Как оплатить квартиру в Дубае из России: перевод и счёт в ОАЭ

Опубликовано: 13 октября 2026 · Обновлено: 13 октября 2026 · Редакция satisofisi.com

Заплатить за квартиру в Дубае из России можно. По разъяснению ЦБ от 1 июня 2026 года, резидент РФ переводит деньги за рубеж без ограничений по сумме: через банки, не попавшие под санкции, или через системы денежных переводов. В Дубае деньги за строящуюся квартиру по закону идут на эскроу-счёт проекта, а сбор Земельного департамента (DLD) платят онлайн или банковским чеком.

Ниже по шагам: как деньги уходят из России, куда их переводить в Дубае, нужен ли вам счёт в банке ОАЭ, что сказать налоговой и как потом вернуть деньги после продажи. Правила мы сверили с официальными сайтами Банка России, ФНС, Земельного департамента Дубая и Министерства экономики ОАЭ 13 октября 2026 года.

Можно ли сейчас перевести деньги из России в Дубай

Можно. В разделе вопросов и ответов ЦБ (обновлён 1 июня 2026 года) сказано, что физлица, резиденты и нерезиденты из дружественных стран, переводят средства за рубеж на свой счёт или в пользу других физлиц без ограничений. Запрет касается только нерезидентов из недружественных стран, которые не работают в России. Этот режим действует по 7 декабря 2026 года включительно.

Способов регулятор называет два: компании, которые оказывают услуги денежных переводов, и переводы по реквизитам в банках, не попавших под санкции. В какие страны переводит конкретный банк, нужно спрашивать у него самого. Лимита по сумме нет, но есть валютный контроль: по крупному переводу за недвижимость банк может запросить целый пакет документов, и согласование занимает время.

Поэтому сначала поговорите со своим банком и только потом обсуждайте задаток с застройщиком. Запросите у банка письменный ответ на три вопроса: проводит ли банк переводы в ОАЭ и в какой валюте, какие документы нужны валютному контролю (договор, счёт застройщика, выписка о регистрации) и сколько дней обычно занимает проверка.

Куда платить за строящуюся квартиру: эскроу-счёт проекта

За квартиру, которую продают на этапе строительства, платят на эскроу-счёт проекта. Этого требует закон Дубая № 8 от 2007 года: счёт открывают на имя самого проекта у эскроу-агента, деньги с него идут только на это строительство, и кредиторы застройщика не могут их арестовать. У каждого проекта свой отдельный счёт.

Отсюда главное правило: в договоре должны быть указаны реквизиты эскроу-счёта проекта. Личный счёт менеджера или посредника в реквизитах — повод остановиться. Если вам предлагают «для скорости» перевести деньги куда-то ещё, остановитесь и попросите у застройщика письмо с реквизитами эскроу. По закону вы можете запросить выписку по своим платежам на этом счёте.

Договор с застройщиком регистрируют в предварительном реестре DLD (Oqood) в течение 90 дней после подписания. Сбор такой же, как при покупке готового жилья: 2% платит покупатель, 2% продавец, плюс 20 дирхамов. Оплатить его можно в том числе списанием с эскроу-счёта, а сертификат о регистрации приходит покупателю на электронную почту.

Если стройка остановится, закон обязывает эскроу-агента вместе с DLD принять меры, чтобы дом достроили или покупателям вернули деньги. Но от падения цен эскроу-счёт не спасает: он гарантирует только, что деньги уйдут на стройку. Что ещё важно знать о такой покупке, мы собрали в статье «Квартира в Дубае на этапе строительства».

Как платят за готовую квартиру и сбор DLD

Сделку с готовой квартирой оформляют в офисе регистрационного трасти (Real Estate Registration Trustee). Нерезиденту ОАЭ достаточно действующего паспорта, во фрихолд-зонах нужен ещё NOC от застройщика (e-NOC, разрешение на сделку). Сбор DLD составляет 2% с покупателя и 2% с продавца, а платят его через ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi или менеджерским (банковским) чеком, manager's cheque.

К 2% добавляются мелкие сборы: 250 дирхамов за свидетельство о праве собственности, 250 дирхамов за план квартиры и два технических сбора по 10 дирхамов. Услуги офиса трасти стоят 4 000 дирхамов плюс НДС, если цена 500 000 дирхамов и выше, и 2 000 дирхамов плюс НДС, если ниже.

Менеджерский чек — это чек, который выписывает сам банк от своего имени. Получить его можно только там, где лежат деньги, поэтому к дню сделки сумма уже должна быть в банке ОАЭ. Как вы рассчитываетесь с продавцом за саму квартиру, определяет договор. DLD на своём сайте указывает только, как оплачивать его собственные сборы.

Нужен ли счёт в банке ОАЭ и откроют ли его россиянину

В перечне документов DLD для сделки счёт в банке ОАЭ не указан, но без местного банка не получить, например, менеджерский чек. На сайте Земельного департамента есть раздел об открытии счёта для нерезидентов ОАЭ в одном из банков Дубая. Откроют ли счёт гражданину России, решает банк.

Официального списка банков, которые обслуживают россиян, нет, а списки из рекламы — лишь чьё-то мнение. Проще всего ещё до задатка спросить у застройщика или брокера, через какой банк проходили расчёты у его покупателей из России, и самому уточнить в этом банке условия для нерезидента. Если ответа нет, планируйте покупку так, чтобы платить на эскроу-счёт напрямую из России. Если вы рассчитываете на кредит банка ОАЭ, условия для покупателей из России разобраны в статье Ипотека в Дубае для россиян и нерезидентов.

Что нужно сообщить в налоговую, если вы открыли счёт в ОАЭ

Если вы налоговый резидент России и открыли счёт в банке ОАЭ, уведомите налоговую в течение месяца после открытия. Каждый год до 1 июня по такому счёту сдают отчёт о движении средств. ОАЭ входят в перечень стран автоматического обмена информацией, поэтому отчёт не нужен, если за год на счёт пришло не больше 600 000 рублей.

Перечень утверждён приказом ФНС от 14 октября 2025 года № ЕД-7-17/883@, Объединённые Арабские Эмираты в нём под номером 46. Если через счёт пройдёт стоимость квартиры, порог в 600 000 рублей вы почти наверняка превысите, и отчёт придётся сдавать. Освобождение есть ещё у тех, кто провёл за пределами России больше 183 дней в году.

Если опоздать с уведомлением или не подать его вовсе, грозит штраф по ч. 2 и 2.1 ст. 15.25 КоАП. Уведомление подают через личный кабинет налогоплательщика, лично или заказным письмом.

Можно ли купить квартиру в Дубае за наличные

Циркуляр Министерства экономики ОАЭ допускает оплату наличными, но о крупном платеже сообщат регулятору. С 1 июля 2022 года брокер в ОАЭ, через которого проходит покупка или продажа недвижимости во фрихолд-зоне, при оплате наличными на 55 000 дирхамов и больше (одним платежом или несколькими) обязан записать паспортные данные сторон, собрать договоры и квитанции и отправить отчёт в подразделение финансовой разведки через систему goAML.

То же правило действует при оплате криптовалютой и деньгами, полученными от её продажи. Есть и вторая проблема: без банковских документов сложнее подтвердить происхождение денег, если об этом позже спросит банк.

Путь денег: от российского банка до регистрации в DLD

Платёж проходит пять этапов: перевод из России, зачисление на эскроу-счёт проекта или на счёт в ОАЭ, оплата сборов DLD, регистрация права и отчётность в России. За каждый отвечает своя сторона. Если застопорится хотя бы один, сдвинутся сроки по договору, поэтому документы по каждому шагу стоит сохранять.

Источники таблицы: Банк России, ФНС, DLD и закон Дубая № 8 от 2007 года.

Как вернуть деньги в Россию после продажи

Российский закон приём денег из-за границы не ограничивает. Банк России предупреждает о другом: иностранный банк-корреспондент может отказать в операции или заблокировать средства из-за санкционных требований. Деньги, пришедшие в Россию из иностранного банка, выдают только в рублях. Это стоит учесть ещё при покупке.

Есть и промежуточный вариант. С 2020 года резидент может без ограничений получать деньги от нерезидентов на свой зарубежный счёт, если банк находится в стране автоматического обмена информацией. ОАЭ в этом перечне, так что деньги покупателя за вашу квартиру можно получить на свой счёт в ОАЭ и уже потом решать, когда и в какой валюте их переводить. Налог с продажи здесь не рассматриваем: что платят в ОАЭ и в России при продаже и сдаче квартиры, мы разобрали в статье «В Дубае нет налогов? Что на самом деле платит владелец квартиры».

Частые ошибки при оплате

Чаще всего проблемы возникают в двух случаях: деньги отправлены не на тот счёт или отправлены раньше, чем банк подтвердил, что перевод пройдёт. Реже подводят наличные без документов и забытое уведомление в налоговую. Если проверить реквизиты и банк до задатка, большая часть этих рисков уходит.

• Перевод на личный счёт менеджера или агентства вместо эскроу-счёта проекта. Закон защищает только деньги на эскроу.
• Задаток, внесённый до ответа своего банка. Если перевод в ОАЭ застрянет на валютном контроле, вы рискуете не уложиться в сроки по договору.
• Наличные на крупную сумму. Брокер обязан сообщить о них в финансовую разведку, а вам потом сложнее показать происхождение денег.
• Счёт в ОАЭ без уведомления ФНС. Месяц на уведомление пролетает быстро, особенно если счёт открыли в поездке.
• Покупка «под перепродажу» без запаса на случай, если цена упадёт. Эскроу от этого не защищает.

Где посмотреть проекты в Дубае

В каталоге satisofisi.com на 13 октября 2026 года 77 проектов в Дубае от 25 застройщиков. Срок сдачи указан у 33 из них: один дом уже сдан, остальные 32 планируют сдать в 2026–2030 годах. Значит, почти всё, что есть в каталоге, вы будете оплачивать как строящееся жильё, то есть через эскроу-счёт проекта.

Посмотреть проекты можно в разделе новостройки Дубая, а все проекты в Эмиратах собраны на странице новостройки ОАЭ. В Турции порядок другой: валюту продают турецкому банку и получают документ о её продаже (DAB), подробно это разобрано в статье «Оплата квартиры в Турции из России». Если вы выбираете между Дубаем и Грецией, условия ВНЖ и оплаты через греческий банк описаны в статье «ВНЖ Греции за недвижимость для россиян».

Частые вопросы

Есть ли лимит на перевод денег из России на покупку квартиры в Дубае?

По разъяснению Банка России от 1 июня 2026 года резиденты переводят средства за рубеж себе или другому человеку без ограничений по сумме. Ограничения для нерезидентов из недружественных стран действуют по 7 декабря 2026 года. Банк вправе запросить документы для валютного контроля, поэтому срок перевода зависит от банка.

Можно ли заплатить застройщику напрямую из России, без счёта в ОАЭ?

Закон Дубая требует, чтобы деньги за строящуюся квартиру поступали на эскроу-счёт проекта, а откуда отправлен перевод, правило не уточняет. Если ваш банк проводит переводы в ОАЭ, платёж можно отправить прямо на эскроу. Счёт в ОАЭ понадобится позже, например чтобы платить сервис-чардж.

Что такое менеджерский чек (manager's cheque) и зачем он нужен?

Это чек, который выписывает сам банк от своего имени. DLD принимает такие чеки в оплату сборов наряду с ePay, Dubai Pay и кошельком Noqodi. Чтобы получить такой чек, сумма должна лежать в банке ОАЭ, который его выпишет, поэтому деньги переводят заранее, а не в день сделки.

Нужно ли сообщать в ФНС о счёте в банке ОАЭ?

Да, налоговый резидент РФ должен уведомить ФНС в течение месяца после открытия и сдавать отчёт до 1 июня каждого года. Отчёт не нужен, если на счёт за год пришло не больше 600 000 рублей: ОАЭ входят в перечень стран автоматического обмена, утверждённый приказом ФНС от 14 октября 2025 года.

Вернут ли деньги, если застройщик не достроит дом?

Закон № 8 от 2007 года обязывает эскроу-агента вместе с DLD принять меры, чтобы проект достроили или покупателям вернули деньги. Защита работает только для денег, которые поступили на эскроу-счёт проекта. Платежи на другие счета закон не охватывает, поэтому сохраняйте выписки по каждому взносу.

Можно ли получить деньги от продажи квартиры в Дубае в рублях в России?

Приём платежей из-за границы российский закон не ограничивает, а пришедшие из иностранного банка деньги в России выдают только в рублях. Перевод может отклонить или заблокировать иностранный банк-корреспондент. Можно сначала получить деньги на свой счёт в ОАЭ: резиденту это разрешено, потому что ОАЭ участвуют в автоматическом обмене налоговой информацией.

Источники

Нормы сверены с официальными источниками 13 октября 2026 года. Число проектов в Дубае взято из каталога satisofisi.com на ту же дату. Английские тексты законов Дубая на портале законодательства это неофициальный перевод, при расхождении действует арабский текст.

• Трансграничные переводы и платежи, Банк России
• Валютный контроль: уведомления и отчёты о зарубежных счетах, ФНС России
• Приказ ФНС России от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@ (перечень стран автоматического обмена), ФНС России
• Регистрация продажи недвижимости, Земельный департамент Дубая
• Предварительная регистрация Oqood, Земельный департамент Дубая
• Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах, портал законодательства Дубая
• Циркуляр № 5/2022 об отчёте по сделкам с недвижимостью, Министерство экономики ОАЭ

Какие банки ОАЭ открывают счета гражданам России и сколько длится валютный контроль в российских банках, официально не опубликовано, поэтому в статье этого нет.