TR
EN
RU
ZH
AR
DE
FAانتشار: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · تحریریه satisofisi.com
بله، در قبرس شمالی می‌توانید آپارتمانی را که هنوز ساخته نشده، از سازنده و به‌صورت اقساطی بخرید. اما قانون یک شرط روشن دارد: سازنده فقط وقتی می‌تواند به خریدار خارجی بفروشد که زمین پروژه سند مستقل داشته باشد یا «سند پیش‌تفکیک» آن در اداره ثبت ثبت شده باشد. اگر هیچ‌کدام نباشد، قرارداد فروش طبق قانون باطل است.
پیش از اولین قسط باید چند مدرک را ببینید، رهن بانکی سازنده را بشناسید و بدانید اگر ساخت بخوابد دستتان به کجا بند است. مبنای این راهنما قوانین قبرس شمالی و مصوبه ۶ اکتبر ۲۰۲۶ درباره خرید خارجی‌هاست.
آیا سازنده می‌تواند آپارتمانِ در حال ساخت را به شما بفروشد؟
بله، به شرط اینکه زمین پروژه سند مستقل یا سند پیش‌تفکیک ثبت‌شده داشته باشد. طبق ماده ۱۲ قانون مالکیت طبقاتی و حق ارتفاق طبقات (Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası، شماره ۳۵/۲۰۱۰)، بدون یکی از این دو، اداره ثبت معامله را انجام نمی‌دهد و قرارداد باطل است. چنین فروش یا واسطه‌گری‌ای جرم است.
این شرط برای همه خریدارانی است که تابعیت قبرس شمالی ندارند؛ پس شامل خریدار ایرانی هم می‌شود. سند پیش‌تفکیک (به ترکی: Kat İrtifakı) چیزی شبیه صورت‌مجلس تفکیکی است که پیش از تمام شدن ساختمان در اداره ثبت ثبت می‌شود. مالک زمین، که معمولاً همان سازنده است، نقشه تفکیک و آیین‌نامه مدیریت ساختمان را به اداره ثبت محل وقوع ملک می‌دهد و با ثبت آن، این سند به وجود می‌آید. وقتی ساختمان تمام شد، هر واحد سند جداگانه خودش را می‌گیرد.
پس پیش از امضا فقط به پروانه ساخت قانع نشوید. شماره قطعه زمین و ثبت سند پیش‌تفکیک را بخواهید. اگر این ثبت نباشد، بعداً هم درست نمی‌شود؛ قراردادی که امضا می‌کنید از همان اول اعتبار ندارد.
رهن بانکی سازنده روی زمین پروژه چه خطری دارد؟
سازنده‌ها اغلب با وام بانکی می‌سازند و زمین را در رهن بانک می‌گذارند. از ۲۰۲۴، سازنده‌ای که سند پیش‌تفکیک ثبت کرده، فقط در محدوده همان حق‌های ثبت‌شده پیش‌تفکیک می‌تواند ملک را در رهن بگذارد. پس مهم این است که روی واحد شما رهن بانکی هست یا نه و چه کسی آن را فک می‌کند.
اگر بدهی بانک پرداخت نشود، بانک می‌تواند از اداره ثبت فروش اجباری ملک را بخواهد؛ اداره ثبت ملک را می‌فروشد و پول را به طلبکار می‌دهد. در رهن بانک بودن زمین به‌خودی‌خود غیرعادی نیست. مهم این است که قرارداد صریح بنویسد: سازنده پیش از انتقال سند، رهن بانکیِ واحد شما را فک می‌کند.
این را می‌شود بررسی کرد. اداره ثبت به درخواست، استعلام ثبتی (به ترکی: araştırma belgesi) صادر می‌کند که نشان می‌دهد ملک به نام کیست، و دفتر رهن‌ها را هم همین اداره نگه می‌دارد. این استعلام را از طریق وکیل مستقل خودتان بگیرید و ارائه آن را شرط پرداخت قسط اول بگذارید.
رهن به نفع فروشنده موضوع دیگری است. اگر بعد از انتقال سند هم قسط بدهید، سازنده می‌تواند همان ملک را بابت باقی‌مانده پول در رهن خودش نگه دارد. وجود یا نبود این رهن تعیین می‌کند مهلت یک‌ساله انتقال سند از چه روزی شروع شود.
قرارداد پیش‌فروش بعد از امضا کجا ثبت می‌شود؟
ظرف یک ماه پس از امضا، حق تمبر قرارداد باید پرداخت شود، قرارداد در اداره ثبتِ محل وقوع ملک ثبت شود و درخواست مجوز خرید هیئت وزیران هم داده شود. همه مالیات‌ها و هزینه‌های قانونی معامله هم باید پرداخت شده باشد. اگر این یک ماه بگذرد، قرارداد خودبه‌خود باطل می‌شود (مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶، ۶ اکتبر ۲۰۲۶).
ثبت قرارداد را می‌توانید خودتان، از طریق وکیل یا با نماینده دارای وکالت‌نامه انجام دهید. تأییدیه کتبی ثبت را بگیرید و نگه دارید؛ این مدرکی است که نشان می‌دهد قرارداد شما در اداره ثبت هست. هزینه تمبر و نقل‌وانتقال سند را در راهنمای هزینه‌های جانبی خرید ملک در قبرس شمالی آورده‌ایم.
سقف خرید هم مهم است. از اکتبر ۲۰۲۶ اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسند، از جمله ایران، حداکثر سه آپارتمان می‌توانند بخرند. جزئیات این قوانین و ریسک سابقه زمین را در معایب و ریسک‌های حقوقی خرید ملک در قبرس شمالی بخوانید.
اقساط را چطور بپردازید که پولتان در خطر نیفتد؟
قانونی که سازنده را مجبور کند پول خریدار را در حساب امانی (اسکرو) نگه دارد یا اقساط را به پیشرفت ساخت ببندد، در قبرس شمالی نیست؛ مصوبه اکتبر ۲۰۲۶ هم چیزی نمی‌گوید. پس این حفاظت باید در قرارداد بیاید: هر قسط را به مرحله‌ای قابل بررسی ببندید و بخشی از قیمت را تا انتقال سند نگه دارید.
هرچه پیش از انتقال سند بیشتر بپردازید، سرنوشت پولتان بیشتر به توان مالی سازنده بستگی پیدا می‌کند. جدول زیر یک نمونه پله‌بندی است؛ سهم هر قسط را خودتان با سازنده توافق می‌کنید.
| مرحله | مدرکی که پیش از پرداخت می‌بینید | مبنای حقوقی |
|---|---|---|
| پیش‌پرداخت هنگام امضا | ثبت سند پیش‌تفکیک، استعلام رهن‌های زمین و واحد | قانون ۳۵/۲۰۱۰ ماده ۱۲؛ قانون ۴۵/۲۰۲۵ ماده ۵ |
| قسط بعد از ثبت قرارداد | تأییدیه ثبت قرارداد و درخواست مجوز خرید | مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶ |
| اقساط دوره ساخت | پیشرفت ساخت با بازدید یا گزارش کارشناس مستقل | توافق در قرارداد |
| قسط تحویل | آپارتمان تمام‌شده، صورت‌جلسه تحویل، وضعیت رهن | توافق در قرارداد |
| قسط آخر | نوبت انتقال سند و فک رهن بانکی روی واحد شما | مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶؛ قانون ۴۵/۲۰۲۵ ماده ۵ |
منبع: قانون ۳۵/۲۰۱۰ (متن با آخرین اصلاحات تا ۲ ژوئیه ۲۰۲۶)، قانون ۴۵/۲۰۲۵ اداره ثبت و کاداستر، مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶. پیش از امضا، قرارداد را به وکیلی بدهید که خودتان انتخاب کرده‌اید، نه وکیلی که سازنده یا مشاور املاک معرفی کرده است.
اگر ساخت پروژه متوقف شود چه حقی دارید؟
کسی که به‌عنوان دارنده سند پیش‌تفکیک ثبت شده، می‌تواند از بقیه دارندگان بخواهد ساخت در مهلت قرارداد شروع و تمام شود و برای آن به دادگاه برود. سازنده هم تا وقتی واحدی به نامش است، یکی از همین دارندگان است. اگر برنامه کار رعایت نشود، دارندگان می‌توانند با هم مدیری بگذارند تا ساختمان را تمام کند.
این حق‌ها در ماده ۱۹ همان قانون آمده است. اگر ساخت به تقصیر یکی از دارندگان عقب بیفتد، او باید خسارت بقیه را همراه با بهره (خسارت تأخیر) جبران کند. این حق‌ها به ثبت در اداره ثبت وابسته‌اند. اینکه شما پیش از انتقال سند دارنده ثبت‌شده هستید یا فقط قرارداد ثبت‌شده دارید، به مرحله پرونده‌تان بستگی دارد؛ پیش از تکیه بر این ماده، از وکیلتان بپرسید.
مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶ هم می‌گوید اگر سازنده تمام پول را گرفته باشد و باز سند را منتقل نکند، باید خسارت خریدار را بدهد. برای اقساطی که در دوره ساخت پرداخت می‌کنید، نه این مصوبه و نه قانون مالکیت طبقاتی صندوق تضمینی پیش‌بینی نکرده است. برای همین، تاریخ تحویل، جریمه تأخیر، حق فسخ و نحوه بازپرداخت پول باید در قرارداد روشن باشد.
سند تک‌برگ کی به نام شما می‌شود؟
وقتی ساختمان تمام شد، سند پیش‌تفکیک باید ظرف یک سال به مالکیت جداگانه هر آپارتمان تبدیل شود. این یک سال از دریافت گواهی تأییدی شروع می‌شود که ماده ۱۶ قانون آن را onay belgesi می‌نامد. اگر تبدیل انجام نشود، هر یک از شریکان می‌تواند از دادگاه بخواهد دستور آن را بدهد.
بعد از تبدیل، هر آپارتمان سند تک‌برگ خودش (به ترکی: Koçan) را دارد. انتقال سند به نام شما ترتیب خودش را دارد. اول مجوز خرید هیئت وزیران در روزنامه رسمی منتشر می‌شود. هزینه انتقال سند را خریدار و فروشنده باید ظرف ۷۵ روز کاری پس از این انتشار بپردازند، وگرنه مجوز باطل می‌شود. خود انتقال باید ظرف یک سال انجام شود. این یک سال از انتشار مجوز شروع می‌شود؛ اگر رهن به نفع فروشنده ثبت نشده باشد، از روزی که کل قیمت را پرداخته‌اید.
تا همه مالیات‌ها و هزینه‌ها پرداخت نشود، انشعاب دائم آب و برق هم به ملک وصل نمی‌شود.
پیش از هر قسط چه چیزهایی را بررسی کنید؟
هیچ قسطی را پیش از دیدن مدرک همان مرحله نپردازید. مهم‌ترین موارد ثبت سند پیش‌تفکیک، رهن‌های زمین و واحد، ثبت قرارداد در مهلت یک ماه و وضعیت مجوز خرید است. بقیه را قرارداد تعیین می‌کند؛ برای همین قرارداد باید پیش از امضا به دست وکیل مستقل خودتان بررسی شود.
- شماره قطعه زمین و ثبت سند پیش‌تفکیک را با مدرک ببینید.
- استعلام ثبتی درباره مالک و رهن‌ها را برای زمین و برای واحد خودتان بگیرید.
- در قرارداد بنویسید که سازنده پیش از انتقال سند، رهن بانکی واحد شما را فک می‌کند.
- ظرف یک ماه حق تمبر قرارداد را بپردازید، قرارداد را ثبت کنید و درخواست مجوز خرید را بدهید؛ تأییدیه را نگه دارید.
- هر قسط را به مرحله‌ای قابل بررسی ببندید و بخشی از قیمت را تا انتقال سند نگه دارید.
- تاریخ تحویل، جریمه تأخیر، فسخ و بازپرداخت را کتبی کنید.
- سابقه زمین را جداگانه بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
آیا ایرانی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی آپارتمان پیش‌فروش بخرند؟
بله، با مجوز خرید هیئت وزیران و به شرط اینکه زمین پروژه سند مستقل یا سند پیش‌تفکیک ثبت‌شده داشته باشد. سقف خرید برای اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت نمی‌شناسند سه آپارتمان است.
آیا پول اقساط در حساب امانی نگه داشته می‌شود؟
قانون چنین حسابی را اجباری نکرده است. اگر می‌خواهید پولتان تا مرحله معینی جای دیگری بماند، باید در قرارداد توافق کنید.
اگر سازنده وام بانک را نپردازد چه می‌شود؟
بانک می‌تواند فروش اجباری زمین یا واحد در رهن را بخواهد. به همین دلیل استعلام ثبتی پیش از قسط اول و شرط فک رهن واحد شما در قرارداد ضروری است.
کی سند به نام من می‌شود؟
وقتی ساختمان تمام شده، سند پیش‌تفکیک به مالکیت جداگانه تبدیل شده و انتقال در اداره ثبت انجام شود. مهلت انتقال یک سال از انتشار مجوز است، یا اگر رهن به نفع فروشنده نباشد، از پرداخت کامل قیمت.
قدم بعدی
اگر هنوز منطقه را انتخاب نکرده‌اید، برای شروع این دو راهنما را بخوانید: راهنمای عملی خرید ملک در قبرس شمالی و راهنمای خرید خانه نوساز در قبرس شمالی. فهرست پروژه‌های در حال ساخت، با سازنده و نوع واحدهایشان، در پروژه‌های قبرس شمالی هست.
از طریق فرم درخواستِ صفحه هر پروژه می‌توانید بپرسید سند پیش‌تفکیک ثبت شده یا نه و آیا روی زمین رهن بانکی هست. پاسخ کتبی را کنار استعلام وکیلتان بگذارید.
منابع
همه مطالب بر پایه متن رسمی قوانین و روزنامه رسمی قبرس شمالی است و تا ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است. قواعد خرید خارجی‌ها در قبرس شمالی چند بار با مصوبه تغییر کرده است؛ پیش از امضا آخرین وضعیت را بپرسید. این راهنما جای مشاوره حقوقی برای پرونده شما را نمی‌گیرد.
- مالکیت طبقاتی و سند پیش‌تفکیک: قانون ۳۵/۲۰۱۰ مالکیت طبقاتی و حق ارتفاق طبقات، متن با آخرین اصلاحات (۴۰/۲۰۲۴ و ۴۹/۲۰۲۶، تا ۲ ژوئیه ۲۰۲۶)، مواد ۱۲، ۱۶، ۱۹ و ۲۸.
- اداره ثبت: قانون ۴۵/۲۰۲۵ اداره ثبت و کاداستر، ماده ۵.
- خرید خارجی‌ها: روزنامه رسمی شماره ۱۹۶، ۶ اکتبر ۲۰۲۶، مصوبه در حکم قانون شماره ۱۱۹/۲۰۲۶.
🤖 این محتوا با استفاده از منابع رسمی و آماری و با کمک ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی تهیه و منتشر شده و پیش از انتشار، تحت بررسی ویراستاری قرار گرفته است. توصیه سرمایه‌گذاری نیست. سیاست تبلیغات و محتوا · سلب مسئولیت · اصول انتشار
