Seriösen Immobilienmakler in der Türkei erkennen: Zulassung prüfen, Betrug vermeiden

Veröffentlicht am 15.10.2026 · Zuletzt aktualisiert am 15.10.2026 · Redaktion satisofisi.com

Einen seriösen Immobilienmakler in der Türkei erkennen Sie an seiner Erlaubnis (yetki belgesi). Ohne sie darf niemand Immobilien vermitteln, und ihre Nummer muss in jeder Anzeige stehen. Ob die Nummer echt ist, können Sie selbst prüfen: Das türkische Handelsministerium bietet dafür eine öffentliche Abfrage nach Erlaubnisnummer, Firmennamen und Provinz. Hellhörig sollten Sie werden, wenn Geld für eine Besichtigung verlangt wird, die Provision über der gesetzlichen Obergrenze liegt oder eine Anzahlung vor dem Termin beim Grundbuchamt fließen soll.

Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie einen Makler überprüfen, bevor Sie ihm vertrauen: was hinter der Erlaubnis steckt, wie die Abfrage funktioniert, welche Papiere Sie beim Makler unterschreiben und welche Warnsignale sich aus dem türkischen Recht ergeben. Den Ablauf des Kaufs beim Grundbuchamt und die Kaufnebenkosten erklärt der Ratgeber Als Deutscher eine Wohnung in der Türkei kaufen. Stand: 15. Oktober 2026.

Welche Erlaubnis braucht ein Makler in der Türkei?

Immobilien vermitteln dürfen in der Türkei nur Maklerbüros mit einer Erlaubnis (yetki belgesi). Sie wird von der Handelsdirektion der Provinz über das Informationssystem des Handelsministeriums (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, TTBS) ausgestellt. Die Erlaubnis lautet auf ein bestimmtes Maklerbüro mit Namen und Adresse und ist nicht übertragbar.

Maßgeblich ist die türkische Verordnung über den Immobilienhandel (im Folgenden: Maklerverordnung). Danach muss das Büro bei der Berufskammer eingetragen und steuerlich gemeldet sein. Der verantwortliche Makler darf nicht wegen bestimmter Straftaten verurteilt worden sein, darunter Betrug, Untreue und Geldwäsche, und muss in der Regel eine mindestens 100-stündige Ausbildung nachweisen.

Dazu kommen staatlich anerkannte Berufszertifikate nach dem türkischen System der Berufsqualifikationen: Mindestens ein verantwortlicher Makler braucht eines der Stufe 5, jeder angestellte Immobilienberater eines der Stufe 4. Absolventen einschlägiger Ausbildungs- oder Studiengänge sind davon befreit.

Viele Büros arbeiten als Partnerbüro (sözleşmeli işletme) unter dem Dach einer größeren Maklerkette, ähnlich einem Franchise. Auch ein Partnerbüro hat eine eigene Erlaubnis, in der zusätzlich Name und Erlaubnisnummer der Zentrale stehen. Verträge eines Partnerbüros muss der verantwortliche Makler der Zentrale prüfen und unterschreiben.

Wie prüfen Sie die Erlaubnisnummer?

Lassen Sie sich die Erlaubnisnummer nennen und geben Sie sie im TTBS in die Abfrage „Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama“ ein. Statt der Nummer können Sie auch den Firmennamen und die Provinz eingeben. Das Ministerium ist außerdem verpflichtet, die aktuelle Liste aller Maklerbüros mit Erlaubnis im Internet zu veröffentlichen.

Die Abfrage ist auf Türkisch. Die Felder heißen „Yetki Belgesi Numarası“ (Erlaubnisnummer), „İşletme Unvanı“ (Firmenname) und „İl“ (Provinz). Den Einstieg finden Sie auf der Seite des Handelsministeriums zum TTBS. Vergleichen Sie das Ergebnis mit Visitenkarte, Anzeige und Vertrag. In der Erlaubnis stehen Firmenname und Adresse, wie sie im Handelsregister (MERSIS) oder, bei kleinen Büros, im Register der Handwerker und Gewerbetreibenden eingetragen sind.

Findet die Abfrage nichts oder passt der Name nicht zu dem Büro, mit dem Sie verhandeln, fragen Sie nach, bevor Sie etwas unterschreiben oder zahlen. Beachten Sie auch: Die Erlaubnis lautet auf das Maklerbüro, nicht auf den einzelnen Berater, der Ihnen Wohnungen zeigt.

Was muss in einer seriösen Anzeige stehen?

In jeder Maklerannonce müssen die Erlaubnisnummer, der Name des Maklerbüros, Provinz, Bezirk und Viertel, Flur und Flurstück (ada, parsel) sowie Kontaktdaten stehen. Der Makler darf nur Immobilien anbieten, für die er einen Auftrag hat, und muss die Anzeige spätestens drei Tage nach dem Verkauf oder dem Ende seines Auftrags entfernen.

Auch die Immobilienportale haben Pflichten. Bevor eine Anzeige erscheint, müssen sie prüfen, ob die Immobilie dem Inserenten selbst, einem nahen Verwandten oder dem Ehepartner des Inserenten gehört oder ob der Eigentümer den Inserenten beauftragt hat. Ein Maklerbüro dürfen die Portale erst freischalten, nachdem sie dessen Erlaubnis geprüft haben.

Seit einer Änderung im Mai 2025 dürfen Preise in Anzeigen zudem nicht stärker erhöht werden, als es die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung rechtfertigt, es sei denn, es gibt dafür einen sachlichen Grund. Fehlen Erlaubnisnummer oder Flurstück in einer Maklerannonce, verstößt sie bereits gegen die Maklerverordnung. Taucht eine Wohnung immer wieder auf, obwohl sie angeblich schon verkauft ist, oder kennt der Anbieter das Flurstück nicht, fragen Sie, wer der Eigentümer ist und wer den Auftrag erteilt hat.

Welche Papiere unterschreiben Sie beim Makler?

Je nach Phase legt Ihnen ein Makler bis zu drei Dokumente vor: einen Besichtigungsnachweis, einen Maklerauftrag, falls Sie den Makler selbst mit der Suche beauftragen, und den Kaufvermittlungsvertrag, wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind. Alle drei werden schriftlich geschlossen, nennen die Erlaubnisnummer, und Sie erhalten jeweils ein Exemplar.

Der Besichtigungsnachweis hat Folgen. Zeigt Ihnen ein Makler eine Wohnung und kaufen Sie diese, solange sein Auftrag läuft, am Makler vorbei direkt beim Eigentümer, schulden Sie ihm die Provision trotzdem. Lesen Sie deshalb, was Sie unterschreiben. Der Makler muss Ihnen ausreichend Zeit zum Lesen geben, den Vertragsinhalt erklären und Ihnen ein Exemplar aushändigen.

Die Provision ist gesetzlich gedeckelt. Sie beträgt höchstens 4 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Pro Verkauf fällt sie nur einmal an, auch wenn der Makler mit Käufer und Verkäufer getrennte Verträge hat. Sofern nichts anderes vereinbart ist, tragen Käufer und Verkäufer je die Hälfte. Wie sich die Provision in die übrigen Kaufnebenkosten einfügt, steht im oben genannten Ratgeber zum Wohnungskauf.

Woran erkennen Sie Betrug beim Immobilienkauf in der Türkei?

Die meisten Warnsignale ergeben sich direkt aus dem türkischen Recht: Ein Kauf ist nur mit der Urkunde des Grundbuchamts wirksam, ein Makler braucht eine Erlaubnis, Besichtigungen sind kostenlos, und die Provision hat eine Obergrenze. Bei den folgenden Signalen sollten Sie innehalten, bevor Sie Geld zahlen.

Die Tabelle stützt sich auf die Maklerverordnung, das türkische Obligationengesetz und das Verbraucherschutzgesetz. Zur Anzahlung: Ist ausdrücklich ein Reugeld vereinbart, verliert der Käufer es, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Lassen Sie sich jede Anzahlung schriftlich bestätigen, mit Zweck, Betrag und Anrechnung auf den Kaufpreis.

Kaufen Sie vom Bauträger eine Wohnung, die noch nicht fertig ist, gelten zusätzliche Schutzregeln, etwa dass vor einem wirksamen Vertrag keine Zahlung verlangt werden darf. Diese Regeln beschreibt der Ratgeber Neubauwohnung in der Türkei vom Bauträger kaufen: Schutz bei Baustopp.

Was ändert das neue Zahlungssystem beim Immobilienkauf?

Seit April 2026 sieht die Maklerverordnung ein staatlich organisiertes Zahlungssystem vor, über das Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung Zug um Zug erfolgen. Zahlen Käufer den Preis ganz oder teilweise bar, per Überweisung oder elektronisch, soll das Geld künftig über dieses System laufen. Für Verkäufe bis zum 1. Dezember 2026 ist es noch nicht verpflichtend.

Das Ministerium kann diesen Termin um bis zu drei Monate verschieben. Für jede Zahlung über das System fällt eine Gebühr an, die vom Betrag abgezogen wird, den der Verkäufer erhält. Finanzieren Sie einen Teil über einen Bankkredit, gilt das System für den übrigen Teil des Preises. Klären Sie vor dem Termin beim Grundbuchamt, ob das System für Ihren Kauf schon genutzt wird. Zahlen Sie dem Makler kein Bargeld.

Was unterscheidet Makler in der Türkei von Maklern in Deutschland?

In beiden Ländern braucht ein Makler eine behördliche Erlaubnis, und eine Verurteilung wegen Betrugs schließt sie in der Regel aus. Unterschiede gibt es bei Vertragsform und Provision: Die Türkei setzt eine feste Obergrenze von 4 % und schreibt mehrere schriftliche Exemplare vor. In Deutschland müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten, wenn der Makler für beide tätig ist.

Besonders wichtig für Käufer aus Deutschland: Den Kaufvertrag schließen Sie in der Türkei nicht beim Notar, sondern beim Grundbuchamt; zum Notar geht man nur für einen Vorvertrag. Ein Papier, das Ihnen ein Makler als „Kaufvertrag“ vorlegt, ersetzt diesen Termin nicht. Verstöße gegen die Maklerverordnung kann das Handelsministerium prüfen und mit einem Bußgeld ahnden.

Wo finden Sie Neubauprojekte in der Türkei?

Eine Übersicht nach Provinzen finden Sie unter Neubauprojekte in der Türkei, etwa für Istanbul und Antalya. Jede Projektseite nennt den Bauträger, die Lage, die Wohnungstypen und den Baufortschritt; diese Angaben stammen von den Bauträgern. Fragen stellen Sie über das Anfrageformular der jeweiligen Projektseite.

Wie Sie Angebote aus mehreren Ländern samt laufenden Kosten vergleichen, zeigt der Ratgeber Neubau im Ausland: Kaufpreis und laufende Kosten vergleichen.

Häufige Fragen

Die folgenden Antworten geben die Maklerverordnung in der Fassung vom 1. Oktober 2026 und das türkische Obligationengesetz wieder. Bei Zweifeln an einem konkreten Vertrag hilft ein unabhängiger Rechtsanwalt in der Türkei weiter, am besten einer, den Ihnen nicht der Makler empfohlen hat.

Wie prüfe ich, ob ein Makler in der Türkei zugelassen ist?

In der Abfrage „Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama“ im TTBS des türkischen Handelsministeriums, mit der Erlaubnisnummer oder mit Firmennamen und Provinz.

Darf ein Makler in der Türkei Geld für eine Besichtigung verlangen?

Nein. Für das Zeigen einer Immobilie darf kein Entgelt verlangt werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision in der Türkei?

Höchstens 4 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, für einen Verkauf nur einmal. Sofern nichts anderes vereinbart ist, tragen Käufer und Verkäufer je die Hälfte.

Ist eine Anzahlung verloren, wenn ich vom Kauf zurücktrete?

Nur wenn ausdrücklich ein Reugeld vereinbart ist. Sonst gilt eine bei Vertragsschluss gezahlte Summe als Draufgabe und wird auf den Preis angerechnet. Einen wirksamen Kaufvertrag gibt es ohnehin nur beim Grundbuchamt.

Muss ich einen Makler einschalten?

Nein. Sie können auch direkt vom Bauträger oder Eigentümer kaufen. Hat Ihnen ein Makler die Wohnung während seines Auftrags gezeigt, schulden Sie ihm bei einem Direktkauf jedoch die Provision.

Quellen

Alle Angaben beruhen auf amtlichen Gesetzestexten und Seiten der Behörden (auf Türkisch, sofern nicht anders angegeben), Stand: 15.10.2026. Die Maklerverordnung wurde 2026 zweimal geändert, zuletzt am 01.10.2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

• Erlaubnis, Anzeigen, Verträge, Provision, Zahlungssystem: Verordnung über den Immobilienhandel, Art. 5, 6, 10, 11, 12, 14 bis 16, 19, 20, 22, Zusatzartikel 1 und Übergangsartikel 1.
• Abfrage der Erlaubnis: Handelsministerium, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS), mit der Abfrage „Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama“.
• Anzahlung, Reugeld, Form des Kaufvertrags: Obligationengesetz Nr. 6098, Art. 177, 178 und 237.
• Kaufvertrag beim Grundbuchamt: Grundbuchgesetz Nr. 2644, Art. 26; Vorvertrag beim Notar: Verbraucherschutzgesetz Nr. 6502, Art. 41.
• Vergleich Deutschland (auf Deutsch): § 34c Gewerbeordnung, § 656a BGB, § 656c BGB.