قانونی یا وکیلی که وکالت‌نامه دارد.
• کپی صفحه مشخصات پاسپورت و ویزا (در صورت داشتن). اصل پاسپورت روز نوبت همراهتان باشد.
• دو قطعه عکس بیومتریک با زمینه سفید که در شش ماه اخیر گرفته شده باشد.
• رسید پرداخت عوارض اقامت و هزینه کارت اقامت.
• بیمه درمانی معتبر که کل مدت اقامت درخواستی را پوشش دهد؛ بیمه درمانی خصوصی هم پذیرفته می‌شود.
• مدرک یا اظهارنامه تمکن مالی کافی و منظم برای مدت اقامت.
• گواهی محل سکونت از سامانه e-Devlet، همراه یکی از قبض‌های برق، آب، گاز یا تلفن ثابت؛ برای انشعاب جدید، قرارداد اشتراک.

مدارک ویژه مالکان خانه:

• کپی سند مالکیت (تاپو) که نشان دهد خانه به نام متقاضی است.
• در درخواست اول: گواهی پلاک و نشانی (نوماراتاژ) با امضا و مهر شهرداری محل خانه.
• در درخواست تمدید: گواهی ادامه مالکیت از اداره ثبت (tapu devam belgesi).
• اگر اعضای خانواده شریک سند هستند: مدرکی که نسبت خانوادگی آن‌ها را نشان دهد.

طبق فهرست رسمی، مدارک خانوادگی فرزندان که خارج از ترکیه صادر شده باید آپوستیل یا تأیید کنسولی داشته باشد و ترجمه رسمی ترکی آن به تأیید دفتر اسناد رسمی (نوتر) برسد.

اگر خانه را پیش‌خرید می‌کنید، زمان صدور دو مدرک را از سازنده بپرسید: سند به نام شما و گواهی نوماراتاژ شهرداری. تا خانه تحویل نشود، شرط سکونت در آن برقرار نیست.

اقامت ملکی چند سال اعتبار دارد و چطور تمدید می‌شود؟

اقامت کوتاه‌مدت طبق ماده ۳۱ قانون هر بار حداکثر برای دو سال صادر می‌شود. درخواست تمدید را از ۶۰ روز مانده به پایان اعتبار و در هر حال پیش از پایان آن در e-İkamet ثبت کنید. برای تمدید، گواهی ادامه مالکیت، گواهی محل سکونت و نشانی ابلاغ الکترونیک ملی (UETS) هم لازم است.

نشانی UETS را از شعبه‌های مرکزی اداره پست ترکیه (PTT) می‌گیرید؛ برای افراد زیر ۱۸ سال لازم نیست. اداره مهاجرت استانبول مهلت قانونی بررسی را ۹۰ روز از تحویل کامل مدارک اعلام کرده است. در این مدت، رسید درخواست و رسید عوارض به شما اجازه می‌دهد از ترکیه خارج شوید و برگردید، به شرط آنکه هر بار ظرف ۱۵ روز برگردید.

هزینه کارت اقامت برای سال ۲۰۲۶ برابر ۹۶۴ لیر است. عوارض اقامت به ملیت و مدت اقامت بستگی دارد و سامانه e-İkamet مبلغ آن را پس از تکمیل درخواست حساب می‌کند؛ این مبلغ پیش از روز نوبت پرداخت می‌شود.

چه چیزهایی باعث رد، لغو یا تمدید نشدن اقامت ملکی می‌شود؟

قانون و آیین‌نامه برای اقامت کوتاه‌مدت چهار دلیل اصلی آورده‌اند: از بین رفتن یکی از شرایط، استفاده از اقامت برای هدفی غیر از هدف اعلام‌شده، حکم اخراج یا ممنوعیت ورود به ترکیه، و غیبت طولانی. مجموع غیبت شما در یک سال اخیر نباید از ۱۲۰ روز بیشتر شود.

تصمیم رد، لغو یا تمدید نشدن به خودتان، نماینده قانونی یا وکیلتان ابلاغ می‌شود و راه اعتراض در همان ابلاغ نوشته شده است. به گفته اداره مهاجرت استانبول، بعد از رد درخواست تا شش ماه نمی‌توانید با همان هدف دوباره درخواست ثبت کنید؛ اگر مهلت قانونی ماندنتان هنوز باقی است، می‌توانید با هدف دیگری اقدام کنید. شکایت به دادگاه اداری هم ممکن است و بند ۷ ماده ۳۱ برای این پرونده‌ها روش ویژه‌ای پیش‌بینی کرده است. اگر اقامت فقط به‌دلیل غیبت بیش از ۱۲۰ روز لغو شده باشد، برای درخواست دوباره دلیل تازه لازم نیست.

برخی می‌گویند اقامت ملکی دیگر داده نمی‌شود؛ اما بند مالکیت خانه در قانون باقی است و فهرست مدارک ۲۰۲۵ هم آن را دارد. داشتن خانه به‌تنهایی تمدید را تضمین نمی‌کند، چون حداقل ارزش، سقف ۱۲۰ روز غیبت و منطقه نشانی در هر تمدید دوباره سنجیده می‌شود.

کدام مناطق استانبول برای اقامت جدید بسته شده است؟

طبق آخرین اطلاعیه اداره مهاجرت ترکیه درباره استانبول، به تاریخ ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۳ (۲۵ تیر ۱۴۰۲)، ده منطقه برای درخواست‌های جدید اقامت بسته است. فاتح و اسنیورت از ژانویه ۲۰۲۱ و هشت منطقه دیگر از اکتبر ۲۰۲۲ بسته شده‌اند. تمدید اقامتی که هنوز اعتبار دارد، مشمول این محدودیت نیست.

از ۲۷۲ پروژه استانبول که تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در satisofisi.com منتشر شده، ۸۰ پروژه در همین ده منطقه است و باشاک شهیر با ۳۰ پروژه بیشترین سهم را دارد. شمارش بر اساس منطقه‌ای است که برای هر پروژه ثبت شده است. اگر خانه‌ای را در این مناطق به نیت اقامت انتخاب می‌کنید، پیش از قرارداد وضعیت همان نشانی را از اداره مهاجرت استانبول بپرسید.

یک استثنا هم وجود دارد: کسی که پیش از تاریخ بسته شدن، قرارداد رسمی پیش‌فروش یا سند خانه‌ای در یکی از این مناطق داشته، می‌تواند از راه مالکیت خانه درخواست اقامت ثبت کند. جدا از این ده منطقه، از اول ژوئیه ۲۰۲۲ در ۶۳ استان ترکیه ۱٬۱۶۹ محله که نسبت جمعیت خارجی در آن‌ها از ۲۰ درصد گذشته، برای ثبت اتباع خارجی جدید بسته شده است؛ ۵۴ محله از آن‌ها در استانبول است. اداره مهاجرت استانبول تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ پس از اطلاعیه ۲۰۲۳ فهرست تازه‌ای منتشر نکرده است.

اقامت ملکی با تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک چه فرقی دارد؟

این دو، مسیرهای جدا با حداقل ارزش متفاوت‌اند. اقامت کوتاه‌مدت با خانه‌ای ممکن است که در تاریخ خرید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار ارزش داشته باشد. تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار لازم دارد و شرط عدم فروش سه‌ساله در سند ثبت می‌شود. جزئیات شرط‌ها، منع فروش و موارد لغو تابعیت در مقالهٔ شهروندی ترکیه با خرید ملک آمده است.

پس خانه‌ای بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار دلار، اگر شرایط دیگر را داشته باشد، فقط برای اقامت کافی است، نه تابعیت.

پیش از خرید به نیت اقامت، چه چیزهایی را بررسی کنید؟

پیش از امضای قرارداد این پنج مورد را روشن کنید؛ بعد از خرید جبرانشان سخت است. هر کدام مستقیم به یکی از شرایط اقامت ملکی مربوط می‌شود: ارزش خانه، منطقه، زمان صدور مدارک، نام‌های داخل سند و مدتی که واقعاً در ترکیه می‌مانید.

1. ارزش واحد را کتبی بگیرید و با کف ۲۰۰ هزار دلار در تاریخ خرید مقایسه کنید.
2. اگر خانه در یکی از ده منطقه بسته‌شده استانبول است، وضعیت نشانی را از اداره مهاجرت استانبول بپرسید.
3. در پیش‌خرید، تاریخ صدور سند به نام شما و گواهی نوماراتاژ را در قرارداد بنویسید.
4. اگر همسر و فرزندانتان هم باید از همین راه اقامت بگیرند، نامشان را در سند بیاورید.
5. اگر بیش از ۱۲۰ روز در سال در ایران می‌مانید، احتمال تمدید اقامت ملکی برای شما کم است.

درخواست اقامت را خودتان ثبت کنید. اداره مهاجرت ترکیه اعلام کرده است که در کارهای مربوط به اتباع خارجی با اشخاص یا شرکت‌های واسطه کار نمی‌کند. کسی که «اقامت تضمینی» یا نوبت ویژه می‌فروشد، از طرف این اداره حرف نمی‌زند. نشانه‌های دیگر کلاهبرداری، از بیعانه پیش از قرارداد رسمی تا بنگاه و وکیل بدون مجوز، در راهنمای کلاهبرداری در خرید ملک ترکیه آمده است. اگر الان با اقامت توریستی در ترکیه هستید و خانه می‌خرید، در e-İkamet از گزینه «تغییر نوع اقامت» استفاده کنید.

پرسش‌های متداول

با خانه ۱۵۰ هزار دلاری می‌شود اقامت ترکیه گرفت؟

خیر. طبق فهرست مدارک اداره مهاجرت، ارزش خانه در تاریخ خرید باید دست‌کم معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد. برای خانه ارثی یا هبه‌ای هم گزارش کارشناسی رسمی به‌روز لازم است.

اگر بیشتر سال در ایران باشم، اقامتم چه می‌شود؟

اقامت بیش از ۱۲۰ روز در خارج از ترکیه در یک سال اخیر، دلیل رد، لغو یا تمدید نشدن اقامت کوتاه‌مدت است؛ مگر غیبت به‌دلیل خدمت وظیفه عمومی، مأموریت، تحصیل یا درمان باشد.

می‌توانم خانه را اجاره بدهم و اقامت هم داشته باشم؟

خیر. در فهرست مدارک صریحاً آمده است که خانه نباید برای اجاره یا درآمد دیگری استفاده شود و باید محل سکونت خود متقاضی باشد. اگر قصدتان فقط اجاره دادن خانه است و اقامت نمی‌خواهید، قواعد آن را در مقاله اجاره دادن خانه در ترکیه از ایران بدون اقامت ببینید.

با یک خانه، همسر و فرزندانم هم اقامت می‌گیرند؟

از راه مالکیت خانه، فقط اگر نامشان در سند باشد. وگرنه باید از مسیر اقامت خانوادگی اقدام کنند و سرپرست آن‌ها باید دست‌کم یک سال با اقامت در ترکیه مانده باشد.

اقامت ملکی بعد از چند سال دائم می‌شود؟

اقامت ملکی خودش دائم نمی‌شود. اقامت بلندمدت پس از دست‌کم هشت سال اقامت بدون وقفه و با شرایطی مثل درآمد کافی و بیمه درمانی قابل درخواست است.

قدم بعدی

پروژه‌های نوساز استانبول را در فهرست پروژه‌های استانبول ببینید. چون اقامت ملکی به سند و نشانی خانه وابسته است، پروژه‌هایی که سازنده آماده تحویل اعلام کرده، در صفحه پروژه‌های آماده استانبول جدا شده‌اند. هزینه‌های جانبی خرید، از عوارض تاپو تا مالیات فروش، در راهنمای هزینه‌های خرید ملک در ترکیه آمده است. اگر دبی را هم در نظر دارید، اقامت با خرید خانه، وام و پیش‌فروش در دبی را در راهنمای خرید خانه در دبی و اقامت توضیح داده‌ایم. دو کشور را هم از نظر اقامت، هزینه، انتقال پول و فروش در مقایسه خرید خانه در ترکیه و دبی کنار هم گذاشته‌ایم. در صفحه هر پروژه می‌توانید با فرم «درخواست قیمت»، قیمت واحد، منطقه و زمان صدور سند را بپرسید.

satisofisi.com خدمات حقوقی یا مهاجرتی ارائه نمی‌کند. وضعیت پرونده‌تان را از اداره مهاجرت استان یا یک وکیل دارای پروانه وکالت در ترکیه استعلام کنید.

منابع و روش

قواعد، مبالغ و تاریخ‌های این صفحه در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در منابع رسمی ترکیه بررسی شده است. تعداد پروژه‌های استانبول از داده‌های منتشرشده satisofisi.com در همان تاریخ و بر اساس منطقه ثبت‌شده هر پروژه است.

• اقامت کوتاه‌مدت، شرایط، رد و دادرسی: قانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی شماره ۶۴۵۸، مواد ۲۵، ۳۱، ۳۲ و ۳۳، mevzuat.gov.tr
• کاربری مسکونی، اعضای خانواده، قاعده ۱۲۰ روز: آیین‌نامه اجرایی قانون اتباع خارجی، مواد ۲۱، ۲۸، ۲۹ و ۳۰
• کف ۲۰۰ هزار دلار و فهرست مدارک: مدارک درخواست اقامت کوتاه‌مدت (۱۸ مارس ۲۰۲۵)، اداره مهاجرت ترکیه
• انواع اقامت و اقامت بلندمدت: انواع اجازه اقامت، اداره مهاجرت ترکیه
• تمدید و خروج در مدت بررسی: پرسش‌های متداول اقامت، اداره مهاجرت ترکیه
• هزینه کارت و عوارض اقامت ۲۰۲۶: هزینه کارت و عوارض، اداره مهاجرت ترکیه
• مناطق بسته‌شده استانبول: اطلاعیه ۱۶ ژوئیه ۲۰۲۳ و اطلاعیه ۱۹ اکتبر ۲۰۲۲، اداره مهاجرت ترکیه
• مهلت بررسی، رد و منع واسطه: پرسش‌های اداره مهاجرت استانبول
• تابعیت از طریق خرید ملک: پرسش‌های متداول Your Key Türkiye، اداره کل ثبت و کاداستر ترکیه

مبلغ عوارض اقامت برای شهروندان ایران و سندی که ارزش خانه خریده‌شده با آن سنجیده می‌شود، در منابع رسمی منتشر نشده است.