TR
EN
RU
ZH
AR
DE
FAانتشار: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ · تحریریه satisofisi.com
خریدار ایرانی در قبرس شمالی جز قیمت ملک، برای اولین ملک ۴ درصد هزینه نقل‌وانتقال سند می‌پردازد؛ برای ملک دوم ۵٫۵ و برای سوم ۶ درصد. این نرخ‌ها تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ (۱۵ دی ۱۴۰۵) اعتبار دارند. قرارداد فروش پنج در هزار حق تمبر دارد و خانه نوساز با زیربنای کمتر از ۳۰۰ متر مربع، ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده. همه این مبالغ به لیر ترکیه گرفته می‌شود. دیر پرداختن هم هزینه دارد: مجوز خرید باطل می‌شود و انشعاب آب و برق داده نمی‌شود.
هزینه‌های جانبی خرید ملک در قبرس شمالی را باید از روز اول کنار قیمت حساب کرد. یک نگرانی رایج این است که مالیات آنجا آن‌قدر بالاست که «بعداً دولت کل ملک را جای مالیات برمی‌دارد». در این صفحه هر هزینه را با نرخ و منبع رسمی‌اش آورده‌ایم و آن نگرانی را هم با متن قانون سنجیده‌ایم. منابع را در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی و پایگاه‌های رسمی قوانین قبرس شمالی بررسی کرده‌ایم.
هزینه‌های جانبی خرید ملک در قبرس شمالی کدام‌اند؟
جز خود قیمت، چهار هزینه رسمی در کار است: هزینه نقل‌وانتقال سند که بسته به اینکه ملک چندم شما باشد ۴ تا ۶ درصد است، حق تمبر قرارداد، مالیات بر ارزش افزوده خانه نوساز و اگر با وام می‌خرید، حق‌الثبت رهن. دستمزد وکیل، شارژ مجتمع و کارمزد تبدیل ارز رقم رسمی ندارند.
| هزینه | نرخ | پرداخت‌کننده | منبع |
|---|---|---|---|
| نقل‌وانتقال سند به خریدار خارجی (ملک اول) | ۴ درصد | طبق قرارداد؛ قانون خریدار و فروشنده را مسئول پرداخت به‌موقع می‌داند | روزنامه رسمی شماره ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| همان هزینه برای ملک دوم و سوم | ۵٫۵ و ۶ درصد | همان | همان |
| حق تمبر قرارداد فروش | پنج در هزار تا ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر، یک در هزار برای مازاد | خریدار، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد | قانون تمبر ۱۹/۱۹۶۳ |
| مالیات بر ارزش افزوده خانه نوساز | ۵ درصد تا ۳۰۰ متر زیربنا، ۱۰ درصد از ۳۰۰ متر به بالا | فروشنده روی قیمت می‌کشد؛ ببینید در قیمت اعلام‌شده هست یا نه | آیین‌نامه نرخ‌ها، متن تنقیح‌شده ۲۶ مارس ۲۰۲۶ |
| حق‌الثبت رهن (اگر وام بگیرید) | ۱ درصد مبلغ وام | وام‌گیرنده (راهن) | روزنامه رسمی شماره ۱۹۷، جدول هزینه‌ها، بند ۴ |
| وکیل، شارژ مجتمع، تبدیل ارز | رقم رسمی ندارد | خریدار | رقم کتبی از وکیل، مدیریت مجتمع و بانک |
اگر این جدول را با مطالب قدیمی‌تر مقایسه کنید، ممکن است نرخ‌های دیگری ببینید. جدول هزینه‌های اداره ثبت در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ اصلاح شده و قواعد خرید خارجیان هم یک روز قبل با مصوبه تازه‌ای عوض شده است. تاریخ هر منبع را کنار رقمش ببینید.
هزینه نقل‌وانتقال سند برای خریدار ایرانی چقدر است؟
برای خریدار خارجی، هزینه نقل‌وانتقال سند در فروش ملک اول ۴ درصد، ملک دوم ۵٫۵ درصد و ملک سوم ۶ درصد است. این مبلغ به لیر ترکیه گرفته می‌شود و جدول فعلی از ۷ اکتبر ۲۰۲۶ تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ اجرا می‌شود. طبق همین جدول، معامله‌ای که در این فاصله شروع شده باشد تا پایان با همین نرخ‌ها انجام می‌شود.
این ارقام در آیین‌نامه اصلاحی هزینه‌ها و کارمزدهای اداره ثبت و کاداستر آمده که در روزنامه رسمی شماره ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد. عنوان جدول تصریح می‌کند که این مبالغ «به لیر ترکیه» دریافت می‌شود. ۴ درصدِ ملک اول سه جزء دارد: ۳ درصد هزینه انتقال و دو سهم نیم‌درصدی که جدول آن‌ها را در ستون‌های جداگانه آورده است؛ یکی از این دو ستون به واحد تأمین مسکن تعلق دارد.
جدول برای خریداران خارجی دو ستون دارد. ستون دوم مخصوص شهروندان کشورهایی است که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان آن می‌دهند؛ خریدار ایرانی مشمول ستون اول است. مبنای محاسبه در فروش عادی «ارزش روز» ملک است که خریدار روز معامله اعلام می‌کند. مبلغ نهایی بر پایه ارزشی حساب می‌شود که بعداً قطعی می‌شود و اگر فرقی باشد، مابه‌التفاوت طبق قانون تسویه می‌شود.
مثال: اگر ارزش روز ملک اول شما ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر اعلام شود، هزینه نقل‌وانتقال ۱۶۰٬۰۰۰ لیر است. همین ملک اگر ملک سوم شما باشد، ۲۴۰٬۰۰۰ لیر.
حق تمبر قرارداد فروش چقدر است؟
قرارداد فروش ملک در قبرس شمالی باید تمبر شود. قانون تمبر برای قراردادهایی که مبلغ مشخص دارند، تا ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر پنج در هزار و برای مازاد آن یک در هزار تعیین کرده است. حق تمبر قرارداد فروش با خریدار است، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.
نرخ در بند ۳ جدول اول قانون تمبر (متن تنقیح‌شده ۱۹/۱۹۶۳) آمده است. این قانون ردیف جداگانه‌ای برای قرارداد فروش ملک ندارد و ما نرخ عمومی قراردادها را مبنا گرفته‌ایم. ماده ۲۹ همان قانون پرداخت حق تمبر قرارداد فروش را با خریدار دانسته است.
اگر مبلغ قرارداد به پوند یا یورو باشد، طبق ماده ۲۳ قانون، مبلغ با «نرخ رسمی فروش ارز» روزی که قرارداد در اداره امور مالیاتی تمبر می‌شود به لیر تبدیل می‌شود. یعنی یک قیمت ثابت به پوند، بسته به روز تمبر، حق تمبر لیری متفاوتی دارد. برای قراردادی که معادلش ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر باشد، حق تمبر ۲۰٬۰۰۰ لیر است.
مالیات بر ارزش افزوده خانه نوساز چقدر است؟
طبق آیین‌نامه نرخ‌ها، خانه‌ای که زیربنایش کمتر از ۳۰۰ متر مربع باشد ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده دارد و خانه ۳۰۰ متر به بالا ۱۰ درصد. فروشنده‌ای که مشمول این مالیات است، مثل سازنده، آن را روی قیمت حساب می‌کند. نکته اصلی برای خریدار این است که بداند قیمت اعلام‌شده شامل این مالیات هست یا نه.
این نرخ‌ها در ردیف ۱۷ جدول دوم و ردیف ۲۱ جدول سوم همان آیین‌نامه آمده است. نسخه‌ای که بررسی کردیم، متن تنقیح‌شده‌ای است که مرکز قوانین و مقررات قبرس شمالی با تاریخ ۲۶ مارس ۲۰۲۶ منتشر کرده. معیار آن زیربنای سرپوشیده است، نه مساحت زمین یا تراس.
مرز ۳۰۰ متر بیشتر به ویلاها مربوط می‌شود. از ۱۵۶ پروژه قبرس شمالی که تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در فهرست پروژه‌های قبرس شمالی منتشر شده، در ۳۸ پروژه کلمه ویلا در نوع واحد یا نام پروژه آمده است. این شمارش متراژ را نشان نمی‌دهد و زیربنای هر ویلا را باید جداگانه از سازنده گرفت.
مهلت‌ها: اگر پرداختی دیر شود چه می‌شود؟
در قبرس شمالی هزینه پنهان اصلی، دیر پرداختن است. قرارداد تمبرشده باید ظرف یک ماه در اداره ثبت منطقه ثبت شود، وگرنه خودبه‌خود باطل است. هزینه نقل‌وانتقال باید ظرف ۷۵ روز کاری پس از انتشار مجوز هیئت وزیران پرداخت شود، وگرنه مجوز لغو می‌شود. تا همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشود، انشعاب آب و برق داده نمی‌شود.
این مهلت‌ها در تصویب‌نامه با قوت قانون شماره ۱۱۹/۲۰۲۶ آمده که در روزنامه رسمی شماره ۱۹۶ مورخ ۶ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد و جای مصوبه مرداد ۱۴۰۵ (اوت ۲۰۲۶) را گرفت:
- یک ماه برای ثبت قرارداد. قرارداد فروش تمبرشده، به شرط پرداخت مالیات‌ها و عوارضی که قانون برای خود معامله تعیین کرده، باید ظرف یک ماه در اداره ثبت منطقه ثبت شود و برای مجوز خرید به وزارت کشور درخواست داده شود. این کار را خودتان، وکیلتان یا نماینده قانونی‌تان می‌توانید انجام دهید.
- ۷۵ روز کاری برای هزینه نقل‌وانتقال. خریدار و فروشنده باید این هزینه را ظرف ۷۵ روز کاری از روزی که مجوز هیئت وزیران در روزنامه رسمی منتشر می‌شود بپردازند. اگر نپردازند، مصوبه هیئت وزیران خودبه‌خود لغو می‌شود.
- یک سال برای انتقال سند. سند باید ظرف یک سال از انتشار مجوز منتقل شود. اگر به نفع فروشنده رهنی ثبت نشده باشد، این یک سال از روزی شمرده می‌شود که کل قیمت پرداخت شده است.
- انشعاب آب و برق. تا همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشود، شهرداری انشعاب دائم یا موقت آب و اداره برق قبرس شمالی (Kıb-Tek) انشعاب دائم یا موقت برق نمی‌دهد.
برای این نگرانی که «دولت ملک را به‌جای مالیات برمی‌دارد» در این متن‌ها مبنایی پیدا نکردیم. آنچه قانون پیش‌بینی کرده، باطل شدن قرارداد یا مجوز و نگرفتن انشعاب است. تاریخ این سه مهلت را در قرارداد و در تقویم خودتان یادداشت کنید.
اگر سازنده سند را منتقل نکند چه می‌شود؟
طبق مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶، اگر سازنده با اینکه طلبی از خریدار ندارد سند را به نام او منتقل نکند، باید خسارتی را که به خریدار زده جبران کند. برای اینکه در چنین وضعی بتوانید خسارت بگیرید، رسید همه پرداخت‌ها و تاریخ پرداخت آخرین قسط را نگه دارید. برنامه اقساط، رهن بانکی سازنده و ثبت قرارداد در راهنمای خرید اقساطی آپارتمان در حال ساخت در قبرس شمالی توضیح داده شده است.
پیش از امضا، از وکیل خودتان بخواهید سوابق ملک را در اداره ثبت ببیند: آیا روی زمین پروژه رهن هست و قرارداد درباره فک آن چه می‌گوید. اگر خودتان برای خرید وام با رهن بگیرید، طبق بند ۴ جدول هزینه‌ها، حق‌الثبت رهن ۱ درصد مبلغ وام است و وام‌گیرنده آن را می‌پردازد. انواع سند (کوچان) و نکته‌های بررسی آن در راهنمای عملی خرید ملک در قبرس شمالی آمده است. سابقه زمین پیش از ۱۹۷۴ و ریسک‌های حقوقی آن را در مقاله معایب و ریسک‌های حقوقی خرید ملک در قبرس شمالی جدا بررسی کرده‌ایم.
چند ملک می‌توانید بخرید و چه اثری بر هزینه دارد؟
شهروند کشوری که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسد، از جمله خریدار ایرانی، حداکثر ۳ آپارتمان می‌تواند بخرد. هر خرید مجوز جداگانه هیئت وزیران لازم دارد و هزینه نقل‌وانتقال با هر ملک بالاتر می‌رود: ۴ درصد برای اولی، ۵٫۵ برای دومی و ۶ برای سومی.
طبق همان مصوبه، سقف زمین برای خریدار خارجی ۱٬۳۳۸ متر مربع است و فقط یک خانه روی آن مجاز است؛ خانه ویلایی مستقل هم حداکثر ۳٬۳۰۰ متر زمین دارد. در هر پروژه مسکونی حداکثر ۸۰ درصد واحدها را می‌شود به خارجیان فروخت. اگر برای چند نفر از خانواده واحد می‌خرید، روشن کنید هر واحد به نام چه کسی ثبت می‌شود، چون نرخ هزینه نقل‌وانتقال به ترتیب ملک‌های هر خریدار بستگی دارد.
کدام هزینه‌ها رقم رسمی ندارند؟
برای دستمزد وکیل، شارژ ماهانه مجتمع، کارمزد بانک در تبدیل ارز و مالیات سالانه ملک، در منبع رسمی رقمی پیدا نکردیم که بشود نوشت. معمولاً همین‌ها هستند که بعد از خرید غافلگیرتان می‌کنند، و همه را باید پیش از امضا روشن کرد.
- وکیل. ثبت قرارداد و درخواست مجوز را وکیل هم انجام می‌دهد. دستمزد و مراحلی که در آن هست را پیش از شروع کار مکتوب کنید.
- شارژ مجتمع. مبلغ امسال و خدماتی که شامل می‌شود، به‌خصوص اگر ملک ماه‌ها خالی بماند، از مدیریت مجتمع گرفته می‌شود.
- تبدیل ارز. هزینه‌ها به لیر گرفته می‌شود، در حالی که قرارداد ممکن است به پوند یا یورو باشد. کارمزد و نرخی را که بانک اعمال می‌کند، بانک تعیین می‌کند.
- مالیات سالانه ملک و عوارض شهرداری. رقم آن را شهرداری محل ملک اعلام می‌کند.
نمونه محاسبه برای یک واحد فرضی
برای دیدن اندازه این هزینه‌ها یک واحد فرضی را در نظر بگیرید: ملک اول شما، آپارتمان نوساز با زیربنای کمتر از ۳۰۰ متر، که هم ارزش اعلام‌شده‌اش و هم مبلغ قراردادش معادل ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر است و قیمتش مالیات بر ارزش افزوده را شامل نمی‌شود.
| قلم | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| هزینه نقل‌وانتقال سند (ملک اول) | ۴ درصد × ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۱۶۰٬۰۰۰ لیر |
| حق تمبر قرارداد | پنج در هزار × ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۰٬۰۰۰ لیر |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۵ درصد × ۴٬۰۰۰٬۰۰۰ | ۲۰۰٬۰۰۰ لیر |
| جمع هزینه‌های رسمی | ۳۸۰٬۰۰۰ لیر، یعنی ۹٫۵ درصد |
این عددها فرضی‌اند و فقط روش محاسبه را نشان می‌دهند. در معامله واقعی، مبنای هزینه نقل‌وانتقال «ارزش روز» است، مبنای حق تمبر مبلغ قرارداد به نرخ روز تمبر و مبنای ردیف سوم قیمت فروشنده؛ این سه لزوماً یک رقم نیستند. اگر این مالیات در قیمت باشد، ردیف سوم حذف می‌شود و هزینه‌های رسمی به ۴٫۵ درصد می‌رسد. دستمزد وکیل، شارژ و کارمزد بانک هم به این جمع اضافه می‌شود.
ریسک‌ها و محدودیت‌ها
بیشتر این قواعد با تصویب‌نامه و آیین‌نامه‌های موقت تعیین شده و ممکن است زود تغییر کنند. جدول فعلی هزینه‌ها فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ اعتبار دارد و مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶ هم جای مصوبه‌ای را گرفته که خودش دو ماه پیش منتشر شده بود.
- برای معامله‌ای که بعد از ۵ ژانویه ۲۰۲۷ شروع شود، جدول تازه هزینه‌ها ملاک است.
- نرخ‌های ۵ و ۱۰ درصدی خانه نوساز را از متن تنقیح‌شده ۲۶ مارس ۲۰۲۶ برداشته‌ایم؛ تغییرات بعدی در اداره امور مالیاتی روشن می‌شود.
- هر خرید خارجی به مجوز هیئت وزیران نیاز دارد و درخواست ممکن است رد شود.
- قبرس شمالی نظام حقوقی جداگانه‌ای دارد و قواعد ترکیه را نباید به آن تعمیم داد.
- تکلیف مالیاتی شما در ایران در این صفحه بررسی نشده است.
پرسش‌های متداول
این‌ها پاسخ کوتاه به پرسش‌هایی است که خریداران ایرانی درباره هزینه‌های جانبی خرید در قبرس شمالی دارند. پاسخ‌ها بر پایه روزنامه رسمی و قوانینی است که در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی کردیم؛ رقم روز معامله خودتان را اداره ثبت و اداره امور مالیاتی اعلام می‌کنند.
هزینه‌های جانبی خرید ملک در قبرس شمالی چند درصد است؟
برای ملک اول یک خریدار ایرانی: ۴ درصد هزینه نقل‌وانتقال سند، پنج در هزار حق تمبر و اگر در قیمت نباشد، ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده برای خانه نوساز با زیربنای کمتر از ۳۰۰ متر. وکیل، شارژ و کارمزد بانک جداست.
این هزینه‌ها به چه پولی پرداخت می‌شود؟
به لیر ترکیه. جدول هزینه‌های اداره ثبت صریحاً «به لیر ترکیه» است و قانون تمبر هم مبلغ ارزی را با نرخ رسمی روز تمبر به لیر تبدیل می‌کند.
اگر هزینه نقل‌وانتقال را دیر بدهم چه می‌شود؟
اگر ظرف ۷۵ روز کاری پس از انتشار مجوز پرداخت نشود، مصوبه هیئت وزیران خودبه‌خود لغو می‌شود. تا همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشود، انشعاب آب و برق هم داده نمی‌شود.
خریدار ایرانی چند آپارتمان می‌تواند بخرد؟
حداکثر ۳ آپارتمان، با مجوز جداگانه برای هر خرید. سقف ۶ آپارتمان فقط برای شهروندان کشورهایی است که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندانش می‌دهند.
آیا ممکن است دولت ملک را بابت مالیات بگیرد؟
در متن مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶ و جدول هزینه‌ها چنین حکمی ندیدیم. پیامدهایی که این متن‌ها پیش‌بینی کرده‌اند، باطل شدن قرارداد ثبت‌نشده، لغو مجوز در صورت پرداخت نکردن هزینه نقل‌وانتقال و نگرفتن انشعاب آب و برق است.
پیش از خرید چه کنید؟
برای محاسبه روی یک واحد واقعی، سه چیز از فروشنده لازم دارید: قیمت با یا بدون مالیات بر ارزش افزوده، زیربنای واحد و اینکه قرارداد به چه پولی است. پروژه‌های نوساز را در فهرست پروژه‌های قبرس شمالی ببینید؛ بیشترشان در گیرنه (۶۹ پروژه)، ایسکله (۴۷) و فاماگوستا (۲۸) است. مقایسه پروژه‌های دو منطقه پرپروژه را در مقاله گیرنه یا ایسکله؟ نوشته‌ایم. همین سه پرسش را می‌توانید با فرم «درخواست قیمت» در صفحه هر پروژه بفرستید.
satisofisi.com خدمات حقوقی یا مالیاتی ارائه نمی‌کند. محاسبه هزینه‌ها و مالیات معامله خودتان را پیش از امضا با وکیل در قبرس شمالی کنترل کنید.
منابع و روش
نرخ‌ها، مهلت‌ها و تاریخ‌های این صفحه را در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی و پایگاه‌های رسمی قوانین قبرس شمالی بررسی کرده‌ایم. شمار پروژه‌ها از داده‌های منتشرشده satisofisi.com در همان تاریخ است.
- هزینه نقل‌وانتقال سند و حق‌الثبت رهن: روزنامه رسمی شماره ۱۹۷، ۷ اکتبر ۲۰۲۶، ضمیمه ۳، آیین‌نامه شماره ۹۵۵، چاپخانه دولتی قبرس شمالی
- قواعد خرید خارجیان، مهلت‌ها و سقف تعداد: روزنامه رسمی شماره ۱۹۶، ۶ اکتبر ۲۰۲۶، تصویب‌نامه با قوت قانون ۱۱۹/۲۰۲۶
- حق تمبر و تبدیل ارز: قانون تمبر ۱۹/۱۹۶۳، متن تنقیح‌شده، اداره امور مالیاتی قبرس شمالی
- مالیات خانه نوساز: آیین‌نامه نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده سال ۲۰۲۵، متن تنقیح‌شده ۲۶ مارس ۲۰۲۶، مرکز قوانین و مقررات قبرس شمالی
در منابع رسمی پیدا نشد و بنابراین در این صفحه رقمی برایش نیامده است: دستمزد وکیل، شارژ مجتمع، کارمزد بانک و نرخ مالیات سالانه ملک.
🤖 این محتوا با استفاده از منابع رسمی و آماری و با کمک ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی تهیه و منتشر شده و پیش از انتشار، تحت بررسی ویراستاری قرار گرفته است. توصیه سرمایه‌گذاری نیست. سیاست تبلیغات و محتوا · سلب مسئولیت · اصول انتشار
