KKTC'de Koçan Sorgulama ve İskân: Ev Almadan Önce Ne Kontrol Edilir?

Son güncelleme: 28 Ekim 2026 · Yasa metinleri ve Tapu ve Kadastro Dairesi duyurusu 28 Ekim 2026'da okundu

Koçan nasıl sorgulanır?

45/2025 sayılı Tapu ve Kadastro Dairesi Yasası, Daire'nin görevleri arasında "belirtilen bir kişinin hangi mallara sahip olduğu veya belirtilen bir malın kime ait olduğu konusunda talep üzerine araştırma belgesi hazırlamak" işini sayar (madde 5). KKTC'de bir taşınmazın sahibini ve kaydını resmî olarak öğrenmenin yolu budur. Satıcının elindeki koçan fotokopisi tek başına yeterli değildir: fotokopi, çekildiği günün kaydını gösterir; sonradan konan ipotek ya da haciz onda görünmez.

Tapu ve Kadastro Dairesi 15 Temmuz 2025'te bir duyuru yayımladı: Web Tapu ve yeni TAKBİS otomasyon sistemine geçiş ve test aşamasında devir, ipotek, dosya işlemleri ve "bilgi amaçlı mülkiyet sorgusu" olarak tanımlanan araştırma belgesi geçici olarak yalnız taşınmazın bağlı olduğu kazanın Tapu Amirliği'nde yapılıyor. Başka kazadaki amirlikte işlem yapılmıyor. Bu yüzden önce taşınmazın hangi kazada kayıtlı olduğunu öğrenin. İlçe tapu amirlikleri altı tanedir:

• Lefkoşa
• Gazimağusa
• Girne
• İskele
• Güzelyurt
• Lefke

Belgenin harcı, kaç günde verildiği ve taşınmazın sahibi olmayan birinin hangi koşulla isteyebileceği Daire'nin sitesinde yayımlanmış değil. Türkiye'deyseniz en pratik yol, KKTC'de vekâlet verdiğiniz avukatın belgeyi ilgili kazadan almasıdır. Satıcıya da imzadan önce güncel tarihli bir araştırma belgesi getirmesini şart koşabilirsiniz.

Araştırma belgesinde neye bakılır?

1. Malik. Kayıtlı sahip, sözleşmeyi imzalayan satıcıyla aynı kişi ya da şirket mi? Değilse satıcının satma yetkisini gösteren belgeyi isteyin.
2. Parsel ve pafta. Sözleşmedeki parsel numarası belgedekiyle birebir aynı olmalı. Yeni projelerde daireler çoğu zaman tek bir ana parsel üzerindedir.
3. Kat irtifakı. İnşaat hâlindeki bir dairede kat irtifakının tescil edilip edilmediğine bakın (aşağıda ayrıntısı var).
4. İpotek. Geliştiricinin arsa ya da inşaat kredisi için parseli bankaya ipotek etmiş olması sık görülür. Önemli olan, ipoteğin sizin dairenizden devirden önce kalkacağıdır.
5. Haciz ve men emri. Mahkeme kararıyla konan kayıtlar, devri durdurabilir.
6. Koçanın kökeni. Arsanın Türk koçanı, eşdeğer koçan ya da tahsis kökenli olup olmadığı; bunun riski eski mülkiyet riski sayfasında.

İpotekli ev: risk nerede?

İpotek kaydı tek başına satışa engel değildir; KKTC'de de geliştiricilerin bankayla çalışması olağandır. Risk, borç ödenmediğinde ortaya çıkar. 45/2025 sayılı Yasa'ya göre ipotek borcu ödenmezse Tapu ve Kadastro Dairesi, ipotekli alacaklının başvurusu üzerine taşınmazın mecburi satışını yaptırır ve parayı alacaklıya verir. Siz bedelin büyük kısmını ödemiş olsanız bile, ipotek dairenizin üzerindeyse bu satış sizi doğrudan etkiler.

Bu yüzden sözleşmeye şu maddeyi yazdırın: geliştiricinin bankaya ipoteği, devirden önce sizin bağımsız bölümünüzden kaldırılacak; kaldırılmazsa son ödeme yapılmayacak. Bunu araştırma belgesiyle son ödemeden hemen önce yeniden kontrol edin.

Bir de satıcı lehine ipotek var: taksitle aldığınız ve devri erken yaptığınız durumda, kalan borç için geliştirici sizin dairenize ipotek koyabilir. Bu ipotek, 119/2026 sayılı kararnamedeki bir yıllık devir süresinin hangi tarihten başlayacağını da belirler.

Ara emri ya da haciz olan ev alınır mı?

45/2025 sayılı Yasa, ilçe tapu amirliklerine "mevzuat uyarınca talep edilen veya mahkeme tarafından verilen haciz işlemleri ve men emirleri" ile ilgili işlemleri yapma görevini verir. Halk arasında "ara emri" denen mahkeme kararları da bu kapsamda tapu kaydına işlenir. Kaydın tam olarak neyi yasakladığını kararın kendisi belirler; kimi karar devri, kimi ipotek ya da başka bir işlemi durdurur.

Alıcı için kural basittir: araştırma belgesinde haciz ya da men emri görünüyorsa, kayıt kalkıp bu yeni bir araştırma belgesiyle görülene kadar bedel ödemeyin. Satıcı "dava bitmek üzere" diyorsa, kaydın kalkacağı tarihi ve kalkmazsa ödemelerin iadesini sözleşmeye yazdırın. Avukatınız kararın dosyasını görmeden karar vermeyin.

İskân KKTC'de ne demek? Onay belgesi

Türkiye'de bitmiş binanın kullanıma uygun olduğunu gösteren belgeye iskân (yapı kullanma izni) denir. KKTC'deki karşılığı onay belgesidir. 35/2010 sayılı Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası, onay belgesini Yollar ve Binalar Düzenleme Yasası'nın 10'uncu maddesinde belirtilen belge olarak tanımlar. Satıcılar ve ilanlar bu belge için de çoğu zaman "iskân" der.

Onay belgesinin daireniz için önemi koçanla ilgilidir. Yasaya göre kat irtifakı, onay belgesi alındıktan sonra arsa malikinin ya da kat irtifakı sahiplerinden birinin Kaza Tapu Dairesi'ne başvurusuyla kat mülkiyetine çevrilir (madde 16). Yapısı tamamlanmış binada bu çevirme, onay belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde zorunludur; yapılmazsa paydaşlardan biri mahkemeye başvurabilir. Kat mülkiyeti kurulunca her bağımsız bölümün kendi kat mülkiyeti koçanı olur.

İskânı (onay belgesi) olmayan evin riskleri

• Ayrı koçan çıkmaz. Onay belgesi yoksa kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez; daire, arsanın kat irtifakı kaydına bağlı kalır.
• Bekleme süresi belirsizleşir. Binanın neden onay alamadığı (projeye aykırı yapı, eksik iş, belediye süreci) bilinmeden kat mülkiyetinin ne zaman kurulacağı söylenemez.
• Yeniden satış zorlaşır. Kat mülkiyeti koçanı olmayan daireyi ileride satarken alıcınız aynı soruyu size soracaktır.

Bitmiş bir binada daire alıyorsanız satıcıdan onay belgesinin kopyasını ve kat mülkiyetine çevrilip çevrilmediğini gösteren araştırma belgesini isteyin. Onay belgesi yoksa eksikliğin nedenini ve giderilme tarihini yazılı alın; kalan bedelin bir kısmını kat mülkiyeti koçanına bağlayın.

İnşaat hâlinde (off-plan) alımda iskân ve koçan

Projeden alımda onay belgesi henüz yoktur; bu doğaldır. Bu aşamada bakılacak kayıt kat irtifakıdır. 35/2010 sayılı Yasa'nın 12'nci maddesine göre bir taşınmazın ilçe tapu amirliğinde satış ve devri için müstakil tapusunun çıkmış olması ya da kat irtifakının tesis edilmiş olması zorunludur; aksi hâlde sözleşme geçersiz sayılır. Kural KKTC yurttaşı alıcılara uygulanmaz, TC vatandaşı alıcılara uygulanır. Bu kurala aykırı sözleşme yapmak 39/2024 sayılı Yasa'ya göre para cezası gerektiren bir suçtur.

Off-plan alımda sıra şöyle işler: kat irtifakı tescilli parselde sözleşme imzalanır, bir ay içinde pullanıp tapuya kaydedilir ve satın alma izni başvurusu yapılır. Bina bitince onay belgesi alınır, kat irtifakı bir yıl içinde kat mülkiyetine çevrilir ve devir yapılır. Sözleşmeye onay belgesinin alınması ve kat mülkiyetine çevirme için bir tarih yazdırmak, bu son halkayı sizin denetiminize sokar.

İmzadan önce kısa kontrol listesi

1. İlgili kazanın Tapu Amirliği'nden güncel tarihli araştırma belgesi.
2. Malik, parsel numarası ve sözleşmedeki bilgiler birebir aynı.
3. İnşaat hâlindeyse kat irtifakı tescilli; bitmişse onay belgesi ve kat mülkiyeti koçanı.
4. İpotek varsa devirden önce dairenizden kalkacağına dair sözleşme maddesi.
5. Haciz ya da men emri yok; varsa kalkmadan ödeme yok.
6. Koçanın kökeni (Türk, eşdeğer, tahsis) avukatınızca yazılı olarak belirtilmiş.

Geliştiriciyi değerlendirirken bakılacak diğer noktalar güvenilir firma seçme rehberinde, toplam maliyet masraf hesaplayıcısında.

Sık sorulanlar

KKTC'de koçan sorgulama nasıl yapılır?

Resmî yol, Tapu ve Kadastro Dairesi'nden "araştırma belgesi" istemektir. Bu belge bir malın kime ait olduğunu ya da bir kişinin hangi mallara sahip olduğunu gösterir (45/2025 sayılı Yasa, madde 5). Daire 15 Temmuz 2025'te yaptığı duyuruda, sistem geçişi süresince araştırma belgesinin yalnız taşınmazın bağlı olduğu kazanın Tapu Amirliği'nde düzenleneceğini bildirdi.

KKTC tapu sorgulama internetten yapılabilir mi?

Tapu ve Kadastro Dairesi'nin sitesinde vatandaşa açık bir çevrimiçi koçan sorgulama hizmeti yok. Daire Web Tapu ve yeni TAKBİS sistemine geçiş aşamasında; bu süreçte araştırma belgesi, devir ve ipotek işlemleri taşınmazın bağlı olduğu kazanın Tapu Amirliği'nde yapılıyor.

İskân ruhsatı olmayan ev KKTC'de alınır mı?

KKTC'de iskânın karşılığı onay belgesidir. Onay belgesi olmadan binadaki kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez, yani dairenize ayrı kat mülkiyeti koçanı çıkmaz. Bitmiş bir binada onay belgesi yoksa, eksikliğin nedeni ve ne zaman giderileceği yazılı olarak öğrenilmeden ödeme yapılmamalıdır.

KKTC'de ara emri olan ev alınır mı?

Mahkemenin verdiği men emirleri ve haciz kayıtları Tapu Dairesi tarafından işlenir; araştırma belgesinde görünmesi gerekir. Kaydın neyi yasakladığını kararın metni belirler. Kayıt kaldırılmadan ve bu tapuda belgelenmeden bedel ödemeyin; satıcıdan kaydın kalkacağına dair yazılı taahhüt ve süre isteyin.

İnşaat hâlindeki daireyi almak için hangi kayıt şart?

KKTC yurttaşı olmayan alıcıya inşaat hâlindeki bir bağımsız bölüm, ancak arsanın müstakil koçanı çıkmışsa ya da kat irtifakı tescil edilmişse satılabilir. Aksi hâlde sözleşme geçersiz sayılır (35/2010 sayılı Yasa, madde 12).

KKTC projelerini gör (156 proje)