KKTC'de Eski Mülkiyet Riski: Tahsis ve Eşdeğer Koçan Riskli mi, Avrupa Mahkemeleri Ne Dedi?

Son güncelleme: 28 Ekim 2026 · Taşınmaz Mal Komisyonu verileri 23 Ekim 2026 tarihlidir

Risk nereden geliyor?

1974'ten bu yana aynı taşınmazlara iki hukuk düzeni bakar. KKTC hukukuna göre terk edilmiş mallar devlet malı oldu ve bir kısmı sonradan kişilere devredildi. Kıbrıs Cumhuriyeti hukukuna göre ise kuzeydeki eski mülkiyet hakları sürüyor. Bu yüzden bugün alım yapan biri KKTC'de geçerli bir koçan alırken eski sahibin talebiyle de karşılaşabilir.

Bu taşınmazların çoğu o günden bu yana birkaç kez el değiştirdi. Yeni bir projeden daire alan kişi çoğu zaman uzun bir zincirin son halkasıdır ve zincirin başını bilmez. Türkiye KKTC'yi tanıyan tek devlet olduğundan TC vatandaşı daha çok daire alabilir, ama eski mülkiyet riski uyruğa göre değişmez: riski belirleyen arsanın geçmişi ve sizin AB ile bağınızdır.

Koçanın kökeni riski nasıl değiştirir?

Koçan türlerinin tanımları ve pratik farkları KKTC tapu türleri rehberinde anlatılıyor. Burada yalnız eski mülkiyet riskine etkisi var:

İlk sütundaki adlar yasa terimi değil, piyasa dilidir. Satıcının "Türk koçanı" demesi yeterli değildir: kayıt zincirini 1974 öncesine kadar, satıcının değil sizin seçtiğiniz bir avukat izlemeli ve sonucu yazılı vermelidir. Yalnız Türk koçanlı projelere bakmak isterseniz tapu türü filtresiyle KKTC projelerini listeleyebilirsiniz; filtre yalnız tapu türü kaynağıyla doğrulanıp kaydedilmiş projeleri gösterir, bu yüzden liste tüm Türk koçanlı projeleri kapsamayabilir.

Taşınmaz Mal Komisyonu ne karar veriyor?

Taşınmaz Mal Komisyonu (TAMK), 67/2005 sayılı Yasa'ya göre 17 Mart 2006'dan beri eski sahiplerin iade, takas ve tazminat başvurularına bakıyor. Başvurular 21 Aralık 2027'ye kadar yapılabilir. Komisyonun sitesindeki 23 Ekim 2026 tarihli verilere göre 8.820 başvuru yapıldı, 3.787'si sonuçlandı ve toplam 783.124.123 sterlin tazminat ödenmesine karar verildi. İade kararları azdır:

Yasa, iadenin ne zaman mümkün olduğunu açıkça sınırlar. Makul süre içinde iade yalnız yürürlükteki KKTC hukukuna göre özel kişiye ya da devlet dışı bir tüzel kişiye ait olmayan, askerî alanda kalmayan ve kamu yararına ayrılmamış taşınmazlarda mümkündür. Diğerlerinde iade ancak Kıbrıs sorununun çözümünden sonra kararlaştırılabilir. Taşınmazın değeri yapılaşmayla terk edildiği zamana göre iki katından fazla artmışsa ya da böyle bir yapılaşmaya izin verilmişse, eski sahibe yalnız takas ya da tazminat kalır. Tazminat ya da takas alan eski sahip, asıl taşınmaz üzerinde artık hak iddia edemez.

Bu kurallar, üzerinde yapılaşma olan ve kişilere ait taşınmazlarda eski sahibi daha çok tazminata yönlendirir; ama Komisyon dışındaki dava yolunu kapatmaz. Satıcıya şunu sorun: bu arsa için Komisyon'a başvuru yapıldı mı, karar var mı? Varsa kararın kopyasını isteyin.

AİHM ne dedi? Demopoulos kararı

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Büyük Dairesi, 1 Mart 2010 tarihli Demopoulos ve Diğerleri / Türkiye kararında Kıbrıslı Rum sahiplerin başvurularını kabul edilemez buldu. Gerekçesi şuydu: 67/2005 sayılı Yasa erişilebilir ve etkili bir başvuru yolu sunuyor, eski sahipler önce KKTC'deki Komisyon'a başvurmalı.

Mahkeme ayrıca, aradan yaklaşık 35 yıl geçtikten sonra her durumda iade istemenin keyfî olabileceğini ve üçüncü kişilerin durumunun da gözetilmesi gerektiğini belirtti. Bu karar Komisyon yolunu güçlendirdi; o yol uygulamada çoğunlukla tahliye değil tazminatla sonuçlanıyor. Ancak AİHM bu kararla belirli bir taşınmazın kime ait olduğuna karar vermedi.

Orams davası: AB'de mal varlığı olan alıcı için risk

Avrupa Birliği Adalet Divanı, 28 Nisan 2009 tarihli Apostolides / Orams kararında şunu söyledi: Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemesinin kuzeydeki bir taşınmaz için verdiği karar, taşınmazın bulunduğu yerde fiilen uygulanamasa da diğer AB ülkelerinde tanınır ve uygulanır.

Orams çifti 2002'de, kendi ifadelerine göre iyi niyetle, Girne'ye bağlı Lapta'da bir arsa alıp ev yaptı. Arsa 1974'ten önce Apostolides ailesine aitti. Lefkoşa'daki bir Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemesi alıcıları evi yıkmaya, arsayı boşaltmaya ve tazminat ödemeye mahkûm etti; Apostolides kararın İngiltere'de uygulanmasını istedi.

Bu dava Türkiye'de yaşayan ve AB ile bağı olmayan bir alıcıyı aynı ölçüde etkilemez. Ama AB ülkesinde yaşıyorsanız, orada evinizi, hesabınızı ya da işinizi tutuyorsanız ya da AB vatandaşlığınız varsa risk doğrudan sizi ilgilendirir. Bu durumda Kıbrıs Cumhuriyeti'nde yetkili bir avukattan da görüş almak gerekir. Yurt dışında yaşayan alıcılar için diğer adımlar yurt dışından ev almak rehberinde.

İlk ödemeden önce kontrol listesi

1. Köken: avukatınız kayıtları 20 Temmuz 1974 öncesine kadar izlesin ve koçanın üç kökenden hangisine dayandığını yazılı belirtsin.
2. Komisyon: arsa için eski sahibin başvurusu ya da Komisyon kararı olup olmadığını öğrenin; varsa kararın kopyasını alın.
3. Tahsis: tahsis kökenliyse tam mülkiyete dönüştüğünü gösteren tapu kaydını görün.
4. Tapu kaydı: güncel araştırma belgesiyle malik, ipotek ve haciz kaydını kontrol edin (koçan sorgulama rehberi).
5. Sözleşme ve izin: sözleşmeyi bir ay içinde pullatıp tapuya kaydettirin ve izin başvurusunu yapın (satın alma izni).
6. AB bağı: AB'de mal varlığınız varsa Kıbrıs Cumhuriyeti'nde yetkili bir avukattan risk değerlendirmesi alın.

Sık sorulanlar

Kıbrıs'ta tahsis koçan riskli mi?

Tahsis, devletin 1978 tüzüğüyle eşdeğer almamış hak sahiplerine verdiği konut ve araziden gelir. Bu taşınmazlar 1974 öncesinde Kıbrıslı Rum sahiplere ait olmuş olabilir; eski sahip Taşınmaz Mal Komisyonu'na başvurabilir ve Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açabilir. Ayrıca tahsisin tam mülkiyete dönüşüp dönüşmediği yalnız tapu kaydından anlaşılır. Risk, Türk koçanına göre daha yüksektir; avukatınız kaydı 1974 öncesine kadar izlemelidir.

Eski Rum sahibi evimi geri alabilir mi?

Eski sahip KKTC'deki Taşınmaz Mal Komisyonu'ndan iade, takas ya da tazminat isteyebilir. Yasa yakın vadede iadeyi yalnız özel kişiye ait olmayan, askerî ya da kamu amaçlı kullanılmayan taşınmazlarda mümkün kılar; değeri yapılaşmayla iki katından fazla artmışsa yalnız takas ya da tazminat kalır. Komisyon 23 Ekim 2026'ya kadar 7 dosyada iade kararı verdi.

KKTC'de ev almanın Avrupa mahkemesi riski nedir?

İki karar belirleyicidir. AİHM 2010'da Demopoulos kararında eski sahiplerin önce KKTC'deki Taşınmaz Mal Komisyonu'na başvurması gerektiğine hükmetti. Avrupa Birliği Adalet Divanı 2009'da Orams kararında, Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemesinin kuzeydeki taşınmaz için verdiği kararın diğer AB ülkelerinde tanınıp uygulanacağını söyledi. AB'de mal varlığı olan alıcı için risk budur.

Eski sahipler Komisyon'a ne zamana kadar başvurabilir?

67/2005 sayılı Taşınmaz Malların Tazmini, Takası ve İadesi Yasası'na göre başvurular 21 Aralık 2027'ye kadar yapılabilir.

En güvenli koçan hangisi?

Eski mülkiyet açısından en az soru işareti taşıyan, 20 Temmuz 1974'ten önce kayıtlı ve terk edilmemiş mülkten gelen Türk koçanıdır. Ancak koçanın adı tek başına güvence değildir; kayıt zincirini bağımsız bir avukat 1974 öncesine kadar izlemelidir.

KKTC projelerini gör (156 proje)