TR
EN
RU
ZH
AR
DE
FAانتشار: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۳ مهر ۱۴۰۵) · به‌روزرسانی: ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ · تحریریه satisofisi.com
بله، با خرید ملک در ترکیه می‌شود شهروندی (پاسپورت) ترکیه گرفت، به شرط آنکه ارزش ملک دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار آمریکا باشد و تا سه سال آن را نفروشید. این شرط در آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه آمده و اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (اداره ثبت) برای هر پرونده سه مبلغ را جداگانه بررسی می‌کند: مبلغ سند، مبلغ واریزی‌ها و ارزشی که کارشناس رسمی تعیین می‌کند. اگر بعداً این شرط‌ها رعایت نشود، تابعیت لغو می‌شود.
این راهنما مسیر شهروندی را از روی متن قانون و آیین‌نامه، پرسش‌های متداول اداره ثبت و دستورالعمل سازمان ثبت احوال و تابعیت ترکیه توضیح می‌دهد. شهروندی با «اقامت ملکی» فرق دارد؛ اقامت با خانه‌ای ارزان‌تر هم ممکن است و جداگانه در راهنمای اقامت ترکیه با خرید خانه آمده است.
شرط اصلی شهروندی ترکیه از راه خرید ملک چیست؟
شرط اصلی، خرید ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل آن به ارز دیگر است، به‌همراه ثبت تعهد سه‌ساله «عدم فروش» در سند. ملک باید آپارتمان یا واحدی با سند تفکیکی یا سند مرحله ساخت (کات ایرتیفاکی) باشد، یا زمینی که روی آن ساختمان دارای پایان‌کار ساخته شده است. تصمیم نهایی را رئیس‌جمهور ترکیه می‌گیرد.
این رقم پیش‌تر ۲۵۰ هزار دلار بود. مصوبه شماره ۵۵۵۴ رئیس‌جمهور که ۱۳ مه ۲۰۲۲ در روزنامه رسمی ترکیه منتشر شد، آن را به ۴۰۰ هزار دلار رساند. در دسامبر ۲۰۲۳ هم نوع ملک محدود شد: از آن تاریخ فقط واحد دارای سند تفکیکی یا سند مرحله ساخت، یا زمین دارای ساختمان پذیرفته می‌شود.
شهروندی از راه سرمایه‌گذاری فقط به ملک محدود نیست. آیین‌نامه راه‌های دیگری هم دارد، مثل سپرده بانکی دست‌کم ۵۰۰ هزار دلاری که سه سال در بانک‌های ترکیه بماند. این راهنما فقط به مسیر ملک می‌پردازد.
ارزش ۴۰۰ هزار دلار چطور سنجیده می‌شود؟
اداره ثبت سه مبلغ را جداگانه بررسی می‌کند و هر سه باید دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار باشد: مبلغی که در سند رسمی نوشته می‌شود، جمع مبالغ رسیدهای بانکی، و رقم «گواهی تعیین مبلغ» که از گزارش یک کارشناس رسمی ارزیابی به دست می‌آید. اگر رقم این گواهی کمتر از حد لازم باشد، درخواست رد می‌شود.
| مبلغی که بررسی می‌شود | از کجا می‌آید | شرط |
|---|---|---|
| مبلغ سند | قیمتی که هنگام انتقال سند در اداره ثبت اعلام می‌شود | دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار |
| مبلغ واریزی | رسیدهای بانکی پرداخت به فروشنده و گواهی خرید ارز | دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار؛ پرداخت نقدی پذیرفته نمی‌شود |
| گواهی تعیین مبلغ (TTB) | گزارش ارزیابی شرکتی که سازمان بورس ترکیه مجوزش را داده است | دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار؛ اعتبار: ۱۲ ماه |
منبع جدول: پرسش‌های متداول درگاه Your Key Türkiye (متعلق به اداره ثبت)، بخش‌های ۷، ۸، ۹ و ۱۰. گزارش ارزیابی از طریق سامانه‌های WebTapu و TADEBİS درخواست می‌شود و فاصله تاریخ صدور این گواهی تا ثبت درخواست تابعیت نباید از ۱۲ ماه بیشتر شود.
پول خرید باید از طریق بانک پرداخت شود. خریدار خارجی ارز را به یک بانک ترکیه می‌فروشد و بانک «گواهی خرید ارز» (DAB) صادر می‌کند؛ این گواهی پیش از انتقال سند، به اداره ثبت تحویل داده می‌شود. اینکه فروشنده بگوید پول را نقدی گرفته، جای رسید بانکی را نمی‌گیرد. در خرید قسطی، این گواهی را می‌توان در چند نوبت گرفت.
چه ملکی برای شهروندی پذیرفته نمی‌شود؟
سهم مشاع پذیرفته نمی‌شود؛ اگر چند خارجی یک واحد را با هم بخرند، آن واحد برای شهروندی هیچ‌کدامشان حساب نمی‌شود. زمین بدون ساختمان و زمین کشاورزی هم قبول نیست. ملکی هم که قبلاً مبنای شهروندی کس دیگری بوده، پذیرفته نمی‌شود. ملکی هم که چنین فردی در سه سال گذشته به یک شهروند یا شرکت ترکیه‌ای منتقل کرده، کنار گذاشته می‌شود.
اما لازم نیست کل ۴۰۰ هزار دلار را صرف یک ملک کنید؛ می‌توانید چند ملک را حتی در زمان‌های مختلف بخرید، به شرط آنکه جمع ارزششان به حد لازم برسد.
اگر خانه را به نام همسرتان یا به نام مشترک خودتان و همسرتان می‌خرید، پیش از امضا با وکیل خودتان مشورت کنید که ملک به نام چه کسی ثبت شود تا قاعده منع سهم مشاع مانع درخواست نشود.
با پیش‌خرید خانه در حال ساخت هم می‌شود شهروندی گرفت؟
بله، ولی با شرط‌های سخت‌تر. واحد باید سند مرحله ساخت (کات ایرتیفاکی) یا سند تفکیکی داشته باشد. دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار باید از ابتدا یک‌جا پرداخت شود. قرارداد فروش هم باید در دفتر اسناد رسمی (نوتر) تنظیم شود و تعهد سه‌ساله عدم فروش و انتقال در سند ثبت شود.
در این مسیر، کل مبلغ باید در یک قرارداد بیاید. چند قرارداد پیش‌فروش جداگانه پذیرفته نمی‌شود و اگر جمع ارزش ملک‌هایی که خریده‌اید به حد لازم نرسد، نمی‌توانید کسری را با یک قرارداد پیش‌فروش جبران کنید. یک قرارداد می‌تواند چند واحد را با هم در بر بگیرد.
پیش‌خرید ریسک‌های خودش را دارد. پیش از پرداخت، وضعیت پروژه و فروشنده را بسنجید؛ نشانه‌های خطر را در راهنمای کلاهبرداری در خرید ملک ترکیه آورده‌ایم.
بعد از خرید، مراحل گرفتن شهروندی چیست؟
پس از خرید، سه مرحله در پیش دارید: گرفتن «گواهی انطباق» از نهاد بررسی‌کننده، گرفتن اجازه اقامت ویژه سرمایه‌گذار از اداره مهاجرت، و ثبت درخواست تابعیت در اداره ثبت احوال. در آنکارا و استانبول دفترهای مشترکی وجود دارد که به درخواست اقامت و تابعیت یک‌جا رسیدگی می‌کنند.
- گواهی انطباق: خودتان یا وکیلی با وکالت‌نامه رسمی مخصوص این کار، با مدارک به نهاد بررسی‌کننده مراجعه می‌کنید؛ برای ملک، وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی ترکیه این بررسی را انجام می‌دهد.
- اجازه اقامت: با گواهی انطباق، از اداره مهاجرت استان اجازه اقامت بر پایه بند (j) ماده ۳۱ قانون اتباع خارجی ترکیه می‌گیرید.
- درخواست تابعیت: با اجازه اقامت و مدارک لازم به اداره ثبت احوال و تابعیت استان یا نمایندگی کنسولی ترکیه مراجعه می‌کنید.
منبع فهرست: دستورالعمل سازمان ثبت احوال و تابعیت ترکیه درباره شهروندی استثنایی سرمایه‌گذاران خارجی، مواد ۳ تا ۷؛ آیین‌نامه، ماده ۲۰.
پیش از صدور تصمیم، سابقه متقاضی از نظر امنیت ملی و نظم عمومی بررسی می‌شود و اگر نتیجه بررسی به ضرر متقاضی باشد، درخواست رد می‌شود. اگر از ایران وکالت می‌دهید، وکالت‌نامه باید در کنسولگری ترکیه تنظیم شود یا به تأیید کنسولگری ترکیه برسد.
همسر و فرزندان هم شهروندی می‌گیرند؟
بله. قانون تابعیت ترکیه علاوه بر خود سرمایه‌گذار، همسر خارجی او و فرزندان زیر سن قانونی یا تحت تکفل او و همسرش را هم مشمول همین مسیر می‌داند. بررسی امنیتی درباره همه آن‌ها انجام می‌شود. لغو تابعیت سرمایه‌گذار، همسر و فرزندانی را هم که از طریق او تابعیت گرفته‌اند شامل می‌شود.
آیا تابعیت گرفته‌شده با خرید ملک ممکن است لغو شود؟
بله، در دو حالت. اگر سرمایه‌گذار شرط‌ها را در مدت لازم حفظ نکند، مثلاً ملک را پیش از سه سال بفروشد، تابعیتش لغو می‌شود. همچنین اگر تابعیت با اظهار خلاف واقع یا پنهان کردن موضوعی مهم به دست آمده باشد، همان مقامی که آن را اعطا کرده لغوش می‌کند.
کسی که تابعیتش لغو شود، اگر در حکم لغو تصفیه اموال آمده باشد، باید ظرف یک سال اموال خود در ترکیه را بفروشد یا تعیین تکلیف کند؛ وگرنه خزانه ترکیه آن‌ها را می‌فروشد و پولش را به نام و حساب صاحب اموال در یک بانک دولتی واریز می‌کند. اگر علیه لغو به دادگاه شکایت کند، تصفیه تا پایان دعوا عقب می‌افتد.
بیشتر ریسک لغو به چیزهایی برمی‌گردد که هنگام خرید قابل بررسی است: رقم واقعی سند، رسیدهای بانکی و گواهی کارشناس. هر قیمت صوری که در سند کمتر یا بیشتر از واقع نوشته شود، باعث می‌شود این سه مبلغ با هم نخوانند.
پیش از پرداخت، چه چیزهایی را بپرسید؟
پیش از هر پرداختی، این پرسش‌ها را به‌صورت کتبی از فروشنده بپرسید و پاسخ‌ها را به وکیلی بدهید که خودتان انتخاب کرده‌اید و از فروشنده یا مشاور املاک پول نمی‌گیرد. پاسخ روشن به این پنج پرسش، بیشتر دلایل رد درخواست را از پیش کنار می‌گذارد. هر جا پاسخ مبهم بود، دست نگه دارید:
- آیا واحد سند تفکیکی یا سند مرحله ساخت دارد و به‌طور کامل به نام شما ثبت می‌شود، نه به‌صورت سهم مشاع؟
- آیا ملک قبلاً برای شهروندی فرد دیگری استفاده شده یا در سه سال گذشته از چنین فردی منتقل شده است؟
- گزارش ارزیابی را کدام شرکت دارای مجوز تهیه می‌کند و رقم گواهی تعیین مبلغ چقدر است؟
- آیا مبلغ سند همان مبلغ واقعی است و همه پرداخت‌ها از راه بانک و با گواهی خرید ارز انجام می‌شود؟
- تعهد سه‌ساله عدم فروش چه زمانی در سند ثبت می‌شود؟
هزینه‌های جانبی خرید مثل عوارض انتقال سند و مالیات‌ها را در راهنمای هزینه‌های خرید ملک در ترکیه توضیح داده‌ایم.
پرسش‌های متداول
حداقل مبلغ خرید ملک برای پاسپورت ترکیه در ۲۰۲۶ چقدر است؟
۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل آن. مبلغ سند، مبلغ واریزی و گواهی کارشناس هر کدام جداگانه باید به این رقم برسد.
آیا بعد از گرفتن شهروندی می‌توانم ملک را بفروشم؟
نه پیش از پایان سه سال. تعهد عدم فروش سه سال در سند می‌ماند و پس از آن، به درخواست مالک برداشته می‌شود.
آیا با دو آپارتمان ارزان‌تر هم می‌شود؟
بله، اگر جمع ارزش آن‌ها به ۴۰۰ هزار دلار برسد و هر کدام شرط‌های لازم را داشته باشد. در پیش‌خرید، کل مبلغ باید در یک قرارداد باشد.
شهروندی با اقامت ملکی چه فرقی دارد؟
اقامت ملکی اجازه ماندن موقت است و با خانه‌ای ارزان‌تر هم ممکن است. شهروندی تابعیت کامل است و دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار و تعهد سه‌ساله لازم دارد.
قدم بعدی
اگر دنبال پروژه‌ای هستید که سند تفکیکی یا سند مرحله ساخت داشته باشد، فهرست پروژه‌های مسکونی جدید استانبول و پروژه‌های ترکیه را ببینید و وضعیت سند هر پروژه را از راه فرم درخواست همان صفحه بپرسید. برای مقایسه با دبی، راهنمای ترکیه یا دبی؟ را بخوانید.
منابع و روش
همه اطلاعات برگرفته از متن‌های رسمی ترکیه است و در تاریخ ۱۵ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است. این قواعد ممکن است با تصمیم رئیس‌جمهور ترکیه تغییر کند؛ پیش از خرید، آخرین متن را بررسی کنید. این راهنما جای مشاوره حقوقی فردی را نمی‌گیرد.
- قانون تابعیت ترکیه، شماره ۵۹۰۱، مواد ۱۲، ۲۰، ۳۱ تا ۳۳: mevzuat.gov.tr
- آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت ترکیه، ماده ۲۰: mevzuat.gov.tr
- پرسش‌های متداول خرید ملک برای خارجیان، اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه: Your Key Türkiye
- دستورالعمل شهروندی استثنایی سرمایه‌گذاران خارجی، سازمان ثبت احوال و تابعیت ترکیه: nvi.gov.tr
🤖 این محتوا با استفاده از منابع رسمی و آماری و با کمک ابزارهای مبتنی بر هوش مصنوعی تهیه و منتشر شده و پیش از انتشار، تحت بررسی ویراستاری قرار گرفته است. توصیه سرمایه‌گذاری نیست. سیاست تبلیغات و محتوا · سلب مسئولیت · اصول انتشار
