خرید خانه در دبی و اقامت؛ اقامت دوساله و ده‌ساله، وام مسکن و قرارداد پیش‌فروش

انتشار: ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۱ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · تحریریه satisofisi.com

بله، در دبی با خرید خانه می‌شود اقامت گرفت و اداره زمین و املاک دبی (DLD) دو مسیر دارد. اگر ملک ششدانگ به نام خودتان باشد، اقامت دوساله سرمایه‌گذار ملکی را بدون هیچ حداقل ارزشی می‌گیرید؛ اگر ملک مشترک باشد، سهم هر شریک باید دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم باشد. برای اقامت ده‌ساله، که به اقامت طلایی معروف است، ارزش خرید ملک باید دست‌کم ۲ میلیون درهم باشد و ملک پیش‌فروش هم با شرط‌هایی قبول می‌شود. ثبت خرید در DLD برای خریدار ۲ درصد قیمت فروش هزینه دارد.

در این راهنما به سه سؤال جواب می‌دهیم: با خرید خانه در دبی چه اقامتی می‌گیرید و هزینه‌اش چقدر است، آیا ایرانی‌ها می‌توانند وام مسکن بگیرند، و اگر معامله پیش‌فروش به هم بخورد، پول چه می‌شود. پاسخ‌ها از DLD، اداره فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت بنادر امارات (ICP)، بانک مرکزی امارات و قوانین دبی آمده و در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است. این منابع برای ملیت متقاضی شرط جداگانه‌ای نگذاشته‌اند.

آیا با خرید خانه در دبی اقامت می‌دهند؟

بله. DLD برای مالکان خانه دو نوع اقامت صادر می‌کند: اقامت دوساله سرمایه‌گذار ملکی و اقامت ده‌ساله. فرق اصلی آن‌ها حد ارزش ملک است؛ اولی برای مالکیت انفرادی حد ندارد و دومی ملکی با ارزش خرید دست‌کم ۲ میلیون درهم لازم دارد. در هر دو می‌توانید برای همسر و فرزندانتان هم اقامت بگیرید.

مدارک لازم برای اقامت دوساله: گذرنامه، نسخه الکترونیکی سند مالکیت، عکس، کارت شناسایی امارات (امارات آیدی) و کپی ویزا یا اقامت فعلی اگر دارید، و گواهی عدم سوءپیشینه که در دبی و خطاب به DLD صادر شده باشد. هزینه اقامت دوساله همسر ۷٬۳۸۲٫۲۵ درهم و هر فرزند زیر ۱۸ سال ۶٬۴۸۲٫۲۵ درهم است. اقامت یک‌ساله پدر یا مادر ۸٬۸۸۲٫۲۵ درهم هزینه دارد و برای تشکیل پرونده اسپانسری خانواده ۳۱۸٫۷۵ درهم دیگر گرفته می‌شود.

هزینه ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهمی اقامت ده‌ساله این‌طور جمع می‌شود: معاینه پزشکی ۷۰۰ درهم، امارات آیدی ده‌ساله ۱٬۱۵۳ درهم، صدور اقامت ۲٬۸۵۶٫۷۵ درهم، هزینه DLD ۴٬۰۲۰ درهم و کارمزد خدمات ۱٬۱۵۵ درهم. اقامت ده‌ساله اعضای خانواده ۵٬۷۷۴٫۵۰ درهم هزینه دارد. ICP بیمه درمانی معتبر و جامع را هم شرط کرده است.

بیشتر پروژه‌های نوساز دبی پیش‌فروش هستند؛ پس نوع اقامتی که می‌توانید بگیرید به زمان صدور سند بستگی دارد. از ۷۷ پروژه دبی که تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در satisofisi.com منتشر شده، موعد تحویل ۴۴ پروژه اعلام نشده است. از ۳۳ پروژه دیگر، تحویل یکی اکتبر ۲۰۲۵، تحویل ۴ پروژه سال ۲۰۲۶ و تحویل ۲۸ پروژه بین ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰ اعلام شده است.

هزینه ثبت خرید خانه در دبی چقدر است؟

طبق جدول DLD، در ثبت فروش ملک ساخته‌شده ۲ درصد قیمت فروش از خریدار و ۲ درصد از فروشنده گرفته می‌شود. در ثبت قرارداد پیش‌فروش (اوقود) هم ۲ درصد از خریدار و ۲ درصد از فروشنده گرفته می‌شود. چند عوارض ثابت، مثل گواهی سند و نقشه ملک، و کارمزد دفتر ثبت هم به آن اضافه می‌شود.

در جدول رسمی سهم خریدار و فروشنده جداگانه آمده است؛ اگر در معامله توافق دیگری می‌شود، آن را در قرارداد بنویسید. قرارداد پیش‌فروش باید ظرف ۹۰ روز از امضا در سامانه اوقود ثبت شود و گواهی الکترونیکی آن برای خریدار فرستاده می‌شود. خریدار غیرمقیم در ثبت فروش به‌جای امارات آیدی، گذرنامه معتبر ارائه می‌کند.

آیا ایرانی‌ها می‌توانند در دبی وام مسکن بگیرند؟

مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات برای خارجی‌ها سقف وام را نسبت به ارزش ملک تعیین کرده است، ولی برای ملیت خاص یا غیرمقیم‌ها قاعده جداگانه‌ای ندارد. اینکه بانک وام بدهد یا نه، به سیاست اعتباری خود آن بانک بستگی دارد. سقف‌ها برای خارجی‌ها این‌هاست:

• خانه اول با ارزش کمتر از ۵ میلیون درهم: حداکثر ۸۰ درصد ارزش.
• خانه اول با ارزش بیشتر از ۵ میلیون درهم: حداکثر ۷۰ درصد.
• خانه دوم یا ملک سرمایه‌ای: ۶۰ درصد، بدون توجه به ارزش.
• ملک پیش‌فروش، برای همه خریداران: حداکثر ۵۰ درصد.

مدت وام حداکثر ۲۵ سال است، مجموع اقساط نباید از ۵۰ درصد درآمد بیشتر باشد و مبلغ وام برای خارجی‌ها حداکثر هفت برابر درآمد سالانه است. بازپرداخت هم باید از حقوق یا درآمد قابل اثبات کسب‌وکار یا اجاره باشد.

اگر می‌خواهید با وام بانکی اقامت ده‌ساله بگیرید، DLD نامه بانک را می‌خواهد که نشان دهد دست‌کم ۲ میلیون درهم از قیمت پرداخت شده است. در خرید پیش‌فروش، چون وام حداکثر نیمی از ارزش ملک است، بقیه پول از منابع خودتان تأمین می‌شود.

پول خرید پیش‌فروش در دبی کجا می‌رود و اگر پروژه تمام نشود چه می‌شود؟

طبق قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی، سازنده‌ای که پیش‌فروش می‌کند، باید به نام همان پروژه حساب امانی (اسکرو) باز کند و پرداخت‌های خریداران به این حساب واریز شود. این پول فقط برای ساخت همان پروژه است و طلبکاران سازنده نمی‌توانند آن را توقیف کنند.

• هر پروژه حساب امانی جداگانه دارد، حتی اگر سازنده چند پروژه هم‌زمان بسازد.
• خریدار یا نماینده‌اش می‌تواند گردش حساب مربوط به خودش را ببیند و از آن کپی بگیرد.
• سازنده بدون اجازه کتبی DLD حق ندارد پیش‌فروش را در رسانه‌ها یا نمایشگاه‌های داخلی و خارجی تبلیغ کند.
• بعد از گواهی پایان کار، ۵ درصد کل حساب تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران در حساب می‌ماند.
• اگر پروژه تمام نشود، بانک امین حساب با مشورت DLD یا تکمیل پروژه را پیگیری می‌کند یا پول خریداران را برمی‌گرداند.

قرارداد پیش‌فروش در پروژه‌ای که مراجع ذی‌صلاح تأییدش نکرده‌اند، باطل است (ماده ۱۰ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸). متن انگلیسی این قوانین ترجمه غیررسمی است و در اختلاف، متن عربی ملاک است.

اگر پرداخت‌های پیش‌فروش عقب بیفتد، سازنده چه حقی دارد؟

اگر خریدار به تعهدات قرارداد پیش‌فروش عمل نکند، سازنده موضوع را به DLD اطلاع می‌دهد و DLD به خریدار ۳۰ روز مهلت می‌دهد. اگر مهلت بگذرد و با سازنده هم توافقی نشود، DLD درصد پیشرفت پروژه را در سندی رسمی تأیید می‌کند و اختیارات سازنده به همین درصد بستگی دارد. این قاعده در ماده ۱۱ قانون ثبت موقت املاک دبی آمده است؛ متن این ماده را قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۲۰ تغییر داده است.

هر جا سازنده قرارداد را فسخ کند، باید باقی‌مانده پول را حداکثر ظرف یک سال پس از فسخ یا ظرف ۶۰ روز پس از فروش دوباره واحد، هر کدام زودتر باشد، برگرداند. اگر ساخت به دلیلی خارج از اختیار سازنده و بدون کوتاهی او شروع نشده باشد، یا نهاد تنظیم مقررات املاک دبی (RERA) پروژه را با تصمیم قطعی لغو کند، سازنده حق نگه داشتن هیچ مبلغی را ندارد و باید همه پرداخت‌های خریداران را طبق قانون حساب امانی پس بدهد. این قواعد قراردادهای پیش‌فروشی را هم که پیش از سال ۲۰۲۰ امضا شده‌اند در بر می‌گیرد. همچنین راه دادگاه یا داوری را بر خریدار نمی‌بندد.

پیش از خرید خانه در دبی چه چیزهایی را بررسی کنید؟

پیش از امضا، این موارد را کتبی از سازنده یا فروشنده بخواهید: ثبت قرارداد در سامانه اوقود و گواهی آن، شماره حساب امانی پروژه، اجازه پیش‌فروش DLD و سندی که برای درخواست اقامت لازم دارید. اگر وام می‌خواهید، پیش از امضا از بانک پیش‌تأیید وام (Pre-approval) بگیرید تا سقف وام معلوم شود.

1. پرداخت‌های پیش‌فروش فقط به حساب امانی همان پروژه واریز شود و رسیدش نزد شما بماند.
2. قرارداد ظرف ۹۰ روز از امضا در اوقود ثبت شود و گواهی آن به دستتان برسد.
3. برای اقامت ده‌ساله، ارزش خرید دست‌کم ۲ میلیون درهم باشد و در پیش‌فروش، سازنده مورد تأیید باشد.
4. برای اقامت دوساله، معلوم باشد سند مالکیت چه زمانی به نام شما صادر می‌شود.
5. در خرید مشترک، سهم هر شریک برای اقامت دوساله دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم باشد.
6. در قرارداد آمده باشد که سهم ۲ درصدی خریدار و فروشنده و کارمزد دفتر ثبت را چه کسی می‌پردازد.

پرسش‌های متداول

با خرید آپارتمان ارزان در دبی اقامت می‌دهند؟

طبق DLD، اگر ملک ششدانگ به نام خودتان باشد، ارزش آن برای اقامت دوساله مهم نیست. در مالکیت مشترک، سهم هر شریک باید دست‌کم ۴۰۰ هزار درهم باشد.

با خانه پیش‌فروش می‌شود اقامت گرفت؟

برای اقامت ده‌ساله بله، اگر ارزش خرید دست‌کم ۲ میلیون درهم باشد و از سازنده مورد تأیید خریده شده باشد. در فهرست مدارک اقامت دوساله، سند مالکیت خواسته شده است.

هزینه اقامت دوساله دبی برای خانواده چقدر است؟

برای خود سرمایه‌گذار ۱۰٬۲۱۲٫۵۰ درهم، برای همسر ۷٬۳۸۲٫۲۵ درهم و برای هر فرزند زیر ۱۸ سال ۶٬۴۸۲٫۲۵ درهم، به‌علاوه ۳۱۸٫۷۵ درهم برای پرونده اسپانسری.

برای درخواست اقامت باید در امارات باشم؟

بله. برای اقامت دوساله باید خودتان حضوری مراجعه کنید و برای اقامت ده‌ساله هنگام درخواست باید داخل امارات باشید.

قدم بعدی

پروژه‌های نوساز دبی را در فهرست پروژه‌های دبی ببینید؛ پروژه‌هایی که تحویلشان سال ۲۰۲۷ اعلام شده، در صفحه پروژه‌های دبی با تحویل ۲۰۲۷ جدا شده‌اند. اگر دبی را با ترکیه مقایسه می‌کنید، اقامت، هزینه، انتقال پول و فروش در دو کشور را در مقایسه خرید خانه در ترکیه و دبی کنار هم گذاشته‌ایم؛ هزینه‌های جانبی خرید در ترکیه هم در راهنمای هزینه‌های خرید ملک در ترکیه آمده است. شرایط اقامت ملکی در ترکیه و دلایل رد یا تمدید نشدن آن را هم در راهنمای اقامت ترکیه با خرید خانه توضیح داده‌ایم. در صفحه هر پروژه می‌توانید با فرم «درخواست قیمت»، قیمت واحد، وضعیت ثبت اوقود و موعد صدور سند را بپرسید.

satisofisi.com خدمات حقوقی، مهاجرتی یا بانکی ارائه نمی‌کند. شرایط اقامت و وام را پیش از خرید از DLD، بانک و وکیل دارای پروانه وکالت در امارات استعلام کنید.

منابع و روش

شرط‌ها، مبالغ و قوانین این صفحه در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ در منابع رسمی امارات و دبی بررسی شده است. تعداد پروژه‌های دبی و موعدهای تحویل از داده‌های منتشرشده satisofisi.com در همان تاریخ است.

• اقامت دوساله: Investor Residence Application (Taskeen)، اداره زمین و املاک دبی
• اقامت ده‌ساله: Request for Golden Visa (Investor)، اداره زمین و املاک دبی؛ UAE Golden Residency، ICP
• هزینه ثبت فروش: Property Sale Registration، اداره زمین و املاک دبی
• ثبت پیش‌فروش: Register the Initial Sale (Oqood)، اداره زمین و املاک دبی
• سقف وام مسکن: مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات (Regulations Regarding Mortgage Loans، شماره ۳۱/۲۰۱۳)
• حساب امانی پیش‌فروش: قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی درباره حساب‌های امانی پروژه‌های ساختمانی
• تأخیر در پرداخت و فسخ: قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۲۰ دبی (متن جدید ماده ۱۱ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸، بررسی‌شده در ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶)؛ قرارداد در پروژه تأییدنشده: قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ دبی، ماده ۱۰

این موارد در منابع رسمی منتشر نشده و در این صفحه نیامده است: سیاست هر بانک درباره متقاضیان غیرمقیم یا ملیت‌های خاص، و فهرست سازندگان مورد تأیید برای اقامت ده‌ساله.