معایب و ریسک‌های حقوقی خرید ملک در قبرس شمالی؛ سابقه زمین، نوع سند و قوانین ۲۰۲۶

انتشار: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · تحریریه satisofisi.com

مهم‌ترین عیب خرید ملک در قبرس شمالی، ریسک حقوقیِ سابقه زمین است، نه کیفیت ساختمان. اگر ملک پیش از ۱۹۷۴ به یک قبرسیِ یونانی‌تبار تعلق داشته، او یا وارثانش می‌توانند تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ نزد کمیسیون اموال غیرمنقول قبرس شمالی درخواست استرداد، معاوضه یا غرامت بدهند. علاوه بر این، از اکتبر ۲۰۲۶ خرید خارجی‌ها به مجوز هیئت وزیران، سقف تعداد واحد و مهلت‌های سخت‌گیرانه گره خورده است.

این راهنما فقط ریسک‌های حقوقی را توضیح می‌دهد و بر قوانین، مصوبه‌ها و آمار رسمی قبرس شمالی و رأی دادگاه اروپایی حقوق بشر تکیه دارد. هزینه‌های خرید را جداگانه در راهنمای هزینه‌های جانبی خرید ملک در قبرس شمالی آورده‌ایم.

چرا سابقه زمین در قبرس شمالی این‌قدر مهم است؟

چون بخشی از ملک‌های شمال جزیره پیش از ۱۹۷۴ به قبرسی‌های یونانی‌تبار تعلق داشته است. قانون شماره ۶۷/۲۰۰۵ قبرس شمالی به این مالکان یا وارثانشان اجازه می‌دهد تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ درخواست بدهند. متقاضی باید به‌طور قطعی ثابت کند که ملک در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ به نام خودش یا مورثش ثبت بوده است.

برای شما به‌عنوان خریدار، پرسش اصلی این است که ملک در آن تاریخ به نام چه کسی بوده و از آن زمان تا امروز چطور دست‌به‌دست شده است. دادگاه اروپایی حقوق بشر هم در رأی ۲۰۱۰ خود نوشته است که بسیاری از این ملک‌ها دست‌کم یک بار از طریق فروش، هبه یا ارث منتقل شده‌اند.

کمیسیون اموال غیرمنقول چه می‌کند؟

کمیسیون اموال غیرمنقول بر پایه قانون ۶۷/۲۰۰۵ تشکیل شده و از مارس ۲۰۰۶ به ادعاهای مالکان پیش از ۱۹۷۴ رسیدگی می‌کند. تا ۲ اکتبر ۲۰۲۶، ۸۸۰۷ درخواست به آن رسیده و ۳۷۵۷ پرونده مختومه شده است. کمیسیون تا این تاریخ در مجموع ۷۶۸٬۵۹۴٬۰۲۳ پوند استرلینگ غرامت برای ملک‌ها تعیین کرده است.

منبع جدول: صفحه اصلی کمیسیون اموال غیرمنقول (tamk.gov.ct.tr)، آمار ۲ اکتبر ۲۰۲۶. کمیسیون در این صفحه نتیجه بقیه پرونده‌های مختومه را تفکیک نکرده است.

طبق قانون، مالکی که برای ملکش غرامت گرفته یا در ازای آن ملک دیگری دریافت کرده، دیگر نمی‌تواند هیچ ادعای مالکیتی بر آن ملک داشته باشد. اعتراض به رأی کمیسیون نزد دادگاه عالی اداری قبرس شمالی و پس از آن دادگاه اروپایی حقوق بشر مطرح می‌شود.

دادگاه اروپایی حقوق بشر درباره این ملک‌ها چه گفته است؟

دادگاه اروپایی حقوق بشر در رأی ۱ مارس ۲۰۱۰ پرونده «دموپولوس و دیگران علیه ترکیه» اعلام کرد قانون ۶۷/۲۰۰۵ راهی «در دسترس و مؤثر» برای جبران خسارت مالکان پیش از ۱۹۷۴ فراهم می‌کند. چون شاکیان از این راه استفاده نکرده بودند، شکایت‌هایشان را غیرقابل پذیرش دانست.

دادگاه در همین رأی نوشت که دولت طرف دعوا می‌تواند وضعیت «اشخاص ثالث»، یعنی ساکنان و خریداران بعدی، را هم در نظر بگیرد. این رأی درباره روش رسیدگی است، نه تأیید مالکیت تک‌تک ملک‌ها. پس وجود کمیسیون شما را از بررسی سابقه ملک بی‌نیاز نمی‌کند.

کدام ملک ممکن است به مالک قبلی مسترد شود؟

قانون ۶۷/۲۰۰۵ استرداد مستقیم را به ملک‌هایی محدود می‌کند که مالکیت یا حق انتفاع آن‌ها به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی غیردولتی تعلق ندارد، برای منافع عمومی واگذار نشده و در منطقه نظامی نیست. برای ملک‌های دیگر، قانون قواعد جداگانه‌ای دارد، از جمله معاوضه و غرامت.

اینکه این قاعده درباره ملک شما چه نتیجه‌ای دارد به سابقه ثبتی همان قطعه بستگی دارد و باید وکیل آن را بررسی کند. آمار کمیسیون نشان می‌دهد استرداد نادر بوده، ولی نادر بودن به معنای منتفی بودن نیست.

سند ملک طبق کدام قانون صادر شده است؟

همه سندهای قبرس شمالی پیشینه یکسانی ندارند و بخشی از واگذاری‌ها طبق قانون اسکان، واگذاری زمین و مال معادل (شماره ۴۱/۱۹۷۷) انجام شده است. پس پیش از خرید باید بدانید سند ملکی که در نظر دارید از کدام مسیر و بر اساس کدام قانون صادر شده است.

آیین‌نامه وزارت کشور قبرس شمالی که به استناد همین قانون تدوین شده، اولویت را به واگذاری «مال معادل» (eşdeğer mal) می‌دهد و «خانه تخصیصی» (tahsis amaçlı konut) را خانه‌ای می‌داند که جدا از مال معادل به افراد واجد حق واگذار می‌شود.

در بازار ملک، این سندها معمولاً با نام «سند معادل» یا «سند تخصیصی» شناخته می‌شوند. از وکیل خودتان بخواهید کتبی بنویسد سند ملک از چه نوعی است و سابقه ثبتی آن از ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ تا امروز چیست. توضیح بیشتر درباره پرسیدن نوع سند را در راهنمای عملی خرید ملک در قبرس شمالی آورده‌ایم.

قوانین ۲۰۲۶ برای خریدار خارجی چه می‌گوید؟

از ۶ اکتبر ۲۰۲۶، با مصوبه‌ای که در حکم قانون است (شماره ۱۱۹/۲۰۲۶)، خارجی‌ها فقط با مجوز خرید از هیئت وزیران می‌توانند ملک بخرند. سقف کلی سه آپارتمان است. اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان آن می‌دهند (رفتار متقابل)، تا شش آپارتمان می‌توانند بخرند.

منبع جدول: روزنامه رسمی قبرس شمالی، شماره ۱۹۶، ۶ اکتبر ۲۰۲۶، مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶.

طبق همین مصوبه، سازنده‌ای که تمام مبلغ را دریافت کرده ولی سند را منتقل نمی‌کند، باید خسارتی را که به خریدار وارد کرده جبران کند. تا همه مالیات‌ها و عوارض پرداخت نشود، انشعاب دائم آب و برق هم وصل نمی‌شود.

پیش از امضا از وکیل بپرسید پاسپورت شما در کدام گروه قرار می‌گیرد و آیا خریدهای قبلی شما در قبرس شمالی در سقف حساب می‌شود. قاعده «نیمی از واحدهای یک قطعه» هم برای پروژه‌هایی مهم است که خریداران زیادی از یک کشور دارند.

خریدار ایرانی پیش از پرداخت چه چیزهایی را بپرسد؟

این پرسش‌ها را پیش از پرداخت بیعانه به‌صورت کتبی مطرح کنید و پاسخ را از وکیلی بگیرید که خودتان انتخاب کرده‌اید و از فروشنده پول نمی‌گیرد. هر جا پاسخ مبهم بود، پرداخت را عقب بیندازید تا پاسخ روشن شود. چند پرسش اول درباره سابقه زمین است و بقیه درباره قواعد ۲۰۲۶:

• زمین پروژه در ۲۰ ژوئیه ۱۹۷۴ به نام چه کسی ثبت بوده است؟
• آیا برای این قطعه درخواستی نزد کمیسیون اموال غیرمنقول ثبت شده یا رأیی صادر شده است؟
• سند بر پایه کدام عنوان و کدام قانون صادر شده است؟
• آیا قرارداد ظرف یک ماه در اداره ثبت به ثبت می‌رسد؟ درخواست مجوز هیئت وزیران را چه کسی ارائه می‌کند؟
• آیا با این خرید از سقف مجاز رد می‌شوید؟

اگر جمله‌هایی مثل «در قبرس شمالی ملک نخرید» شنیده‌اید، پاسخ همین پرسش‌ها نشان می‌دهد ریسک ملکی که در نظر دارید چقدر است.

پرسش‌های متداول

آیا خرید ملک در قبرس شمالی برای ایرانی‌ها ممنوع است؟

نه. خارجی‌ها با مجوز هیئت وزیران و تا سقف تعیین‌شده می‌توانند ملک بخرند؛ برای آپارتمان سقف کلی سه واحد است.

اگر مالک قبلی زمین ادعا کند، خانه را از من می‌گیرند؟

قانون ۶۷/۲۰۰۵ استرداد مستقیم را به ملکی محدود می‌کند که در مالکیت شخص حقیقی یا حقوقی غیردولتی نباشد؛ برای بقیه ملک‌ها، قانون قواعد جداگانه‌ای مثل معاوضه و غرامت دارد. نتیجه در هر پرونده به سابقه همان ملک بستگی دارد.

مهلت ادعای مالکان پیش از ۱۹۷۴ تا کی است؟

تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷، طبق آخرین اصلاحیه قانون ۶۷/۲۰۰۵.

اگر قرارداد را ظرف یک ماه ثبت نکنم چه می‌شود؟

طبق مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶، قرارداد فروش خودبه‌خود باطل می‌شود.

قدم بعدی

اگر می‌خواهید پروژه‌ها را بر اساس این پرسش‌ها مقایسه کنید، فهرست پروژه‌های مسکونی قبرس شمالی را ببینید و سابقه زمین و وضعیت سند هر پروژه را از طریق فرم درخواست همان صفحه بپرسید. برای مقایسه دو منطقه پرتقاضا، راهنمای گیرنه یا ایسکله؟ را بخوانید.

اگر قصد خرید اقساطی از سازنده را دارید، پرسش‌های مربوط به سند پیش‌تفکیک و رهن بانکی سازنده در مطلب خرید اقساطی آپارتمان در حال ساخت در قبرس شمالی آمده است.

منابع و روش

همه اطلاعات از منابع رسمی گرفته شده و در تاریخ ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است. قوانین خرید خارجی‌ها در قبرس شمالی ممکن است با مصوبه‌های تازه تغییر کند؛ پیش از امضا آخرین متن را بررسی کنید. این راهنما جای مشاوره حقوقی فردی را نمی‌گیرد.

• آمار کمیسیون اموال غیرمنقول: tamk.gov.ct.tr
• قانون ۶۷/۲۰۰۵ (متن یکپارچه با اصلاحیه ۵۱/۲۰۲۵): tamk.gov.ct.tr، مواد ۴، ۶، ۸ تا ۱۰
• رأی دموپولوس، دادگاه اروپایی حقوق بشر، ۱ مارس ۲۰۱۰: HUDOC، بندهای ۸۴، ۱۱۶ و ۱۲۷
• مصوبه ۱۱۹/۲۰۲۶، روزنامه رسمی شماره ۱۹۶: basimevi.gov.ct.tr
• آیین‌نامه خانه‌های تخصیصی ۱۹۷۸ (قانون ۴۱/۱۹۷۷): icisleri.gov.ct.tr